Gepubliceerd op 8 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 8 september 2026
Dwaling betekent dat u een overeenkomst hebt gesloten op grond van een onjuiste voorstelling van zaken en die overeenkomst bij een juiste voorstelling niet of niet zo had gesloten. Artikel 6:228 BW maakt zo een koopovereenkomst vernietigbaar. Vernietiging is niet de enige uitkomst: de rechter kan op grond van artikel 6:230 BW ook de gevolgen van de overeenkomst wijzigen, bijvoorbeeld door de koopprijs te verlagen.
Inhoudsopgave
Wat houdt dwaling bij een koopovereenkomst in?
Dwaling is een wilsgebrek. Uw wil om de overeenkomst aan te gaan is gevormd op basis van een beeld van de werkelijkheid dat niet klopte. De wet grijpt daar niet op in omdat de koop achteraf tegenvalt, maar omdat de wilsvorming zelf gebrekkig was. Dat verklaart de twee harde eisen die artikel 6:228 BW stelt: er moet een onjuiste voorstelling van zaken zijn geweest ten tijde van het sluiten van de overeenkomst, en die voorstelling moet doorslaggevend zijn geweest voor uw beslissing.
Dat causale verband wordt in de praktijk onderschat. U moet aannemelijk maken dat u bij kennis van de werkelijke situatie de koop niet zou hebben gesloten, of alleen tegen andere voorwaarden. Een gebrek dat de waarde nauwelijks raakt of dat u toch wel had geaccepteerd, levert geen geslaagd beroep op. Bij een woning met een aanzienlijk verzwegen probleem ligt dat verband voor de hand; bij een detail in de uitrusting van een auto zelden.
Daarnaast geldt een kenbaarheidselement: de wederpartij moest begrijpen dat het punt voor u doorslaggevend was. Wie een eigenschap belangrijk vindt die voor een gemiddelde koper niet vanzelfsprekend is, doet er verstandig aan die eis vooraf uit te spreken en vast te leggen. Een vraag die schriftelijk is gesteld en beantwoord, is later het bewijs waarop de zaak draait.
Dwaling staat naast de andere wilsgebreken. Bedrog vereist opzettelijke misleiding en staat in artikel 3:44 BW, net als misbruik van omstandigheden en bedreiging. Alle vier leveren zij een vernietigbare, niet een nietige overeenkomst op; het onderscheid tussen nietig en vernietigbaar bepaalt wie zich erop kan beroepen en wat er moet gebeuren om de overeenkomst van tafel te krijgen.
In welke gevallen kunt u zich op dwaling beroepen?
Artikel 6:228 BW kent drie situaties waarin een beroep op dwaling kan slagen. De eerste is de onjuiste inlichting: de wederpartij heeft iets meegedeeld wat niet klopte. Of dat opzettelijk gebeurde, doet er niet toe; ook een verkoper die te goeder trouw iets onjuists vertelt, kan daaraan worden gehouden. Een makelaarsbrochure, een advertentie of een antwoord op de vragenlijst bij een woning is zo een inlichting.
De tweede situatie is het zwijgen waar spreken plicht was. De wederpartij kende de juiste stand van zaken en had u daarover moeten inlichten, maar deed dat niet. Deze grond is bij vastgoed de meest voorkomende: een verzwegen lekkage, een eerdere brand, een aanschrijving van de gemeente of een geschil met de vereniging van eigenaars. Wat er precies moet worden gemeld, hangt af van de aard van de overeenkomst, de deskundigheid van partijen en het gewicht van de informatie.
De derde situatie is wederzijdse dwaling: beide partijen gingen van dezelfde onjuiste veronderstelling uit. Niemand valt iets te verwijten, maar de overeenkomst rust op een verkeerd fundament. Hier weegt de vraag zwaar of de wederpartij hetzelfde uitgangspunt had en of zij moest begrijpen dat het voor u doorslaggevend was.
Verwar dwaling niet met ontbinding. Ontbinding hoort bij een tekortkoming in de nakoming en werkt niet terug; vernietiging raakt de totstandkoming en werkt wel terug. Welke route de juiste is, is een keuze met gevolgen: lees daarover ontbinding versus vernietiging en de spelregels voor het ontbinden van een koopovereenkomst.
