Gepubliceerd op 15 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 8 oktober 2026
Na de aankoop van een woning bent u vooral beschermd door de wet: de woning moet de eigenschappen hebben die u op grond van de koopovereenkomst mag verwachten (artikel 7:17 BW). Koopt u nieuwbouw, dan komt daar meestal een garantie- en waarborgregeling van bijvoorbeeld Woningborg of SWK bij; bij een bestaande woning heeft u zo’n extra garantie in de regel niet.Het verschil tussen bestaande bouw en nieuwbouw is dus groot. Bij een bestaande woning draait het om de wettelijke regels over koop en om wat in de koopakte staat. Bij nieuwbouw geldt daarnaast het recht over aanneming van werk, en vaak een certificaat met vaste garantietermijnen.Die garanties beschermen u tegen gebreken, constructiefouten en andere problemen die pas na de koop aan het licht komen. Ook financiële zekerheden spelen een rol, zoals de waarborgsom, het hypotheekrecht van de bank en de Nationale Hypotheek Garantie. Meer over die zekerheden rond de financiering leest u in deze uitleg over hypotheekgerelateerde zekerheden.Hieronder zetten wij de regels op een rij. Zo weet u vóór het tekenen welke bescherming u heeft, en waar u zelf op moet letten.Inhoudsopgave
Welke garanties heeft u bij het kopen van een woning?
Wat is een garantie precies?
Een garantie is een toezegging dat de woning bepaalde eigenschappen heeft, of dat een gebrek binnen een bepaalde termijn wordt hersteld. Sommige garanties volgen uit de wet, andere uit afspraken met de verkoper of de bouwer.Het doel is financiële zekerheid. Duikt er na de koop een gebrek op, dan wilt u weten wie de kosten draagt en binnen welke termijn u actie moet ondernemen.Bij nieuwbouw zijn garanties extra belangrijk. U koopt iets wat nog niet bestaat, en tijdens de bouw kan er meer misgaan dan bij een bestaand huis.De bescherming die u kunt tegenkomen, heeft onder meer betrekking op:- bouwfouten en andere gebreken
- het faillissement van de bouwer tijdens de bouw
- vertraging in de bouw
- gebreken die pas na de oplevering zichtbaar worden
Wat is het verschil tussen wettelijke en contractuele garanties?
Wettelijke garanties gelden automatisch, ook als er niets over in de koopakte staat. Contractuele garanties zijn extra afspraken die verder kunnen gaan dan de wet.De belangrijkste wettelijke garantie staat in artikel 7:17 BW. De woning moet beantwoorden aan de overeenkomst. Dat betekent dat zij de eigenschappen moet hebben die u redelijkerwijs mag verwachten, gelet op de aard van de woning en wat de verkoper erover heeft gezegd. Is dat niet zo, dan kunt u onder voorwaarden herstel, prijsvermindering, schadevergoeding of ontbinding vorderen.Contractuele garanties staan in de koopakte of in een garantieregeling. Zij kunnen de bescherming uitbreiden, bijvoorbeeld met vaste termijnen of met dekking van meer soorten gebreken. In de koopakte van een bestaande woning staan vaak juist beperkingen, zoals een ouderdomsclausule. Lees de akte daarom goed.Bij nieuwbouw zijn veel bouwers aangesloten bij een garantie-instelling, zoals:- Woningborg
- SWK (Stichting Waarborgfonds Koopwoningen)
- BouwGarant
Welke zekerheden gelden bij de koop van een bestaande woning?
Hoe werken de waarborgsom en de bankgarantie?
De waarborgsom is een zekerheid voor de verkoper, niet voor u als koper. De verkoper vraagt doorgaans 10% van de koopprijs, als waarborg dat u de koop nakomt.U stort dat bedrag op de kwaliteitsrekening van de notaris. Bij de levering wordt het met de koopprijs verrekend of aan u terugbetaald.In plaats van een waarborgsom kunt u vaak een bankgarantie laten afgeven. De bank staat dan voor het bedrag garant als u uw verplichtingen niet nakomt. U hoeft het geld in dat geval niet zelf te storten, maar de bank rekent er wel kosten voor.Komt u de koop niet na, dan kan de verkoper zich op de waarborgsom of bankgarantie verhalen. Hoe dat precies werkt, en welke boete er dan geldt, staat in de koopakte.Voor gebreken aan de woning biedt de waarborgsom u als koper dus geen bescherming. Daarvoor bent u aangewezen op de wet en op wat in de koopakte is afgesproken. Wilt u zekerheid over een toegezegde reparatie, dan kunt u in de koopakte afspreken dat een deel van de koopprijs bij de notaris achterblijft tot die reparatie is uitgevoerd. Dat moet wel uitdrukkelijk in de akte staan.Wat doet de notaris?
