Gepubliceerd op 15 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 31 oktober 2026
Schade aan uw huis door de buurman betaalt in de regel degene die de schade heeft veroorzaakt: de buurman zelf als hij onzorgvuldig handelde (artikel 6:162 BW), of de eigenaar wanneer een gebrek aan zijn huis de schade veroorzaakte (artikel 6:174 BW). De belangrijkste uitzondering: maakte zijn aannemer de fout, dan spreekt u in de regel de aannemer aan, want een particuliere opdrachtgever is niet automatisch aansprakelijk voor fouten van een aannemer.
Wie u aanspreekt, hangt dus af van de oorzaak: een verbouwing, een lekkage of vallende dakpannen, of overlast. Hieronder leest u welke regel wanneer geldt en hoe u uw schade vergoed krijgt.
Inhoudsopgave
Oorzaak bepaalt de aangesprokene: overzicht
| Oorzaak van de schade | Wie spreekt u aan? | Wettelijke basis | Wat moet u bewijzen? |
|---|---|---|---|
| Eigen handelen van de buurman (klussen, omgezaagde boom) | De buurman | Art. 6:162 BW | Onrechtmatig handelen, schuld, schade en verband |
| Gebrek aan het gebouw (losse dakpan, lekkende leiding in het huis) | De bezitter van het gebouw, ook als hij verhuurt | Art. 6:174 BW | Gebrek, gevaar en schade door dat gebrek; geen schuld |
| Fout van de aannemer tijdens een verbouwing | De aannemer | Art. 6:162 BW | Onzorgvuldig werk en schade daardoor |
| Huurder laat het bad overlopen | De huurder | Art. 6:162 BW | Onzorgvuldig handelen van de huurder |
| Gemeenschappelijk deel van een appartementsgebouw | In de regel de VvE; zie de splitsingsakte | Art. 6:174 BW | Gebrek aan het gemeenschappelijke deel |
Wanneer is de buurman aansprakelijk voor zijn eigen gedrag?
De buurman is aansprakelijk als hij onrechtmatig handelt, de schade aan hem te wijten is en de schade daar het gevolg van is (artikel 6:162 BW). Denk aan een buurman die zelf klust en daarbij een leiding doorboort, of die een boom laat staan waarvan hij weet dat die op omvallen staat.
U moet die onderdelen bewijzen (artikel 150 Rv). Daarom zijn foto’s, data en verklaringen van getuigen belangrijk. Ook de vraag wat de buurman wist of had moeten weten, speelt mee.
Hinder zonder schade aan uw huis
Een eigenaar mag een ander geen hinder toebrengen die onrechtmatig is, bijvoorbeeld door trillingen, stank of wateroverlast (artikel 5:37 BW). Gewone geluiden van bewonen en normaal onderhoud moet u als buur accepteren; de rechter weegt de ernst, de duur en de omgeving.
Bij burenruzies over overlast zonder materiële schade staat een verbod of gebod vaak centraal in plaats van geld. Lees daarover meer in ons artikel over burenruzie en juridische stappen.
Gebrek aan het huis van de buren: aansprakelijk zonder eigen schuld
De bezitter van een gebouw is aansprakelijk als het gebouw niet voldoet aan de eisen die men daaraan mag stellen en daardoor gevaar ontstaat voor personen of zaken (artikel 6:174 BW). Dat geldt bijvoorbeeld bij een losse dakpan, een rotte schoorsteen of een lekkende leiding die bij het gebouw hoort.
Dit is een risicoaansprakelijkheid: de eigenaar betaalt ook als hij het gebrek niet kende. U moet wel aantonen dat er een gebrek was en dat de schade daardoor is ontstaan. De eigenaar ontkomt alleen aan aansprakelijkheid als hij ook niet aansprakelijk zou zijn geweest wanneer hij het gevaar wél had gekend.
Voor waterleidingen en afvoeren in het gebouw is in de regel de bezitter van het gebouw aansprakelijk. Leidingen van een netbeheerder of waterbedrijf in de grond vallen onder de leidingbeheerder (artikel 6:174 lid 2 BW).
Als de buurman huurt
Bij een gebrek aan het gebouw spreekt u de eigenaar (verhuurder) aan, niet de huurder. Veroorzaakt de huurder de schade zelf, bijvoorbeeld door een overgelopen bad, dan is de huurder aansprakelijk op grond van artikel 6:162 BW.
Waterschade van de bovenburen in een appartementengebouw
Komt de schade uit het privégedeelte van de bovenburen, bijvoorbeeld een leiding of installatie in hun appartement, dan is de eigenaar van dat appartement uw aanspreekpunt. Bij schade door een gebrek aan een gemeenschappelijk deel, zoals het dak of een standleiding, is in de regel de Vereniging van Eigenaren (VvE) het aanspreekpunt; kijk ook in de splitsingsakte.
Schade door de verbouwing van de buren: buurman of aannemer?
Bij schade door een verbouwing is meestal de aannemer aansprakelijk die de fout maakte (artikel 6:162 BW). U kunt de aannemer rechtstreeks aanspreken, ook al heeft u zelf geen contract met hem.