Wanneer blijft de dwaling voor uw eigen rekening?
Artikel 6:228 BW sluit twee categorieen uit. De eerste is dwaling die uitsluitend een toekomstige omstandigheid betreft. Een verwachting over de waardeontwikkeling van een woning, over de komst van voorzieningen in de wijk of over de opbrengst van een onderneming is geen voorstelling van bestaande feiten. Blijkt die verwachting niet uit te komen, dan is dat teleurstelling en geen dwaling.
De tweede uitzondering is de dwaling die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven. Dat is de plaats waar de risicoverdeling binnenkomt. Wie bewust een gok neemt op een object waarvan de eigenschappen onbekend zijn, kan achteraf niet klagen dat de uitkomst tegenviel.
Contractuele bedingen spelen hier een grote rol. In koopakten voor woningen komen clausules voor waarin de koper aanvaardt dat de woning oud is en niet aan hedendaagse eisen voldoet, of waarin de verkoper meldt de woning nooit zelf te hebben bewoond. Zulke bedingen verdelen het risico en beperken de ruimte voor een beroep op dwaling en op non-conformiteit. Ze zijn echter geen vrijbrief: een verkoper die een concreet gebrek kende en verzweeg, kan zich er in de regel niet achter verschuilen.
Mededelingsplicht van de verkoper of onderzoeksplicht van de koper?
Beide plichten bestaan naast elkaar, en de vraag is steeds welke van de twee in dit geval voorgaat. Het uitgangspunt in de rechtspraak is dat de mededelingsplicht van de verkoper in beginsel zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht van de koper. Wie een voor de koper belangrijk feit kent en weet dat de koper daarvan niet op de hoogte is, kan zich er niet op beroepen dat de koper beter had moeten opletten.
Dat uitgangspunt is geen automatisme. Hoe deskundiger de koper, hoe meer eigen onderzoek van hem mag worden verwacht. Een professionele partij die een bedrijfspand koopt, wordt anders beoordeeld dan een particulier die zijn eerste woning koopt. Ook signalen wegen mee: wie scheuren ziet, vochtplekken ruikt of een bouwjaar leest dat om nader onderzoek vraagt, moet doorvragen of een bouwkundige keuring laten uitvoeren.
Praktisch betekent dit dat u uw onderzoek zichtbaar maakt. Stel uw vragen schriftelijk, bewaar de antwoorden en laat bij twijfel een deskundige kijken. Doet u dat, dan verschuift het gewicht naar de verkoper: op een concrete vraag mag u een juist antwoord verwachten. Bij een woning is die aanpak de beste bescherming tegen verborgen gebreken, en zij bepaalt mede vanaf welk moment de koop u bindt.
Vernietigen of het contract laten aanpassen?
Een geslaagd beroep op dwaling leidt niet automatisch tot het einde van de koop. Artikel 6:230 BW biedt een tussenweg die in de praktijk vaker wordt gebruikt dan de vernietiging zelf. De wederpartij kan tijdig een wijziging van de gevolgen van de overeenkomst voorstellen die uw nadeel op afdoende wijze opheft; doet zij dat, dan vervalt uw bevoegdheid tot vernietiging. Daarnaast kan de rechter op verlangen van een van beide partijen de gevolgen van de overeenkomst wijzigen in plaats van haar te vernietigen.
Bij een woning betekent dat meestal een aanpassing van de koopprijs met het bedrag dat nodig is om het gebrek te verhelpen. Dat is voor beide partijen vaak aantrekkelijker dan terugdraaien: de koper houdt de woning, de verkoper hoeft niet opnieuw te verkopen. Wie zich op dwaling beroept, doet er daarom verstandig aan zowel vernietiging als wijziging van de gevolgen te vorderen, zodat de rechter de keuze heeft.
Kiest u toch voor volledige vernietiging, dan werkt die terug tot het moment waarop de overeenkomst is gesloten (artikel 3:53 BW). Wat is gepresteerd, is dan onverschuldigd betaald en moet worden teruggegeven op grond van artikel 6:203 BW. De rechter kan aan een vernietiging voorwaarden of beperkingen verbinden wanneer volledig terugdraaien tot onbillijke uitkomsten leidt.