De notaris verzorgt de levering van de woning en beheert de gelden rond de overdracht. De koopakte zelf wordt vaak door de makelaar opgesteld, maar kan ook door de notaris worden gemaakt.Sluit u een hypotheek af, dan stelt de notaris ook de hypotheekakte op. Hij zorgt dat de koopprijs en de hypotheek op het juiste moment worden betaald en ingeschreven.De notaris houdt waarborgsommen aan op een aparte rekening. Het geld komt alleen vrij volgens de afspraken in de koopakte, als beide partijen akkoord zijn of als een rechter beslist.Taken van de notaris rond de overdracht:- het opstellen van de leveringsakte en de hypotheekakte
- het beheren van waarborgsommen en het registreren van bankgaranties
- het onderzoek in de openbare registers vóór de levering
- uitleg over de akten en de gevolgen daarvan
Welke garanties gelden bij nieuwbouw?
Bij nieuwbouw bent u beschermd door de wettelijke regels over aanneming van werk en meestal ook door een garantie- en waarborgregeling. Die beschermen u tegen bouwgebreken en financiële risico’s, tijdens de bouw en in de jaren daarna.Wat doen Woningborg en andere garantie-instellingen?
In Nederland zijn er meerdere garantie-instellingen voor nieuwbouw. Woningborg en SWK zijn de bekendste.Voorbeelden van garantie-instellingen zijn:- Woningborg: garantie- en waarborgregeling voor nieuwbouw
- SWK: Stichting Waarborgfonds Koopwoningen
- BouwGarant: garantieregeling voor woningen en appartementen
Hoe bent u tijdens de bouw beschermd?
Tijdens de bouw beschermt de afbouwgarantie u tegen het faillissement van de aannemer. Daarnaast geeft de wet u de 5%-regeling uit artikel 7:768 BW.Volgens die regeling hoeft u als particuliere opdrachtgever niet de hele aanneemsom aan de aannemer te betalen. U mag 5% van de aanneemsom bij de notaris in depot storten. De notaris geeft dat bedrag normaal drie maanden na de oplevering vrij aan de aannemer. Zijn er binnen die drie maanden gebreken, dan kunt u een beroep doen op uw opschortingsrecht. Het bedrag dat u vasthoudt, moet wel in verhouding staan tot de gebreken.Waar de bescherming tijdens de bouw op ziet:- het faillissement van de aannemer
- extra kosten om de woning af te bouwen
- gebreken bij de oplevering
- gebreken die tijdens de bouw ontstaan
Hoe lang is de aannemer na de oplevering aansprakelijk?
Volgens artikel 7:758 lid 4 BW is de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die gebreken hem niet zijn toe te rekenen. Een vordering wegens een gebrek verjaart in ieder geval twintig jaar na de oplevering (artikel 7:761 lid 2 BW).Daarnaast geldt de termijn uit de garantieregeling. Die verschilt per soort gebrek. Bij Woningborg gaat de kwaliteitsgarantie drie maanden na de oplevering in. In die eerste drie maanden kan de bouwer de punten uit het opleveringsrapport herstellen.Voorbeelden van termijnen in de Woningborg-regeling:- 1 jaar: hang- en sluitwerk
- 2 jaar: installaties zoals verwarming, ventilatie, gas, water en elektra, en de buitenriolering
- 6 jaar: de algemene garantietermijn
- 10 jaar: ernstige gebreken die de constructie aantasten of de woning ongeschikt maken voor bewoning
Wat betekent garant staan bij de aankoop van een woning?
Garant staan betekent dat een ander, vaak een ouder, mede instaat voor uw hypotheek. De bank krijgt daardoor meer zekerheid, en soms kunt u daardoor meer lenen.Hoe werkt garant staan of meetekenen?
Wie garant staat, wordt mede verantwoordelijk voor de hypotheeklasten. Kan de koper niet meer betalen, dan kan de bank de garantsteller aanspreken.Deze constructie heet ook wel meetekenen. De garantsteller tekent dan samen met de koper voor de lening.Kenmerken:- de koper blijft in de eerste plaats verantwoordelijk
- de garantsteller moet bijspringen als betaling uitblijft
- de bank krijgt extra financiële zekerheid
- soms kunt u meer lenen dan op basis van uw eigen inkomen
Wie kan garantsteller zijn?
Meestal zijn het ouders die hun kind helpen bij de eerste koopwoning. Of garant staan mogelijk is, en onder welke voorwaarden, bepaalt de bank.Banken stellen vaak eisen aan:- de band met de koper, bijvoorbeeld een ouder
- een stabiel inkomen en een goede financiële positie
- bewijsstukken zoals loonstroken, jaaropgaven of een werkgeversverklaring
- de leeftijd van de garantsteller
Welke risico’s loopt de garantsteller?
