Dwaling bij koop: wanneer kunt u de koop vernietigen?

Gepubliceerd op 8 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 7 oktober 2026

U kunt een koopovereenkomst wegens dwaling vernietigen als u de koop heeft gesloten op basis van een onjuiste voorstelling van zaken en u bij een juiste voorstelling niet of niet zo had gekocht (artikel 6:228 BW). Vernietiging is niet de enige uitkomst: de verkoper kan de gevolgen van de koop aanpassen, en ook de rechter kan dat doen, bijvoorbeeld door de koopprijs te verlagen (artikel 6:230 BW).

Hieronder leest u wanneer een beroep op dwaling kan slagen, wanneer de dwaling voor uw eigen rekening blijft, hoe u de vernietiging inroept en welke termijn geldt. Ook bespreken wij het verschil met non-conformiteit, want vaak leveren dezelfde feiten beide grondslagen op.

Wat houdt dwaling bij een koopovereenkomst in?

Dwaling is een wilsgebrek: uw beslissing om te kopen was gebaseerd op een beeld van de werkelijkheid dat niet klopte. Het gaat niet om een koop die achteraf tegenvalt, maar om een gebrekkige wilsvorming.

Artikel 6:228 BW stelt twee harde eisen. Er moet een onjuiste voorstelling van zaken zijn geweest op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. En die voorstelling moet doorslaggevend zijn geweest voor uw beslissing.

Dat causale verband wordt in de praktijk vaak onderschat. U moet aannemelijk maken dat u bij kennis van de werkelijke situatie niet zou hebben gekocht, of alleen tegen andere voorwaarden. Een gebrek dat de waarde nauwelijks raakt of dat u toch wel had geaccepteerd, levert geen geslaagd beroep op. Bij een woning met een ernstig verzwegen probleem ligt dat verband voor de hand, bij een detail in de uitrusting van een auto zelden.

Daarnaast moet de verkoper hebben begrepen dat het punt voor u doorslaggevend was. Vindt u een eigenschap belangrijk die voor een gemiddelde koper niet vanzelfsprekend is, spreek die eis dan vooraf uit en leg haar vast. Een vraag die schriftelijk is gesteld en beantwoord, is later het bewijs waarop de zaak draait.

Dwaling staat naast de andere wilsgebreken uit artikel 3:44 BW: bedrog, bedreiging en misbruik van omstandigheden. Bedrog vereist opzettelijke misleiding. Alle vier maken de overeenkomst vernietigbaar, niet nietig. Het verschil tussen nietig en vernietigbaar bepaalt wie zich erop kan beroepen en wat er moet gebeuren om de overeenkomst van tafel te krijgen.

In welke gevallen kunt u zich op dwaling beroepen?

Artikel 6:228 BW noemt drie situaties: een onjuiste inlichting van de verkoper, het zwijgen van de verkoper terwijl hij had moeten spreken, en wederzijdse dwaling.

De eerste situatie is de onjuiste inlichting: de verkoper heeft iets meegedeeld wat niet klopte. Of dat opzettelijk gebeurde, maakt niet uit. Ook een verkoper die te goeder trouw iets onjuists vertelt, kan daaraan worden gehouden. Een makelaarsbrochure, een advertentie of een antwoord op de vragenlijst bij een woning is zo’n inlichting.

De tweede situatie is het zwijgen waar spreken plicht was. De verkoper kende de juiste stand van zaken en had u moeten inlichten, maar deed dat niet. Bij vastgoed is dit de meest voorkomende grond. Denk aan een verzwegen lekkage, een eerdere brand, een handhavingsbesluit van de gemeente of een geschil met de vereniging van eigenaars. Wat de verkoper moet melden, hangt af van de aard van de overeenkomst, de deskundigheid van partijen en het gewicht van de informatie.

De derde situatie is wederzijdse dwaling: beide partijen gingen van dezelfde onjuiste veronderstelling uit. Niemand valt iets te verwijten, maar de overeenkomst rust op een verkeerd fundament. Dan weegt zwaar of de verkoper hetzelfde uitgangspunt had en of hij moest begrijpen dat het voor u doorslaggevend was.

