Ouderdomsclausule bij een woning: wat betekent die voor u?

Gepubliceerd op 25 juli 2025 · Laatst bijgewerkt op 7 oktober 2026

Een ouderdomsclausule is een bepaling in de koopovereenkomst van een woning waarmee de verkoper zijn aansprakelijkheid beperkt voor gebreken die samenhangen met de leeftijd van het huis. De belangrijkste uitzondering: wist de verkoper van een ernstig gebrek en meldde hij dat niet, dan kan hij zich niet achter de clausule verschuilen.

De clausule wijkt af van de hoofdregel van artikel 7:17 BW, dat de woning de eigenschappen moet bezitten die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Het risico voor typische ouderdomsgebreken verschuift daarmee naar u als koper. Hieronder leest u wat de clausule wel en niet dekt, wat u voor het tekenen kunt doen en hoe u handelt als u na de overdracht een gebrek ontdekt.

Wat is een ouderdomsclausule precies?

De clausule bevat in de kern twee elementen. Ten eerste verklaart u als koper te weten dat u een oudere woning koopt en dat de bouwkundige staat daarbij past. Ten tweede aanvaardt u dat de eisen die aan bouwkwaliteit, isolatie, installaties en constructie mogen worden gesteld, lager liggen dan bij een recent gebouwde woning. In veel modelteksten wordt daaraan toegevoegd dat de verkoper niet instaat voor de staat van dak, funderingen, leidingen en elektrische installatie.

Juridisch is dat een risicoverdeling en geen waarheidsverklaring. Partijen mogen die verdeling maken: het kooprecht is op dit punt van regelend recht en de contractvrijheid laat toe dat u afspreekt wie het risico van een bepaald type gebrek draagt. Wat de clausule niet doet, is de verkoper ontslaan van zijn eigen verplichtingen. Zij verandert alleen wat u redelijkerwijs mocht verwachten.

De clausule komt vooral voor bij woningen van enkele decennia oud en ouder. Een harde leeftijdsgrens kent de wet niet. Of de clausule wordt voorgesteld, hangt naast de leeftijd ook af van de onderhoudshistorie en het type constructie. Dat de clausule wordt voorgesteld, zegt op zichzelf dus niets over de kwaliteit van de woning.

Wat geldt er zonder zo’n clausule?

Zonder ouderdomsclausule geldt de conformiteitsregel van artikel 7:17 BW. Volgens die bepaling moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden, en de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. Bij een woning betekent normaal gebruik dat u er veilig en zonder wezenlijke belemmering kunt wonen. De gangbare modelkoopakte werkt dat uit met de bepaling dat de verkoper instaat voor de afwezigheid van gebreken die aan normaal gebruik als woning in de weg staan.

Die norm is lager dan veel kopers denken. Achterstallig onderhoud, een verouderde keuken, matige isolatie of een cv-ketel op leeftijd staan aan normaal gebruik niet in de weg; een instabiele fundering, een onveilige elektrische installatie of een constructief lekkend dak wel. Het gaat dus niet om comfort of om de vraag of u een vervelende kostenpost aantreft, maar om de vraag of het huis nog als woning kan functioneren.

Een ouderdomsclausule verlaagt die lat verder voor gebreken die passen bij de leeftijd van de woning. Zij is daarmee een afwijking van de wettelijke hoofdregel en geen aanvulling erop. Juist daarom is de formulering van belang: een clausule die alleen zegt dat het om een oud huis gaat, doet minder dan een clausule die met zoveel woorden de garantie voor normaal gebruik uitsluit voor met name genoemde onderdelen.

Waar houdt de ouderdomsclausule op?

