Erfpacht: Het vergeten vastgoedrisico bij uw aankoop uitgelegd

Gepubliceerd op 8 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 7 september 2026

Erfpacht is het zakelijk recht om een onroerende zaak die aan een ander toebehoort te houden en te gebruiken (artikel 5:85 BW). U bent eigenaar van de woning, de grondeigenaar blijft eigenaar van de grond en meestal betaalt u daarvoor een jaarlijkse canon. De voorwaarden staan niet in de wet maar in de akte van vestiging, en juist daar zitten de risico’s bij een aankoop.

Wat is erfpacht juridisch precies?

Erfpacht is een beperkt zakelijk recht, geregeld in titel 7 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Het geeft de erfpachter een zeer ruim gebruiksrecht: hij mag de zaak houden en gebruiken alsof hij eigenaar was, tenzij de akte hem daarin beperkt. Het recht wordt gevestigd bij notariële akte en ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster, en het is overdraagbaar en met hypotheek te bezwaren. Daarom kunt u een erfpachtwoning gewoon kopen, verkopen en financieren.

Het cruciale verschil met volle eigendom is dat uw rechtspositie voor een groot deel niet uit de wet volgt maar uit de erfpachtvoorwaarden in de akte. De wet geeft slechts een kader; de akte vult dat in. Twee woningen in dezelfde straat kunnen daardoor volstrekt verschillende regimes kennen, afhankelijk van het jaar waarin de erfpacht werd gevestigd en van de toen geldende algemene voorwaarden van de gemeente. Wie een erfpachtwoning koopt zonder die akte en die algemene voorwaarden gelezen te hebben, koopt in feite blind.

De erfverpachter, oftewel de bloot eigenaar, is in Nederland meestal een gemeente. Daarnaast komen woningcorporaties, natuurbeheerders, kerkelijke instellingen en particuliere beleggers voor. Grote steden zetten erfpacht in als instrument van grondbeleid: zij houden zeggenschap over het gebruik van de grond en laten de waardestijging daarvan gedeeltelijk terugvloeien naar de gemeenschap. Voor de koper betekent dat vooral dat het beleid van een gemeenteraad invloed heeft op zijn woonlasten.

Welke vormen van erfpacht bestaan er?

Bij tijdelijke of aflopende erfpacht is het recht voor een bepaalde periode gevestigd. Loopt die af, dan eindigt de erfpacht van rechtswege en is voortzetting afhankelijk van nieuwe afspraken met de eigenaar, tegen de dan geldende voorwaarden. Dit is de risicovolste variant, vooral wanneer het einde nadert: banken financieren een recht dat over vijftien jaar afloopt niet of alleen onder voorwaarden, en dat drukt zowel de verkoopbaarheid als de prijs.

Bij voortdurende erfpacht loopt het recht door, maar wordt het opgeknipt in tijdvakken. Aan het einde van elk tijdvak stelt de eigenaar de canon opnieuw vast op basis van de dan geldende grondwaarde en het dan geldende canonpercentage. De erfpacht eindigt dus niet, maar de prijs wordt wel opnieuw bepaald. Omdat grondwaarden in stedelijk gebied over een periode van decennia sterk kunnen stijgen, is de herziening het moment waarop de lasten onaangenaam kunnen oplopen.

Bij eeuwigdurende erfpacht wordt de canon eenmalig vastgesteld en daarna niet meer herzien; hooguit wordt hij geindexeerd. Verschillende gemeenten, waaronder Amsterdam, bieden sinds 2017 de mogelijkheid om vanuit voortdurende erfpacht over te stappen naar de eeuwigdurende variant, waarbij u de canon kunt afkopen of laten vastklikken. Die overstap gaat niet vanzelf: u moet hem zelf aanvragen en de voorwaarden en het rekenmodel verschillen per gemeente en per aanvraagmoment.

Particuliere erfpacht verdient aparte aandacht. De eigenaar is dan geen bestuursorgaan maar een belegger of ontwikkelaar, die geen democratische verantwoording aflegt en die zijn voorwaarden puur commercieel inricht. Er gelden dan geen gemeentelijke algemene voorwaarden waarop u zich kunt beroepen, en de canon kan aanmerkelijk hoger liggen. Hypotheekverstrekkers verlangen bij particuliere erfpacht vrijwel altijd een beoordeling van de voorwaarden voordat zij financieren.

Waaruit bestaat de erfpachtcanon en hoe wordt die herzien?

De canon is de periodieke vergoeding voor het gebruik van de grond. Een canon is niet wettelijk verplicht: artikel 5:85 BW laat toe dat partijen er een overeenkomen, maar erfpacht zonder canon of met een afgekochte canon bestaat ook. Is er wel een canon, dan wordt die in de regel berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met een canonpercentage. Beide grootheden liggen vast in de akte of in de algemene voorwaarden, en beide kunnen bij een herziening veranderen.

