Gebreken aan een huurwoning

Een gebrek aan een huurwoning is een staat of eigenschap van de woning waardoor u niet het woongenot krijgt dat u van een goed onderhouden woning mag verwachten, zoals vocht, schimmel of een kapotte verwarming. Law & More adviseert en begeleidt huurders en verhuurders in heel Nederland, vanuit Eindhoven en met een bezoeklocatie in Amsterdam. De eerste stap is een gratis kennismakingsgesprek waarin wij de huurovereenkomst en de feiten beoordelen.

Cliënten beoordelen Law & More op Klantenvertellen met een 9,6 uit 10 (81 beoordelingen, stand oktober 2026).

Waarmee helpen wij u?

• U heeft vochtplekken en schimmel in de woning en de verhuurder reageert niet.
• Er is een lekkage of de verwarmingsinstallatie werkt niet.
• Achterstallig onderhoud stapelt zich op, zoals kozijnen die niet meer waterdicht zijn.
• U wilt huurprijsvermindering of schadevergoeding vorderen.
• U bent verhuurder en wilt weten of een klacht terecht is en wat uw onderhoudsverplichting inhoudt.
• U bent verhuurder en meent dat het gebrek aan het gedrag van de huurder is toe te schrijven.

Wanneer is iets een gebrek aan een huurwoning?

Een gebrek is een staat of eigenschap van de woning, of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de woning niet het genot verschaft dat een huurder mag verwachten van een goed onderhouden woning van die soort (artikel 7:204 BW). Een feitelijke stoornis door derden zonder rechtsclaim, en een rechtsclaim zonder feitelijke stoornis, zijn geen gebrek.

Niet elk ongemak is een gebrek. Slijtage die past bij normaal gebruik, of een tekortkoming doordat de huurder onvoldoende heeft geventileerd of onderhouden, valt daar doorgaans niet onder. Artikel 7:217 BW verplicht de huurder kleine herstellingen zelf en op eigen kosten te verrichten, tenzij die nodig zijn doordat de verhuurder tekortschiet.

Vocht en schimmel vragen extra aandacht, omdat de oorzaak de verantwoordelijkheid bepaalt. Vocht door een bouwkundig gebrek, zoals een lekkende gevel of gebrekkige ventilatie, kan een gebrek zijn waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is. Vocht door leefgedrag, zoals onvoldoende ventileren of afgeplakte roosters, wordt eerder aan de huurder toegerekend. In de praktijk speelt vaak een combinatie van factoren.

Wat moet de verhuurder doen als u een gebrek meldt?

De verhuurder moet een gebrek op verlangen van de huurder verhelpen, tenzij dat onmogelijk is of uitgaven vereist die redelijkerwijs niet van hem kunnen worden gevergd (artikel 7:206 BW). Zonder melding komt die verplichting niet op gang.

De verplichting geldt niet voor kleine herstellingen die tot de huurder behoren, en niet voor gebreken waarvoor de huurder zelf aansprakelijk is. Blijft de verhuurder in gebreke, dan mag de huurder het gebrek zelf laten verhelpen en de redelijke kosten verrekenen met de huurprijs. Van dit recht kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

Meld een gebrek daarom schriftelijk, met een omschrijving van het gebrek en zo mogelijk foto's. Die melding vormt de basis van uw dossier en bepaalt ook vanaf wanneer huurprijsvermindering kan lopen.

Heeft u recht op huurprijsvermindering of schadevergoeding?

Bij vermindering van huurgenot door een gebrek kunt u een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen, vanaf de dag van een behoorlijke melding tot de dag waarop het gebrek is verholpen (artikel 7:207 BW). Schadevergoeding is mogelijk als het gebrek aan de verhuurder is toe te rekenen of hij het bij het aangaan van de huur kende of had behoren te kennen (artikel 7:208 BW).

De vermindering kan ook lopen vanaf het moment waarop het gebrek al voldoende bekend was bij de verhuurder. Voor gebreken die de huurder zelf moet verhelpen of waarvoor hij aansprakelijk is, bestaat geen aanspraak.

Artikel 7:209 BW maakt dit deels dwingend recht: van de regels over verhelpen, huurprijsvermindering en schadevergoeding kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken voor gebreken die de verhuurder bij het aangaan kende of behoorde te kennen. Heeft de huurder het gebrek zelf veroorzaakt, dan is de verhuurder niet verplicht het te verhelpen. Een verhuurder in die situatie doet er goed aan de gestelde oorzaak te onderbouwen en schriftelijk te reageren.

Wanneer gaat u naar de Huurcommissie of de kantonrechter?

Bij woonruimte kan de huurder de Huurcommissie vragen zich uit te spreken over een gebrek en de gevolgen voor de huurprijs. Daarnaast of in plaats daarvan staat de weg open naar de kantonrechter, of bij spoed een kort geding.

