Huurrecht advocaat in Eindhoven en Amsterdam

Heeft u een opzegging van uw huur ontvangen, verhelpt uw verhuurder een lekkage niet of betaalt uw huurder al maanden niet? Een huurrecht advocaat zet uw positie op een rij, want in huurzaken lopen vaak korte termijnen. Op deze pagina leest u welke regels gelden voor woonruimte en bedrijfsruimte, welke instanties beslissen en hoe wij zowel huurders als verhuurders bijstaan.

De regels staan in titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Er gelden drie regimes: woonruimte, bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en overige bedrijfsruimte op grond van artikel 7:230a BW. Welk regime van toepassing is, bepaalt hoeveel huurbescherming u heeft.

In welke situaties schakelt u een huurrecht advocaat in?

Een huurrecht advocaat helpt bij geschillen over opzegging, huurprijs, gebreken, renovatie en ontruiming. Wij staan zowel huurders als verhuurders bij, van particulieren tot woningcorporaties, vastgoedbeleggers en ondernemers met bedrijfspanden.

• U heeft een opzeggingsbrief ontvangen en moet binnen zes weken laten weten of u instemt.
• Uw woning of bedrijfspand heeft gebreken of achterstallig onderhoud, en de verhuurder reageert niet.
• U twijfelt of uw huurprijs past bij het puntenstelsel, of u ontvangt een huurverhoging die u te hoog vindt.
• Uw huurder heeft een huurachterstand, veroorzaakt overlast of verhuurt de woning zonder toestemming door.
• U wilt een huurovereenkomst voor winkelruimte of kantoorruimte beëindigen of de huurprijs laten herzien.
• U heeft een dagvaarding voor ontruiming ontvangen of wilt zelf een ontruiming vorderen.

Een goede huurrecht advocaat controleert eerst welke termijnen lopen, zoals de zes weken na een opzegging. Daarna volgt de aanpak van het conflict.

Gaat het om de koop of bouw van vastgoed, of om een geschil binnen een VvE? Dan helpt onze vastgoedrecht advocaat u verder.

Wat moet er in een huurovereenkomst staan?

Een huurovereenkomst is vormvrij: zij komt tot stand door aanbod en aanvaarding, ook mondeling (artikel 7:201 BW). Een schriftelijk huurcontract is wel sterk aan te raden, omdat u anders moeilijk kunt bewijzen wat is afgesproken.

Leg in elk geval de huurprijs, de servicekosten, de ingangsdatum, de duur en de verdeling van het onderhoud vast. De bescherming van de huurder van woonruimte is grotendeels dwingend recht. Bedingen die daarvan ten nadele van de huurder afwijken, zijn vernietigbaar. Ook onredelijk bezwarende bedingen in algemene voorwaarden kunnen worden vernietigd (artikel 6:233 BW). Een gespecialiseerde huurrecht advocaat kan een huurcontract opstellen of beoordelen voordat u tekent.

Woont u samen in een huurwoning, let dan op medehuur. Een echtgenoot of geregistreerd partner is van rechtswege medehuurder (artikel 7:266 BW). Een samenwoner kan na twee jaar gezamenlijke huishouding medehuurder worden met instemming van de verhuurder of via de kantonrechter (artikel 7:267 BW).

Welke huurbescherming heeft u als huurder van woonruimte?

Een huurovereenkomst voor woonruimte eindigt niet zomaar: de verhuurder kan alleen opzeggen op een wettelijke grond. Stemt de huurder niet in, dan beslist de kantonrechter (artikelen 7:271 tot en met 7:274 BW).

Op welke gronden mag een verhuurder opzeggen?

Artikel 7:274 BW noemt de gronden waarop de rechter een opzegging van woonruimte kan toewijzen. De belangrijkste zijn:

• de huurder gedraagt zich niet als goed huurder, bijvoorbeeld door structurele huurachterstand of overlast;
• dringend eigen gebruik door de verhuurder, terwijl de huurder andere passende woonruimte kan krijgen;
• de huurder weigert een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst voor dezelfde woning;
• de verhuurder wil een geldend omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) uitvoeren.

De opzegging moet schriftelijk zijn en de grond vermelden. De opzegtermijn voor de verhuurder is drie maanden, plus één maand voor elk vol jaar huur, met een maximum van zes maanden (artikel 7:271 BW). De huurder zegt op met een termijn gelijk aan de betalingstermijn, minimaal één en maximaal drie maanden.

Stemt de huurder niet binnen zes weken in, dan kan de verhuurder de kantonrechter vragen het tijdstip van beëindiging vast te stellen (artikel 7:272 BW). Tot die uitspraak loopt de huur door, zolang de huurder de huur betaalt. Meer leest u in ons artikel over huurbescherming bij huurbeëindiging.