Let op wat vernietiging niet oplevert: uit de vernietigde overeenkomst vloeit geen recht op schadevergoeding voort. Wilt u ook uw kosten vergoed zien, dan moet die vordering op een andere grondslag rusten, bijvoorbeeld een onrechtmatige daad of een schending van de precontractuele zorgvuldigheid.
Hoe roept u de vernietiging in en welke termijn geldt?
Vernietiging van een vernietigbare rechtshandeling geschiedt door een buitengerechtelijke verklaring of door een uitspraak van de rechter (artikelen 3:49 en 3:50 BW). De buitengerechtelijke route is een schriftelijke verklaring aan de wederpartij waarin u ondubbelzinnig meedeelt dat u de overeenkomst vernietigt en op welke grond. Houd die verklaring feitelijk: welke mededeling was onjuist, wanneer is dat gebleken, en waarom was het voor u doorslaggevend.
Betreft de koop een registergoed, zoals een woning of een bedrijfspand, dan is die eenvoudige route niet zonder meer beschikbaar wanneer niet alle betrokkenen instemmen. In dat geval loopt de vernietiging via de rechter. Ook wanneer de wederpartij de vernietiging betwist, komt de zaak alsnog bij de rechter terecht en draagt u als eisende partij het bewijsrisico.
De rechtsvordering tot vernietiging verjaart. Artikel 3:52 BW regelt die verjaring, en de termijn gaat bij dwaling lopen zodra de dwaling is ontdekt. Wacht daarom niet af. Ook los van de verjaring geldt dat stilzitten u kan worden tegengeworpen: wie na ontdekking de overeenkomst gewoon blijft uitvoeren, wekt het beeld zich erbij te hebben neergelegd. Meld de kwestie schriftelijk en bewaar het verzendbewijs.
Dwaling of non-conformiteit: welke route kiest u?
Dezelfde feiten leveren vaak twee grondslagen op. Bij dwaling gaat het over de totstandkoming van de koop; bij non-conformiteit over de vraag of het geleverde beantwoordt aan de overeenkomst (artikel 7:17 BW). De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. Slaagt die route, dan kunt u herstel, vervanging, prijsvermindering, ontbinding of schadevergoeding vorderen.
Bij de klachttermijn zit een veelgemaakte fout. De termijn van twee maanden van artikel 7:23 BW geldt bij consumentenkoop van een roerende zaak, dus bijvoorbeeld bij de aankoop van een tweedehands auto. Bij de koop van een woning geldt die twee maanden niet: daar moet binnen bekwame tijd na ontdekking worden geklaagd, en wat bekwaam is, hangt af van de omstandigheden. Wie zich daarop verkijkt, verliest een verweer dat hij niet hoefde te verliezen.
De keuze tussen beide routes is strategisch. Vernietiging draait de koop volledig terug, wat bij een woning zelden praktisch is. Prijsvermindering of wijziging van de gevolgen laat de koop in stand en compenseert het nadeel. Vaak worden de grondslagen naast elkaar aangevoerd, zodat de rechter de meest passende uitkomst kan kiezen. De wettelijke regeling van de koop vindt u in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.
Wat u nu kunt doen
Leg eerst vast wat er precies is meegedeeld. Verzamel de advertentie, de brochure, de vragenlijst bij de woning, de e-mails en de app-berichten, en noteer wat er mondeling is gezegd, door wie en wanneer. De bewijslast rust op degene die zich op dwaling beroept, en die bewijslast wordt gedragen door documenten, niet door herinneringen.
Laat vervolgens vaststellen wat er werkelijk aan de hand is. Een rapport van een bouwkundige, een taxateur of een technisch deskundige maakt zowel de afwijking als de omvang van het nadeel concreet. Dat bedrag heeft u nodig, want bij een vordering tot wijziging van de gevolgen op grond van artikel 6:230 BW is het nadeel de maatstaf.
Stel daarna schriftelijk de wederpartij aansprakelijk en beroep u uitdrukkelijk op dwaling, met een redelijke termijn om te reageren. Houd de deur open voor een oplossing: een prijsaanpassing of een vergoeding van de herstelkosten is vaak sneller en goedkoper dan een procedure. De regeling van de dwaling zelf vindt u in Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek, die van de vernietiging in Boek 3.
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen dwaling en bedrog?
