Gepubliceerd op 27 september 2026
Sinds 1 januari 2024 geldt de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). De wet verandert twee dingen: voor eenvoudige nieuwbouw toetst een onafhankelijke kwaliteitsborger in plaats van de gemeente, en de aannemer is zwaarder aansprakelijk voor gebreken die na de oplevering worden ontdekt. Die zwaardere aansprakelijkheid geldt voor alle bouwwerken, niet alleen voor de projecten met een kwaliteitsborger.
Inhoudsopgave
Voor welke bouwwerken geldt de nieuwe toetsing?
De toets door een kwaliteitsborger geldt voorlopig alleen voor nieuwbouw in gevolgklasse 1. Dat zijn onder meer grondgebonden woningen en eenvoudige bedrijfsgebouwen. Voor verbouwingen en voor complexere bouwwerken, zoals appartementencomplexen en grotere utiliteitsgebouwen, toetst de gemeente nog zelf. Volgens de Rijksoverheid blijft dat naar verwachting zo tot en met 2028. De regels over aansprakelijkheid gelden wel nu al voor alle bouwwerken.
Wat doet een kwaliteitsborger?
De kwaliteitsborger is een private partij die de opdrachtgever inschakelt. Hij beoordeelt vóór en tijdens de bouw of het ontwerp en de uitvoering aan de bouwtechnische regels voldoen. Daarbij legt hij de risico’s vast in een borgingsplan. Aan het eind geeft hij een verklaring af dat het bouwwerk naar zijn oordeel aan de regels voldoet.
Voor de opdrachtgever komen daar twee meldingen bij de gemeente bij. De bouwmelding moet ten minste vier weken vóór de start van de bouw worden gedaan (artikel 2.18 Besluit bouwwerken leefomgeving). De gereedmelding volgt ten minste twee weken vóór de ingebruikname, met het dossier voor het bevoegd gezag en de verklaring van de kwaliteitsborger (artikel 2.21 Bbl).
Hoe is de aansprakelijkheid van de aannemer veranderd?
Vóór 2024 was de aannemer na de oplevering in beginsel alleen aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs niet had kunnen ontdekken. Bij de bouw van een bouwwerk is hij nu aansprakelijk voor alle gebreken die na de oplevering worden ontdekt, tenzij hij aantoont dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen (artikel 7:758 lid 4 BW). De bewijslast is dus omgedraaid. Voor werken die geen bouwwerk zijn, blijft de oude regel gelden.
Is de opdrachtgever een consument, dan kan van die regel niet worden afgeweken. Tussen bedrijven mag dat wel, mits uitdrukkelijk afgesproken. Kijk daarom in uw contract en in de voorwaarden, zoals de UAV 2012, of de aansprakelijkheid is beperkt.
Wat is het consumentendossier?
Uiterlijk bij de oplevering moet de aannemer de opdrachtgever een dossier geven met gegevens over het gebouwde, de gebruikte materialen en installaties en de onderhoudsinstructies (artikel 7:757a BW). Tegenover een particuliere opdrachtgever kan daarvan niet worden afgeweken. Dat dossier is ook van belang als er later een gebrek aan het licht komt.
Wat betekent dit voor u als opdrachtgever?
Na de oplevering hebt u een sterkere positie. Meld een gebrek wel binnen bekwame tijd nadat u het hebt ontdekt, en leg het vast met foto’s en zo nodig een deskundigenrapport. Leg opleverpunten vast in een proces-verbaal van oplevering. Het recht om 5 procent van de aanneemsom bij een notaris in depot te zetten blijft voor particulieren gewoon bestaan (artikel 7:768 BW). Meer over termijnen leest u in ons artikel over bouwclaims na oplevering en verborgen gebreken.
Wat betekent dit voor u als aannemer?
U moet zelf bewijzen dat een gebrek niet aan u ligt. Een goed opleverdossier, foto’s van de uitvoering en schriftelijke waarschuwingen aan de opdrachtgever over onjuiste instructies of materialen (artikel 7:754 BW) zijn daarom geen formaliteit meer.
Samengevat
- De Wkb geldt sinds 1 januari 2024.
- Een kwaliteitsborger is voorlopig alleen nodig bij nieuwbouw in gevolgklasse 1.
- De bouwmelding gaat ten minste vier weken vóór de start, de gereedmelding ten minste twee weken vóór ingebruikname.
- De aannemer is aansprakelijk voor gebreken die na oplevering worden ontdekt, tenzij hij aantoont dat die niet aan hem liggen.
- Tegenover consumenten kan van die aansprakelijkheid en van het consumentendossier niet worden afgeweken.
Veelgestelde vragen
Geldt de Wkb ook voor een verbouwing?
De regels over aansprakelijkheid gelden ook bij een verbouwing van een bouwwerk. Een kwaliteitsborger is voor verbouwingen nog niet verplicht; daar toetst de gemeente.
Wie betaalt de kwaliteitsborger?
De opdrachtgever schakelt de kwaliteitsborger in. In de aannemingsovereenkomst kan worden afgesproken dat de aannemer de kosten draagt of doorberekent.
Mijn aannemer beroept zich op een uitsluiting in zijn voorwaarden. Mag dat?
Tegenover een consument niet, voor zover de uitsluiting afwijkt van de wettelijke aansprakelijkheid na oplevering. Tussen bedrijven hangt het af van wat uitdrukkelijk is afgesproken.
Twijfelt u over uw positie? Leg uw situatie aan ons voor. Wij laten u binnen één werkdag weten wat uw opties zijn. Onze bouwrecht advocaat beoordeelt uw positie en de stukken.