Verwar dwaling niet met ontbinding. Ontbinding hoort bij een tekortkoming in de nakoming en werkt niet terug. Vernietiging raakt de totstandkoming en werkt wel terug. Welke route de juiste is, is een keuze met gevolgen. Lees daarover ons artikel over ontbinding versus vernietiging en over het ontbinden van een koopovereenkomst.

Wanneer blijft de dwaling voor uw eigen rekening?

Bij dwaling over een toekomstige omstandigheid en bij dwaling die door de aard van de overeenkomst, de verkeersopvattingen of de omstandigheden voor uw rekening hoort. In die gevallen slaagt een beroep op dwaling niet.

Een verwachting over de waardeontwikkeling van een woning, de komst van voorzieningen in de wijk of de opbrengst van een onderneming is geen voorstelling van bestaande feiten. Komt die verwachting niet uit, dan is dat een teleurstelling en geen dwaling.

De tweede uitzondering is de plaats waar de risicoverdeling binnenkomt. Wie bewust een gok neemt op een object waarvan de eigenschappen onbekend zijn, kan achteraf niet klagen dat de uitkomst tegenviel.

Contractuele bedingen spelen hier een grote rol. In koopakten voor woningen staan vaak clausules waarin de koper aanvaardt dat de woning oud is en niet aan hedendaagse eisen voldoet, of waarin de verkoper meldt dat hij de woning nooit zelf heeft bewoond. Zulke bedingen verdelen het risico en beperken de ruimte voor een beroep op dwaling en non-conformiteit. Ze zijn echter geen vrijbrief. Een verkoper die een concreet gebrek kende en verzweeg, kan zich er in de regel niet achter verschuilen.

Mededelingsplicht van de verkoper of onderzoeksplicht van de koper?

Beide plichten bestaan naast elkaar. Het uitgangspunt in de rechtspraak is dat de mededelingsplicht van de verkoper in beginsel zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht van de koper.

Wie een voor de koper belangrijk feit kent en weet dat de koper daarvan niet op de hoogte is, kan zich er niet op beroepen dat de koper beter had moeten opletten. Dat uitgangspunt is wel geen automatisme. Hoe deskundiger de koper, hoe meer eigen onderzoek van hem mag worden verwacht. Een professionele partij die een bedrijfspand koopt, wordt anders beoordeeld dan een particulier die zijn eerste woning koopt.

Ook signalen wegen mee. Wie scheuren ziet, vocht ruikt of een bouwjaar leest dat om nader onderzoek vraagt, moet doorvragen of een bouwkundige keuring laten uitvoeren.

Maak uw onderzoek daarom zichtbaar. Stel uw vragen schriftelijk, bewaar de antwoorden en laat bij twijfel een deskundige kijken. Dan verschuift het gewicht naar de verkoper: op een concrete vraag mag u een juist antwoord verwachten. Bij een woning is dat de beste bescherming tegen verborgen gebreken. Het bepaalt ook mede vanaf welk moment de koop u bindt.

Vernietigen of de overeenkomst laten aanpassen?

Een geslaagd beroep op dwaling leidt niet automatisch tot het einde van de koop. Artikel 6:230 BW biedt een tussenweg die in de praktijk vaak wordt gebruikt: aanpassing van de gevolgen van de overeenkomst.

De verkoper kan tijdig een wijziging voorstellen die uw nadeel afdoende opheft. Doet hij dat, dan vervalt uw bevoegdheid om te vernietigen. Daarnaast kan de rechter op verzoek van een van beide partijen de gevolgen van de overeenkomst wijzigen in plaats van haar te vernietigen.

Bij een woning betekent dat meestal een verlaging van de koopprijs met het bedrag dat nodig is om het gebrek te verhelpen. Voor beide partijen is dat vaak aantrekkelijker dan terugdraaien: de koper houdt de woning, de verkoper hoeft niet opnieuw te verkopen. Wie zich op dwaling beroept, vordert daarom vaak zowel vernietiging als wijziging van de gevolgen, zodat de rechter kan kiezen.

