Dwaling bij koop: wanneer kunt u de koop vernietigen?

Gepubliceerd op 8 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 29 oktober 2026

U kunt een koopovereenkomst wegens dwaling vernietigen als u de koop heeft gesloten op basis van een onjuiste voorstelling van zaken en u bij een juiste voorstelling niet of niet zo had gekocht (artikel 6:228 BW). Vernietiging is niet de enige uitkomst: de verkoper of de rechter kan de gevolgen van de koop aanpassen, bijvoorbeeld door de koopprijs te verlagen (artikel 6:230 BW).

Hieronder leest u wanneer een beroep op dwaling kan slagen, wanneer de dwaling voor uw eigen rekening blijft, hoe u de vernietiging inroept en welke termijnen gelden. Ook bespreken wij het verschil met non-conformiteit, want vaak leveren dezelfde feiten beide grondslagen op.

Wat houdt dwaling bij een koopovereenkomst in?

Dwaling is een wilsgebrek: uw beslissing om te kopen was gebaseerd op een beeld van de werkelijkheid dat niet klopte. Het gaat niet om een koop die achteraf tegenvalt, maar om een gebrekkige wilsvorming. Artikel 6:228 BW stelt twee harde eisen: er was een onjuiste voorstelling van zaken op het moment van sluiten, en die voorstelling was doorslaggevend voor uw beslissing.

Dat causale verband wordt vaak onderschat. U moet aannemelijk maken dat u bij kennis van de werkelijke situatie niet zou hebben gekocht, of alleen tegen andere voorwaarden. Een gebrek dat de waarde nauwelijks raakt of dat u toch had geaccepteerd, levert geen geslaagd beroep op.

Daarnaast moet de verkoper hebben begrepen dat het punt voor u doorslaggevend was. Vindt u een eigenschap belangrijk die voor een gemiddelde koper niet vanzelfsprekend is, spreek die eis dan vooraf uit en leg haar vast. Een vraag die schriftelijk is gesteld en beantwoord, is later het bewijs waarop de zaak draait.

Dwaling staat naast de andere wilsgebreken uit artikel 3:44 BW: bedrog, bedreiging en misbruik van omstandigheden. Bedrog vereist opzettelijke misleiding. Alle vier maken de overeenkomst vernietigbaar, niet nietig; zie nietig en vernietigbaar.

De drie dwalingssituaties uit artikel 6:228 BW

Wat de verkoper moet melden, hangt af van de aard van de overeenkomst, de deskundigheid van partijen en het gewicht van de informatie. Bij vastgoed is het verzwijgen de meest voorkomende grond. Denk ook aan een geschil met de vereniging van eigenaars.

Verwar dwaling niet met ontbinding. Ontbinding hoort bij een tekortkoming in de nakoming en werkt niet terug. Vernietiging raakt de totstandkoming en werkt wel terug. Lees ook over ontbinding versus vernietiging en het ontbinden van een koopovereenkomst.

Wanneer blijft de dwaling voor uw eigen rekening?

Artikel 6:228 lid 2 BW noemt twee gevallen: dwaling over een uitsluitend toekomstige omstandigheid, en dwaling die door de aard van de overeenkomst, de verkeersopvattingen of de omstandigheden voor uw rekening hoort.

Een verwachting over de waardeontwikkeling van een woning, de komst van voorzieningen in de wijk of de opbrengst van een onderneming is geen voorstelling van bestaande feiten. Komt die verwachting niet uit, dan is dat een teleurstelling en geen dwaling. Wie bewust een gok neemt op een object waarvan de eigenschappen onbekend zijn, kan achteraf evenmin klagen dat de uitkomst tegenviel.

Contractuele bedingen spelen hier een grote rol. In koopakten voor woningen staan vaak clausules waarin de koper aanvaardt dat de woning oud is en niet aan hedendaagse eisen voldoet, of waarin de verkoper meldt dat hij de woning nooit zelf heeft bewoond. Zulke bedingen verdelen het risico en beperken de ruimte voor dwaling en non-conformiteit. Ze zijn geen vrijbrief: een verkoper die een concreet gebrek kende en verzweeg, kan zich er in de regel niet achter verschuilen.

