Een huurwoning die niet voldoet aan wat een huurder redelijkerwijs mocht verwachten, kan volgens het huurrecht een gebrek zijn. Verhuurders en huurders hebben dan over en weer verplichtingen, van het verhelpen van het gebrek tot het melden ervan en de gevolgen voor de huurprijs. Law & More adviseert en begeleidt huurders en verhuurders in heel Nederland bij vraagstukken over gebreken aan een huurwoning, vanuit de vestiging in Eindhoven en de bezoeklocatie in Amsterdam.
Wat er speelt
Gebreken aan een huurwoning nemen uiteenlopende vormen aan: vochtplekken en schimmel, een lekkage, een verwarmingsinstallatie die niet werkt of achterstallig onderhoud dat zich opstapelt. Voor huurders is vaak onduidelijk wanneer iets juridisch een gebrek is, wat er gemeld moet worden en welke route openstaat als de verhuurder niet reageert: de kantonrechter, een kort geding of, bij woonruimte, de Huurcommissie. Verhuurders willen weten of een klacht terecht is, wat hun onderhoudsverplichting inhoudt en wanneer een gebrek juist aan het gedrag van de huurder is toe te schrijven, zowel bij particuliere verhuur als bij verhuur door beleggers en woningcorporaties.
Wanneer is iets een gebrek
Artikel 7:204 BW omschrijft een gebrek als een staat of eigenschap van de woning, of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de woning niet het genot verschaft dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft. Een feitelijke stoornis door derden zonder rechtsclaim, en een rechtsclaim zonder feitelijke stoornis, worden door de wet uitdrukkelijk niet als gebrek aangemerkt.
Niet elk ongemak is een gebrek. Slijtage die past bij normaal gebruik, of een tekortkoming die is ontstaan doordat de huurder zelf onvoldoende heeft geventileerd of onderhouden, valt daar doorgaans niet onder. Artikel 7:217 BW legt de huurder de verplichting op om kleine herstellingen zelf en op eigen kosten te verrichten, tenzij die nodig zijn geworden doordat de verhuurder tekortschiet in zijn verplichting om gebreken te verhelpen.
De verhuurder is op grond van artikel 7:206 BW verplicht om, op verlangen van de huurder, een gebrek te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die redelijkerwijs niet van de verhuurder kunnen worden gevergd. Deze verplichting geldt niet voor kleine herstellingen die tot de huurder behoren, en niet voor gebreken waarvoor de huurder zelf aansprakelijk is. Blijft de verhuurder in gebreke, dan mag de huurder het gebrek zelf laten verhelpen en de redelijke kosten verrekenen met de huurprijs; van dit recht kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. De meldplicht is daarbij een kernpunt: zonder melding komt de verplichting tot verhelpen niet op gang en telt de periode voor huurprijsvermindering nog niet mee. Een schriftelijke melding met een omschrijving van het gebrek vormt de basis van een dossier.
Vocht en schimmel vragen om extra aandacht, omdat de oorzaak bepalend is voor de verantwoordelijkheid. Vocht door een bouwkundig gebrek, zoals een lekkende gevel of gebrekkige ventilatie, kan een gebrek zijn waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is. Vocht door leefgedrag, zoals onvoldoende ventileren of afgeplakte roosters, wordt eerder aan de huurder toegerekend; in de praktijk speelt vaak een combinatie van factoren. Ook achterstallig onderhoud kan een gebrek opleveren, bijvoorbeeld een installatie die structureel uitvalt of kozijnen die niet meer waterdicht zijn.
Huurprijsvermindering en schadevergoeding
Artikel 7:207 BW geeft de huurder het recht om, bij vermindering van huurgenot door een gebrek, een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen. Deze vermindering loopt vanaf de dag van een behoorlijke melding, of vanaf het moment waarop het gebrek al voldoende bekend was, tot de dag waarop het is verholpen. Voor gebreken die de huurder zelf krachtens artikel 7:217 BW moet verhelpen, of waarvoor hij aansprakelijk is, bestaat geen aanspraak hierop.
