Gepubliceerd op 11 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 10 oktober 2026
Mislukt een verbouwing, dan betaalt in de regel de aannemer de schade als hij geen goed en deugdelijk werk heeft geleverd en die tekortkoming hem kan worden toegerekend (artikel 7:750 en 6:74 BW). Dat geldt niet als de fout ligt bij een ontwerp, materiaal of instructie van de opdrachtgever zelf, tenzij de aannemer daarvoor had moeten waarschuwen (artikel 7:754 BW).
Schade bij de buren valt onder andere regels: daar gaat het om onrechtmatige daad. Hieronder leest u wie aansprakelijk is, wat u moet bewijzen en welke termijnen gelden.
Inhoudsopgave
Welke regels gelden bij een verbouwing?
Een verbouwing is meestal aanneming van werk: de aannemer belooft een werk tot stand te brengen tegen een prijs (artikel 7:750 BW). Hij moet het werk goed en deugdelijk uitvoeren, volgens de afspraken en de regels van het vak.
Wat precies is afgesproken, staat in de offerte, de opdrachtbevestiging en eventuele algemene voorwaarden. Leg wijzigingen en meerwerk daarom schriftelijk vast; bij een geschil over meerwerk moet de aannemer aantonen dat het is opgedragen. Lees ook aannemer levert slecht werk.
Wanneer is de aannemer aansprakelijk?
De aannemer is aansprakelijk als het werk gebreken vertoont die hem zijn toe te rekenen. Sinds de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen op 1 januari 2024 is de aannemer ook na oplevering aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die gebreken niet aan hem zijn toe te rekenen (artikel 7:758 lid 4 BW).
De aannemer moet u ook waarschuwen voor fouten in het ontwerp, de opdracht of de materialen die u zelf aanlevert (artikel 7:754 BW). Doet hij dat niet terwijl hij de fout kende of behoorde te kennen, dan is hij voor de gevolgen ook aansprakelijk.
Wat moet u doen als u gebreken ontdekt?
Meld de gebreken zo snel mogelijk schriftelijk bij de aannemer. Wie te lang wacht met klagen, kan zijn rechten verliezen (artikel 6:89 BW).
Geef de aannemer daarna in een ingebrekestelling een redelijke termijn om de gebreken te herstellen (artikel 6:82 BW). Herstelt hij niet, dan kunt u een andere aannemer laten herstellen en de kosten als schadevergoeding vorderen, of de overeenkomst geheel of gedeeltelijk ontbinden (artikel 6:265 BW).
Wie moet wat bewijzen?
Wie zich op een rechtsgevolg beroept, moet de feiten bewijzen waarop hij zich baseert (artikel 150 Rv). Stelt u dat het werk gebrekkig is, dan moet u dat in beginsel aantonen.
Maak foto’s en video’s met datum, bewaar alle afspraken en laat een onafhankelijke bouwkundige een rapport opstellen voordat het gebrek wordt hersteld. Is de aannemer het niet eens, dan kunt u de rechter om een voorlopig deskundigenbericht vragen (artikel 202 Rv). Zo legt een door de rechter benoemde deskundige de situatie vast voordat u een procedure begint.
Wie betaalt schade bij de buren?
Ontstaat bij de verbouwing schade aan het huis van de buren, bijvoorbeeld scheuren door trillingen of lekkage, dan is de aannemer daarvoor aansprakelijk als hij onzorgvuldig heeft gewerkt (artikel 6:162 BW). Bent u zelf de opdrachtgever, dan kunt u ook aansprakelijk zijn als u zelf onzorgvuldig bent geweest, of als bezitter van een gebrekkige opstal (artikel 6:174 BW).
Zijn meerdere partijen aansprakelijk voor dezelfde schade, bijvoorbeeld de aannemer en een onderaannemer, dan zijn zij hoofdelijk aansprakelijk (artikel 6:102 BW). De buurman kan dan ieder van hen voor het hele bedrag aanspreken. Onderling verdelen de aansprakelijken de schade daarna naar ieders aandeel in de oorzaak. Lees meer over aansprakelijkheid van een onderaannemer.