Garant staan brengt serieuze financiële risico’s mee. Betaalt de koper niet meer, dan kan de bank de garantsteller aanspreken voor de hypotheekschuld.De belangrijkste risico’s:- een betalingsverplichting als de koper niet betaalt
- minder ruimte om zelf nog te lenen
- in het uiterste geval problemen met het eigen vermogen of de eigen woning
- spanningen binnen de familie
Welke zekerheden spelen een rol bij de hypotheek?
Bij een hypotheek beschermen verschillende zekerheden de koper en de geldverstrekker. De Nationale Hypotheek Garantie beschermt u onder voorwaarden tegen een restschuld, en het hypotheekrecht geeft de bank zekerheid op de woning.Wat is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)?
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een borgstelling voor uw hypotheek. Moet u de woning door omstandigheden verkopen en blijft er een restschuld over, dan kan NHG die onder voorwaarden kwijtschelden.NHG is alleen mogelijk tot een bepaald bedrag. In 2026 is de NHG-grens € 470.000. Met energiebesparende voorzieningen is dat € 498.200.Met NHG krijgt u vaak een lagere rente op uw hypotheek. De bank loopt minder risico en geeft dat voordeel door.NHG is vooral bedoeld voor situaties waarin u buiten uw schuld de lasten niet meer kunt dragen, zoals:- werkloosheid
- arbeidsongeschiktheid
- het einde van een relatie
- het overlijden van uw partner
Wat is het hypotheekrecht?
Hypotheekrecht geeft de bank zekerheid op de woning als onderpand. De notaris vestigt dit recht bij de overdracht in de hypotheekakte.De bank krijgt daardoor voorrang op de opbrengst als het huis wordt verkocht. De hypotheekschuld wordt dan als eerste uit de verkoopopbrengst betaald.Aanvullende zekerheden kunnen zijn:- overwaarde in de woning
- de inkomenspositie van de koper
- aanvullende onderpanden
Waar let u op bij garanties en documenten?
Controleer vóór het tekenen welke garanties gelden en welke niet. Zo voorkomt u juridische valkuilen en onverwachte kosten na de koop.Welke documenten controleert u?
Bij nieuwbouw controleert u of de bouwer bij een garantie-instelling is aangesloten en of u het certificaat krijgt. Woningborg en SWK zijn bekende partijen.Controleer of het certificaat op het juiste adres en bouwnummer staat. Een fout daarin kan later discussie opleveren.De koopovereenkomst moet duidelijk zijn over welke garanties gelden. Zo voorkomt u discussies achteraf.Een garantie moet precies beschrijven wat wel en niet gedekt is.Documenten om te controleren:- het certificaat met het juiste adres en bouwnummer
- een overzicht van de gedekte onderdelen en de termijnen
- de contactgegevens van de garantie-instelling
- de einddatums van de verschillende termijnen
Welke valkuilen komen voor?
Niet elk gebrek valt onder een garantie. Normale slijtage en achterstallig onderhoud zijn meestal uitgesloten.Verkoopt u later de woning, of koopt u een woning die nog onder een garantieregeling valt, controleer dan of de garantie op de nieuwe eigenaar overgaat.Valkuilen om op te letten:- garanties die niet op de nieuwe eigenaar zijn overgegaan
- onduidelijke garantievoorwaarden in de koopovereenkomst
- termijnen die al zijn verstreken
- een gebrek dat niet of te laat is gemeld
Waar let u als koper op?
- Lees in de koopakte of er een ouderdomsclausule of andere beperking van de aansprakelijkheid van de verkoper in staat.
- Controleer bij nieuwbouw of u een garantiecertificaat krijgt met het juiste adres en bouwnummer.
- Meld een gebrek schriftelijk en binnen bekwame tijd nadat u het heeft ontdekt (artikel 7:23 BW).
- Gebruik bij nieuwbouw het depot van 5% van de aanneemsom bij de notaris (artikel 7:768 BW).
Waar let u als verkoper op?
- Vertel de koper wat u weet over gebreken; zwijgen over een bekend gebrek kan u aansprakelijk maken.
- Leg beperkingen van uw aansprakelijkheid, zoals een ouderdomsclausule, uitdrukkelijk vast in de koopakte.
- Spreek een waarborgsom of bankgarantie af, doorgaans 10% van de koopprijs.
- Leg toegezegde reparaties en de termijn waarbinnen u die uitvoert vast in de koopakte.
Wat kunnen wij voor u doen bij garanties bij de aankoop van een woning?
Wij staan kopers en verkopers van woningen bij, vóór het tekenen en na de levering.- Wij controleren de koopakte vóór ondertekening op garanties, ouderdomsclausules en andere beperkingen.
