Gepubliceerd op 25 juli 2025 · Laatst bijgewerkt op 29 oktober 2026
Een ouderdomsclausule is een bepaling in de koopovereenkomst van een woning waarmee de verkoper zijn aansprakelijkheid beperkt voor gebreken die samenhangen met de leeftijd van het huis. De belangrijkste uitzondering: wist de verkoper van een ernstig gebrek en meldde hij dat niet, dan kan hij zich niet achter de clausule verschuilen.
De clausule wijkt af van de hoofdregel van artikel 7:17 BW, dat de woning de eigenschappen moet bezitten die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Het risico voor typische ouderdomsgebreken verschuift daarmee naar u als koper. Hieronder leest u wat de clausule wel en niet dekt, hoe drie rechters er in 2025 over oordeelden en wat u doet als u na de overdracht een gebrek ontdekt.
Inhoudsopgave
Wat staat er in een ouderdomsclausule?
De clausule bevat in de kern twee elementen. Ten eerste verklaart u als koper te weten dat u een oudere woning koopt en dat de bouwkundige staat daarbij past. Ten tweede aanvaardt u dat de eisen aan bouwkwaliteit, isolatie, installaties en constructie lager liggen dan bij een recent gebouwde woning. Veel modelteksten voegen toe dat de verkoper niet instaat voor dak, fundering, leidingen en elektrische installatie.
Juridisch is dat een risicoverdeling en geen waarheidsverklaring. Het kooprecht in Boek 7 BW is op dit punt van regelend recht: partijen mogen afspreken wie het risico van een bepaald type gebrek draagt. Wat de clausule niet doet, is de verkoper ontslaan van zijn eigen verplichtingen, zoals de mededelingsplicht. Zij verandert alleen wat u redelijkerwijs mocht verwachten.
De clausule komt vooral voor bij woningen van enkele decennia oud en ouder. Een harde leeftijdsgrens kent de wet niet. Of de clausule wordt voorgesteld, hangt naast de leeftijd af van de onderhoudshistorie en het type constructie. Dat de clausule wordt voorgesteld, zegt op zichzelf dus niets over de kwaliteit van de woning.
Wat geldt er zonder ouderdomsclausule?
Zonder ouderdomsclausule geldt de conformiteitsregel van artikel 7:17 BW. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. Bij een woning betekent normaal gebruik dat u er veilig en zonder wezenlijke belemmering kunt wonen. De gangbare modelkoopakte werkt dat uit met de bepaling dat de verkoper instaat voor de afwezigheid van gebreken die aan normaal gebruik als woning in de weg staan.
Die norm is lager dan veel kopers denken. Achterstallig onderhoud, een verouderde keuken, matige isolatie of een oude cv-ketel staan aan normaal gebruik niet in de weg. Een instabiele fundering, een onveilige elektrische installatie of een constructief lekkend dak wel. Het gaat dus niet om comfort, maar om de vraag of het huis nog als woning kan functioneren.
Een ouderdomsclausule verlaagt die lat verder voor gebreken die passen bij de leeftijd van de woning. Zij is een afwijking van artikel 7:17 BW en geen aanvulling erop. Daarom is de formulering van belang: een clausule die alleen zegt dat het om een oud huis gaat, doet minder dan een clausule die de garantie voor normaal gebruik uitsluit voor met name genoemde onderdelen.
Hoe ver reikt de clausule volgens de rechtspraak?
De clausule is geen vrijbrief. Als vaste lijn geldt dat de mededelingsplicht van de verkoper in beginsel voorgaat op de onderzoeksplicht van de koper. Verzwijgt de verkoper een ernstig gebrek dat hij kende, dan kan een beroep op de clausule stranden op artikel 6:248 lid 2 BW: het beroep is dan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Drie uitspraken uit 2025 laten zien hoe rechters dat toepassen.
Hof Arnhem-Leeuwarden: de verkoper moet de ouderdom bewijzen
Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde op 18 maart 2025 (ECLI:NL:GHARL:2025:1674) dat de clausule de garantie voor normaal gebruik alleen uitsloot voor gebreken die het gevolg zijn van ouderdom, en dat de verkopers dat moesten bewijzen. Dat lukte voor geen van de drie gebreken. Toch kregen de kopers niet alles: bruinrot in de kapbalken was kenbaar, omdat zij de tussenzolder hadden moeten inspecteren. Voor een rookkanaal dat alleen met destructief onderzoek te ontdekken was, moesten de verkopers € 6.303 vergoeden.
