Gepubliceerd op 27 september 2026 · Laatst bijgewerkt op 8 oktober 2026
Sinds 1 januari 2024 geldt de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). De wet regelt twee dingen: bij eenvoudige nieuwbouw toetst een onafhankelijke kwaliteitsborger in plaats van de gemeente, en de aannemer is zwaarder aansprakelijk voor gebreken die na de oplevering aan het licht komen. Die zwaardere aansprakelijkheid geldt voor alle bouwwerken, ook als er geen kwaliteitsborger bij betrokken was.
Inhoudsopgave
Voor welke bouwwerken geldt de nieuwe toetsing?
De toets door een kwaliteitsborger geldt voorlopig alleen voor nieuwbouw in gevolgklasse 1: onder meer grondgebonden woningen en eenvoudige bedrijfsgebouwen. Bij verbouwingen en bij complexere bouwwerken, zoals appartementencomplexen en grotere utiliteitsgebouwen, toetst de gemeente nog altijd zelf. Wanneer de uitbreiding naar deze zwaardere gevolgklassen komt, staat nog niet vast; de wet wordt eerst geëvalueerd. De regels over aansprakelijkheid gelden wel nu al voor alle bouwwerken.
Wat doet een kwaliteitsborger?
De kwaliteitsborger is een private partij die u als opdrachtgever zelf inschakelt. Hij beoordeelt vóór en tijdens de bouw of het ontwerp en de uitvoering aan de bouwtechnische regels voldoen en legt de risico’s vast in een borgingsplan. Aan het eind geeft hij een verklaring af dat het bouwwerk naar zijn oordeel aan de regels voldoet.
Daar komen twee meldingen bij de gemeente bij. De bouwmelding moet u ten minste vier weken vóór de start van de bouw indienen (artikel 2.18 Besluit bouwwerken leefomgeving). De gereedmelding volgt ten minste twee weken vóór de ingebruikname, samen met het dossier voor het bevoegd gezag en de verklaring van de kwaliteitsborger (artikel 2.21 Bbl).
Hoe is de aansprakelijkheid van de aannemer veranderd?
Vóór 2024 was de aannemer na de oplevering in beginsel alleen aansprakelijk voor gebreken die u als opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs niet had kunnen ontdekken. Bij de bouw van een bouwwerk is hij nu aansprakelijk voor alle gebreken die na de oplevering worden ontdekt, tenzij hij aantoont dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen (artikel 7:758 lid 4 BW). De bewijslast ligt dus bij de aannemer. Voor werken die geen bouwwerk zijn, geldt de oude regel nog.
Bent u consument, dan kan hiervan niet ten nadele van u worden afgeweken. Tussen bedrijven mag dat wel, mits uitdrukkelijk in de overeenkomst afgesproken. Kijk daarom in uw contract en in de voorwaarden, zoals de UAV 2012, of de aansprakelijkheid is beperkt.
Wat is het consumentendossier?
Uiterlijk bij de oplevering moet de aannemer u een dossier geven met gegevens over het gebouwde, de gebruikte materialen en installaties en de onderhoudsinstructies (artikel 7:757a BW). Ook als u particulier bent, kunt u met de aannemer afwijkende afspraken maken over dit dossier; spreek dat dan uitdrukkelijk af. Zonder dossier mist u mogelijk gegevens die u later nodig heeft, bijvoorbeeld bij een melding van een gebrek.
Waar let u als opdrachtgever op?
Na de oplevering staat u sterker. Meld een gebrek binnen bekwame tijd nadat u het hebt ontdekt en leg het vast met foto’s en zo nodig een deskundigenrapport. Leg opleverpunten vast in een proces-verbaal van oplevering, en laat u bij twijfel adviseren door een bouwrecht advocaat. Als particulier behoudt u ook het recht om 5 procent van de aanneemsom bij een notaris in depot te zetten (artikel 7:768 BW). Meer over termijnen leest u in ons artikel over bouwclaims na oplevering en verborgen gebreken.
- Doe bij nieuwbouw in gevolgklasse 1 ten minste vier weken vóór de start de bouwmelding bij de gemeente.
- Controleer of u uiterlijk bij de oplevering het consumentendossier ontvangt (artikel 7:757a BW).
- Leg alle opleverpunten vast in een proces-verbaal van oplevering.
- Zet als particulier zo nodig 5 procent van de aanneemsom in depot bij de notaris (artikel 7:768 BW).
- Meld een gebrek dat u na de oplevering ontdekt schriftelijk en binnen bekwame tijd.
Waar let u als aannemer op?
U moet zelf bewijzen dat een gebrek niet aan u ligt. Een goed opleverdossier, foto’s van de uitvoering en schriftelijke waarschuwingen aan de opdrachtgever over onjuiste instructies of materialen (artikel 7:754 BW) zijn daarom geen formaliteit meer, maar uw bewijs.
- Controleer of uw voorwaarden de aansprakelijkheid na oplevering beperken, en spreek dat met zakelijke opdrachtgevers uitdrukkelijk af.
- Leg de uitvoering vast met foto’s en een volledig opleverdossier.
- Waarschuw de opdrachtgever schriftelijk voor onjuiste instructies of materialen (artikel 7:754 BW).
- Geef de opdrachtgever uiterlijk bij de oplevering het consumentendossier (artikel 7:757a BW).
Wat kunnen wij voor u doen bij de Wet kwaliteitsborging?
Wij staan opdrachtgevers en aannemers bij in geschillen over gebreken na de oplevering. Concreet doen wij het volgende:
- Wij beoordelen uw aannemingsovereenkomst en de UAV of andere voorwaarden op afwijkingen van de aansprakelijkheid uit artikel 7:758 lid 4 BW.
- Wij stellen een ingebrekestelling op voor gebreken die na de oplevering zijn ontdekt.
- Wij beoordelen of de aannemer kan bewijzen dat een gebrek niet aan hem is toe te rekenen, en voeren het debat daarover.
- Wij adviseren over het depot van 5 procent bij de notaris (artikel 7:768 BW) en over het vrijgeven daarvan.
- Wij voeren de procedure bij de rechter of in arbitrage, als uw contract daarin voorziet.
Samengevat
- De Wkb geldt sinds 1 januari 2024.
- Een kwaliteitsborger is voorlopig alleen verplicht bij nieuwbouw in gevolgklasse 1.
- De bouwmelding gaat ten minste vier weken vóór de start, de gereedmelding ten minste twee weken vóór ingebruikname.
- De aannemer is aansprakelijk voor gebreken die na oplevering worden ontdekt, tenzij hij aantoont dat die niet aan hem liggen.
- Tegenover consumenten kan van die aansprakelijkheid niet ten nadele van u worden afgeweken; over het consumentendossier kunnen wel afwijkende afspraken worden gemaakt.
Veelgestelde vragen
Geldt de Wkb ook voor een verbouwing?
De regels over aansprakelijkheid gelden ook bij een verbouwing van een bouwwerk. Een kwaliteitsborger is voor verbouwingen nog niet verplicht; daar toetst de gemeente.
Wie betaalt de kwaliteitsborger?
U schakelt als opdrachtgever de kwaliteitsborger in. In de aannemingsovereenkomst kunt u afspreken dat de aannemer de kosten draagt of doorberekent.
Mijn aannemer beroept zich op een uitsluiting in zijn voorwaarden. Mag dat?
Tegenover een consument niet, voor zover de uitsluiting afwijkt van de wettelijke aansprakelijkheid na oplevering. Tussen bedrijven hangt het af van wat u uitdrukkelijk heeft afgesproken.
Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina vastgoedrecht advocaat.
