Huurverlaging bij gebreken: welke gebreken zijn ernstig genoeg?

Gepubliceerd op 27 december 2025 · Laatst bijgewerkt op 31 oktober 2026

U heeft recht op huurverlaging als uw woning een gebrek heeft dat uw woongenot vermindert en de verhuurder het niet herstelt (artikel 7:207 BW). Kleine herstellingen die voor uw rekening komen (artikel 7:217 BW) en gebreken die u zelf heeft veroorzaakt, tellen niet mee. Huurt u een sociale huurwoning of een middenhuurwoning, dan kunt u de Huurcommissie vragen de huur tijdelijk te verlagen; in de vrije sector gaat u in de regel naar de kantonrechter.

Niet elk onderhoudsprobleem is ernstig genoeg. Een lekkende kraan is iets anders dan een lekkend dak met schimmel in de woonkamer. Hieronder leest u hoe de Huurcommissie en de kantonrechter de ernst van een gebrek beoordelen, welke stappen u zet en hoe rechters in 2026 in twee zaken over vocht en schimmel oordeelden.

Welke regels gelden voor huurverlaging bij gebreken?

De verhuurder moet gebreken verhelpen als de huurder daarom vraagt (artikel 7:206 BW). Een gebrek is een staat of eigenschap van de woning waardoor u niet het woongenot heeft dat u mocht verwachten (artikel 7:204 BW). Vermindert een gebrek uw woongenot, dan kunt u een evenredige vermindering van de huur vragen (artikel 7:207 BW), vanaf de dag dat u het gebrek aan de verhuurder heeft gemeld.

Er zijn twee routes, afhankelijk van uw huurwoning:

De Huurcommissie kan een verhuurder niet dwingen het gebrek te herstellen. Wilt u herstel afdwingen, dan heeft u de kantonrechter nodig. In de vrije sector kunt u de Huurcommissie alleen inschakelen als u dat met de verhuurder bent overeengekomen; zonder die afspraak gaat u naar de kantonrechter.

Wanneer is een gebrek ernstig genoeg?

Een gebrek is ernstig genoeg als het het normale gebruik van de woning belemmert en de verhuurder ervoor verantwoordelijk is. De Huurcommissie toetst dat aan haar Beleidsboek gebreken (versie juli 2026). Daarin zijn gebreken ingedeeld in de categorieën A, B en C. Hoe zwaarder de categorie, hoe groter de tijdelijke huurverlaging. De precieze verlaging staat in hoofdstuk 6 van het beleidsboek.

Met de Gebrekencheck van de Huurcommissie controleert u vooraf of uw klacht ernstig genoeg is en wie het probleem moet oplossen.

Lichte en ernstige gebreken

Lichte gebreken zijn bijvoorbeeld kleine scheurtjes in de muur of lichte verfschade. De verhuurder moet ze wel oplossen, maar ze leiden niet tot tijdelijke huurverlaging bij de Huurcommissie. Ernstige gebreken beïnvloeden het normale woongenot wezenlijk: structurele lekkage, een defecte cv-installatie, ernstige schimmel, of een keuken of badkamer die niet werkt.

De plaats, de omvang en de duur van het gebrek wegen mee. Schimmel in de slaapkamer weegt zwaarder dan in de berging. Een onderzoeker van de Huurcommissie bezoekt in de meeste gevallen de woning en beoordeelt ter plaatse hoe ernstig het gebrek is.

Hoe beoordelen rechters vocht en schimmel?

Twee recente uitspraken laten zien dat bewijs en oorzaak beslissend zijn.

De kantonrechter in Amsterdam besliste op 8 januari 2026 over een woning met daklekkages die vanaf september 2022 waren gemeld. Door de lekkages ontstonden vocht en schimmel in de woonruimtes, waaronder aspergillus. De huurder vroeg 70 procent huurvermindering; de kantonrechter vond 50 procent passend, vanaf februari 2024 tot de verhoogde concentratie schimmelsporen voorbij is. De verhuurder moest binnen drie weken met de sanering beginnen, op straffe van een dwangsom van 500 euro per dag tot maximaal 10.000 euro. Schadevergoeding voor meubels en gezondheidsklachten wees de kantonrechter af.