Hof ‘s-Hertogenbosch: een slecht aangelegde afvoer is geen ouderdomsgebrek
Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch besliste op 29 juli 2025 (ECLI:NL:GHSHE:2025:2102) dat een ouderdomsclausule alleen meebrengt dat de verkoper mogelijk niet aansprakelijk is voor gebreken die door ouderdom zijn veroorzaakt. Een verkeerd aangesloten riolering bij een tweede badkamer valt daar niet onder, ook al noemde de clausule leidingen en afvoeren. Het hof liet een deskundige onderzoeken of de verkoper zijn mededelingsplicht had geschonden.
Rechtbank Zeeland-West-Brabant: een ruime clausule helpt niet bij een verzwegen brand
De rechtbank Zeeland-West-Brabant las op 17 september 2025 (ECLI:NL:RBZWB:2025:6287) een clausule die naar haar tekst alle bouwkundige gebreken uitsloot. De verkoper kon er zich toch niet op beroepen. Hij had een brand in 2022 en het daarna uitgevoerde herstel van het dak niet gemeld, en in de vragenlijst niet vermeld dat nieuwe isolatie over de oude dakbedekking was gelegd. Hij moest € 34.701,82 aan herstelkosten betalen. Gebreken die kenbaar waren, zoals een olietank en een asbestpijp, werden afgewezen.
Hetzelfde geldt als de verkoper juist wel iets heeft verklaard. Zegt hij op de vragenlijst dat de elektrische installatie recent is vernieuwd of dat de fundering is hersteld, dan mocht u daarop afgaan. Blijkt dat onjuist, dan gaat de specifieke mededeling voor de algemene clausule.
Welke gebreken vallen onder de ouderdomsclausule?
Onder de clausule vallen doorgaans mankementen die het logische gevolg zijn van slijtage en van bouwmethoden uit de bouwtijd. Denk aan dakbedekking aan het einde van haar levensduur, een elektrische installatie met weinig groepen, enkel glas, ongeïsoleerde spouwmuren, verweerd voegwerk, oude leidingen en lichte zettingen die al decennia bestaan.
Buiten de clausule vallen gebreken die de verkoper kende en verzweeg, gebreken waarvoor hij een uitdrukkelijke garantie gaf en gebreken die niet aan ouderdom zijn toe te schrijven, zoals de riolering in de zaak van het hof ‘s-Hertogenbosch. Ook bodemverontreiniging of een verborgen constructieve ingreep uit een eerdere verbouwing valt niet zonder meer onder de clausule. Daarvoor worden aparte clausules opgenomen.
De grens is niet altijd scherp. Een verzakking die al jaren speelt, kan een ouderdomskenmerk zijn; een verzakking die de stabiliteit aantast, raakt het normale gebruik. In die grensgevallen is het rapport van een deskundige doorslaggevend: het moet het gebrek, de oorzaak en de vermoedelijke ouderdom beschrijven. Meer over dit type geschillen leest u in ons artikel over verborgen gebreken bij de koop van een woning.
Hoe grondig moet u een oudere woning laten keuren?
De ouderdomsclausule scherpt uw onderzoeksplicht aan. De uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 18 maart 2025 laat zien wat dat betekent: een gebrek op een bereikbare tussenzolder gold als kenbaar, ook al hadden de kopers het niet gezien. Een bouwkundige keuring is daarmee het instrument waarmee u de risicoverdeling die u aanvaardt, concreet maakt.
Geef de keurder gerichte opdrachten: de resterende levensduur van dak en dakbedekking, de staat van de elektrische installatie, loden leidingen, kozijnen en voegwerk, en aanwijzingen voor funderings- of vochtproblemen. Laat ook zolders en kruipruimtes inspecteren. Vraag om een indicatie van de herstelkosten op korte en middellange termijn, want dat is het cijfer waarmee u onderhandelt.
Vraag de verkoper om onderhoudsdocumentatie: facturen, keuringsrapporten, vergunningen voor verbouwingen en de ingevulde vragenlijst bij de koopakte. Onjuiste antwoorden in die vragenlijst zijn mededelingen waarop u zich later kunt beroepen, zoals de zaak bij de rechtbank Zeeland-West-Brabant liet zien. Neem een ontbindende voorwaarde op voor de bouwkundige keuring, met een bedrag aan herstelkosten waarboven u mag ontbinden. Over de termijnen schreven wij in ons artikel over de bedenktijd bij de aankoop van een huis.