Een particuliere buurman die een aannemer inschakelt, is niet automatisch aansprakelijk voor diens fouten. Artikel 6:171 BW, dat opdrachtgevers aansprakelijk maakt voor fouten van niet-ondergeschikten, geldt alleen als het werk wordt verricht ter uitoefening van het bedrijf van de opdrachtgever. De buurman kan wel zelf aansprakelijk zijn, bijvoorbeeld als hij waarschuwingen negeerde of een werkwijze voorschreef waarvan hij wist dat die schade zou geven.
Gaat het om een mislukte verbouwing in uw eigen huis, lees dan ons artikel verbouwing mislukt: wie betaalt de schade?
Bewijs vastleggen vóór herstel
Leg de schade vast zodra u die ontdekt, vóór u iets laat herstellen. U draagt de bewijslast, dus hoe beter het bewijs, hoe sterker uw claim.
- Maak foto’s en video’s met datum, van dichtbij en van een afstand.
- Noteer wanneer de werkzaamheden plaatsvonden en wanneer u de schade zag.
- Vraag buren of andere getuigen om een korte schriftelijke verklaring.
- Laat bij grotere schade een bouwkundige of schade-expert de oorzaak en de herstelkosten vaststellen.
Wordt er naast u gebouwd of gesloopt, vraag dan vooraf om een bouwkundige vooropname (nulmeting). Daarin legt een onafhankelijke deskundige de staat van uw woning vast, zodat later duidelijk is welke scheuren nieuw zijn. Bij grote projecten laat de aannemer dat vaak zelf doen. Staat de oorzaak niet vast, dan kunt u de rechter vragen om een voorlopig deskundigenbericht (artikel 202 Rv).
De aansprakelijkstelling en de verjaring
Stuur een schriftelijke aansprakelijkstelling aan de buurman en, als die betrokken is, aan de aannemer. Beschrijf daarin de schade, de oorzaak en de grondslag, en vraag hen hun aansprakelijkheidsverzekeraar in te lichten.
Een particuliere buurman heeft vaak een aansprakelijkheidsverzekering voor particulieren (AVP), een aannemer een bedrijfsaansprakelijkheids- of CAR-verzekering. De verzekeraar onderzoekt de aansprakelijkheid en neemt meestal contact met u op.
Let op de termijn: een vordering tot schadevergoeding verjaart vijf jaar na de dag waarop u de schade en de aansprakelijke persoon kende, en uiterlijk twintig jaar na het schadeveroorzakende feit (artikel 3:310 BW). Een schriftelijke aanmaning of mededeling waarin u zich duidelijk uw recht voorbehoudt, stuit die verjaring (artikel 3:317 BW). Daarna begint een nieuwe termijn van vijf jaar.
Eerst uw eigen opstal- of inboedelverzekering?
Vaak kunt u de schade eerst bij uw eigen opstal- of inboedelverzekering melden, bijvoorbeeld bij waterschade. Uw verzekeraar betaalt dan uit volgens uw polis en verhaalt het bedrag daarna op de veroorzaker (artikel 7:962 BW).
Een eventueel eigen risico kunt u in dat geval zelf bij de aansprakelijke partij terugvragen. Lees uw polis na: niet elke schade door een verbouwing van de buren is gedekt.
Gaat u zelf verbouwen? Zo voorkomt u schade bij de buren
- Informeer uw buren vooraf over de planning en de duur van de werkzaamheden.
- Laat bij sloop-, hei- of funderingswerk een bouwkundige vooropname van de buurpanden maken.
- Controleer of uw aannemer een geldige bedrijfsaansprakelijkheids- of CAR-verzekering heeft.
- Meld schade direct aan uw eigen aansprakelijkheidsverzekeraar en erken niet zelf aansprakelijkheid zonder overleg.
Hulp bij een schadeclaim tegen buren of hun aannemer
Onze advocaten civiel recht en ons team aansprakelijkheidsrecht begeleiden u bij materiële schade aan uw woning. Wij doen onder meer het volgende:
- Wij beoordelen wie aansprakelijk is: de buurman (artikel 6:162 BW), de eigenaar van een gebrekkig gebouw (artikel 6:174 BW) of de aannemer.
- Wij stellen de aansprakelijkstelling op en stuiten daarmee de verjaring (artikel 3:317 BW).
- Wij beoordelen expertiserapporten en de berekening van de herstelkosten.
- Wij onderhandelen met de aansprakelijkheidsverzekeraar van de buurman of aannemer.
- Wij vragen de rechter zo nodig om een voorlopig deskundigenbericht of een veroordeling tot schadevergoeding.
Veelgestelde vraag
Moet de buurman bewijzen dat hij niet aansprakelijk is?
Nee. In de regel bewijst u als benadeelde de aansprakelijkheid (artikel 150 Rv). Bij een gebrek aan een gebouw hoeft u geen schuld aan te tonen, maar wel dat het gebrek bestond en de schade veroorzaakte.