Het kan ook anders aflopen. De kantonrechter in Tilburg wees op 12 augustus 2026 alle vorderingen af van een huurder die over vocht en schimmel klaagde. De Huurcommissie had eerder geen ernstig gebrek vastgesteld. De verhuurder had de muur in september 2025 hersteld, en de huurder had daarna geen nieuwe problemen gemeld en onvoldoende bewijs van een gebrek geleverd. Herstel en 50 procent huurvermindering werden geweigerd, en de huurder moest de proceskosten betalen.

Welke gebreken gelden vaak als ernstig?

Lekkage, schimmel, ventilatieproblemen en gebrekkige geluidsisolatie zijn de klachten die het vaakst bij de Huurcommissie komen.

Lekkage

Lekkage is een ernstig gebrek als die structureel is en niet om een eenmalig incident gaat, zoals een lekkend dak, lekkende leidingen of ramen die water doorlaten. De verhuurder moet deze problemen oplossen, omdat ze bij de bouwkundige staat van de woning horen. Meer over schade door lekkage leest u in ons artikel over lekkages en vallende dakpannen.

Schimmel

Schimmel is een gebrek als die ontstaat door een bouwkundige oorzaak, zoals lekkage, slechte isolatie of een constructiefout. Wijst de verhuurder op onvoldoende stoken of luchten, dan wordt de oorzaak beslissend. Foto’s, een vochtrapport en gegevens over uw stookgedrag helpen dan. De Amsterdamse zaak hierboven laat zien dat een luchtmeting van schimmelsporen gewicht in de schaal legt.

Ventilatie en geluid

Een mechanisch ventilatiesysteem dat niet werkt, of een defecte afzuiging in keuken of badkamer, kan een ernstig gebrek zijn. Gebrekkige geluidsisolatie van binnenmuren, vloeren of plafonds kan dat ook zijn. Gewone geluiden van buren zonder bouwkundige oorzaak vallen er niet onder; daarvoor kijkt u naar ons artikel over geluidsoverlast en burenruzie.

Wanneer moet u zelf een deskundigenrapport laten maken?

Bij sommige gebreken kan de onderzoeker van de Huurcommissie de ernst niet zelf vaststellen. U laat dan zelf een rapport maken en betaalt de kosten. Volgens de Huurcommissie gaat het onder meer om:

• akoestisch onderzoek bij ernstige geluidsoverlast of onvoldoende geluidsisolatie;
• een luchtkwaliteitsmeting bij de afvoer van rook- of verbrandingsgassen;
• technische installaties zoals verwarming, liften of een cv-ketel;
• het loodgehalte in drinkwater, als loden leidingen niet zichtbaar zijn;
• onvoldoende warm water, of een verhoogd risico op legionella;
• een asbestinventarisatierapport.

Waarover beslist de Huurcommissie niet?

Sommige klachten vallen buiten de procedure van de Huurcommissie. Zij doet geen uitspraak over:

• renovatie of verbetering van de woning, zoals het ontbreken van dubbel glas;
• gebreken aan een gaskachel;
• adresproblemen, zoals inschrijvingsfouten of adresfraude;
• geluidsoverlast van een andere huurder zonder bouwkundige oorzaak;
• het ontbreken van een internet- of tv-aansluiting.

Voor deze klachten kunt u wel naar de kantonrechter, als het om een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW gaat.

Hoe vraagt u huurverlaging aan?

De route volgt vaste stappen. Sla er geen over, want de datum van uw melding bepaalt vanaf wanneer u minder huur betaalt.

Stap 1: meld het gebrek schriftelijk

Meld het gebrek per brief of e-mail aan de verhuurder. Beschrijf het gebrek, de plaats in de woning en sinds wanneer het er is, en voeg gedateerde foto’s toe. Voor een verzoek aan de Huurcommissie is een schriftelijke melding nodig, en ook bij de kantonrechter moet u kunnen bewijzen wanneer u meldde. Bewaar een kopie. Meer over de positie van een verhuurder die op de hoogte is leest u in ons artikel over goed verhuurderschap.

