UAV 2012 en UAV-GC: wat regelen ze?

Gepubliceerd op 27 september 2026 · Laatst bijgewerkt op 8 oktober 2026

De UAV 2012 zijn standaardvoorwaarden voor de bouw van een werk dat u als opdrachtgever zelf heeft ontworpen; de aannemer voert uw bestek uit. De UAV-GC gelden wanneer de aannemer ook ontwerpt, in een geïntegreerd contract. Beide gelden alleen als u ze in de overeenkomst van toepassing verklaart. Welke voorwaarden gelden, bepaalt wie het risico draagt als er iets misgaat.

Wat is de UAV 2012?

UAV staat voor Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatiewerken. Overheden en private opdrachtgevers gebruiken ze vooral in de grond-, weg- en waterbouw en in de utiliteitsbouw. U levert als opdrachtgever het ontwerp en het bestek; de aannemer voert uit wat daarin staat.

Op 26 februari 2025 verscheen de UAV 2012 (versie 2025). De belangrijkste wijziging zit in paragraaf 12, over de aansprakelijkheid na oplevering: die is aangepast aan artikel 7:758 BW, zoals dat sinds de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen luidt. Controleer in uw contract welke versie van toepassing is.

Wat is de UAV-GC?

Bij een geïntegreerd contract ontwerpt de aannemer het werk zelf, op basis van een vraagspecificatie die u als opdrachtgever opstelt. Vaak onderhoudt hij het werk daarna ook. Daarvoor zijn de UAV-GC geschreven. Lange tijd gold de UAV-GC 2005; in 2025 volgde de UAV-GC 2025, die onder meer Rijkswaterstaat inmiddels toepast. Verwijst uw contract nog naar de UAV-GC 2005, ga dan na of dat de bedoeling is.

Het grootste verschil met de UAV 2012 is de verdeling van het ontwerprisico. Onder de UAV 2012 draagt u als opdrachtgever in beginsel het risico van fouten in het ontwerp en het bestek. Onder de UAV-GC ligt dat risico bij de aannemer, voor het deel dat hij zelf ontwerpt.

Hoe werkt meerwerk en minderwerk?

Wijzigingen in het werk heten in de UAV 2012 bestekswijzigingen. Ze leiden tot meerwerk of minderwerk, dat wordt verrekend. Is er per saldo meer minderwerk dan meerwerk, dan heeft de aannemer recht op een vergoeding van 10 procent van dat verschil. Een discussie over meerwerk gaat er in de praktijk vaak over of iets al in het bestek zat. Leg wijzigingen daarom altijd schriftelijk vast voordat het werk wordt uitgevoerd. Meer hierover leest u in ons artikel over meerwerk en minderwerk.

Wanneer is het werk opgeleverd?

Na afronding wordt het werk opgenomen en, bij goedkeuring, opgeleverd. Kleine gebreken legt u samen met de aannemer vast in een proces-verbaal van oplevering; hij moet ze daarna nog herstellen. Na de oplevering volgt een onderhoudstermijn, waarin de aannemer gebreken die zich openbaren moet verhelpen.

Hoe lang is de aannemer aansprakelijk na oplevering?

Voor de bouw van een bouwwerk volgt de UAV 2012 (versie 2025) de wet. Sinds 1 januari 2024 is de aannemer aansprakelijk voor gebreken die na de oplevering aan het licht komen, tenzij hij aantoont dat het gebrek hem niet is toe te rekenen (artikel 7:758 lid 4 BW). Voorheen was hij na de onderhoudstermijn alleen nog aansprakelijk voor verborgen gebreken: gebreken die u bij de oplevering redelijkerwijs niet kon ontdekken. Voor werken die geen bouwwerk zijn, zoals veel grond-, weg- en waterbouw, geldt die oudere regel nog altijd (artikel 7:758 lid 3 BW).