Hoe vaak en op welke wijze de canon wordt herzien, staat niet in de wet. Het volgt uitsluitend uit uw akte. Vraag daarom bij aankoop drie dingen op: de datum waarop het huidige tijdvak eindigt, de rekenmethode voor de nieuwe canon en de vraag of er een maximum aan de stijging is afgesproken. Ontbreekt zo een maximum, dan is de uitkomst van de volgende herziening onbekend, en dat is een reëel risico dat u in uw bod en in uw financiering moet verwerken.

Er is nog een valkuil die kopers zelden kennen. Na overdracht van het erfpachtrecht zijn de verkrijger en zijn rechtsvoorganger hoofdelijk verbonden voor de canon die in de voorafgaande vijf jaren opeisbaar is geworden (artikel 5:92 BW). Kocht u van iemand die zijn canon jarenlang niet betaalde, dan kan de erfverpachter die achterstand bij u innen. Laat de notaris daarom vaststellen dat de canon tot de leveringsdatum volledig is voldaan en leg dat vast; van deze bepaling kan in de akte van vestiging niet ten nadele van de verkrijger worden afgeweken.

Wat mag u wel en niet met een erfpachtwoning?

Het uitgangspunt is ruim: de erfpachter heeft hetzelfde genot als een eigenaar, tenzij de akte anders bepaalt. In de praktijk bepaalt de akte vaak wel anders. Gebruikelijke beperkingen betreffen de bestemming van het pand, verbouwing en uitbreiding, verhuur of splitsing in appartementsrechten, en soms het uiterlijk of het onderhoud. Wilt u zolderkamers verhuren, een dakopbouw plaatsen of het pand splitsen, dan hebt u daarvoor mogelijk toestemming van de erfverpachter nodig, en die kan daar een vergoeding voor vragen.

Voor overdracht kan de akte eveneens toestemming voorschrijven. Artikel 5:91 BW beschermt de erfpachter daartegen: de toestemming mag niet zonder redelijke grond worden geweigerd, en wordt zij toch geweigerd of blijft een beslissing uit, dan kan de erfpachter de kantonrechter om vervangende machtiging vragen. Dat is een reëel rechtsmiddel, maar het kost tijd, en tijd is precies wat u niet hebt wanneer er een koper met een financieringsvoorbehoud klaarstaat.

Verbouwt u met toestemming, leg die toestemming dan schriftelijk vast en bewaar hem bij de akte. Bij een volgende verkoop of bij het einde van de erfpacht moet u kunnen aantonen dat het bouwwerk rechtmatig is aangebracht; dat is niet alleen relevant voor de koper, maar ook voor een eventuele vergoeding aan het einde van het recht. Wat een makelaar en een notaris hierin moeten signaleren, bespreken wij in ons artikel over de rol van de makelaar bij vastgoedtransacties.

Kan de erfverpachter de erfpacht opzeggen?

Ja, maar alleen op beperkte gronden. Artikel 5:87 BW geeft de eigenaar de bevoegdheid de erfpacht op te zeggen als de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen, of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen. De opzegging moet worden betekend en moet ook worden aangezegd aan degenen die een beperkt recht op de erfpacht hebben, zoals de hypotheekhouder. Die kan dan ingrijpen, bijvoorbeeld door de achterstand aan te zuiveren.

Daar staat tegenover dat de erfpachter zelf de erfpacht kan opzeggen, tenzij de akte die bevoegdheid uitsluit. Dat is geen theoretische mogelijkheid: bij een erfpacht die financieel onhoudbaar is geworden kan opzegging een uitweg zijn, al betekent het wel dat u het recht en daarmee uw woning kwijtraakt. Voor die stap is deskundig advies onmisbaar, alleen al omdat opzegging gevolgen heeft voor de hypotheek.

Nog een mogelijkheid die in de praktijk wordt onderschat: artikel 5:97 BW. Vijfentwintig jaar na het vestigen van de erfpacht kan ieder van beide partijen de rechter vragen de erfpacht te wijzigen of op te heffen op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat ongewijzigde instandhouding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van de verzoeker gevergd kan worden. De lat ligt hoog en de rechter is terughoudend, maar bij werkelijk knellende oude erfpachtvoorwaarden is dit de aangewezen route.

Wat gebeurt er als de erfpacht eindigt?