Mag een verhuurder nog een tijdelijk huurcontract aanbieden?

Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet vaste huurcontracten: woonruimte wordt in beginsel alleen nog voor onbepaalde tijd verhuurd. Een tijdelijk contract mag alleen in de uitzonderingen die de wet noemt.

Uitzonderingen zijn onder meer doelgroepcontracten voor studenten, jongeren en promovendi, hospitaverhuur en verhuur met een vergunning op grond van de Leegstandwet. Een tijdelijk contract dat vóór 1 juli 2024 is gesloten, blijft geldig. Een tijdelijk contract buiten de uitzonderingen kan als contract voor onbepaalde tijd gelden.

Hoe wordt de huurprijs van een woning bepaald?

De maximale huurprijs van de meeste woningen volgt uit het woningwaarderingsstelsel (WWS), een puntenstelsel. Sinds de Wet betaalbare huur van 1 juli 2024 geldt dat stelsel ook voor het middensegment.

Punten worden toegekend voor onder meer oppervlakte, energielabel, voorzieningen en WOZ-waarde. Woningen tot en met 186 punten vallen onder de regulering; daarboven is sprake van een vrije-sectorwoning. Een advocaat huurrecht kan de puntentelling narekenen voordat u naar de Huurcommissie gaat. Meer leest u bij het begrip woningwaarderingsstelsel.

Vindt u de aanvangshuur te hoog? Dan kunt u binnen zes maanden na de ingangsdatum de Huurcommissie vragen de huurprijs te toetsen (artikel 7:249 BW). Een voorstel voor huurverhoging doet de verhuurder minimaal twee maanden vóór de ingangsdatum. Tegen een verhoging die u onjuist vindt, kunt u bezwaar maken, waarna de Huurcommissie kan beslissen.

Wat doet de Huurcommissie?

De Huurcommissie beslecht geschillen over huurprijs, servicekosten en onderhoud bij woonruimte. Bent u het niet eens met de uitspraak, dan kunt u binnen acht weken na verzending de kantonrechter vragen te beslissen (artikel 7:262 BW). Doet u dat niet, dan is de uitspraak bindend.

Servicekosten zijn vergoedingen voor bijvoorbeeld schoonmaak van trappenhuizen en energie in gemeenschappelijke ruimtes. De verhuurder verstrekt ieder jaar een overzicht, uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar (artikel 7:259 BW).

Wat kunt u doen bij gebreken en achterstallig onderhoud?

Een gebrek is een staat of eigenschap van het gehuurde waardoor de huurder niet het genot heeft dat hij mag verwachten (artikel 7:204 BW). De wet maakt de verhuurder verplicht gebreken op verzoek te herstellen, tenzij dat onmogelijk is of onredelijke kosten vraagt (artikel 7:206 BW).

• Herstel vorderen. Meld het gebrek schriftelijk en geef een redelijke termijn, bij voorkeur per aangetekende brief of e-mail met ontvangstbevestiging.
• Zelf herstellen. Blijft de verhuurder in gebreke, dan mag u het gebrek zelf laten verhelpen en de redelijke kosten met de huur verrekenen (artikel 7:206 lid 3 BW).
• Huurprijsvermindering. Vermindert het gebrek uw woongenot, dan heeft u recht op een evenredige huurverlaging vanaf de dag van melding (artikel 7:207 BW).
• Schadevergoeding. Is het gebrek de verhuurder toe te rekenen, dan kan hij aansprakelijk zijn voor uw schade (artikel 7:208 BW).

Bij woonruimte kunt u voor ernstige onderhoudsgebreken ook naar de Huurcommissie, nadat u de verhuurder schriftelijk heeft geïnformeerd en zes weken de tijd heeft gegeven. Houd de huur niet eigenmachtig in: dat kan leiden tot een huurachterstand en ontruiming. Zie ook onze pagina over gebreken aan een huurwoning.

Moet u meewerken aan renovatie of groot onderhoud?

Een huurder moet meewerken aan dringende werkzaamheden en aan renovatie op basis van een redelijk voorstel van de verhuurder (artikel 7:220 BW). Bij een complex van tien of meer woningen, vaak van een woningcorporatie, wordt een voorstel redelijk vermoed als ten minste 70 procent van de huurders instemt. Een huurder die het oneens is, kan binnen acht weken na die mededeling de kantonrechter inschakelen.

Welke regels gelden voor verhuurders sinds de Wet goed verhuurderschap?