Kiest u toch voor volledige vernietiging, dan werkt die terug tot het moment waarop de overeenkomst is gesloten (artikel 3:53 BW). Wat is gepresteerd, is dan onverschuldigd betaald en moet worden teruggegeven (artikel 6:203 BW). Als volledig terugdraaien tot onbillijke gevolgen leidt, kan de rechter de terugwerkende kracht geheel of gedeeltelijk beperken (artikel 3:53 lid 2 BW).

Let op wat vernietiging niet oplevert: een recht op schadevergoeding volgt niet uit de vernietigde overeenkomst zelf. Wilt u ook uw kosten vergoed krijgen, dan moet die vordering op een andere grondslag rusten, bijvoorbeeld een onrechtmatige daad of een schending van de zorgvuldigheid tijdens de onderhandelingen.

Hoe roept u de vernietiging in en welke termijn geldt?

U vernietigt met een schriftelijke verklaring aan de verkoper of via de rechter (artikelen 3:49 en 3:50 BW). De rechtsvordering tot vernietiging verjaart drie jaar nadat u de dwaling heeft ontdekt (artikel 3:52 BW).

De buitengerechtelijke verklaring is een brief aan de verkoper waarin u ondubbelzinnig meedeelt dat u de overeenkomst vernietigt en op welke grond. Houd die verklaring feitelijk: welke mededeling was onjuist, wanneer bleek dat, en waarom was het voor u doorslaggevend.

Gaat het om een registergoed, zoals een woning of een bedrijfspand, en is de levering al gebeurd, dan werkt een buitengerechtelijke verklaring alleen als alle betrokkenen daar schriftelijk in berusten. Anders loopt de vernietiging via de rechter. Ook als de verkoper de vernietiging betwist, komt de zaak bij de rechter terecht. Als eisende partij draagt u dan het bewijsrisico.

Wacht niet tot het einde van de verjaringstermijn. Stilzitten kan u ook los van de verjaring worden tegengeworpen. Wie na ontdekking de overeenkomst gewoon blijft uitvoeren, wekt de indruk zich erbij te hebben neergelegd. Meld de kwestie daarom schriftelijk en bewaar het verzendbewijs.

Dwaling of non-conformiteit: welke route kiest u?

Dezelfde feiten leveren vaak beide grondslagen op. Bij dwaling gaat het om de totstandkoming van de koop, bij non-conformiteit om de vraag of het geleverde beantwoordt aan de overeenkomst (artikel 7:17 BW).

De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen heeft die nodig zijn voor normaal gebruik en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. Slaagt die route, dan kunt u herstel, vervanging, prijsvermindering, ontbinding of schadevergoeding vorderen.

Bij de klachttermijn wordt vaak een fout gemaakt. Bij non-conformiteit moet u binnen bekwame tijd na ontdekking klagen (artikel 7:23 BW). Bij een consumentenkoop van een roerende zaak, bijvoorbeeld de aankoop van een tweedehands auto, is een klacht binnen twee maanden na ontdekking in ieder geval op tijd. Bij de koop van een woning geldt die vaste termijn van twee maanden niet. Wat bekwame tijd is, hangt dan af van de omstandigheden. Rechters gebruiken twee maanden soms als richtsnoer, maar reken daar niet op. Klaag zo snel mogelijk.

De keuze tussen beide routes is strategisch. Vernietiging draait de koop volledig terug, wat bij een woning zelden praktisch is. Prijsvermindering of wijziging van de gevolgen laat de koop in stand en compenseert het nadeel. Vaak worden de grondslagen naast elkaar aangevoerd, zodat de rechter de meest passende uitkomst kan kiezen. De wettelijke regeling van de koop vindt u in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

Wat kunt u nu doen?

Leg vast wat er is meegedeeld, laat de afwijking en het nadeel vaststellen en stel de verkoper schriftelijk aansprakelijk. Houd daarbij de deur open voor een oplossing.