Naast huurprijsvermindering kent artikel 7:208 BW een recht op schadevergoeding, wanneer het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen, of wanneer het gebrek al bij het aangaan aanwezig was en de verhuurder dit toen kende, had behoren te kennen, of aan de huurder had laten weten dat de woning het gebrek niet had.
Artikel 7:209 BW maakt dit voor een deel dwingend recht: van de regels over het verhelpen van gebreken, huurprijsvermindering en schadevergoeding kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken voor gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of behoorde te kennen. Heeft de huurder het gebrek zelf veroorzaakt, bijvoorbeeld door onvoldoende ventileren of het nalaten van een kleine herstelling, dan is de verhuurder niet verplicht het te verhelpen en heeft de huurder geen aanspraak op huurprijsvermindering of schadevergoeding. Een verhuurder in die situatie doet er goed aan de gestelde oorzaak te onderbouwen en schriftelijk te reageren op het verzoek van de huurder.
Wat wij doen
Law & More beoordeelt de feiten en de huurovereenkomst, brengt in kaart of sprake is van een gebrek onder artikel 7:204 BW en adviseert over de te volgen route. Voor huurders gaat het onder meer om een deugdelijke melding en correspondentie met de verhuurder over het verhelpen van het gebrek, huurprijsvermindering of schadevergoeding. Voor verhuurders gaat het om beoordeling van een klacht, advies over de onderhoudsverplichting en verweer waar nodig. Waar overleg niet tot een oplossing leidt, begeleidt Law & More de procedure bij de Huurcommissie of bij de kantonrechter.
Wat het kost
Een kennismakingsgesprek bij Law & More is kosteloos. Een los adviesgesprek kost 300 euro inclusief btw. Voor verdere begeleiding hanteert Law & More een uurtarief van 250 tot 350 euro exclusief btw voor een advocaat en 300 tot 400 euro exclusief btw voor een partner, afhankelijk van de aard en omvang van de zaak. Law & More werkt niet op toevoeging.
Direct contact
Voor vragen over een gebrek aan een huurwoning is Law & More bereikbaar via telefoonnummer 040 – 369 06 80 of per e-mail via info@lawandmore.nl. Law & More is gevestigd in Eindhoven, heeft een bezoeklocatie in Amsterdam en behandelt zaken in heel Nederland.
Veelgestelde vragen
Wat geldt als een gebrek aan een huurwoning?
Volgens artikel 7:204 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de woning, of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de woning niet het genot verschaft dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft. Een feitelijke stoornis door een derde zonder rechtsclaim telt niet als gebrek.
Moet ik een gebrek eerst melden bij de verhuurder?
Ja. De verplichting van de verhuurder om een gebrek te verhelpen ontstaat op verlangen van de huurder, zoals artikel 7:206 BW bepaalt. Ook voor huurprijsvermindering is de melding bepalend: artikel 7:207 BW laat de vermindering lopen vanaf de dag van een behoorlijke melding.
Kan ik huurprijsvermindering krijgen bij vocht en schimmel?
Dat hangt af van de oorzaak. Is de vochtproblematiek terug te voeren op een bouwkundig gebrek of op achterstallig onderhoud, dan kan sprake zijn van een gebrek onder artikel 7:204 BW, met de mogelijkheid van huurprijsvermindering onder artikel 7:207 BW. Is de vochtproblematiek vooral het gevolg van het gebruik van de woning, dan ligt toerekening aan de verhuurder minder voor de hand.
Wat als ik het gebrek zelf heb veroorzaakt?
Voor gebreken waarvoor de huurder zelf aansprakelijk is, of die vallen onder de kleine herstellingen van artikel 7:217 BW, is de verhuurder niet verplicht om in te grijpen. Artikel 7:207 lid 2 BW sluit huurprijsvermindering in die gevallen uit, en artikel 7:208 BW biedt dan geen grondslag voor schadevergoeding.
Kan de Huurcommissie iets doen bij een gebrek?
Bij zelfstandige en onzelfstandige woonruimte kan een huurder de Huurcommissie vragen zich over een gebrek en de gevolgen voor de huurprijs uit te spreken, naast of in plaats van een gang naar de kantonrechter.