De clausule is geen vrijbrief. In de rechtspraak geldt als vaste lijn dat de mededelingsplicht van de verkoper in beginsel voorgaat op de onderzoeksplicht van de koper. Wist de verkoper van een ernstig gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat, dan moet hij dat melden. Verzwijgt hij het, dan kan een beroep op de ouderdomsclausule stranden op artikel 6:248 BW: dat beroep is dan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Hetzelfde geldt wanneer de verkoper juist wel iets heeft verklaard. Heeft hij op de vragenlijst of in de onderhandelingen gezegd dat de elektrische installatie recent is vernieuwd, dat de fundering is hersteld of dat er nooit vocht in de kelder heeft gestaan, dan is dat een mededeling waarop u mocht afgaan. Blijkt die onjuist, dan kan hij zich niet achter de algemene ouderdomsclausule verschuilen; de specifieke mededeling gaat voor de algemene bepaling.

Tot slot beschermt de clausule niet tegen gebreken die niets met ouderdom te maken hebben. Een lekkage in een aanbouw van drie jaar oud, een verkeerd aangelegde afvoer of schade door een recente verbouwing valt buiten het bereik ervan, ook al is het huis zelf uit de jaren zestig. Bij zulke gebreken staat u dus gewoon in uw recht.

Welke gebreken vallen er wel en niet onder?

Onder de clausule vallen doorgaans de mankementen die het logische gevolg zijn van slijtage en van bouwmethoden uit de tijd waarin de woning is gebouwd. Denk aan dakbedekking die het einde van haar levensduur nadert, een elektrische installatie met weinig groepen en verouderde bedrading, enkel glas en ongeïsoleerde spouwmuren, verweerd voegwerk, oude leidingen en lichte zettingen in de constructie die al decennia bestaan.

Buiten de clausule vallen gebreken die de verkoper kende en verzweeg, gebreken waarvoor hij een uitdrukkelijke garantie heeft gegeven, en gebreken die niet aan ouderdom zijn toe te schrijven. Ook bijzondere risico’s die niet met slijtage samenhangen, zoals bodemverontreiniging of een verborgen constructieve ingreep uit een eerdere verbouwing, worden niet zonder meer door een ouderdomsclausule gedekt. Daarvoor worden in de praktijk aparte clausules opgenomen.

De grens tussen beide categorieën is niet altijd scherp. Een verzakking die al jaren speelt kan een ouderdomskenmerk zijn; een verzakking die de stabiliteit van de woning aantast, raakt het normale gebruik en ligt daarmee anders. In die grensgevallen is het rapport van een deskundige doorslaggevend: het moet niet alleen het gebrek beschrijven, maar ook de oorzaak en de vermoedelijke ouderdom ervan. Meer over dit type geschillen leest u in ons artikel over verborgen gebreken bij de koop van een woning.

Wat betekent de clausule voor uw onderzoeksplicht?

De ouderdomsclausule scherpt uw onderzoeksplicht aan. Waar u zonder clausule in redelijkheid mocht vertrouwen op normaal gebruik, wordt nu van u verwacht dat u zelf nagaat wat de staat van de woning is. Een bouwkundige keuring is daarmee geen luxe maar het instrument waarmee u de risicoverdeling die u aanvaardt, concreet maakt.

Geef de keurder gerichte opdrachten in plaats van te volstaan met een standaardrapport: de resterende levensduur van dak en dakbedekking, de staat van de elektrische installatie en de aanwezigheid van loden leidingen, de toestand van kozijnen en voegwerk, en de vraag of er aanwijzingen zijn voor funderings- of vochtproblemen. Vraag ook om een indicatie van de herstelkosten op korte en middellange termijn, want dat is het cijfer waarmee u onderhandelt.

Vraag daarnaast de verkoper om de onderhoudsdocumentatie: facturen van reparaties, keuringsrapporten van installaties, vergunningen voor verbouwingen en de ingevulde vragenlijst bij de koopakte. Die vragenlijst is meer dan een formaliteit: onjuiste antwoorden daarin zijn mededelingen waarop u zich later kunt beroepen. Neem tot slot een ontbindende voorwaarde op voor de bouwkundige keuring, met een duidelijk bedrag aan herstelkosten waarboven u mag ontbinden. Over de termijnen die daarbij gelden, schreven wij eerder in ons artikel over de bedenktijd bij de aankoop van een huis.

