Garanties bij de aankoop van een woning: wet, koopakte en nieuwbouwregeling

Gepubliceerd op 15 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 31 oktober 2026

Na de aankoop van een woning bent u vooral beschermd door de wet: de woning moet de eigenschappen hebben die u op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten (artikel 7:17 BW). Koopt u nieuwbouw, dan komt daar meestal een garantie- en waarborgregeling bij, bijvoorbeeld van Woningborg of SWK; bij een bestaande woning heeft u zo’n extra garantie in de regel niet.

Bij een bestaande woning draait het dus om de wettelijke regels over koop en om de koopakte, waarin vaak juist beperkingen staan zoals een ouderdomsclausule. Bij nieuwbouw geldt daarnaast het recht over aanneming van werk, dat sinds 1 januari 2024 strenger is voor de aannemer. Daarnaast spelen financiële zekerheden een rol, zoals de waarborgsom, het hypotheekrecht en de Nationale Hypotheek Garantie. Meer over zekerheden rond de financiering leest u in deze uitleg over hypotheekgerelateerde zekerheden.

Welke bescherming heeft u bij bestaande bouw en bij nieuwbouw?

Welke bescherming heeft u bij een bestaande woning?

De belangrijkste bescherming is artikel 7:17 BW. De woning moet de eigenschappen hebben die u redelijkerwijs mocht verwachten, gelet op de aard van de woning en wat de verkoper erover heeft gezegd. Is dat niet zo, dan kunt u onder voorwaarden herstel, prijsvermindering, schadevergoeding of ontbinding vorderen. Wat u mocht verwachten, hangt af van de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper. Lees meer over verborgen gebreken.

In de koopakte van een bestaande woning staat vaak een ouderdomsclausule: de koper aanvaardt dat een ouder huis niet aan nieuwbouwkwaliteit voldoet. Zo’n clausule beschermt de verkoper niet als hij een gebrek kende en verzweeg.

Wat besliste de rechter over een verzwegen daklekkage?

De kantonrechter in Alkmaar oordeelde op 18 januari 2023 over een woning met een lekkend zolderdak. De verkoper had eerdere lekkages op de vragenlijst ontkend en de sporen weggewerkt. Hij kon zich daarom niet op de ouderdomsclausule beroepen en moest € 2.178 aan herstelkosten betalen. Claims over andere onderdelen wees de kantonrechter af, onder meer omdat de kopers het probleem kenden en geen bouwkundige keuring hadden laten doen (ECLI:NL:RBNHO:2023:625).

Hoe snel meldt u een gebrek?

U meldt een gebrek binnen bekwame tijd nadat u het heeft ontdekt of had moeten ontdekken (artikel 7:23 lid 1 BW). Bij de koop van een woning geldt geen vaste termijn; de rechter beoordeelt per geval of u op tijd was. De termijn van twee maanden die u misschien kent, geldt alleen bij consumentenkoop van roerende zaken. Na uw melding verjaart de vordering twee jaar later (artikel 7:23 lid 2 BW). Meld een gebrek daarom schriftelijk en zo snel mogelijk.

Hoe werken de waarborgsom en de bankgarantie?

De waarborgsom is een zekerheid voor de verkoper, niet voor u als koper. In de koopakte wordt meestal 10% van de koopprijs afgesproken, als waarborg dat u de koop nakomt. U stort dat bedrag op de kwaliteitsrekening van de notaris. Bij de levering wordt het met de koopprijs verrekend.

In plaats van een waarborgsom kunt u vaak een bankgarantie laten afgeven. De bank staat dan voor het bedrag garant. U hoeft het geld niet zelf te storten, maar de bank rekent er kosten voor. Komt u de koop niet na, dan kan de verkoper zich op de waarborgsom of bankgarantie verhalen voor de boete uit de koopakte.

Voor gebreken aan de woning biedt de waarborgsom u geen bescherming. Wilt u zekerheid over een toegezegde reparatie, spreek dan in de koopakte af dat een deel van de koopprijs bij de notaris achterblijft tot de reparatie is uitgevoerd.

Wat doet de notaris?

