Huurconflict: wat mag uw verhuurder wel en niet doen?

Gepubliceerd op 11 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 14 oktober 2026

Uw verhuurder mag u nooit zelf uit de woning zetten, de sloten vervangen of zonder uw toestemming binnenkomen; een huurovereenkomst tegen uw wil beëindigen kan alleen via de kantonrechter. Wel mag de verhuurder betaling eisen, de huur eenmaal per jaar verhogen binnen de wettelijke grenzen en bij een ernstige tekortkoming, zoals een flinke huurachterstand, ontbinding en ontruiming vorderen.

De regels staan in titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek (artikel 7:201 en verder), met extra bescherming voor huurders van woonruimte in afdeling 5 (artikel 7:232 en verder). Daarnaast verbiedt de Wet goed verhuurderschap sinds 1 juli 2023 intimidatie en discriminatie door verhuurders en kan de gemeente daarop handhaven.

Mag de verhuurder de huur zomaar opzeggen?

Nee. Een verhuurder van woonruimte moet een wettelijke opzeggrond hebben, en als u niet instemt, beslist de kantonrechter of de huur eindigt.

De opzeggronden staan limitatief in artikel 7:274 BW. De belangrijkste zijn: u gedraagt zich niet als een goed huurder, de verhuurder heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik, of de verhuurder wil een bestemmingsplan of omgevingsplan verwezenlijken. De verhuurder moet de opzegging schriftelijk doen en de reden vermelden (artikel 7:271 BW).

De opzegtermijn voor de verhuurder is drie maanden, verlengd met een maand voor elk jaar dat u ononderbroken heeft gehuurd, met een maximum van zes maanden (artikel 7:271 lid 5 BW). Reageert u niet binnen zes weken met instemming, dan moet de verhuurder de kantonrechter vragen het tijdstip van beëindiging vast te stellen (artikel 7:272 BW). Tot die uitspraak blijft u gewoon huurder.

Wat geldt bij een tijdelijk huurcontract?

Sinds de Wet vaste huurcontracten van 1 juli 2024 is een tijdelijk huurcontract voor zelfstandige woonruimte alleen nog toegestaan voor bepaalde groepen, zoals studenten, jongeren en spoedzoekers. Een tijdelijk contract dat daarna in strijd met die regels is gesloten, geldt in beginsel als contract voor onbepaalde tijd.

Meer over de bescherming bij beëindiging leest u in ons artikel over huurbescherming bij huurbeëindiging.

Wat mag de verhuurder doen bij een huurachterstand?

De verhuurder mag betaling eisen, incassokosten in rekening brengen en uiteindelijk ontbinding en ontruiming vorderen bij de kantonrechter. Zelf ontruimen mag nooit.

Incassokosten mag een verhuurder bij een particuliere huurder pas rekenen na een schriftelijke aanmaning met een betaaltermijn van veertien dagen, en alleen tot de wettelijke maxima uit het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (artikel 6:96 lid 6 BW). Een betalingsregeling hoeft de verhuurder niet te accepteren.

Ontbinding van de huurovereenkomst van woonruimte kan alleen de rechter uitspreken (artikel 7:231 lid 1 BW). De rechter beoordeelt of de achterstand ernstig genoeg is; in de rechtspraak is een achterstand van drie maanden huur vaak het omslagpunt, maar dat is geen vaste regel. Volgt een ontruimingsvonnis, dan voert alleen een gerechtsdeurwaarder de ontruiming uit. Meer daarover leest u in ons artikel over ontbinding en ontruiming van de huur.

Wat mag de verhuurder nooit doen?

De verhuurder mag geen eigenrichting plegen, u niet intimideren en niet zonder toestemming uw woning binnengaan. Dat geldt ook als u een betalingsachterstand heeft.

• sloten vervangen of u de toegang tot de woning weigeren;
• gas, water of elektriciteit laten afsluiten om u onder druk te zetten;
• uw spullen uit de woning halen of buiten zetten;
• u bedreigen, intimideren of discrimineren (Wet goed verhuurderschap);
• zonder toestemming de woning binnengaan, ook niet met een eigen sleutel.