Wat is het verschil met de niet-zelfbewonings- en de asbestclausule?

Deze drie clausules worden vaak door elkaar gehaald, terwijl zij verschillende risico’s afdekken. De ouderdomsclausule gaat over de leeftijd en de fysieke staat van de woning. De niet-zelfbewoningsclausule gaat over de kennis van de verkoper: die wordt gebruikt wanneer de verkoper er zelf nooit heeft gewoond, bijvoorbeeld een belegger of een erfgenaam, en beperkt de aansprakelijkheid omdat hij eenvoudigweg niet kan weten wat een bewoner zou weten.

De asbestclausule ten slotte ziet op de mogelijke aanwezigheid van asbesthoudende materialen en op de kosten van verwijdering daarvan. Bij woningen van voor de jaren negentig komt zij regelmatig voor. Deze clausule staat los van de ouderdomsclausule, ook al hangt zij met dezelfde bouwperiode samen: een algemene ouderdomsclausule dekt niet zonder meer de kosten van een asbestsanering.

Staan er meerdere clausules in de koopakte, lees dan hoe zij zich tot elkaar verhouden. Het komt voor dat een clausule de garantie voor normaal gebruik in het geheel uitsluit, terwijl elders in de akte die garantie juist wordt gegeven. Zo’n innerlijke tegenstrijdigheid werkt in uw voordeel noch in uw nadeel: zij levert een uitlegvraag op die u beter voor het tekenen oplost.

Wat doet u als u na de overdracht een gebrek ontdekt?

Handel snel. Op grond van artikel 7:23 BW moet u de verkoper binnen bekwame tijd na de ontdekking laten weten dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. De vaste tweemaandentermijn die veel mensen kennen, geldt alleen bij consumentenkoop van een roerende zaak en dus niet bij de koop van een woning. Wat bekwame tijd is, hangt af van de omstandigheden, maar wachten met klagen tot u alles hebt uitgezocht, is riskant: te laat klagen kost u uw rechten volledig.

Stuur daarom eerst een schriftelijke melding waarin u het gebrek beschrijft en aangeeft dat u de verkoper aansprakelijk houdt, en laat het onderzoek daarna volgen. Laat vervolgens een deskundige vaststellen wat het gebrek is, wat de oorzaak is, sinds wanneer het bestaat en wat herstel kost. Dat rapport is uw belangrijkste bewijsmiddel, zeker wanneer de vraag is of het gebrek aan ouderdom is toe te schrijven.

Blijkt de verkoper aansprakelijk, dan kunt u herstel vorderen op grond van artikel 7:21 BW, schadevergoeding op grond van artikel 6:74 BW of, bij een voldoende ernstige tekortkoming, ontbinding op grond van artikel 6:265 BW. Heeft de verkoper u onjuist geïnformeerd, dan is daarnaast een beroep op dwaling mogelijk op grond van artikel 6:228 BW, en bij bewuste misleiding op bedrog in de zin van artikel 3:44 BW. Wat die routes praktisch betekenen, leest u in ons artikel over verborgen gebreken na de aankoop en in ons artikel over dwaling bij de koopovereenkomst.

Kunt u de clausule weigeren of aanpassen?

U bent nooit verplicht een ouderdomsclausule te aanvaarden; een koopovereenkomst komt tot stand door onderhandeling. In een markt met meerdere gegadigden is een botte weigering echter zelden effectief. Verstandiger is het om de clausule te begrenzen: sluit met name genoemde onderdelen uit, koppel haar aan de uitkomst van de bouwkundige keuring, of laat de verkoper voor een concreet risico wel instaan.