Sinds 1 juli 2023 geldt de Wet goed verhuurderschap. Iedere verhuurder van woonruimte moet zich aan algemene regels houden, en de gemeente kan handhaven met een boete of een verhuurvergunning.

• een verbod op discriminatie en intimidatie bij selectie en verhuur;
• een waarborgsom van maximaal twee maanden kale huur, die na het einde van de huur binnen een wettelijke termijn terug moet;
• schriftelijke informatie aan de huurder over onder meer de huurprijs, servicekosten en een contactpersoon;
• geen bemiddelingskosten voor de huurder als de bemiddelaar ook voor de verhuurder werkt.

Een huurrecht advocaat kan uw huurcontracten en werkwijze aan deze regels toetsen. Een onjuist contract kan leiden tot een lagere huurprijs of een huur voor onbepaalde tijd. Zie ook ons artikel over de rechten en plichten van een verhuurder.

Hoe werkt de huur van bedrijfsruimte?

Voor winkelruimte, horeca en andere publiek toegankelijke ruimten met een verkooppunt geldt artikel 7:290 BW. Kantoorruimte, opslag en vergelijkbare bedrijfsruimte vallen onder artikel 7:230a BW, met veel minder bescherming.

Welke termijnen gelden voor 7:290-bedrijfsruimte?

Een huurovereenkomst voor 7:290-bedrijfsruimte loopt ten minste vijf jaar, met een automatische verlenging van nog eens vijf jaar (artikel 7:292 BW). Een kortere duur kan alleen bij een overeenkomst van maximaal twee jaar, of met goedkeuring van de kantonrechter (artikel 7:291 BW).

De verhuurder zegt op met een termijn van ten minste één jaar, bij deurwaardersexploot of aangetekende brief (artikel 7:293 BW). Stemt de huurder niet binnen zes weken in, dan moet de verhuurder de kantonrechter vragen de beëindiging vast te stellen. De gronden staan in artikel 7:296 BW.

Huurder en verhuurder van 7:290-bedrijfsruimte kunnen de kantonrechter vragen de huurprijs aan te passen aan vergelijkbare panden ter plaatse (artikel 7:303 BW). De huurder van kantoorruimte kan na een ontruimingsaanzegging binnen twee maanden de kantonrechter om uitstel vragen, in totaal maximaal drie jaar. Bij bedrijfspanden zijn de termijnen strikt, dus schakel een huurrecht advocaat in vóórdat u opzegt. Meer leest u op onze pagina over huurrecht bedrijfsruimte.

Hoe verloopt een ontruiming of kort geding?

Een verhuurder mag een huurder nooit zelf uit het gehuurde zetten. Daarvoor is een vonnis van de rechter nodig, dat een deurwaarder ten uitvoer legt.

In huurzaken is de kantonrechter bevoegd, ongeacht het bedrag (artikel 93 Rv). Bij huurachterstand of ernstige overlast vordert de verhuurder ontbinding en ontruiming. Bij woonruimte en 7:290-bedrijfsruimte verloopt ontbinding wegens een tekortkoming in beginsel via de rechter (artikel 7:231 BW). Lees ook ons artikel over ontruiming wegens overlast.

Bij spoed kan een kort geding uitkomst bieden, met een uitspraak vaak binnen enkele weken. Een kort geding geeft een voorlopig oordeel; daarna kan nog een bodemprocedure volgen. Een huurrecht advocaat beoordeelt welke route past. Willen partijen de huurrelatie voortzetten, dan kan een mediator een conflict soms sneller oplossen. Zie ook onze pagina's over ontruiming en kort geding.

Hoe verloopt een traject met een huurrecht advocaat van Law & More?

Wij werken in vier fasen, zodat u bij elke stap weet wat er gebeurt. Wij werken voor cliënten in heel Nederland, vanuit Eindhoven en onze bezoeklocatie in Amsterdam, in het Nederlands of Engels.

1. Intake. In een gratis kennismakingsgesprek bespreken wij uw situatie en de lopende termijnen. U levert het huurcontract, de correspondentie en eventuele foto's of rapporten aan.
2. Advies. Wij beoordelen welk huurregime geldt, welke rechten u heeft en welke risico's er zijn.
3. Onderhandeling. Waar mogelijk zoeken wij eerst een oplossing, zoals een betalingsregeling, een herstelafspraak of een beëindigingsovereenkomst.
4. Procedure. Lukt dat niet, dan voeren wij procedures bij de Huurcommissie, de kantonrechter of in kort geding, en zo nodig in hoger beroep.

Voor huurzaken in de regio Amsterdam, zie ook onze pagina advocaat huurrecht Amsterdam.

Wat kost een huurrecht advocaat bij Law & More?