Wie wederrechtelijk in een woning binnendringt, pleegt huisvredebreuk (artikel 138 Wetboek van Strafrecht); daarvan kunt u aangifte doen bij de politie. Bij eigenrichting kunt u in kort geding bij de kantonrechter herstel van de toegang en schadevergoeding vorderen. Meer over die spoedprocedure leest u in ons artikel over de procedure in kort geding.

Intimidatie en discriminatie kunt u melden bij het meldpunt goed verhuurderschap van uw gemeente. De gemeente kan de verhuurder een waarschuwing, een bestuurlijke boete of in het uiterste geval een beheerovername opleggen. Zie ook ons artikel over de Wet goed verhuurderschap.

Wanneer moet u de verhuurder wel binnenlaten?

U moet de verhuurder in de gelegenheid stellen dringende werkzaamheden uit te voeren (artikel 7:220 lid 1 BW). Bij acuut gevaar, zoals een gaslek of een grote lekkage, is snel handelen gerechtvaardigd.

Buiten noodsituaties maakt de verhuurder vooraf een afspraak op een redelijk tijdstip. Na een opzegging of bij verkoop van de woning hoort u bezichtigingen in redelijkheid toe te staan; weigeren zonder goede reden kan als slecht huurderschap gelden.

Wie betaalt welk onderhoud?

De verhuurder moet gebreken herstellen (artikel 7:206 BW); de huurder betaalt alleen kleine herstellingen (artikel 7:217 BW). Welke reparaties klein zijn, staat in het Besluit kleine herstellingen.

Een gebrek is een staat of eigenschap van de woning waardoor u niet het genot heeft dat u mocht verwachten (artikel 7:204 BW). Denk aan een kapotte cv-ketel, lekkage door het dak of ernstige schimmel. Schade die u zelf heeft veroorzaakt, valt er niet onder.

Meld een gebrek schriftelijk en geef een redelijke termijn voor herstel. Blijft herstel uit, dan kunt u huurprijsvermindering vorderen (artikel 7:207 BW), bij gereguleerde huur via de Huurcommissie, of in het uiterste geval het gebrek zelf laten herstellen en de kosten verrekenen met de huur (artikel 7:206 lid 3 BW). Zelf de huur inhouden zonder die stappen is riskant: dat kan als huurachterstand gelden.

Hoeveel mag de huur stijgen?

De huur mag eenmaal per twaalf maanden worden verhoogd (artikel 7:248 lid 1 BW), binnen het maximum dat de overheid elk jaar vaststelt. Dat maximum verschilt voor sociale huur, middenhuur en vrije sector.

Het voorstel tot huurverhoging moet u uiterlijk twee maanden voor de ingangsdatum schriftelijk ontvangen. Bent u het er bij gereguleerde huur of middenhuur niet mee eens, dan kunt u bezwaar maken bij de verhuurder en het geschil daarna voorleggen aan de Huurcommissie.

Twijfelt u aan de hoogte van uw aanvangshuur bij een woning in de sociale of middenhuur, dan kunt u die binnen zes maanden na de ingangsdatum van het contract laten toetsen door de Huurcommissie (artikel 7:249 BW). Sinds de Wet betaalbare huur van 1 juli 2024 geldt het puntenstelsel ook voor middenhuur. Bij vrije-sectorhuur is een toetsing van de aanvangshuur niet mogelijk.

Wat geldt voor servicekosten en borg?

De verhuurder moet u jaarlijks een overzicht van de servicekosten sturen, uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar (artikel 7:259 BW). U betaalt alleen de werkelijke kosten en mag de onderliggende stukken inzien.

Voor huurovereenkomsten vanaf 1 juli 2023 mag de borg niet hoger zijn dan twee maanden kale huur. De verhuurder moet de borg binnen veertien dagen na het einde van de huur terugbetalen, of binnen dertig dagen als hij schade aan de woning wil verrekenen.

Hoe lost u een huurconflict op?

Begin met een schriftelijke klacht en een redelijke termijn. Lukt dat niet, dan kunt u kiezen voor mediation, de Huurcommissie of de kantonrechter.