Ouderdomsclausule, niet-zelfbewoningsclausule en asbestclausule vergeleken
Deze drie clausules worden vaak door elkaar gehaald, terwijl zij verschillende risico’s afdekken. De tabel zet ze naast elkaar.
| Clausule | Welk risico? | Wanneer gebruikt? | Wat dekt zij niet? |
|---|---|---|---|
| Ouderdomsclausule | Gebreken door leeftijd en slijtage | Woningen van enkele decennia oud en ouder | Verzwegen gebreken, onjuiste mededelingen, gebreken die niet door ouderdom komen |
| Niet-zelfbewoningsclausule | Gebreken die alleen een bewoner had kunnen kennen | Verkoper heeft er nooit gewoond, zoals een belegger of erfgenaam | Gebreken die de verkoper wel kende |
| Asbestclausule | Aanwezigheid van asbest en kosten van verwijdering | Woningen van voor de jaren negentig | Andere bouwkundige gebreken |
Een algemene ouderdomsclausule dekt dus niet zonder meer de kosten van een asbestsanering. Staan er meerdere clausules in de koopakte, lees dan hoe zij zich tot elkaar verhouden. Sluit de ene clausule de garantie voor normaal gebruik helemaal uit, terwijl elders in de akte die garantie juist wordt gegeven, dan ontstaat een uitlegvraag die u beter voor het tekenen oplost.
Een gebrek ontdekt na de overdracht: de stappen
Stap 1: binnen bekwame tijd schriftelijk melden
Op grond van artikel 7:23 BW moet u de verkoper binnen bekwame tijd na de ontdekking laten weten dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. De vaste tweemaandentermijn geldt alleen bij consumentenkoop van een roerende zaak en dus niet bij de koop van een woning. Wachten met klagen tot u alles hebt uitgezocht, is riskant: te laat klagen kost u uw rechten.
Stap 2: een deskundige oorzaak en ouderdom laten vaststellen
Laat een deskundige vaststellen wat het gebrek is, wat de oorzaak is, sinds wanneer het bestaat en wat herstel kost. In alle drie de uitspraken hierboven was zo een rapport beslissend; het hof ‘s-Hertogenbosch benoemde zelfs een eigen deskundige. In de zaak bij de rechtbank Zeeland-West-Brabant kregen de kopers ook € 2.184,05 aan expertisekosten vergoed.
Stap 3: de juiste vordering kiezen
Is de verkoper aansprakelijk, dan kunt u herstel vorderen (artikel 7:21 BW), schadevergoeding (artikel 6:74 BW) of, bij een voldoende ernstige tekortkoming, ontbinding (artikel 6:265 BW), allemaal te vinden in Boek 6 BW en Boek 7 BW. Heeft de verkoper u onjuist geïnformeerd, dan is ook dwaling mogelijk (artikel 6:228 BW) en bij bewuste misleiding bedrog (artikel 3:44 BW). Meer leest u in ons artikel over verborgen gebreken na de aankoop en over dwaling bij de koopovereenkomst.
Kunt u als koper over de clausule onderhandelen?
U bent nooit verplicht een ouderdomsclausule te aanvaarden; een koopovereenkomst komt tot stand door onderhandeling. In een markt met meerdere gegadigden is een botte weigering zelden effectief. Verstandiger is de clausule te begrenzen: sluit met name genoemde onderdelen uit, koppel haar aan de uitkomst van de bouwkundige keuring, of laat de verkoper voor een concreet risico wel instaan.
Een tweede route is de prijs. De geschatte herstelkosten uit het keuringsrapport zijn een objectief argument: u aanvaardt het risico, maar tegen een lagere koopsom of met een depot bij de notaris voor een specifiek herstel. De verkoper behoudt zijn bescherming en u uw financiële ruimte.
Bent u particulier, dan geldt artikel 7:2 BW: de koop moet schriftelijk worden aangegaan en u hebt na terhandstelling van de akte drie dagen bedenktijd. Gebruik die dagen om de clausules door te nemen. Wat daarna nog mogelijk is, leest u in ons artikel over de vraag wanneer u nog onder een woningkoop uit kunt.
