Gepubliceerd op 9 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 10 oktober 2026
Wie de verduurzaming van een bedrijfsruimte betaalt, bepaalt in de eerste plaats de huurovereenkomst, omdat de wet voor bedrijfsruimte grotendeels regelend recht is. Staat er niets in, dan komen maatregelen aan de gebouwschil en vaste installaties in de regel voor rekening van de verhuurder, en maatregelen die de huurder zelf kan nemen, zoals ledverlichting, voor de huurder.
Een verhuurder kan de huur niet zomaar verhogen na verduurzaming. Bij winkel- en horecaruimte kan de huurprijs alleen via de procedure van artikel 7:303 BW worden aangepast; bij kantoren en andere bedrijfsruimte geldt wat partijen hebben afgesproken.
Inhoudsopgave
Welke regels gelden voor onderhoud en verbeteringen?
De verhuurder moet gebreken verhelpen (artikel 7:206 BW), terwijl de huurder alleen kleine herstellingen voor zijn rekening neemt (artikel 7:217 BW). Bij bedrijfsruimte mogen partijen van die verdeling afwijken, en dat gebeurt in de praktijk bijna altijd.
Het verschil tussen onderhoud en verduurzaming is belangrijk. Onderhoud houdt het gehuurde in de staat die partijen bij het begin van de huur voor ogen hadden; verduurzaming is meestal een verbetering. Op een verbetering heeft de huurder geen wettelijk recht, tenzij de huurovereenkomst iets anders bepaalt of de wet een verplichting oplegt.
Welk type bedrijfsruimte heeft u?
Het huurrecht maakt onderscheid tussen winkel- en horecaruimte (artikel 7:290 BW) en overige bedrijfsruimte, zoals kantoren (artikel 7:230a BW). Voor de eerste categorie gelden regels over huurprijsherziening en huurbescherming, voor de tweede alleen een beperkte ontruimingsbescherming.
Wat staat er in het ROZ-model over onderhoud?
De meeste huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte volgen het model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). De algemene bepalingen bij dat model verdelen het onderhoud: groot onderhoud en vervanging van installaties zijn in de regel voor de verhuurder, klein en dagelijks onderhoud voor de huurder.
Het ROZ-model bevat geen algemene regeling die de huurder laat meebetalen aan verduurzaming. Wilt u als verhuurder kosten doorberekenen, of wilt u als huurder een verduurzaming kunnen afdwingen, dan moet u dat in een duurzaamheidsclausule vastleggen.
- Wie welke maatregel uitvoert en betaalt
- Of de huurder de werkzaamheden moet gedogen en onder welke voorwaarden
- Of en hoe de huurprijs of de servicekosten na de investering wijzigen
- Wie eigenaar wordt van zonnepanelen of een warmtepomp en wie het onderhoud doet
- Of partijen energiegegevens met elkaar delen
Welke wettelijke verplichtingen gelden er?
Twee wettelijke verplichtingen bepalen vaak wie in actie moet komen: de label C-plicht voor kantoren en de energiebesparingsplicht. Beide verplichtingen raken zowel de eigenaar als de gebruiker.
Energielabel C voor kantoren
Sinds 1 januari 2023 moet een kantoorgebouw minimaal energielabel C hebben, met uitzonderingen voor onder meer monumenten en gebouwen waarvan de kantoorfunctie kleiner is dan 100 m² of minder dan de helft van de oppervlakte beslaat. Zonder label C mag het gebouw niet als kantoor worden gebruikt, en de gemeente kan daartegen handhavend optreden.
Omdat ook de gebruiker de regel overtreedt, heeft een huurder er belang bij dat de verhuurder het pand op tijd verbetert. Leg daarom vast dat de verhuurder voor label C zorgt en welke gevolgen een gebruiksverbod heeft voor de huurbetaling.
De energiebesparingsplicht
Verbruikt een bedrijf meer dan 50.000 kWh elektriciteit of 25.000 m³ aardgas per jaar, dan moet het alle energiebesparende maatregelen nemen die zich binnen vijf jaar terugverdienen. Eens in de vier jaar rapporteert het bedrijf via de RVO welke maatregelen het heeft genomen.
Volgens de RVO is bij één huurder de eigenaar verantwoordelijk voor maatregelen aan de gebouwschil, zoals dak, muren en ramen, en de huurder voor maatregelen die hij zonder toestemming kan nemen. Bij meerdere huurders ligt de verantwoordelijkheid in beginsel bij de eigenaar.
Moet de huurder werkzaamheden toelaten?
De huurder moet de verhuurder in staat stellen dringende werkzaamheden uit te voeren die niet tot na het einde van de huur kunnen wachten (artikel 7:220 lid 1 BW). Voor een verduurzaming die niet dringend is, hangt de medewerking van de huurder af van wat het contract bepaalt.
Leidt de verbouwing tot overlast of tijdelijk minder huurgenot, dan kan de huurder recht hebben op huurprijsvermindering. Spreek daarom vooraf af hoe lang de werkzaamheden duren en of er een vergoeding tegenover staat. Meer over de grenzen leest u in wat een verhuurder wel en niet mag.
Mag de huurder zelf verduurzamen?
