VvE komt verplichtingen niet na: wat kunt u als appartementseigenaar doen?

Gepubliceerd op 19 december 2025 · Laatst bijgewerkt op 13 oktober 2026

Komt de Vereniging van Eigenaars (VvE) haar verplichtingen niet na, dan kunt u als appartementseigenaar eerst de vergadering van eigenaars om een besluit vragen en, als dat niets oplevert, de kantonrechter vragen om nakoming, een vervangende machtiging of vernietiging van een onjuist besluit. Let op de korte termijn: een verzoek om vernietiging van een VvE-besluit moet binnen een maand worden ingediend (art. 5:130 lid 2 BW).

Hieronder leest u welke verplichtingen een VvE heeft, hoe u nalatigheid aantoont en welke juridische route past bij uw situatie.

Welke verplichtingen heeft een VvE?

De VvE beheert de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw en houdt een reservefonds aan (art. 5:126 lid 1 BW). De precieze taken en de kostenverdeling staan in de splitsingsakte en het splitsingsreglement, die voor alle eigenaars bindend zijn.

Bij een gebouw met woningen moet de VvE jaarlijks reserveren op basis van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) dat minstens tien jaar beslaat en niet ouder is dan vijf jaar, of ten minste 0,5 procent van de herbouwwaarde (art. 5:126 lid 2 BW). Het geld staat op een aparte rekening op naam van de VvE (art. 5:126 lid 3 BW). Meer over de verdeling van kosten leest u bij het modelreglement en de splitsingsakte.

• onderhoud en herstel van gemeenschappelijke gedeelten, zoals dak, gevel, fundering, lift en trappenhuis;
• financieel beheer: begroting, jaarrekening, innen van bijdragen en betalen van facturen;
• het verzekeren van het gebouw, voor zover het splitsingsreglement dat voorschrijft;
• ten minste één vergadering van eigenaars per jaar en uitvoering van de besluiten daarvan;
• inschrijving in het Handelsregister van de KVK.

De vergadering van eigenaars beslist; het bestuur voert uit. Uw eigen rechten en plichten als lid van de VvE gaan daarom vaak over invloed op de vergadering, niet alleen over het bestuur.

Hoe herkent u dat de VvE tekortschiet?

Aan uitgesteld onderhoud, een onvoldoende reservefonds, onbetaalde facturen of besluiten die niet volgens het reglement tot stand komen. Leg elk signaal vast met data, foto’s en stukken.

• Onderhoud: lekkages die niet worden verholpen, een MJOP dat ontbreekt of verouderd is, of geplande werkzaamheden die steeds worden uitgesteld.
• Financiën: een reservering onder het wettelijke minimum, geen jaarrekening, of geld dat niet op de rekening van de VvE staat.
• Besluitvorming: besluiten zonder geldige oproeping, zonder de vereiste meerderheid of buiten de vergadering om.
• Uitvoering: het bestuur voert een genomen besluit niet uit.

Welke stappen zet u eerst?

Meld het probleem schriftelijk bij het bestuur en vraag om agendering op de vergadering van eigenaars. Pas als dat niets oplevert, zet u juridische middelen in.

1. Schriftelijke melding: beschrijf het gebrek, verwijs naar de bepaling in het reglement of het MJOP en vraag om een reactie binnen een concrete termijn.
2. Inzage: vraag de notulen, de begroting, de jaarrekening en het MJOP op.
3. Agendering: vraag het bestuur om een voorstel op de agenda te zetten. Veel reglementen bepalen dat eigenaars met een bepaald deel van de stemmen een vergadering kunnen laten bijeenroepen.
4. Ingebrekestelling: blijft nakoming uit, stuur dan een ingebrekestelling met een redelijke termijn, bij een acute lekkage enkele dagen, anders enkele weken (art. 6:82 BW).

Hoe vecht u een VvE-besluit aan?

Met een verzoek aan de kantonrechter om het besluit te vernietigen (art. 5:130 BW). Dat moet binnen een maand nadat u kennis heeft genomen of had kunnen nemen van het besluit.

Vernietiging is mogelijk bij strijd met de wet, het reglement of de redelijkheid en billijkheid. Een praktijkvoorbeeld van die termijn: in ECLI:NL:RBGEL:2026:5955 (Rechtbank Gelderland, juli 2026) was een verzoek van 30 december 2025 tegen besluiten van 11 december 2025 tijdig. Een besluit dat in strijd is met de wet of het reglement kan daarnaast nietig of vernietigbaar zijn op grond van de algemene regels voor rechtspersonen (art. 2:14 en 2:15 BW).

Hoe dwingt u onderhoud of een besluit af?

U kunt de rechter vragen de VvE te veroordelen tot nakoming of u te machtigen het werk zelf op kosten van de VvE te laten uitvoeren (art. 3:296 en 3:299 BW). Weigert de vergadering zonder redelijke grond haar toestemming of medewerking, dan kan de kantonrechter een vervangende machtiging geven (art. 5:121 BW).