Verzamel de advertentie, de brochure, de vragenlijst bij de woning, de e-mails en de app-berichten. Noteer wat er mondeling is gezegd, door wie en wanneer. De bewijslast ligt bij degene die zich op dwaling beroept, en die bewijslast wordt gedragen door documenten, niet door herinneringen.

Laat daarna vaststellen wat er werkelijk aan de hand is. Een rapport van een bouwkundige, een taxateur of een technisch deskundige maakt zowel de afwijking als de omvang van het nadeel concreet. Dat bedrag heeft u nodig, want bij een vordering tot wijziging van de gevolgen op grond van artikel 6:230 BW is het nadeel de maatstaf.

Stel vervolgens de verkoper schriftelijk aansprakelijk en beroep u uitdrukkelijk op dwaling, met een redelijke termijn om te reageren. Een prijsaanpassing of een vergoeding van de herstelkosten is vaak sneller en goedkoper dan een procedure. De regeling van de dwaling vindt u in Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek, die van de vernietiging in Boek 3.

Waar let u als koper op?

• Bewaar de advertentie, de brochure, de vragenlijst en alle berichten van de verkoper.
• Stel vragen over eigenschappen die voor u doorslaggevend zijn schriftelijk, en bewaar de antwoorden.
• Laat bij signalen zoals scheuren of vocht een bouwkundige keuring uitvoeren voordat u tekent.
• Klaag bij non-conformiteit binnen bekwame tijd (artikel 7:23 BW) en roep dwaling schriftelijk in.
• Houd de verjaringstermijn van drie jaar na ontdekking van de dwaling in het oog (artikel 3:52 BW).

Waar let u als verkoper op?

• Meld bekende gebreken, zoals een lekkage, een handhavingsbesluit of een geschil met de VvE, schriftelijk aan de koper.
• Controleer of uw antwoorden op de vragenlijst en de tekst van de brochure juist zijn.
• Lees de risicobedingen in de koopakte; zij dekken een gebrek dat u kende en verzweeg in de regel niet.
• Doe na een beroep op dwaling tijdig een voorstel dat het nadeel van de koper opheft (artikel 6:230 lid 1 BW).

Wat kunnen wij voor u doen bij dwaling bij koop?

Onze advocaten civiel recht staan kopers en verkopers bij als de koop op een onjuist beeld berust.

• Wij beoordelen aan de hand van uw koopdossier of de eisen van artikel 6:228 BW zijn vervuld en of non-conformiteit een betere grondslag is.
• Wij stellen de vernietigingsverklaring of de aansprakelijkstelling op (artikelen 3:49 en 3:50 BW).
• Wij laten het nadeel door een deskundige onderbouwen, zodat een vordering tot wijziging van de gevolgen (artikel 6:230 BW) concreet is.
• Wij onderhandelen met de wederpartij over prijsvermindering of vergoeding van de herstelkosten.
• Wij voeren namens de verkoper verweer, onder meer met de onderzoeksplicht van de koper en de risicobedingen in de akte.
• Wij procederen als een regeling niet haalbaar blijkt, en bewaken de klachttermijn en de verjaringstermijn.

Samengevat

• Een koop is vernietigbaar wegens dwaling als u bij een juiste voorstelling van zaken niet of niet zo had gekocht (artikel 6:228 BW).
• De mededelingsplicht van de verkoper weegt in beginsel zwaarder dan uw onderzoeksplicht, maar signalen moet u serieus nemen.
• In plaats van vernietiging kan de verkoper of de rechter de gevolgen aanpassen, bijvoorbeeld door de prijs te verlagen (artikel 6:230 BW).
• De rechtsvordering tot vernietiging verjaart drie jaar na ontdekking van de dwaling.
• Voer dwaling en non-conformiteit zo nodig naast elkaar aan, en klaag bij non-conformiteit binnen bekwame tijd.

Veelgestelde vragen

Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina civiel recht advocaat.