Gepubliceerd op 9 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 14 oktober 2026
Bij een geschil over servicekosten van een huurwoning vraagt u eerst schriftelijk het jaaroverzicht en de onderliggende stukken op en maakt u bezwaar bij de verhuurder; komt u er niet uit, dan beslist de Huurcommissie op verzoek (artikel 7:260 BW). Bij een vrije-sectorwoning met een huurcontract van vóór 1 juli 2024 kan de Huurcommissie niet in alle gevallen over servicekosten beslissen; dan is de kantonrechter de aangewezen instantie.
De verhuurder moet het jaaroverzicht binnen zes maanden na afloop van het kalenderjaar sturen (artikel 7:259 BW). Hieronder leest u welke kosten mogen worden doorberekend, welke termijnen gelden en hoe de procedure verloopt.
Inhoudsopgave
Wat zijn servicekosten?
Servicekosten zijn de vergoeding voor zaken en diensten die de verhuurder levert in verband met de bewoning (artikel 7:237 lid 3 BW). Het Besluit servicekosten noemt welke posten daaronder kunnen vallen, maar alleen als huurder en verhuurder ze hebben afgesproken.
- schoonmaak en verlichting van gemeenschappelijke ruimten;
- een huismeester en tuinonderhoud;
- energie voor een lift of collectieve installatie;
- meegehuurde inventaris, zoals stoffering of meubilair.
Gas, water en elektriciteit met een eigen meter vormen een aparte categorie. Belastingen, leegstand en groot onderhoud zijn geen servicekosten; die komen voor rekening van de verhuurder. De verhuurder mag alleen werkelijk gemaakte kosten doorberekenen en moet die kunnen onderbouwen met facturen.
Voor bedrijfsruimte gelden deze regels niet. Daar bepaalt het huurcontract welke servicekosten verschuldigd zijn en gaat een geschil naar de kantonrechter.
Waar ontstaan geschillen meestal over?
De meeste geschillen gaan over een ontbrekend of onvolledig jaaroverzicht, posten die niet zijn afgesproken of kosten die niet met facturen zijn onderbouwd. Ook een te hoog voorschot of een onduidelijke verdeelsleutel leidt vaak tot discussie.
- het jaaroverzicht komt niet of te laat;
- er worden kosten doorberekend die niet in het huurcontract staan;
- onderhoud dat voor de verhuurder is, wordt als servicekosten gerekend;
- het voorschot ligt structureel hoger dan de werkelijke kosten;
- de verdeling over de woningen is niet uitgelegd.
Welke stappen zet u eerst?
Vraag de verhuurder schriftelijk om het jaaroverzicht en om inzage in de facturen, contracten en verdeelsleutels. De verhuurder moet in het overzicht de kosten per post en de wijze van berekening vermelden, en de huurder in de gelegenheid stellen de onderliggende stukken in te zien (artikel 7:259 BW).
Hoe maakt u bezwaar bij de verhuurder?
Maak schriftelijk bezwaar en noem per post wat u betwist en waarom. Vraag om een gecorrigeerde afrekening of terugbetaling binnen een redelijke termijn, bijvoorbeeld drie weken, en bewaar een kopie van alle correspondentie.
Sinds 1 juli 2024 neemt de Huurcommissie een verzoek dat binnen de wettelijke termijn is ingediend in behandeling, ook als de huurder vooraf niet volledig aan deze opvraag- en bezwaarstappen heeft voldaan. Een schriftelijk bezwaar blijft verstandig, omdat het geschil daarmee vaak al wordt opgelost.
Wanneer kunt u naar de Huurcommissie?
De Huurcommissie behandelt servicekostengeschillen bij sociale huur en middenhuur. Ook huurders in de vrije sector kunnen een servicekostengeschil in veel gevallen aan de Huurcommissie voorleggen; of dat bij uw contract kan, hangt onder meer af van de vraag of het contract vóór of na 1 juli 2024 (de ingang van de Wet betaalbare huur) is gesloten. Controleer dat vooraf bij de Huurcommissie.
Op 1 januari 2027 treedt de Wet modernisering servicekosten in werking. Bij contracten vanaf die datum mag de verhuurder nog maar acht soorten servicekosten in rekening brengen. Bij nieuwe en bestaande contracten kunnen twee of meer huurders dan samen een verzoek indienen, en kan de Huurcommissie wettelijke normbedragen toepassen als de verhuurder geen of een onjuist jaaroverzicht geeft.
Een verzoek over het jaaroverzicht moet uiterlijk twee jaar na de dag waarop dat overzicht had moeten worden verstrekt bij de Huurcommissie binnen zijn (artikel 7:260 lid 2 BW). Over het jaar 2025 moest het overzicht uiterlijk 30 juni 2026 komen; een verzoek kan dan tot medio 2028.
Hoe verloopt de procedure?
U dient het verzoek digitaal in bij de Huurcommissie, met het huurcontract, de jaaroverzichten, de correspondentie en uw bezwaren per post. De huurder betaalt leges; krijgt u gelijk, dan betaalt de verhuurder die terug.