Een tweede route is de prijs. De geschatte herstelkosten uit het keuringsrapport zijn een objectief onderhandelingsargument: u aanvaardt het risico, maar tegen een lagere koopsom of met een depot bij de notaris voor een specifiek herstel. Die aanpak werkt in de praktijk beter dan een discussie over de clausule zelf, omdat de verkoper zijn bescherming behoudt en u uw financiële ruimte.

Bent u particulier en koopt u een woning, dan geldt tot slot artikel 7:2 BW: de koop moet schriftelijk worden aangegaan en u hebt na terhandstelling van de akte drie dagen bedenktijd waarin u zonder opgaaf van redenen kunt ontbinden. Gebruik die dagen om de clausules door te nemen. Wat er na het verstrijken daarvan nog mogelijk is, beschrijven wij in ons artikel over de vraag wanneer u nog onder een woningkoop uit kunt.

Verkoopt u zelf een oudere woning?

Dan is de ouderdomsclausule voor u het instrument om te voorkomen dat u jaren na de overdracht wordt aangesproken voor slijtage die bij de leeftijd van het huis hoort. Laat de clausule wel concreet formuleren. Een algemene zin over de ouderdom van de woning biedt beduidend minder bescherming dan een bepaling die met zoveel woorden benoemt voor welke onderdelen u niet instaat, bijvoorbeeld dak, fundering, leidingwerk en elektrische installatie.

Belangrijker nog is dat de clausule u niet ontslaat van uw mededelingsplicht. Weet u van een lekkage die terugkeert, van scheurvorming die is bijgewerkt of van een eerdere sanering, meld dat dan schriftelijk en laat het opnemen in de akte of in de vragenlijst. Dat voelt tegennatuurlijk bij een verkoop, maar het is juist de melding die u beschermt: een gemeld gebrek kan de koper later niet meer tegen u gebruiken, een verzwegen gebrek wel.

Vul de vragenlijst bij de koopakte daarom zorgvuldig en persoonlijk in, ook als uw makelaar aanbiedt dat voor u te doen. Onjuiste antwoorden zijn mededelingen waarop de koper mag afgaan, en zij doorbreken de werking van de ouderdomsclausule. Twijfelt u of iets vermeldenswaard is, dan is vermelden vrijwel altijd de veiligere keuze.

Verkoopt u een woning waarin u zelf nooit hebt gewoond, dan is daarnaast een niet-zelfbewoningsclausule op zijn plaats. Die dekt een ander risico dan de ouderdomsclausule en de twee sluiten elkaar niet uit; in de praktijk worden zij regelmatig naast elkaar opgenomen.

Veelgestelde vragen over de ouderdomsclausule

Vanaf welke leeftijd wordt een ouderdomsclausule opgenomen?

De wet kent geen leeftijdsgrens. De clausule wordt vooral gebruikt bij woningen van enkele decennia oud, waarbij ook de onderhoudstoestand en het bouwtype meespelen. Doorslaggevend is niet de leeftijd zelf, maar wat partijen daarover afspreken en hoe de clausule is geformuleerd.

Kan de verkoper zich achter de clausule verschuilen bij een verzwegen gebrek?

Nee. Wist de verkoper van een ernstig gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat en heeft hij dat niet gemeld, dan gaat zijn mededelingsplicht voor uw onderzoeksplicht. Een beroep op de ouderdomsclausule is dan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. U moet die wetenschap wel aannemelijk maken.

Geldt de tweemaandentermijn van artikel 7:23 BW bij een woning?

Nee. Die vaste termijn geldt alleen bij consumentenkoop van een roerende zaak. Bij de koop van een woning moet u binnen bekwame tijd na ontdekking klagen. Omdat onduidelijk is hoe lang dat precies is, is het verstandig direct schriftelijk te melden en het onderzoek daarna te laten volgen.

Dekt de clausule ook de kosten van verduurzaming?