Bij dwaling gaat het om een onjuiste voorstelling van zaken die ook zonder opzet kan zijn ontstaan, bijvoorbeeld doordat de verkoper iets verkeerds vertelde of iets verzweeg wat hij had moeten melden. Bedrog vereist opzet: de wederpartij heeft u bewust misleid om u tot de overeenkomst te bewegen. Bedrog is een zelfstandig wilsgebrek en staat in artikel 3:44 BW.
In de praktijk wordt vaak primair dwaling aangevoerd en subsidiair bedrog, omdat opzet moeilijker te bewijzen is. De gevolgen zijn deels gelijk: beide leveren een vernietigbare overeenkomst op.
Hoe roep ik de vernietiging wegens dwaling in?
Vernietiging kan buitengerechtelijk, door een schriftelijke verklaring aan de wederpartij waarin u zich op de vernietigingsgrond beroept, of door een vordering bij de rechter (artikelen 3:49 en 3:50 BW). Omschrijf in die verklaring welke voorstelling onjuist was en waarom die doorslaggevend was.
Gaat het om een registergoed zoals een woning en werkt de wederpartij niet mee, dan is de buitengerechtelijke route niet zonder meer beschikbaar en moet u naar de rechter.
Binnen welke termijn moet ik een beroep op dwaling doen?
De rechtsvordering tot vernietiging verjaart; die verjaring is geregeld in artikel 3:52 BW en gaat bij dwaling lopen zodra u de dwaling hebt ontdekt. Wacht dus niet af zodra u weet dat de voorstelling van zaken onjuist was.
Los daarvan kan stilzitten u worden tegengeworpen: wie na ontdekking gewoon doorgaat met uitvoeren van de overeenkomst, wekt de indruk zich bij de situatie neer te leggen. Meld de kwestie daarom schriftelijk zodra u haar ontdekt.
Is dwaling hetzelfde als een verborgen gebrek?
Nee. Bij een verborgen gebrek gaat het om de vraag of de geleverde zaak beantwoordt aan de overeenkomst (artikel 7:17 BW); dan draait het om nakoming, herstel, prijsvermindering, ontbinding of schadevergoeding. Bij dwaling draait het om de totstandkoming van de overeenkomst en de vraag of u die bij een juiste voorstelling van zaken wel zou hebben gesloten.
Dezelfde feiten kunnen beide grondslagen opleveren. Welke route het meest oplevert, verschilt per zaak en hangt onder meer af van wat u wilt bereiken.
Kan de verkoper vernietiging voorkomen?
Ja. Artikel 6:230 BW geeft de wederpartij de mogelijkheid tijdig een wijziging van de gevolgen van de overeenkomst voor te stellen die het nadeel van de dwalende opheft. Wordt dat voorstel gedaan, dan vervalt de bevoegdheid tot vernietiging.
Ook de rechter kan op verlangen van een van beide partijen de gevolgen van de overeenkomst wijzigen in plaats van de overeenkomst te vernietigen. Bij een woning betekent dat vaak een aanpassing van de koopprijs.
Wat gebeurt er met de betaalde koopprijs na vernietiging?
Vernietiging werkt terug tot het moment waarop de rechtshandeling is verricht (artikel 3:53 BW). Wat al is gepresteerd, is daarmee onverschuldigd betaald en moet worden teruggegeven op grond van artikel 6:203 BW.
Is teruggave in natura niet meer mogelijk, bijvoorbeeld omdat de zaak is verbruikt of doorverkocht, dan treedt een vergoeding van de waarde daarvoor in de plaats. De rechter kan bovendien aan een vernietiging beperkingen verbinden om onbillijke gevolgen te voorkomen.
Juridisch advies bij een beroep op dwaling
Of een beroep op dwaling slaagt, hangt zelden af van de vraag of er iets is misgegaan, maar van de vraag wie welke informatie had, wat er is gevraagd en wat er is geantwoord. Die beoordeling vraagt om een nuchtere blik op het dossier voordat u een verklaring uitbrengt die u later niet meer kunt terugnemen.
De advocaten van Law & More in Eindhoven beoordelen koopdossiers, stellen de aansprakelijkstelling op en procederen waar een schikking niet haalbaar blijkt. Neem contact op als u wilt weten of uw zaak de toets doorstaat en welke route in uw situatie het meeste oplevert.