Verkoopt u zelf een oudere woning?
Dan voorkomt de ouderdomsclausule dat u jaren na de overdracht wordt aangesproken voor slijtage die bij de leeftijd van het huis hoort. Laat de clausule concreet formuleren. Een algemene zin over de ouderdom biedt minder bescherming dan een bepaling die benoemt voor welke onderdelen u niet instaat, zoals dak, fundering, leidingwerk en elektrische installatie. Reken er wel op dat een rechter de clausule kan beperken tot gebreken die echt door ouderdom komen, zoals het hof Arnhem-Leeuwarden in maart 2025 deed.
De clausule ontslaat u niet van uw mededelingsplicht. Weet u van een terugkerende lekkage, bijgewerkte scheurvorming, een brand of een eerdere sanering, meld dat dan schriftelijk en laat het in de akte of de vragenlijst opnemen. Een gemeld gebrek kan de koper later niet meer tegen u gebruiken. Een verzwegen gebrek wel: dat kostte de verkoper in de Bredase zaak van september 2025 bijna € 35.000 aan herstelkosten.
Vul de vragenlijst bij de koopakte daarom zelf en volledig in, ook als uw makelaar aanbiedt dat te doen. Twijfelt u of iets vermeldenswaard is, dan is vermelden vrijwel altijd de veiligere keuze. Hebt u zelf nooit in de woning gewoond, neem dan daarnaast een niet-zelfbewoningsclausule op; de twee sluiten elkaar niet uit.
Overige vragen over de ouderdomsclausule
Vanaf welke leeftijd wordt een ouderdomsclausule opgenomen?
De wet kent geen leeftijdsgrens. De clausule wordt vooral gebruikt bij woningen van enkele decennia oud, waarbij ook onderhoudstoestand en bouwtype meespelen. Doorslaggevend is wat partijen afspreken en hoe de clausule is geformuleerd.
Dekt de clausule ook de kosten van verduurzaming?
Isolatie, glas en installaties die niet aan de huidige normen voldoen, vallen doorgaans onder de ouderdomsclausule. Het zijn kenmerken die bij de bouwtijd passen en het normale gebruik niet in de weg staan (artikel 7:17 BW). De kosten van verduurzaming zijn dan voor uw rekening; neem ze mee in uw financiering en uw bod.
Is de koop al bindend voordat de notaris de leveringsakte passeert?
Ja. De koop komt tot stand met de ondertekende koopovereenkomst; daarna loopt voor een particuliere koper alleen nog de bedenktijd van drie dagen uit artikel 7:2 BW. Meer leest u in ons artikel over de vraag wanneer een koopovereenkomst voor een woning bindend is.
Hoe wij helpen bij een ouderdomsclausule
- Wij beoordelen de ouderdomsclausule en de andere clausules in de koopovereenkomst, als particuliere koper bij voorkeur binnen de bedenktijd van drie dagen (artikel 7:2 BW).
- Wij stellen een tekst voor die de clausule begrenst tot met name genoemde onderdelen, of die als verkoper uw bescherming concreet maakt.
- Wij stellen na ontdekking van een gebrek de klachtbrief aan de verkoper op (artikel 7:23 BW).
- Wij beoordelen aan de hand van het deskundigenrapport of het gebrek onder de clausule valt of dat de mededelingsplicht is geschonden.
- Wij vorderen herstel, schadevergoeding of ontbinding, of voeren als verkoper verweer tegen zo een vordering.
De ouderdomsclausule in vijf punten
- De clausule verschuift alleen het risico van gebreken die door ouderdom komen; volgens het hof Arnhem-Leeuwarden moest de verkoper die ouderdom bewijzen.
- Een slecht aangelegde afvoer of een verbouwingsfout is geen ouderdomsgebrek, ook als de clausule leidingen noemt (hof ‘s-Hertogenbosch, 29 juli 2025).
- Ook een ruim geformuleerde clausule helpt de verkoper niet als hij een bekend gebrek verzweeg (rechtbank Zeeland-West-Brabant, 17 september 2025).
- Wat u bij een redelijke inspectie had kunnen zien, komt voor uw rekening; laat ook zolders en kruipruimtes keuren.
- Na ontdekking klaagt u binnen bekwame tijd (artikel 7:23 BW); lees ook over verborgen gebreken bij een woningkoop.
Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina vastgoedrecht advocaat.