Welke route past, hangt af van wat u wilt bereiken: een lagere huurprijs, herstel, schadevergoeding of een snelle voorziening. Wij beoordelen dat aan de hand van uw dossier, voordat u een procedure start. Meer informatie over de Huurcommissie vindt u op huurcommissie.nl.

Hoe werkt een traject met Law & More?

1. Kennismaking: in een gratis gesprek bespreken wij het gebrek, de huurovereenkomst en de correspondentie.
2. Advies en kosteninschatting: wij brengen in kaart of sprake is van een gebrek onder artikel 7:204 BW en welke route past, en geven een inschatting van de kosten.
3. Aanpak en onderhandeling: voor huurders verzorgen wij een deugdelijke melding en de correspondentie over herstel, huurprijsvermindering of schadevergoeding. Voor verhuurders beoordelen wij de klacht en voeren wij zo nodig verweer.
4. Procedure of afronding: leidt overleg niet tot een oplossing, dan begeleiden wij de procedure bij de Huurcommissie of bij de kantonrechter.

Wat kost een advocaat bij gebreken aan een huurwoning?

Wij werken op uurbasis, afhankelijk van de aard en omvang van de zaak. Het tarief bespreken wij vooraf.

• Advocaat: 250 tot 350 euro per uur, exclusief btw.
• Partner: 300 tot 400 euro per uur, exclusief btw.
• Kennismakingsgesprek: gratis.
• Los adviesgesprek zonder verdere begeleiding: 300 euro, inclusief btw.

Externe kosten, zoals griffierecht, leges van de Huurcommissie en deurwaarderskosten, komen apart. Gefinancierde rechtsbijstand via een toevoeging van de Raad voor Rechtsbijstand bestaat, maar Law & More werkt niet op die basis.

Wie behandelt uw zaak?

Uw zaak wordt behandeld door Ruby van Kersbergen. Meer over hun achtergrond leest u op de pagina ons team.

Welke verwante diensten kunnen relevant zijn?

• Huurrecht advocaat
• Advocaat huurrecht in Amsterdam
• Advocaat ontruiming
• Huur van bedrijfsruimte
• Vastgoedrecht advocaat

Veelgestelde vragen

Wat geldt als een gebrek aan een huurwoning?

Volgens artikel 7:204 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de woning, of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de woning niet het genot verschaft dat een huurder mag verwachten van een goed onderhouden woning van die soort. Een feitelijke stoornis door een derde zonder rechtsclaim telt niet als gebrek.

Moet ik een gebrek eerst melden bij de verhuurder?

Ja. De verplichting van de verhuurder om een gebrek te verhelpen ontstaat op verlangen van de huurder, zoals artikel 7:206 BW bepaalt. Ook voor huurprijsvermindering is de melding bepalend: artikel 7:207 BW laat de vermindering lopen vanaf de dag van een behoorlijke melding. Meld daarom schriftelijk en bewaar een kopie.

Kan ik huurprijsvermindering krijgen bij vocht en schimmel?

Dat hangt af van de oorzaak. Is het vocht terug te voeren op een bouwkundig gebrek of op achterstallig onderhoud, dan kan sprake zijn van een gebrek onder artikel 7:204 BW, met huurprijsvermindering onder artikel 7:207 BW. Is het vooral het gevolg van het gebruik van de woning, dan ligt toerekening aan de verhuurder minder voor de hand.

Wat als ik het gebrek zelf heb veroorzaakt?

Voor gebreken waarvoor de huurder zelf aansprakelijk is, of die vallen onder de kleine herstellingen van artikel 7:217 BW, is de verhuurder niet verplicht om in te grijpen. Artikel 7:207 lid 2 BW sluit huurprijsvermindering in die gevallen uit, en artikel 7:208 BW biedt dan geen grondslag voor schadevergoeding.

Kan de Huurcommissie iets doen bij een gebrek?

Ja. Bij zelfstandige en onzelfstandige woonruimte kan een huurder de Huurcommissie vragen zich over een gebrek en de gevolgen voor de huurprijs uit te spreken. Dat kan naast of in plaats van een gang naar de kantonrechter. Welke route verstandig is, hangt af van wat u wilt bereiken.

Heeft u een gebrek gemeld zonder resultaat, of een klacht van een huurder ontvangen? Leg uw situatie aan ons voor via de contactpagina, bel 040 - 369 06 80 of mail naar info@lawandmore.nl. Wij laten u weten wat uw opties zijn.

Law & More, Marconilaan 13, 5612 HM Eindhoven (040 - 369 06 80) en bezoeklocatie Pietersbergweg 291, 1105 BM Amsterdam (020 - 369 71 21). Bereikbaar maandag tot en met vrijdag 08:00-22:00, zaterdag en zondag 09:00-17:00.

Deze pagina geeft algemene informatie en vervangt geen advies over uw specifieke situatie.