Gepubliceerd op 5 december 2025 · Laatst bijgewerkt op 14 oktober 2026
Koopt een particulier een woning, dan komt de koop pas tot stand als die schriftelijk is vastgelegd en ondertekend (artikel 7:2 lid 1 BW); een mondeling akkoord bindt de koper niet. Daarna heeft de koper nog drie dagen bedenktijd waarin hij de koop zonder reden kan ontbinden; de verkoper heeft dat recht niet.
Ook een particuliere verkoper kan zich erop beroepen dat een mondelinge afspraak geen gevolg heeft. Een professionele verkoper kan dat niet, en kan dus wel aan een mondeling akkoord met een particuliere koper vastzitten. Hieronder leest u hoe dat zit en welke misverstanden vaak voorkomen.
Inhoudsopgave
Wanneer geldt het schriftelijkheidsvereiste?
Het vereiste geldt bij de koop van een woning of een deel daarvan, zoals een appartementsrecht, door een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (artikel 7:2 lid 1 BW). Bepalend is dus de positie van de koper, niet die van de verkoper.
Het vereiste geldt niet als u koopt via een bv of als belegger in de uitoefening van uw bedrijf, en ook niet bij een kale bouwkavel. In die gevallen kan een koop ook mondeling of per e-mail tot stand komen; zie ook ons artikel over de vraag of mondelinge afspraken bindend zijn.
Wat moet er in de koopakte staan?
De koopakte legt in elk geval vast welke woning wordt verkocht, de koopsom en de partijen. In de praktijk gebruikt de makelaar een modelkoopovereenkomst met afspraken over de leveringsdatum, roerende zaken, de waarborgsom of bankgarantie en ontbindende voorwaarden.
- Koopsom en datum van levering bij de notaris.
- Ontbindende voorwaarden, zoals een financieringsvoorbehoud of een voorbehoud voor een bouwkundige keuring, met een concrete datum.
- Een waarborgsom of bankgarantie, in de praktijk meestal 10% van de koopsom.
- De boeteregeling bij tekortkoming en de verdeling van kosten.
Een overzicht van voorbehouden en garanties vindt u in ons artikel over garanties bij aankoop van een woning.
Is een mondeling geaccepteerd bod bindend?
Voor een particuliere koper niet: zonder ondertekende akte is er geen koop. Ook een particuliere verkoper die weigert mee te werken aan het opmaken van een koopakte, kan zich erop beroepen dat de mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg heeft (HR 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BU7412).
Een professionele verkoper, zoals een projectontwikkelaar of beleggingsbedrijf, kan zich volgens hetzelfde arrest niet op het vormvereiste beroepen. Heeft zo’n verkoper mondeling ingestemd, dan kan de particuliere koper hem in beginsel aan die afspraak houden.
Een verkoper mag tot de ondertekening dus in de regel met meerdere gegadigden blijven praten en een hoger bod accepteren. Alleen in uitzonderlijke situaties kan het afbreken van onderhandelingen tot een schadeplicht leiden (HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2026, Strandhotel). Bij woningkoop door een particulier is daar weinig ruimte voor, omdat de wet partijen tot de ondertekening juist vrij laat.
Telt een akkoord via e-mail of WhatsApp?
In de regel niet. De rechtbank Limburg oordeelde dat een WhatsApp-bericht van de verkoper geen ondertekening van de koopakte was, maar hooguit een toezegging om te tekenen (19 april 2018, ECLI:NL:RBLIM:2018:3816).
Digitaal ondertekenen van de koopakte zelf, via een betrouwbaar systeem voor elektronische handtekeningen, is in de praktijk wel gebruikelijk. Meer hierover leest u in ons artikel over wanneer een e-mailwisseling bindend is.
Hoe werkt de bedenktijd van drie dagen?
De particuliere koper mag de koop gedurende drie dagen nadat de door beide partijen ondertekende akte (of een kopie) aan hem ter hand is gesteld, zonder opgave van reden ontbinden (artikel 7:2 lid 2 BW). Hij betaalt dan geen boete of vergoeding.
De termijn begint op de dag na de terhandstelling. Omdat de Algemene termijnenwet geldt, moeten in de drie dagen ten minste twee dagen zitten die geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn (artikel 2 Algemene termijnenwet). Krijgt u de getekende akte op donderdag, dan loopt de bedenktijd tot en met maandag.
Een kortere bedenktijd kan niet worden afgesproken; een langere wel. Ontbind schriftelijk en zo dat u de ontvangst kunt bewijzen, bijvoorbeeld per aangetekende brief én e-mail. De bedenktijd geldt één keer: bij een tweede koopovereenkomst voor dezelfde woning tussen dezelfde partijen binnen zes maanden is er geen nieuwe bedenktijd (artikel 7:2 lid 3 BW).