Eindigt de erfpacht door tijdsverloop of door opzegging, dan komen de opstallen weer aan de grondeigenaar toe. De erfpachter staat dan niet met lege handen: artikel 5:99 BW geeft hem recht op vergoeding van de waarde van gebouwen, werken en beplantingen die door hemzelf zijn aangebracht of die hij van een voorganger tegen vergoeding heeft overgenomen. In de akte kan die vergoeding echter worden beperkt of zelfs uitgesloten, en oudere erfpachtvoorwaarden doen dat regelmatig.

Dat maakt de vraag naar de resterende looptijd bij tijdelijke erfpacht zo belangrijk. Een woning op erfpacht die over twintig jaar afloopt zonder recht op vergoeding en zonder verlengingsrecht, is economisch iets heel anders dan een woning met eeuwigdurende, afgekochte erfpacht. Taxateurs verdisconteren dat verschil, banken ook, en kopers merken het pas als zij zelf willen doorverkopen.

Zolang de erfpacht loopt, houdt de erfpachter ook een wegneemrecht voor wat hij zelf heeft aangebracht, mits hij de zaak in de oude toestand terugbrengt. In de praktijk speelt dat vooral bij bedrijfsmatige erfpacht en bij recreatiewoningen, waar het onderscheid tussen roerende inrichting en onroerende opstal veel geld waard kan zijn.

Erfpacht afkopen of overstappen: wat weegt mee?

Afkoop betekent dat u de canon voor een bepaalde periode of voor altijd in een keer vooruitbetaalt. De grond blijft daarbij eigendom van de erfverpachter; u koopt niet de grond, u koopt de betalingsverplichting af. Bij tijdelijke afkoop herleeft de canon na afloop van die periode, tegen de dan geldende voorwaarden, en dat is precies het risico dat veel kopers over het hoofd zien wanneer de verkoper meldt dat de erfpacht is afgekocht.

Of afkoop verstandig is, hangt af van de hoogte van de canon, de resterende looptijd, het herzieningsmoment, uw financieringsruimte en de vraag hoelang u in de woning wilt blijven. Een afgekochte of eeuwigdurende erfpacht maakt de woning voor een volgende koper eenvoudiger te financieren en neemt onzekerheid weg, wat zich doorgaans in de prijs vertaalt. Laat de bedragen berekenen door de gemeente of een taxateur en leg de uitkomst naast de rentelasten van de financiering die u daarvoor nodig hebt. Hoe banken naar zulke constructies kijken, komt aan bod in ons artikel over de juridische kant van vastgoedfinanciering.

Waarop let u bij de aankoop van een erfpachtwoning?

Begin bij de stukken: de akte van vestiging, de van toepassing zijnde algemene erfpachtvoorwaarden, de laatste canonnota en, bij een gemeente, de geldende beleidsregels. Ga vervolgens vier dingen na. Wie is de erfverpachter en om welk type erfpacht gaat het. Wanneer eindigt het huidige tijdvak of het recht zelf. Hoe wordt de canon bij herziening berekend en is er een maximum. En welke toestemmingen hebt u nodig voor verbouwing, verhuur, splitsing of verkoop.

Neem daarnaast een financieringsvoorbehoud op in de koopovereenkomst en gun uzelf de tijd om de bank de erfpachtvoorwaarden te laten beoordelen. Banken hanteren voor erfpacht eigen acceptatiecriteria en kunnen op basis daarvan afhaken, ook als de woning zelf prima is. Loopt het mis, dan bepaalt de formulering van dat voorbehoud of u er nog onderuit kunt; wij schreven daarover in ons artikel over de vraag wanneer u nog onder een woningkoop uit kunt.

Let er ten slotte op dat erfpacht een ander soort risico is dan een bouwkundig gebrek. Een verkoper hoeft niet te vermoeden wat hij niet weet, maar hij moet wel meedelen wat hij weet, en een naderende canonherziening of een lopend geschil met de gemeente valt daaronder. Verzwijgt hij dat, dan kunnen non-conformiteit en dwaling in beeld komen. Hoe die verhouding tussen mededelings- en onderzoeksplicht werkt, leggen wij uit in ons artikel over verborgen gebreken bij de koop van een woning. Koopt u een recreatieobject, dan spelen bovendien vergunnings- en bestemmingsvragen; die bespreken wij bij de valkuilen bij het kopen van een vakantiewoning.

Welke fiscale gevolgen heeft erfpacht?

Voor de eigen woning geldt dat periodieke betalingen op grond van erfpacht, opstal of beklemming aftrekbaar zijn als kosten van de eigen woning. Een afkoopsom voor die periodieke betalingen is dat niet; de Belastingdienst rekent die tot de kosten die niet aftrekbaar zijn. Wel is de rente aftrekbaar over een lening die u aangaat om de afkoop te financieren, mits die lening aan de eisen voor de eigenwoningschuld voldoet. De Belastingdienst zet op zijn overzicht van aftrekbare kosten van de eigen woning uiteen wat wel en niet meetelt, en zijn kennisgroep heeft dat voor afkoopsommen nader toegelicht.