Een vordering tot nakoming loopt via de kantonrechter. Bij spoed, zoals een lekkage die doorgaande schade veroorzaakt, kan een kort geding uitkomst bieden. Bij een niet-geldelijke veroordeling kan de rechter een dwangsom opleggen (art. 611a Rv), wat de druk op het bestuur verhoogt.

Treft u zelf maatregelen zonder machtiging, dan loopt u het risico dat u de kosten niet terugkrijgt. Beperk eigen ingrepen tot wat nodig is om acute schade te voorkomen en meld die direct schriftelijk aan het bestuur.

Kunt u de VvE aansprakelijk stellen voor schade?

Ja, als de schade het gevolg is van een tekortkoming in het beheer, bijvoorbeeld een dak dat ondanks meldingen niet is gerepareerd. U moet dan de nalatigheid, de schade en het verband daartussen aantonen.

Documenteer de schade met foto’s, een deskundigenrapport en offertes, en stel de VvE schriftelijk aansprakelijk. Vraag of de VvE de schade bij haar verzekeraar meldt; de opstalverzekering van de VvE dekt vaak schade aan het gebouw. Let op: de schadevergoeding komt uiteindelijk ook ten laste van alle eigenaars, uzelf inbegrepen, naar rato van uw breukdeel. Zie ook ons artikel over lekkages en vallende dakpannen.

Wat als de VvE niet functioneert?

Bij een slapende VvE zonder bestuur of vergaderingen kunnen eigenaars zelf een vergadering bijeenroepen als het reglement daarin voorziet. Daar kunnen zij een bestuur of een professionele beheerder benoemen en een MJOP laten opstellen.

Werkt dat niet, dan kan de kantonrechter op verzoek van een eigenaar ingrijpen met een vervangende machtiging (art. 5:121 BW) of een machtiging om noodzakelijke werkzaamheden zelf te laten uitvoeren. Een VvE zonder voldoende reservefonds handelt in strijd met art. 5:126 BW; elke eigenaar kan op aanpassing aandringen.

Waar let u op als appartementseigenaar?

• Heeft u de splitsingsakte, het reglement en het MJOP opgevraagd en gelezen?
• Heeft u het gebrek schriftelijk gemeld en om agendering gevraagd?
• Is de termijn van een maand voor vernietiging van een besluit nog niet verstreken?
• Heeft u schade vastgelegd met foto’s, rapport en offertes?

Waar let u op als VvE-bestuurder?

• Voldoet de jaarlijkse reservering aan art. 5:126 lid 2 BW?
• Is het MJOP niet ouder dan vijf jaar?
• Worden oproeping, quorum en meerderheden uit het reglement gevolgd?
• Worden meldingen van eigenaars schriftelijk beantwoord en genotuleerd?

Wat kunnen wij voor u doen bij een geschil met de VvE?

• de splitsingsakte, het reglement en de besluiten beoordelen op uw rechten;
• een ingebrekestelling of aansprakelijkstelling opstellen;
• binnen de termijn van een maand een verzoek tot vernietiging bij de kantonrechter indienen;
• een vervangende machtiging, nakoming of schadevergoeding vorderen, zo nodig in kort geding;
• onderhandelen of bemiddelen tussen eigenaars en bestuur; meer op onze pagina’s VvE-advocaat en advocaat vastgoedrecht.

Samengevat

• De VvE beheert de gemeenschappelijke gedeelten en moet een reservefonds aanhouden op basis van een MJOP of 0,5 procent van de herbouwwaarde (art. 5:126 BW).
• Begin met een schriftelijke melding en agendering; volg zo nodig met een ingebrekestelling.
• Een onjuist besluit laat u binnen een maand vernietigen door de kantonrechter (art. 5:130 BW).
• De rechter kan nakoming bevelen, een vervangende machtiging geven (art. 5:121 BW) of u machtigen het werk zelf te laten uitvoeren.

Veelgestelde vragen

Mag ik mijn VvE-bijdrage inhouden als de VvE niets doet?

Dat is riskant. De bijdrage is verschuldigd op grond van het reglement en de begroting; inhouden kan leiden tot incasso door de VvE. Gebruik liever de juridische route via vergadering en kantonrechter.

Hoe lang heb ik om een besluit aan te vechten?

Een maand na de dag waarop u van het besluit kennis heeft genomen of had kunnen nemen (art. 5:130 lid 2 BW). Daarna is vernietiging op die grond niet meer mogelijk.

Heb ik een advocaat nodig bij de kantonrechter?

Nee, voor een verzoek of vordering bij de kantonrechter is een advocaat niet verplicht. Voor een kort geding bij de voorzieningenrechter van de rechtbank buiten de kantonsector meestal wel.

Wie betaalt een schadevergoeding van de VvE?

De VvE, en daarmee uiteindelijk alle eigenaars naar rato van hun breukdeel, tenzij een verzekering de schade dekt.