Een huurrecht advocaat bij Law & More werkt op basis van een uurtarief dat wij vooraf met u bespreken: 250 tot 350 euro exclusief btw voor een advocaat en 300 tot 400 euro exclusief btw voor een partner.

Het kennismakingsgesprek is gratis. Een los adviesgesprek zonder verdere begeleiding kost 300 euro inclusief btw. Bij een procedure komen daar griffierecht en eventueel deurwaarderskosten bij. Verliest u de zaak, dan kan de rechter u in de proceskosten van de wederpartij veroordelen.

Heeft u een rechtsbijstandverzekering, controleer dan of die uw huurgeschil dekt. Bij een laag inkomen kunt u via de Raad voor Rechtsbijstand een toevoeging krijgen; een pro deo advocaat werkt dan tegen een eigen bijdrage. Law & More werkt niet pro deo of op toevoeging: onze juridische bijstand loopt altijd via het afgesproken uurtarief. Of u in aanmerking komt voor pro deo hulp, kunt u nagaan bij het Juridisch Loket.

Wie behandelt uw zaak?

Uw zaak wordt behandeld door Ruby van Kersbergen. Meer over hun achtergrond leest u op de pagina ons team.

Welke artikelen helpen u verder?

• Huurachterstand: wat mag een verhuurder wel en niet doen?
• Van gereguleerde huur naar vrije sector
• Huurverhoging: begrip en uitleg
• Rechten van huurders bij renovatie of sloop
• Bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW
• Vastgoedrecht

Veelgestelde vragen

Kan mijn verhuurder de huur van mijn woning zomaar opzeggen?

Nee. Een verhuurder van woonruimte kan alleen opzeggen op een grond uit artikel 7:274 BW, zoals slecht huurderschap of dringend eigen gebruik. Stemt u niet in, dan beslist de kantonrechter. Tot die uitspraak loopt de huur door.

Is mijn tijdelijke huurcontract nog geldig?

Een tijdelijk contract dat vóór 1 juli 2024 is gesloten, blijft geldig tot de einddatum. Sindsdien zijn nieuwe tijdelijke contracten voor woonruimte alleen toegestaan in wettelijke uitzonderingen, zoals voor studenten en jongeren. Valt uw contract daarbuiten, dan kan het als contract voor onbepaalde tijd gelden.

Mag ik de huur inhouden als de verhuurder gebreken niet herstelt?

Volledig inhouden is riskant en kan leiden tot een huurachterstand en ontruiming. U heeft wel recht op huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW. Ook mag u herstelkosten verrekenen als de verhuurder na een redelijke termijn niets doet. Laat u vooraf adviseren door een advocaat huurrecht.

Hoe laat ik mijn huurprijs toetsen?

U kunt de Huurcommissie binnen zes maanden na de start van de huur vragen de aanvangshuur te toetsen. De commissie berekent de punten op basis van het woningwaarderingsstelsel. Sinds 1 juli 2024 geldt dat stelsel ook voor middenhuurwoningen tot en met 186 punten.

Hoe lang loopt een huurovereenkomst voor een winkel of horecapand?

Een huurovereenkomst voor 7:290-bedrijfsruimte loopt in beginsel vijf jaar en wordt daarna automatisch met vijf jaar verlengd. De verhuurder kan alleen opzeggen met een termijn van ten minste één jaar en op een wettelijke grond. Zonder instemming van de huurder beslist de kantonrechter.

Mag een verhuurder een huurder zelf uit de woning zetten?

Nee. Voor een ontruiming is altijd een vonnis van de rechter nodig, dat een deurwaarder uitvoert. Een verhuurder die zelf sloten vervangt of spullen verwijdert, handelt onrechtmatig.

Wat kost een huurrecht advocaat?

Bij Law & More kost een huurrecht advocaat 250 tot 350 euro per uur exclusief btw, en een partner 300 tot 400 euro exclusief btw. Het kennismakingsgesprek is gratis, een los adviesgesprek kost 300 euro inclusief btw. Wij werken niet pro deo of op toevoeging.

Heeft u een brief, dagvaarding of vonnis ontvangen? Stuur de stukken aan ons toe. Wij controleren welke termijnen lopen en wat uw mogelijkheden zijn. Neem contact met ons op via 040 - 369 06 80 of info@lawandmore.nl.

Law & More, Marconilaan 13, 5612 HM Eindhoven (040 - 369 06 80) en bezoeklocatie Pietersbergweg 291, 1105 BM Amsterdam (020 - 369 71 21). Bereikbaar maandag tot en met vrijdag 08:00-22:00, zaterdag en zondag 09:00-17:00.

Deze pagina geeft algemene informatie en vervangt geen advies over uw specifieke situatie.