Welke termijnen gelden?
Een vordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart twee jaar nadat u bij de aannemer over dat gebrek heeft geklaagd (artikel 7:761 BW). Stuur daarom binnen die termijn een schriftelijke stuitingsbrief als het overleg langer duurt.
Een vordering uit onrechtmatige daad van de buren verjaart vijf jaar nadat zij de schade en de aansprakelijke partij kennen (artikel 3:310 BW). Kijk ook naar uw verzekeringen: een aansprakelijkheidsverzekering of een CAR-verzekering van de aannemer kan de schade dekken.
Waar let u als opdrachtgever op?
- Leg de opdracht, de prijs en meerwerk schriftelijk vast.
- Controleer bij oplevering grondig en noteer alle zichtbare gebreken in een opleveringsrapport.
- Meld later ontdekte gebreken direct schriftelijk (artikel 6:89 BW).
- Laat de schade vastleggen door een bouwkundige voordat u laat herstellen.
- Let op de verjaring van twee jaar na uw klacht (artikel 7:761 BW).
Waar let u als aannemer op?
- Waarschuw schriftelijk voor fouten in ontwerp, opdracht of aangeleverde materialen (artikel 7:754 BW).
- Leg de staat van belendende panden vóór de start vast met een bouwkundige opname.
- Controleer of uw aansprakelijkheids- en CAR-verzekering de werkzaamheden dekt.
- Laat meerwerk vooraf schriftelijk bevestigen.
Wat kunnen wij voor u doen bij verbouwingsschade?
Ons team bouwrecht staat opdrachtgevers, aannemers en buren bij als een verbouwing misgaat. Wij doen onder meer het volgende:
- Wij beoordelen de offerte, de voorwaarden en de oplevering en stellen vast wie aansprakelijk is.
- Wij stellen de aannemer in gebreke met een redelijke hersteltermijn (artikel 6:82 BW).
- Wij vragen een voorlopig deskundigenbericht aan om de schade vast te leggen (artikel 202 Rv).
- Wij stellen buren, aannemers en onderaannemers aansprakelijk en betrekken hun verzekeraars.
- Wij stuiten de verjaring en procederen bij de rechter of een arbitrage-instantie als daar in het contract voor is gekozen.
Samengevat
- De aannemer moet goed en deugdelijk werk leveren en is aansprakelijk voor toerekenbare gebreken.
- Sinds 2024 is hij ook aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt (artikel 7:758 lid 4 BW).
- U moet de gebreken bewijzen; leg ze daarom tijdig vast (artikel 150 Rv).
- Schade bij de buren valt onder onrechtmatige daad; meerdere aansprakelijken zijn hoofdelijk aansprakelijk.
Veelgestelde vragen
Mag ik betaling inhouden als het werk gebreken heeft?
U mag een deel van de betaling opschorten dat in verhouding staat tot de gebreken (artikel 6:262 BW). Houd niet meer in dan nodig is om herstel af te dwingen.
Wat als de aannemer failliet is?
Dan kunt u uw vordering indienen bij de curator, maar de kans op betaling is vaak klein. Kijk of een verzekering, een garantieregeling of een betrokken onderaannemer de schade kan dekken.
Ben ik aansprakelijk voor schade die mijn aannemer bij de buren veroorzaakt?
Als particulier in de regel niet voor fouten van de aannemer zelf. U kunt wel aansprakelijk zijn als u zelf onzorgvuldig was of als de schade voortkomt uit een gebrek aan uw opstal (artikel 6:174 BW).
Wanneer is een klacht te laat?
Dat hangt af van de omstandigheden, zoals hoe zichtbaar het gebrek was. Klaag daarom direct nadat u het gebrek heeft ontdekt (artikel 6:89 BW).