De notaris verzorgt de levering en beheert de gelden rond de overdracht. Hij stelt de leveringsakte en de hypotheekakte op, onderzoekt de openbare registers en houdt waarborgsommen aan op de kwaliteitsrekening. Het geld komt alleen vrij volgens de afspraken in de koopakte, als beide partijen akkoord zijn of als een rechter beslist. De koopakte zelf wordt vaak door de makelaar opgesteld.

Welke garanties gelden bij nieuwbouw?

Bij nieuwbouw bent u beschermd door de wettelijke regels over aanneming van werk en meestal ook door een garantie- en waarborgregeling.

Wat veranderde er op 1 januari 2024?

Met de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen werd de aansprakelijkheid van de aannemer per 1 januari 2024 aangescherpt. Sindsdien is de aannemer ook na de oplevering aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die gebreken hem niet zijn toe te rekenen (artikel 7:758 lid 4 BW). Vóór die datum gold dat de aannemer na oplevering in beginsel alleen aansprakelijk was voor verborgen gebreken. Een vordering wegens een gebrek verjaart in elk geval twintig jaar na de oplevering (artikel 7:761 lid 2 BW).

Wat doen Woningborg, SWK en andere garantie-instellingen?

Veel bouwers zijn aangesloten bij een garantie-instelling, zoals Woningborg, SWK of BouwGarant. U krijgt dan een certificaat waarin staat welke regeling voor uw woning geldt.

• Afbouwgarantie: gaat de bouwer tijdens de bouw failliet, dan zorgt de regeling dat de woning wordt afgebouwd of dat u een vergoeding krijgt, binnen de grenzen van de regeling.
• Kwaliteitsgarantie na oplevering: bij Woningborg gaat de garantie drie maanden na de oplevering in. In die eerste maanden herstelt de bouwer de punten uit het opleveringsrapport.
• Termijnen per onderdeel: de regelingen kennen een algemene garantietermijn en een langere termijn voor ernstige gebreken aan de constructie, met kortere termijnen voor onderdelen zoals installaties en hang- en sluitwerk. Bij Woningborg is de algemene termijn in de regel zes jaar en de termijn voor ernstige gebreken tien jaar.

Welke regeling en welke termijnen voor uw woning gelden, staat in het certificaat en de bijbehorende voorwaarden. Er bestaan verschillende versies. Controleer ook of het certificaat het juiste adres en bouwnummer vermeldt.

Wat zei de rechter over een gevel met een lopend herstelplan?

De rechtbank Den Haag besliste op 17 april 2024 over een appartement in een complex uit 2004 met loszittende natuurstenen gevelplaten. De verkopers wisten van eerdere problemen, een herstelplan met SWK en een VvE-verslag over het lijmprobleem, maar meldden dat niet. Volgens de rechtbank schonden zij hun mededelingsplicht. Zij verlaagde de koopprijs met € 10.000 (ECLI:NL:RBDHA:2024:5764). Een lopende garantieregeling ontslaat een verkoper dus niet van zijn plicht om bekende problemen te melden.

Hoe werkt de 5%-regeling?

Als particuliere opdrachtgever hoeft u niet de hele aanneemsom aan de aannemer te betalen. U mag 5% van de aanneemsom bij de notaris in depot storten (artikel 7:768 BW). De notaris geeft dat bedrag normaal drie maanden na de oplevering vrij aan de aannemer. Zijn er binnen die drie maanden gebreken gemeld, dan kunt u een beroep doen op uw opschortingsrecht. Het bedrag dat u vasthoudt, moet in verhouding staan tot de gebreken. Lees ook wat u kunt doen als een aannemer slecht werk levert.

Wat betekent garant staan voor een hypotheek?

Garant staan of meetekenen betekent dat een ander, vaak een ouder, mede instaat voor uw hypotheek. De bank krijgt daardoor meer zekerheid en houdt soms rekening met het inkomen van de garantsteller.

Tekent iemand mee als medeschuldenaar, dan is hij in de regel hoofdelijk aansprakelijk. De bank kan hem dan voor het hele bedrag aanspreken, niet alleen voor een deel (artikel 6:7 BW). Stoppen kan meestal alleen als de bank akkoord gaat. De risico’s voor de garantsteller zijn een betalingsverplichting als de koper niet betaalt, minder ruimte om zelf te lenen en in het uiterste geval gevolgen voor het eigen vermogen. Of garant staan mogelijk is, bepaalt de bank.

