Ontruiming is voor zowel voor de huurder als voor de verhuurder een ingrijpende procedure. Immers, bij ontruiming worden de bewoners gedwongen om het gehuurde met al hun bezittingen te verlaten met alle verstrekkende gevolgen van dien. Verhuurder mag dan ook niet zo maar tot ontruiming overgaan als de huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt. Hoewel ontruiming niet expliciet in de wet is geregeld, gelden daarvoor wel strenge regels.
Om tot ontruiming te kunnen overgaan dient de verhuurder over een ontruimingsvonnis te beschikken. Dit vonnis omvat een toestemming van de kantonrechter om het gehuurde te (laten) ontruimen op een door de kantonrechter bepaalde datum. Wanneer de huurder het niet eens is met het ontruimingsvonnis, dan kan de huurder daartegen opkomen in hoger beroep. Het instellen van hoger beroep schorst doorgaans de werking van het vonnis en dus ontruiming op, totdat de rechter in hoger beroep daarover heeft beslist. Echter, is de ontruimingsvonnis van de kantonrechter uitvoerbaar bij voorraad verklaard, dan leidt het instellen van het hoger beroep door de huurder niet tot schorsing en kan ontruiming doorgang vinden. Deze gang van zaken vormt wel een risico voor de verhuurder wanneer de rechter in hoger beroep anders over ontruiming beslist.
Alvorens de rechter toestemming voor ontruiming verleent, dient de verhuurder de huurovereenkomst te hebben beëindigd. De verhuurder kan beëindigen via twee routes:
Ontbinding. Voor deze wijze van beëindiging dient sprake te zijn van een tekortkoming van de huurder in de nakoming van zijn verplichtingen uit de betreffende huurovereenkomst, met andere woorden wanprestatie. Daarvan is sprake als de huurder bijvoorbeeld een huurachterstand laat ontstaan of onrechtmatig overlast veroorzaakt. Tekortkoming van de huurder dient wel voldoende ernstig te zijn zodat ontbinding gerechtvaardigd is. Wanneer het gehuurde een woonruimte of een middenstandsbedrijfsruimte betreft, geniet de huurder daarvan bescherming in die zin dat ontbinding enkel via de rechter kan geschieden.
Opzegging. Dit is een andere wijze van beëindiging. Aan welke vereisten de verhuurder in dit kader dient te voldoen is afhankelijk van het soort gehuurde. Indien het gehuurde een woonruimte of een middenstandsbedrijfsruimte betreft, dan geniet de huurder bescherming in die zin dat de opzegging slechts op een aantal limitatieve gronden genoemd in artikel 7:274 BW respectievelijk artikel 7:296 BW geschieden. Een van de gronden die in beide gevallen kan worden aangevoerd is bijvoorbeeld dringend eigen gebruik van het gehuurde. Daarnaast dienen in dit kader diverse andere formaliteiten, zoals termijnen, door de verhuurder in acht worden genomen.
Betreft het gehuurde een andere ruimte dan woonruimte of middenstandsbedrijfsruimte, namelijk een 230a-bedrijfsruimte? In dat geval geniet de huurder weliswaar geen huurbescherming zoals hierboven bedoeld en kan de verhuurder relatief snel en eenvoudig beëindiging van de huurovereenkomst bewerkstelligen. Echter, dit geldt geenszins voor ontruiming. Immers, een huurder van een zogenoemde 230a-bedrijfsruimte komt op grond van artikel 230a BW ontruimingsbescherming toe in die zin dat de huurder na het einde van de huurovereenkomst binnen twee maanden na een schriftelijke aanzegging tot ontruiming om verlenging van ontruimingstermijn met maximaal één jaar kan verzoeken. Een dergelijk verzoek kan ook toekomen aan de huurder die het gehuurde ruimte al heeft verlaten dan wel ontruimd. Wanneer de huurder een verzoek tot verlenging van ontruimingstermijn heeft ingesteld, dan geschiedt de beoordeling van dit verzoek van belangenafweging. De rechter zal dit verzoek voorts toewijzen wanneer belangen van de huurder door ontruiming ernstig worden geschaad en zwaarder dienen te wegen dan belangen van de verhuurder bij het gebruik van het gehuurde. Mocht de rechter het verzoek afwijzen, dan staat tegen deze beschikking geen hoger beroep of cassatie open voor huurder. Dit is slechts anders als de rechter ten onrechte artikel 230a BW heeft toegepast of buiten toepassing heeft gelaten.
Wanneer de verhuurder alle vereiste stappen in de ontruimingsprocedure op de juiste wijze heeft doorlopen en de rechter zijn toestemming verleent tot ontruiming van het gehuurde, dan wil dat niet zeggen dat de verhuurder eigenhandig tot ontruiming mag overgaan. Doet hij dit wel, dan handelt de verhuurder jegens de huurder veelal onrechtmatig, waardoor de huurder in dat geval schadevergoeding kan eisen. De toestemming van de rechter betekent slechts dat de verhuurder het gehuurde mag laten ontruimen. Dat wil zeggen dat de verhuurder voor ontruiming een deurwaarder dient in te schakelen. De deurwaarder zal voorts het ontruimingsvonnis aan de huurder betekenen, waarmee de huurder een laatste kans krijgt om het gehuurde zelf te verlaten. Doet de huurder dit niet, dan komen de kosten voor daadwerkelijke ontruiming voor rekening van de huurder.
Heeft u vragen over of heeft u bijstand nodig in de ontruimingsprocedure? Neem dan contact op met Law & More. Onze advocaten zijn deskundig op het gebied van huurrecht en voorzien u graag van advies en/of bijstand in de ontruimingsprocedure.