Wat gebeurt er als u na de bedenktijd van de koop af wilt?
Na de bedenktijd bent u gebonden en kunt u alleen nog ontbinden via een ontbindende voorwaarde in de akte of bij een tekortkoming van de wederpartij. Doet u dat niet terecht, dan kan de verkoper nakoming vorderen of na een ingebrekestelling ontbinden en de contractuele boete eisen, in de gangbare modelakte 10% van de koopsom.
Een beroep op een financieringsvoorbehoud vergt dat u zich aantoonbaar voor een hypotheek heeft ingespannen en de afwijzing tijdig en met stukken meldt. Meer leest u in onze artikelen over een koopovereenkomst ontbinden en wanneer u een koopcontract kunt ontbinden.
Wat is het nut van inschrijving van de koopovereenkomst?
De koper kan de koopovereenkomst laten inschrijven in de openbare registers van het Kadaster (artikel 7:3 BW). Dat beschermt hem gedurende zes maanden tegen onder meer een latere verkoop aan een ander, beslag en faillissement van de verkoper.
De inschrijving verloopt via de notaris. Zeker bij een lange periode tot de levering, of als u twijfelt aan de financiële positie van de verkoper, is dit een eenvoudige extra waarborg.
Welke rol heeft de makelaar?
De verkopende makelaar behartigt de belangen van de verkoper en stelt meestal de koopakte op. Als koper heeft u daarom baat bij een eigen aankoopmakelaar of jurist die de akte controleert voordat u tekent.
De makelaar is aansprakelijk als hij niet handelt zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar (artikel 7:401 BW). Meer leest u in ons artikel over de rol van een makelaar bij vastgoedtransacties.
Waar let u als koper op?
- Controleer of de voorbehouden in de akte staan, met concrete data.
- Noteer de dag waarop u de getekende akte ontvangt en bereken het einde van de bedenktijd.
- Ontbind binnen de bedenktijd schriftelijk en met ontvangstbewijs.
- Vraag bij een beroep op het financieringsvoorbehoud schriftelijke afwijzingen van de bank op.
- Overweeg inschrijving van de koopovereenkomst in het Kadaster.
Waar let u als verkoper op?
- Ga na of u als particulier of als professionele verkoper handelt.
- Bevestig mondelinge afspraken niet als definitief zolang de akte niet is getekend.
- Zorg dat de koper een door beide partijen getekend exemplaar krijgt en leg vast wanneer.
- Meld bekende gebreken vooraf: uw mededelingsplicht blijft na ondertekening relevant.
Wat kunnen wij voor u doen bij een koopovereenkomst voor een woning?
- De concept-koopakte beoordelen vóór ondertekening, met aandacht voor voorbehouden en boeteclausules.
- Beoordelen of een mondelinge afspraak met een professionele verkoper bindend is.
- Een ontbinding binnen de bedenktijd of op grond van een voorbehoud opstellen en de termijnen bewaken.
- Onderhandelen over de boete of een minnelijke beëindiging als de koop niet doorgaat.
- Procederen over nakoming, boete of schadevergoeding vanuit ons vastgoedrecht.
Samengevat
- Koopt een particulier een woning, dan bestaat de koop pas na schriftelijke vastlegging (artikel 7:2 lid 1 BW).
- De koper heeft daarna drie dagen bedenktijd, met ten minste twee werkdagen.
- Ook een particuliere verkoper is niet gebonden aan een mondeling akkoord; een professionele verkoper wel.
- Na de bedenktijd kunt u alleen via een voorbehoud of tekortkoming ontbinden; anders dreigt een boete van meestal 10%.
Veelgestelde vragen
Heeft de verkoper ook bedenktijd?
Nee. De bedenktijd van artikel 7:2 lid 2 BW geldt alleen voor de particuliere koper. Na ondertekening is de verkoper direct gebonden.
Geldt de bedenktijd als ik een woning koop via mijn bv?
Nee. Artikel 7:2 BW beschermt alleen een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
Mag de verkoper een hoger bod accepteren nadat hij mijn bod mondeling had geaccepteerd?
Een particuliere verkoper in de regel wel, zolang er geen getekende akte is. Is de verkoper professioneel, dan kunt u hem mogelijk aan zijn mondelinge acceptatie houden.
Wanneer eindigt de bedenktijd precies?
Drie dagen na de dag van terhandstelling, verlengd zodat er ten minste twee dagen in zitten die geen zaterdag, zondag of feestdag zijn. Bij ontvangst op donderdag eindigt de bedenktijd op maandag om middernacht.