Welke zekerheden spelen een rol bij de hypotheek?

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een borgstelling voor uw hypotheek. Moet u de woning door omstandigheden als werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, een relatiebreuk of overlijden van uw partner verkopen en blijft er een restschuld over, dan kan NHG die onder voorwaarden kwijtschelden. Met NHG krijgt u vaak een lagere rente.

Bron: NHG, Voorwaarden en normen 2026-1. De grens wordt elk jaar opnieuw vastgesteld.

Het hypotheekrecht geeft de bank zekerheid op de woning. De notaris vestigt het in de hypotheekakte. Wordt het huis verkocht, dan wordt de hypotheekschuld als eerste uit de opbrengst betaald. Na aflossing kan het recht in de openbare registers worden doorgehaald.

Welke documenten controleert u vóór het tekenen?

• De koopakte: staan er een ouderdomsclausule, een asbestclausule of andere beperkingen van de aansprakelijkheid van de verkoper in?
• Bij nieuwbouw: het certificaat van de garantie-instelling, met het juiste adres en bouwnummer, en de voorwaarden met de termijnen per onderdeel.
• Bij een bestaande woning met een lopende garantie, bijvoorbeeld op een nieuw dak: gaat die garantie over op u als nieuwe eigenaar?
• De afspraken over de waarborgsom of bankgarantie en over toegezegde reparaties.

Normale slijtage en achterstallig onderhoud vallen meestal buiten elke garantie. Let ook op eigen risico’s en uitsluitingen in de voorwaarden. Meer over de risico’s bij koop en levering leest u in ons artikel over juridische valkuilen bij vastgoedtransacties.

Wat controleert u als verkoper?

• Vertel de koper wat u weet over gebreken; zwijgen over een bekend gebrek kan u aansprakelijk maken, ook met een ouderdomsclausule.
• Geef ook stukken door over lopende herstelplannen of VvE-besluiten.
• Leg beperkingen van uw aansprakelijkheid uitdrukkelijk vast in de koopakte.
• Leg toegezegde reparaties en de termijn waarbinnen u die uitvoert vast.

Wat kunnen wij doen bij garanties bij de aankoop van een woning?

• Wij controleren de koopakte vóór ondertekening op garanties, ouderdomsclausules en andere beperkingen.
• Wij beoordelen of een gebrek na de levering een tekortkoming oplevert op grond van artikel 7:17 BW, en stellen de klachtbrief en ingebrekestelling op.
• Wij beoordelen bij nieuwbouw of u een beroep kunt doen op de garantieregeling, het 5%-depot of artikel 7:758 lid 4 BW.
• Wij voeren de procedure bij de rechter of bij de geschilleninstantie die de garantieregeling aanwijst.

In het kort

• Na de koop moet de woning de eigenschappen hebben die u mocht verwachten (artikel 7:17 BW); meld een gebrek binnen bekwame tijd.
• De waarborgsom is een zekerheid voor de verkoper, niet voor u.
• Sinds 1 januari 2024 is de aannemer ook na oplevering aansprakelijk voor niet-ontdekte gebreken (artikel 7:758 lid 4 BW).
• Met de 5%-regeling houdt u tot drie maanden na de oplevering een deel van de aanneemsom bij de notaris (artikel 7:768 BW).
• De NHG-grens is € 470.000 voor een bindend aanbod vanaf 1 januari 2026.

Veelgestelde vragen

Kan ik garantie claimen op renovaties van de vorige eigenaar?

Meestal niet. Een garantie op renovatiewerk geldt in de regel alleen tussen de aannemer en de oorspronkelijke opdrachtgever, tenzij de voorwaarden zeggen dat de garantie overgaat op een nieuwe eigenaar. Heeft de verkoper een gebrek verzwegen, dan kunt u hem wel aanspreken op grond van non-conformiteit.

Wat kan ik doen als de verkoper zijn verplichtingen niet nakomt?

U kunt herstel of schadevergoeding vorderen, en bij een ernstig gebrek soms ontbinding. De rechter kan een veroordeling tot herstel versterken met een dwangsom.

Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina vastgoedrecht advocaat.