Voor veranderingen aan het gehuurde heeft de huurder van bedrijfsruimte in de regel schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig; het ROZ-model eist dat uitdrukkelijk. Ledverlichting en zuinige apparatuur kunt u meestal zonder toestemming aanbrengen.
Aan het einde van de huur moet de huurder veranderingen in beginsel ongedaan maken, tenzij partijen anders hebben afgesproken (artikelen 7:216 en 7:224 BW). Leg daarom vast of zonnepanelen of een warmtepomp mogen blijven en of de verhuurder daarvoor een vergoeding betaalt.
Mag de verhuurder de huur verhogen na verduurzaming?
Alleen als het contract dat toestaat of de wettelijke procedure daarvoor ruimte biedt. Bij winkel- en horecaruimte kan elke partij na afloop van de overeengekomen termijn of na vijf jaar de rechter vragen de huurprijs vast te stellen op basis van vergelijkbare bedrijfsruimte in de omgeving (artikel 7:303 BW).
Een huurcommissie speelt bij bedrijfsruimte geen rol; die is er alleen voor woonruimte. Bij kantoren en andere bedrijfsruimte geldt alleen de afgesproken indexatie, tenzij partijen bij een verlenging of nieuwe huurovereenkomst een nieuwe prijs afspreken.
Wie betaalt de belastingen en servicekosten?
Voor bedrijfspanden heft de gemeente onroerendezaakbelasting (OZB) bij de eigenaar en bij de gebruiker (artikel 220 Gemeentewet). Verduurzaming kan de WOZ-waarde verhogen, waardoor beide delen stijgen.
Kosten van verduurzaming kunnen alleen via de servicekosten aan de huurder worden doorberekend als het contract die post noemt. Bij btw-belaste verhuur moet de huurder het pand in de regel voor minimaal 90 procent gebruiken voor btw-belaste activiteiten.
Waar let u als huurder op?
- Controleer of uw kantoor energielabel C heeft en wie volgens het contract voor het label zorgt.
- Lees of het contract u verplicht verduurzamingswerkzaamheden te gedogen en of u dan recht heeft op huurvermindering.
- Vraag schriftelijke toestemming voordat u zelf installaties aanbrengt.
- Spreek af of u zonnepanelen of een warmtepomp aan het einde van de huur mag laten zitten.
Waar let u als verhuurder op?
- Controleer of uw kantoorpand voldoet aan de label C-plicht.
- Neem een clausule op over doorberekening van verduurzamingskosten in huur of servicekosten.
- Leg vast dat de huurder energiegegevens deelt, zodat u de energiebesparingsplicht kunt nakomen.
- Plan grote verduurzaming bij voorkeur rond een verlenging of nieuwe huurovereenkomst.
Wat kunnen wij voor u doen bij verduurzaming van bedrijfsruimte?
Onze advocaten vastgoedrecht adviseren huurders en verhuurders van bedrijfsruimte over verduurzaming.
- Wij beoordelen uw huurovereenkomst op de verdeling van onderhoud en verduurzamingskosten.
- Wij stellen duurzaamheidsclausules op voor nieuwe en lopende huurovereenkomsten.
- Wij beoordelen de gevolgen van de label C-plicht voor uw huurrelatie.
- Wij onderhandelen namens u over huurprijs en kostenverdeling bij verduurzaming.
- Wij voeren procedures over huurprijsvaststelling of huurvermindering.
Bij een geschil over de huur zelf kunt u ook terecht bij onze huurrecht advocaat.
Samengevat
- De huurovereenkomst bepaalt in de eerste plaats wie verduurzaming betaalt.
- Zonder afspraak komen gebouwschil en vaste installaties in de regel voor de verhuurder.
- Kantoren moeten sinds 1 januari 2023 minimaal energielabel C hebben.
- Bedrijven boven 50.000 kWh of 25.000 m³ gas moeten maatregelen met een terugverdientijd van vijf jaar of minder nemen.
- De huurprijs van winkelruimte kan alleen via artikel 7:303 BW worden herzien; een huurcommissie speelt bij bedrijfsruimte geen rol.
Veelgestelde vragen
Moet de verhuurder zorgen voor energielabel C?
De wet richt zich op zowel de eigenaar als de gebruiker van het kantoor. In de praktijk spreken partijen af dat de verhuurder voor het label zorgt, omdat het om maatregelen aan het gebouw gaat.
Kan de verhuurder isolatiekosten via de servicekosten doorberekenen?
Alleen als de huurovereenkomst dat bepaalt. Zonder afspraak is isolatie een investering van de verhuurder.
Wat is het split incentive-probleem?
De verhuurder investeert, maar de huurder profiteert van een lagere energierekening. Een afspraak over een gedeelde besparing of een aangepaste huurprijs, een zogenaamde groene huurovereenkomst, kan dat oplossen.
Wie onderhoudt zonnepanelen of een warmtepomp?
Dat hangt af van wie eigenaar is en wat het contract bepaalt. Zonder afspraak volgt het onderhoud de gewone verdeling: groot onderhoud voor de verhuurder, klein onderhoud voor de huurder.
Kan de verhuurder de huur opzeggen om te renoveren?
Bij winkelruimte kan dringend eigen gebruik voor renovatie een opzeggingsgrond zijn, onder strikte voorwaarden. Lees meer in huur opzeggen bij renovatie of verkoop en over ontruiming van bedrijfsruimte.