Mededelingsplicht van de verkoper of onderzoeksplicht van de koper?

Beide plichten bestaan naast elkaar. Het uitgangspunt in de rechtspraak is dat de mededelingsplicht van de verkoper in beginsel zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht van de koper. Wie een voor de koper belangrijk feit kent en weet dat de koper daarvan niet op de hoogte is, kan zich er niet op beroepen dat de koper beter had moeten opletten.

Dat uitgangspunt is geen automatisme. Hoe deskundiger de koper, hoe meer eigen onderzoek van hem mag worden verwacht. Ook signalen wegen mee: wie scheuren ziet, vocht ruikt of een bouwjaar leest dat om nader onderzoek vraagt, moet doorvragen of een bouwkundige keuring laten uitvoeren.

Hoe dat in een concrete zaak uitpakt, laat een vonnis van de rechtbank Gelderland van 17 mei 2023 zien (ECLI:NL:RBGEL:2023:2949). Een koper vorderde prijsverlaging of schadevergoeding voor een woonhuis, op grond van dwaling en subsidiair non-conformiteit. De rechtbank wees alles af. De koper had niet aannemelijk gemaakt dat de gebreken al bij de koop bestonden, de verkoper had voor de meeste punten geen mededelingsplicht of de koper had zelf onvoldoende onderzocht, en over de airco had de koper te laat geklaagd.

Maak uw onderzoek daarom zichtbaar. Stel vragen schriftelijk, bewaar de antwoorden en laat bij twijfel een deskundige kijken. Op een concrete vraag mag u een juist antwoord verwachten. Bij een woning is dat de beste bescherming tegen verborgen gebreken. Het bepaalt ook mede vanaf welk moment de koop u bindt.

Vernietigen of de overeenkomst laten aanpassen?

Een geslaagd beroep op dwaling leidt niet automatisch tot het einde van de koop. De verkoper kan tijdig een wijziging voorstellen die uw nadeel afdoende opheft; dan vervalt uw bevoegdheid om te vernietigen (artikel 6:230 lid 1 BW). Ook de rechter kan op verzoek van een partij de gevolgen wijzigen in plaats van de overeenkomst te vernietigen (artikel 6:230 lid 2 BW).

Bij een woning betekent dat meestal een verlaging van de koopprijs met het bedrag dat nodig is om het gebrek te verhelpen. De koper houdt de woning, de verkoper hoeft niet opnieuw te verkopen. Wie zich op dwaling beroept, vordert daarom vaak zowel vernietiging als wijziging van de gevolgen.

Let op: een recht op schadevergoeding volgt niet uit de vernietigde overeenkomst zelf. Wilt u ook uw kosten vergoed krijgen, dan moet die vordering op een andere grondslag rusten, bijvoorbeeld onrechtmatige daad of een schending van de zorgvuldigheid tijdens de onderhandelingen.

Hoe roept u de vernietiging in en welke termijn geldt?

U vernietigt met een schriftelijke verklaring aan de verkoper of via de rechter (artikelen 3:49 en 3:50 BW). De rechtsvordering tot vernietiging verjaart drie jaar nadat u de dwaling heeft ontdekt (artikel 3:52 lid 1 sub c BW). De wettekst staat in Boek 3 en Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek.

De buitengerechtelijke verklaring is een brief waarin u ondubbelzinnig meedeelt dat u de overeenkomst vernietigt en op welke grond. Houd die verklaring feitelijk: welke mededeling was onjuist, wanneer bleek dat, en waarom was het voor u doorslaggevend.

Gaat het om een registergoed, zoals een woning of bedrijfspand, en is de levering al gebeurd, dan werkt een buitengerechtelijke verklaring alleen als alle betrokkenen daar schriftelijk in berusten (artikel 3:50 lid 2 BW). Anders loopt de vernietiging via de rechter. Ook als de verkoper betwist, komt de zaak bij de rechter, en dan draagt u het bewijsrisico.