Beide partijen krijgen de stukken en kunnen reageren. Daarna volgt meestal een hoorzitting, waar huurder en verhuurder hun standpunt toelichten. De Huurcommissie stelt vervolgens vast welke kosten verschuldigd zijn en of de verhuurder moet terugbetalen of het voorschot moet aanpassen.
Wat als u het niet eens bent met de uitspraak?
Binnen acht weken na verzending van de uitspraak kan elke partij de kantonrechter vragen over het geschil te beslissen (artikel 7:262 BW). Gebeurt dat niet, dan is de uitspraak van de Huurcommissie bindend.
Wanneer gaat het geschil naar de kantonrechter?
De kantonrechter beslist als de Huurcommissie niet bevoegd is, bijvoorbeeld bij sommige vrije-sectorcontracten van vóór 1 juli 2024, of als een partij binnen acht weken na de uitspraak van de Huurcommissie de rechter inschakelt. Huurzaken behoren altijd tot de bevoegdheid van de kantonrechter, ongeacht het bedrag (artikel 93 Rv).
Bij de kantonrechter is een advocaat niet verplicht. De procedure begint met een dagvaarding of, na een uitspraak van de Huurcommissie, met een verzoek. Hoe een rechtszaak verder verloopt, leest u in ons artikel over een rechtszaak in Nederland.
Hoe ver kunt u terugvorderen?
Bij de Huurcommissie bepaalt de termijn van artikel 7:260 lid 2 BW over welke jaren u nog kunt klagen. Bij de kantonrechter verjaart een vordering tot terugbetaling van te veel betaalde servicekosten in beginsel na vijf jaar (artikel 3:309 BW).
Een vonnis van de kantonrechter kunt u laten uitvoeren door een deurwaarder. Meer daarover leest u in ons artikel over de executiefase na het vonnis.
Waar let u als huurder op?
- Controleer of elke post in het huurcontract is afgesproken.
- Vraag inzage in facturen en verdeelsleutels voordat u bezwaar maakt.
- Noteer wanneer het jaaroverzicht uiterlijk had moeten komen en reken de termijn van twee jaar daarna uit.
- Ga na of uw contract van vóór of na 1 juli 2024 is en of uw woning sociale huur, middenhuur of vrije sector is.
- Blijf het voorschot betalen zolang het geschil loopt, om een huurachterstand te voorkomen.
Waar let u als verhuurder op?
- Stuur het jaaroverzicht binnen zes maanden na afloop van het kalenderjaar.
- Reken alleen afgesproken posten door en bewaar alle facturen.
- Leg de verdeelsleutel per post uit.
- Pas het voorschot aan als het structureel afwijkt van de werkelijke kosten.
- Laat de termijn van acht weken na een uitspraak van de Huurcommissie niet verlopen als u het er niet mee eens bent.
Wat kunnen wij voor u doen bij een geschil over servicekosten?
- het jaaroverzicht en de afspraken in het huurcontract beoordelen;
- een bezwaarbrief of een reactie op een bezwaar opstellen;
- een verzoek of verweer bij de Huurcommissie voorbereiden en de termijnen bewaken;
- onderhandelen over een correctie of terugbetaling;
- procederen bij de kantonrechter, ook na een uitspraak van de Huurcommissie, vanuit onze praktijk als vastgoedrecht advocaat.
Samengevat
- De verhuurder stuurt het jaaroverzicht binnen zes maanden na het kalenderjaar (artikel 7:259 BW).
- Alleen afgesproken en werkelijk gemaakte kosten mogen worden doorberekend.
- Een verzoek bij de Huurcommissie kan tot twee jaar nadat het overzicht had moeten komen (artikel 7:260 lid 2 BW).
- Na een uitspraak van de Huurcommissie heeft u acht weken om naar de kantonrechter te gaan (artikel 7:262 BW).
Veelgestelde vragen
Wat als de verhuurder geen jaaroverzicht stuurt?
Vraag het overzicht schriftelijk op. Blijft het uit, dan kunt u de Huurcommissie vragen de verschuldigde servicekosten vast te stellen; zonder deugdelijke onderbouwing kan de commissie de kosten lager vaststellen of terugbetaling van voorschotten uitspreken.
Mag ik het voorschot servicekosten inhouden?
Nee, dat is niet verstandig. Inhouden kan tot een huurachterstand leiden; laat het voorschot liever via de Huurcommissie of de kantonrechter aanpassen.
Is de uitspraak van de Huurcommissie bindend?
Ja, tenzij een partij binnen acht weken na verzending de kantonrechter vraagt over het geschil te beslissen (artikel 7:262 BW).
Heb ik een advocaat nodig?
Niet bij de Huurcommissie en niet bij de kantonrechter. Bij grote bedragen of een principieel geschil over de uitleg van het huurcontract kan juridische bijstand wel helpen om de juiste instantie en termijn te kiezen.
Lees ook: huurconflict: wat mag uw verhuurder wel en niet en wanneer is procederen zinvol.