De UAV 2012 beperkt de aansprakelijkheid wel in de tijd. Stelt u een vordering later dan vijf jaar na de oplevering in, dan is die niet meer ontvankelijk. Voor ernstige gebreken, waardoor het werk geheel of gedeeltelijk tenietgaat of ernstig in zijn hechtheid wordt bedreigd, geldt een termijn van tien jaar.

Tussen bedrijven mag van de wettelijke regel worden afgeweken, maar dan moet dat uitdrukkelijk in de overeenkomst staan. Tegenover een consument kan dat niet. Meer hierover leest u in ons artikel over de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen.

Wie beslist bij een geschil?

De UAV 2012 wijzen geschillen toe aan de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen, tenzij u in het contract voor de gewone rechter heeft gekozen. Arbitrage verloopt vaak sneller en de arbiters kennen het bouwvak. Ook tegen een arbitraal vonnis van de Raad staat in beginsel hoger beroep open, binnen drie maanden na de uitspraak. U maakt de keuze voor arbitrage of de rechter dus al bij het sluiten van het contract.

Geldt de UAV 2012 ook voor particulieren?

Voor particuliere opdrachtgevers worden de UAV 2012 zelden gebruikt. Bij de bouw of verbouwing van uw eigen woning gelden meestal de algemene voorwaarden van de aannemer of een brancheregeling. De wet beschermt u als consument bovendien op punten waarvan niet mag worden afgeweken, zoals het recht om 5 procent van de aanneemsom bij een notaris in depot te laten zetten (artikel 7:768 BW).

Waar let u als opdrachtgever op?

• Controleer of het contract de UAV 2012 (versie 2025) of nog een oudere versie van toepassing verklaart.
• Zorg dat bestek en tekeningen volledig zijn; onder de UAV 2012 draagt u het risico van fouten daarin.
• Leg elke bestekswijziging schriftelijk vast voordat het werk wordt uitgevoerd.
• Stel een vordering wegens gebreken in binnen vijf jaar na oplevering, of binnen tien jaar bij ernstige gebreken.

Waar let u als aannemer op?

• Controleer het bestek vóór de start op fouten en waarschuw de opdrachtgever schriftelijk (artikel 7:754 BW).
• Vraag voor meerwerk vooraf een schriftelijke opdracht.
• Beoordeel bij een UAV-GC-contract de vraagspecificatie zorgvuldig, want u draagt het ontwerprisico voor uw eigen ontwerp.
• Wilt u afwijken van artikel 7:758 lid 4 BW, leg dat dan uitdrukkelijk in het contract vast; tegenover een consument kan dat niet.

Wat kunnen wij voor u doen bij de UAV 2012 of de UAV-GC?

Onze bouwrecht advocaat beoordeelt uw contract en de voorwaarden, voor opdrachtgevers en voor aannemers. Concreet doen wij het volgende:

• Wij stellen vast welke versie van de UAV 2012 of de UAV-GC op uw project van toepassing is, en wat dat betekent voor het ontwerprisico.
• Wij beoordelen of een wijziging een bestekswijziging is en hoe meerwerk en minderwerk moeten worden verrekend.
• Wij toetsen of de aansprakelijkheid na oplevering rechtsgeldig is beperkt ten opzichte van artikel 7:758 lid 4 BW.
• Wij bewaken de vervaltermijnen van vijf en tien jaar na oplevering.
• Wij voeren de procedure bij de Raad van Arbitrage of bij de rechter.

Samengevat

• De UAV 2012 gelden voor traditionele projecten: u ontwerpt, de aannemer voert uit.
• De UAV-GC 2025 gelden voor geïntegreerde contracten, waarin de aannemer ook ontwerpt en dus het ontwerprisico draagt.
• Sinds versie 2025 volgt de UAV 2012 voor bouwwerken de wettelijke aansprakelijkheid na oplevering (artikel 7:758 lid 4 BW).
• Vorderingen vervallen vijf jaar na oplevering, bij ernstige gebreken tien jaar.
• Geschillen gaan naar de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen, tenzij u voor de rechter kiest.

Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina vastgoedrecht advocaat.