1. Leg de klacht per e-mail of aangetekende brief vast, met foto’s en data.
2. Overweeg mediation als u de huurrelatie wilt voortzetten; beide partijen moeten daarmee instemmen. Zie ons artikel over hoe mediation werkt.
3. Gaat het over huurprijs, servicekosten of onderhoudsgebreken bij gereguleerde of middenhuur, dan kunt u naar de Huurcommissie. Als huurder betaalt u daar een legesbedrag van € 25, dat u terugkrijgt als u gelijk krijgt.
4. Voor alle andere huurgeschillen is de kantonrechter bevoegd (artikel 93 sub b Rv), ook bij hoge bedragen. U mag daar zonder advocaat procederen; meer over de gang van zaken leest u in ons artikel over een civiele procedure starten.

Waar let u als huurder op?

• Controleer of een opzegging schriftelijk is, een wettelijke grond noemt en de juiste termijn hanteert.
• Stem niet in met een opzegging voordat u de gevolgen heeft laten beoordelen; u heeft zes weken.
• Betaal de huur door tijdens een onderhoudsgeschil en gebruik de wettelijke route voor huurverlaging.
• Laat de aanvangshuur binnen zes maanden toetsen als u twijfelt over de hoogte.
• Doe aangifte bij huisvredebreuk en meld intimidatie bij het meldpunt van de gemeente.

Waar let u als verhuurder op?

• Zeg schriftelijk op met vermelding van een grond uit artikel 7:274 BW en de juiste opzegtermijn.
• Stuur bij een betalingsachterstand eerst een aanmaning met veertien dagen betaaltermijn voordat u incassokosten rekent.
• Vorder ontbinding en ontruiming bij de kantonrechter en laat een ontruiming alleen door een deurwaarder uitvoeren.
• Stuur het huurverhogingsvoorstel uiterlijk twee maanden voor de ingangsdatum.
• Leg een schriftelijke huurdersinformatie en een eigen meldpunt vast, zoals de Wet goed verhuurderschap vereist.

Wat kunnen wij voor u doen bij een huurconflict?

• uw huurovereenkomst, een opzegging of een huurverhogingsvoorstel beoordelen;
• een ingebrekestelling over gebreken of een reactie op een opzegging opstellen;
• met de wederpartij onderhandelen over herstel, huurverlaging of een beëindigingsregeling;
• procederen bij de kantonrechter, ook in kort geding bij eigenrichting;
• de termijnen van zes weken en zes maanden voor u bewaken;
• u bijstaan via onze dienstverlening als advocaat huurrecht, ook vanuit onze vestiging als advocaat huurrecht in Amsterdam.

Samengevat

• Een verhuurder mag nooit zelf ontruimen, sloten vervangen of zonder toestemming binnenkomen.
• Opzeggen kan alleen op een grond uit artikel 7:274 BW; stemt u niet in, dan beslist de kantonrechter.
• Ontbinding wegens huurachterstand spreekt alleen de rechter uit (artikel 7:231 BW).
• De verhuurder herstelt gebreken; u betaalt alleen kleine herstellingen.
• De huur mag eenmaal per twaalf maanden stijgen, na een voorstel uiterlijk twee maanden vooraf.

Veelgestelde vragen

Mag mijn verhuurder de sloten vervangen bij een huurachterstand?

Nee. Dat is eigenrichting. Alleen een gerechtsdeurwaarder mag op basis van een rechterlijk vonnis ontruimen; u kunt in kort geding herstel van de toegang vorderen.

Mag ik de huur inhouden als de verhuurder niet repareert?

Niet zonder meer. Vorder huurprijsvermindering via de Huurcommissie of de rechter (artikel 7:207 BW), of laat na ingebrekestelling zelf herstellen en verreken die kosten (artikel 7:206 lid 3 BW).

Hoe snel moet ik mijn borg terugkrijgen?

Bij huurovereenkomsten vanaf 1 juli 2023 binnen veertien dagen na het einde van de huur, of binnen dertig dagen als de verhuurder schade wil verrekenen.

Moet ik meewerken aan bezichtigingen?

Na een opzegging of bij verkoop hoort u bezichtigingen op redelijke tijden en na afspraak toe te staan. Zonder afspraak hoeft u niemand binnen te laten, behalve bij acuut gevaar.

Waar meld ik intimidatie door mijn verhuurder?

Bij het meldpunt goed verhuurderschap van uw gemeente. Bij bedreiging of huisvredebreuk kunt u daarnaast aangifte doen bij de politie.