- Wij beoordelen of een gebrek na de levering een tekortkoming oplevert op grond van artikel 7:17 BW.
- Wij stellen de klachtbrief en de ingebrekestelling op en bewaken de termijnen van artikel 7:23 BW.
- Wij beoordelen bij nieuwbouw of u een beroep kunt doen op de garantieregeling, het 5%-depot of de aansprakelijkheid van de aannemer (artikel 7:758 lid 4 BW).
- Wij voeren de procedure bij de rechter of bij de geschilleninstantie die de garantieregeling aanwijst.
Samengevat
- Na de koop moet de woning de eigenschappen hebben die u mag verwachten (artikel 7:17 BW). Meld een gebrek binnen bekwame tijd nadat u het heeft ontdekt.
- De waarborgsom van doorgaans 10% is een zekerheid voor de verkoper, niet voor u.
- Bij nieuwbouw geeft een regeling als Woningborg meestal zes jaar garantie, en tien jaar voor ernstige gebreken.
- Met de 5%-regeling (artikel 7:768 BW) houdt u tot drie maanden na de oplevering een deel van de aanneemsom achter bij de notaris.
- Garant staan voor een hypotheek kan u voor het hele bedrag aansprakelijk maken.
Veelgestelde vragen
Hieronder beantwoorden wij een aantal vragen over garanties, aansprakelijkheid en bescherming bij het kopen van een woning.Welke garanties gelden wettelijk bij de aankoop van een woning?
Volgens artikel 7:17 BW moet de woning beantwoorden aan de overeenkomst. Zij moet de eigenschappen hebben die u redelijkerwijs mag verwachten, bijvoorbeeld dat zij veilig en normaal bewoonbaar is.
Bij nieuwbouw is de aannemer volgens artikel 7:758 lid 4 BW ook na de oplevering aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die hem niet zijn toe te rekenen. Een vordering wegens een gebrek verjaart in ieder geval twintig jaar na de oplevering.
De koopakte kan extra garanties bevatten. Die moeten dan wel duidelijk in de akte staan.
Hoe snel moet ik een verborgen gebrek melden?
U moet een gebrek melden binnen bekwame tijd nadat u het heeft ontdekt of had moeten ontdekken (artikel 7:23 BW). Bij een consumentenkoop is melding binnen twee maanden na ontdekking in ieder geval tijdig.
Na uw melding verjaart uw vordering in de regel na twee jaar. Wacht dus niet te lang met verdere stappen.
Bij nieuwbouw gelden daarnaast de termijnen uit de garantieregeling. Bij Woningborg is dat in het algemeen zes jaar, met kortere termijnen voor sommige onderdelen.
Wat dekt de tienjarige garantie bij nieuwbouw?
De tienjarige termijn in regelingen als die van Woningborg geldt voor ernstige gebreken. Een gebrek is ernstig als het de constructie aantast of in gevaar brengt, of de woning ongeschikt maakt voor bewoning.
Kleine scheurtjes of cosmetische gebreken vallen daar meestal niet onder.
Bij Woningborg gaat de kwaliteitsgarantie drie maanden na de oplevering in. Welke termijnen precies gelden, staat in de voorwaarden bij uw certificaat.
Kan ik garantie claimen op renovaties van de vorige eigenaar?
Meestal niet. Een garantie op renovatiewerk geldt in de regel alleen tussen de aannemer en de oorspronkelijke opdrachtgever.
Soms is een garantie overdraagbaar, maar dat moet dan duidelijk in de voorwaarden staan.
Heeft de verkoper een gebrek verzwegen, dan kunt u hem wel aanspreken op grond van de wettelijke regels over non-conformiteit.
Wat kan ik doen als de verkoper zijn verplichtingen niet nakomt?
Komt de verkoper zijn verplichtingen niet na, dan kunt u als koper herstel of schadevergoeding vorderen, bijvoorbeeld voor herstelkosten.
Bij ernstige gebreken kunt u soms de koop ontbinden. Dat moet wel in verhouding staan tot het gebrek.
Een rechter kan een verplichting tot herstel versterken met een dwangsom. De verkoper moet dan een bedrag betalen zolang hij niet aan het vonnis voldoet.
Hoe kan ik mij beschermen tegen problemen buiten de garanties?
Laat vóór de aankoop een bouwkundige keuring uitvoeren. Zo ontdekt u gebreken die u anders pas later zou zien.
Een opstalverzekering dekt schade door bijvoorbeeld brand of storm. Geldverstrekkers eisen zo’n verzekering doorgaans als u een hypotheek afsluit.
Koopt u nieuwbouw, kies dan bij voorkeur voor een bouwer die bij Woningborg, SWK of BouwGarant is aangesloten. Die regelingen bieden onder meer bescherming bij faillissement van de aannemer.
Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina vastgoedrecht advocaat.