Isolatie, glas en installaties die niet aan de huidige normen voldoen, vallen doorgaans onder de ouderdomsclausule: het zijn kenmerken die bij de bouwtijd passen en die het normale gebruik niet in de weg staan. De kosten van verduurzaming zijn dan voor uw rekening. Neem die post daarom mee in uw financiering en in uw bod.

Is de koop al bindend voordat de notaris de leveringsakte passeert?

Ja. De koop komt tot stand met de ondertekende koopovereenkomst; daarna loopt voor een particuliere koper alleen nog de bedenktijd van drie dagen uit artikel 7:2 BW. Meer daarover leest u in ons artikel over de vraag wanneer een koopovereenkomst voor een woning bindend is.

De genoemde bepalingen vindt u in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek op wetten.overheid.nl.

Waar let u als koper op?

• Lees vóór het tekenen voor welke onderdelen de clausule geldt, zoals dak, fundering, leidingen en elektrische installatie.
• Laat een bouwkundige keuring doen met gerichte vragen en een raming van de herstelkosten.
• Neem een ontbindende voorwaarde voor de keuring op, met een bedrag aan herstelkosten waarboven u mag ontbinden.
• Vraag de ingevulde vragenlijst en de onderhoudsfacturen op en bewaar ze.
• Meld een gebrek na de overdracht direct schriftelijk aan de verkoper (artikel 7:23 BW).

Waar let u als verkoper op?

• Laat de clausule met name noemen voor welke onderdelen u niet instaat.
• Vul de vragenlijst bij de koopakte zelf en volledig in.
• Meld bekende gebreken, zoals een terugkerende lekkage, schriftelijk en laat ze in de akte opnemen.
• Neem ook een niet-zelfbewoningsclausule op als u zelf nooit in de woning hebt gewoond.
• Bewaar facturen, keuringsrapporten en vergunningen van eerdere verbouwingen.

Wat kunnen wij voor u doen bij een ouderdomsclausule?

Wij helpen kopers en verkopers van oudere woningen, zowel voor het tekenen als na de overdracht.

• Wij beoordelen de ouderdomsclausule en de andere clausules in de koopovereenkomst, als particuliere koper bij voorkeur binnen de bedenktijd van drie dagen (artikel 7:2 BW).
• Wij stellen een tekst voor die de clausule begrenst tot met name genoemde onderdelen, of die als verkoper uw bescherming concreet maakt.
• Wij stellen na ontdekking van een gebrek de klachtbrief aan de verkoper op, zodat u binnen bekwame tijd klaagt (artikel 7:23 BW).
• Wij beoordelen aan de hand van het deskundigenrapport of het gebrek onder de clausule valt of dat de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden.
• Wij vorderen herstel, schadevergoeding of ontbinding (artikelen 7:21, 6:74 en 6:265 BW), of voeren als verkoper verweer tegen zo’n vordering.

Samengevat

• Een ouderdomsclausule verschuift het risico van gebreken die bij de leeftijd van de woning passen naar de koper; zij wijkt af van de hoofdregel van artikel 7:17 BW.
• De clausule beschermt de verkoper niet bij gebreken die hij kende en verzweeg, bij onjuiste mededelingen en bij gebreken die niets met ouderdom te maken hebben.
• Als koper laat u een gerichte bouwkundige keuring doen en neemt u een ontbindende voorwaarde voor die keuring op. Een ouderdomsclausule is op zichzelf geen reden om van een woning af te zien, maar lees haar voordat u tekent en niet pas als er een gebrek opduikt.
• Ontdekt u na de overdracht een gebrek, meld dat dan binnen bekwame tijd schriftelijk aan de verkoper (artikel 7:23 BW) en laat daarna een deskundige de oorzaak en de ouderdom vaststellen. Twijfelt u of de clausule terecht wordt ingeroepen, lees dan meer over verborgen gebreken bij een woningkoop.
• Als verkoper formuleert u de clausule concreet en meldt u bekende gebreken schriftelijk; juist die melding beschermt u later.

Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina vastgoedrecht advocaat.