Wacht niet tot het einde van de verjaringstermijn. Wie na ontdekking de overeenkomst gewoon blijft uitvoeren, wekt de indruk zich erbij te hebben neergelegd. Meld de kwestie schriftelijk en bewaar het verzendbewijs.

Dwaling of non-conformiteit: welke route kiest u?

Bij dwaling gaat het om de totstandkoming van de koop, bij non-conformiteit om de vraag of het geleverde beantwoordt aan de overeenkomst (artikel 7:17 BW in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek). De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen heeft die nodig zijn voor normaal gebruik en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen.

Bij de klachttermijn gaat het vaak mis. Bij een consumentenkoop van een roerende zaak, zoals de aankoop van een tweedehands auto, is een klacht binnen twee maanden na ontdekking in ieder geval op tijd. Bij de koop van een woning geldt die vaste termijn van twee maanden niet; wat bekwame tijd is, hangt dan af van de omstandigheden. Klaag zo snel mogelijk.

Vaak worden beide grondslagen naast elkaar aangevoerd. Zo vorderde een koper bij de rechtbank Noord-Holland primair herstelkosten wegens non-conformiteit en subsidiair vernietiging met aanpassing van de gevolgen wegens dwaling (ECLI:NL:RBNHO:2023:7848, 2 augustus 2023). Twee door de verkoper zelf uitgevoerde constructieve doorbraken bleken gebrekkig. De rechtbank wees de primaire vordering toe, schatte de herstelkosten op € 20.000 en kwam aan dwaling niet meer toe.

Zo bouwt u een dwalingszaak op

1. Leg vast wat er is meegedeeld. Verzamel de advertentie, de brochure, de vragenlijst, e-mails en app-berichten. Noteer wat mondeling is gezegd, door wie en wanneer. De bewijslast ligt bij u.
2. Laat de afwijking en het nadeel vaststellen. Een rapport van een bouwkundige, taxateur of technisch deskundige maakt het nadeel concreet; dat bedrag is de maatstaf bij een vordering op grond van artikel 6:230 BW.
3. Klaag en roep dwaling schriftelijk in. Stel de verkoper aansprakelijk, beroep u uitdrukkelijk op dwaling en, waar het past, op non-conformiteit, met een redelijke termijn om te reageren.
4. Houd de deur open voor een regeling. Een prijsaanpassing of vergoeding van de herstelkosten is vaak sneller dan een procedure.

Wat de verkoper kan doen om een dwalingsclaim te voorkomen

• Meld bekende gebreken, zoals een lekkage, een handhavingsbesluit of een geschil met de VvE, schriftelijk aan de koper.
• Controleer uw antwoorden op de vragenlijst en de tekst van de brochure.
• Lees de risicobedingen in de koopakte; zij dekken een gebrek dat u kende en verzweeg in de regel niet.
• Doe na een beroep op dwaling tijdig een voorstel dat het nadeel van de koper opheft (artikel 6:230 lid 1 BW).

Onze rol bij dwaling bij koop

• Wij beoordelen aan de hand van uw koopdossier of de eisen van artikel 6:228 BW zijn vervuld en of non-conformiteit een betere grondslag is.
• Wij stellen de vernietigingsverklaring of de aansprakelijkstelling op.
• Wij voeren namens de verkoper verweer, onder meer met de onderzoeksplicht van de koper en de risicobedingen in de akte.
• Onze advocaten civiel recht onderhandelen over prijsvermindering of procederen als een regeling niet haalbaar blijkt.

Dwaling bij koop in vijf punten

• Een koop is vernietigbaar als u bij een juiste voorstelling niet of niet zo had gekocht.
• De mededelingsplicht van de verkoper weegt in beginsel zwaarder, maar signalen moet u onderzoeken.
• In plaats van vernietiging kan de prijs worden verlaagd (artikel 6:230 BW).
• De vordering tot vernietiging verjaart drie jaar na ontdekking.
• Voer dwaling en non-conformiteit zo nodig naast elkaar aan en klaag binnen bekwame tijd.

Veelgestelde vragen

Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina civiel recht advocaat.