Deze regels gelden alleen voor de woning die uw hoofdverblijf is. Voor een tweede woning, een recreatiewoning of een verhuurd pand geldt een ander regime, waarbij het object doorgaans in box 3 valt en van aftrek geen sprake is. Omdat de fiscale uitwerking sterk afhangt van uw persoonlijke situatie en van de precieze constructie, laat u die het beste vooraf beoordelen door een fiscalist; wij adviseren over de civielrechtelijke kant en niet over de belastingheffing.

Welke rechtsmiddelen hebt u bij een geschil?

Gaat het om de uitleg van de erfpachtvoorwaarden, dan is dat een civiel geschil dat u aan de rechtbank voorlegt. De rechter legt de akte uit naar de bedoeling die partijen daaraan redelijkerwijs mochten geven, waarbij bij algemene voorwaarden van een gemeente vooral de objectieve bewoordingen en de toelichting daarop gewicht in de schaal leggen. Onduidelijkheden komen daarbij niet zonder meer voor rekening van de erfpachter.

Is de erfverpachter een gemeente, dan loopt niet alles via de burgerlijke rechter. De vaststelling van de canon in een individuele overeenkomst is privaatrechtelijk, maar het onderliggende beleid kan bestuursrechtelijke trekken hebben en moet in elk geval voldoen aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel. Een canonberekening die niet navolgbaar is, kunt u daarop aanspreken.

Bij zeer bezwarende oude voorwaarden blijft artikel 5:97 BW het zwaarste middel: wijziging of opheffing wegens onvoorziene omstandigheden, mogelijk na vijfentwintig jaar. Daarnaast kan de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid een beroep op een bepaling in de weg staan wanneer dat in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar zou zijn. Beide routes vergen een goed feitelijk dossier: de akte, de voorwaarden, de correspondentie en de berekeningen.

Veelgestelde vragen

Ben ik bij erfpacht eigenaar van mijn huis?

U bent rechthebbende op het erfpachtrecht en daarmee op de opstallen die daarbij horen; de grond blijft van de erfverpachter. U kunt het recht verkopen, verhuren en met hypotheek bezwaren, binnen de grenzen die de akte stelt.

Kan mijn canon zomaar worden verhoogd?

Alleen op de wijze die in uw akte en de bijbehorende voorwaarden is geregeld. Bij voortdurende erfpacht gebeurt dat aan het einde van een tijdvak, bij eeuwigdurende erfpacht in beginsel niet meer. De wet schrijft geen herzieningstermijn voor; de akte is beslissend.

Kan de gemeente mijn erfpacht opzeggen?

Alleen bij een canonachterstand over twee achtereenvolgende jaren of bij een ernstige tekortkoming in andere verplichtingen (artikel 5:87 BW). De opzegging moet worden betekend en ook worden aangezegd aan de hypotheekhouder, die de achterstand kan aanzuiveren.

Krijg ik een vergoeding als de erfpacht afloopt?

In beginsel wel voor gebouwen en werken die u zelf hebt aangebracht of tegen vergoeding hebt overgenomen (artikel 5:99 BW), maar de akte kan die vergoeding beperken of uitsluiten. Controleer dat vooraf, zeker bij tijdelijke erfpacht.

Is de erfpachtcanon aftrekbaar?

De periodieke canon voor uw hoofdverblijf is aftrekbaar als kosten van de eigen woning. Een afkoopsom is niet aftrekbaar, al kan de rente op een lening voor die afkoop dat wel zijn. Laat uw situatie beoordelen door een fiscalist.

Word ik aansprakelijk voor achterstallige canon van de vorige eigenaar?

Daar bestaat een reëel risico op. Na overdracht zijn verkrijger en rechtsvoorganger hoofdelijk verbonden voor de canon die in de voorafgaande vijf jaren opeisbaar is geworden. Laat de notaris de betaling tot de leveringsdatum controleren.

Advies bij erfpacht

De meeste erfpachtproblemen zijn te voorkomen door de akte en de algemene voorwaarden te lezen voordat u tekent, en de meeste erfpachtgeschillen draaien om de uitleg van diezelfde stukken. Twijfelt u over een canonherziening, een geweigerde toestemming of de vraag wat er bij het einde van uw recht gebeurt, laat de voorwaarden dan beoordelen. De vastgoedadvocaten van Law & More nemen de akte met u door, wegen uw positie en voeren zo nodig de procedure; meer over die praktijk leest u bij de advocaat bij vastgoedgeschillen.