Stap 2: geef de verhuurder tijd en stuur zo nodig een herinnering

Bij een urgent gebrek, zoals een lekkage, moet de verhuurder snel handelen. Reageert de verhuurder niet, stuur dan een aangetekende brief met een concrete hersteltermijn. Bevestig mondelinge afspraken altijd per e-mail. Wat uw verhuurder in zo’n huurconflict wel en niet mag, leest u in een apart artikel.

Stap 3: dien een verzoek in bij de Huurcommissie of ga naar de kantonrechter

Herstelt de verhuurder het gebrek niet binnen zes weken na uw schriftelijke melding, dan kunt u een verzoek indienen bij de Huurcommissie (artikel 7:257 BW). Voeg uw meldingen, foto’s, de correspondentie en uw huurovereenkomst toe.

Stap 4: onderzoek en uitspraak

Een onderzoeker bezoekt de woning. U en de verhuurder krijgen een onderzoeksrapport en hebben twee weken om te reageren. In de uitspraak staan of er ernstige gebreken zijn, de lagere huurprijs en de datum waarop die ingaat. De lagere huur geldt tot de verhuurder de gebreken heeft hersteld. Bent u het niet eens met de uitspraak, dan kunt u de zaak binnen acht weken voorleggen aan de kantonrechter (artikel 7:262 BW).

Moet u de huur doorbetalen?

Ja. Betaal de volledige huur door totdat de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan. Heeft u volgens de uitspraak te veel betaald, dan vraagt u het verschil terug bij de verhuurder. De Huurcommissie helpt niet bij die terugbetaling; weigert de verhuurder, dan kunt u terecht bij het Juridisch Loket.

Zelf huur inhouden is riskant. Oordeelt de rechter later dat het gebrek minder ernstig was, dan heeft u een huurachterstand. Lees ook wat een verhuurder mag bij huurachterstand. Let op: een lagere huur kan ook uw huurtoeslag verlagen.

Wat doet u als verhuurder bij een melding van een gebrek?

• Reageer op een schriftelijke melding en herstel het gebrek binnen zes weken.
• Ga na of het gebrek onder de kleine herstellingen valt die voor rekening van de huurder komen (artikel 7:217 BW).
• Laat bij vocht en schimmel de oorzaak onderzoeken voordat u een standpunt inneemt.
• Leg het herstel vast, zodat u kunt aantonen vanaf wanneer de oude huur weer geldt.

Wat kunnen wij doen bij huurverlaging wegens gebreken?

Of u nu huurder of verhuurder bent, wij kunnen u bij een geschil over gebreken helpen.

• Wij beoordelen of het gebrek onder het Beleidsboek gebreken valt en in welke categorie.
• Wij stellen de schriftelijke melding of ingebrekestelling op, met een duidelijke hersteltermijn.
• Wij leggen een uitspraak van de Huurcommissie binnen acht weken voor aan de kantonrechter.
• Wij vorderen in de vrije sector huurvermindering of herstel bij de kantonrechter (artikelen 7:206 en 7:207 BW).

Veelgestelde vragen

Kan ik de Huurcommissie inschakelen als ik in de vrije sector huur?

Alleen als u dat met de verhuurder heeft afgesproken, in het huurcontract of later schriftelijk. Anders vraagt u de kantonrechter om huurvermindering en herstel.

Wat als de Huurcommissie mijn gebrek niet ernstig genoeg vindt?

Dan krijgt u via de Huurcommissie geen tijdelijke huurverlaging. U kunt de uitspraak binnen acht weken aan de kantonrechter voorleggen, die de zaak opnieuw beoordeelt, zoals in de Tilburgse zaak hierboven.

Kan de verhuurder de huur weer verhogen na herstel?

Ja. Zodra de gebreken zijn hersteld, mag de verhuurder weer de oude huur vragen.

Twijfelt u of uw situatie in aanmerking komt voor huurverlaging, lees dan meer over gebreken aan de huurwoning.

Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina huurrecht advocaat.