Gepubliceerd op 5 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 8 september 2026
Verhuur aan expats valt gewoon onder het Nederlandse woonruimterecht: een expat is huurder met volledige huurbescherming, en sinds 1 juli 2024 is een contract voor onbepaalde tijd daarbij de hoofdregel. Verhuur aan toeristen is iets anders. Dat is kortdurende verhuur waarop de artikelen 23a tot en met 23h van de Huisvestingswet 2014 en de huisvestingsverordening van uw gemeente van toepassing zijn.
Inhoudsopgave
Waarom het verschil tussen een expat en een toerist bepalend is
De wet kent de begrippen expat en toerist niet. Wat telt, is of de woning wordt verhuurd als woonruimte of als tijdelijk verblijf. Een expat die voor zijn werk enkele jaren naar Nederland komt, gaat er wonen: hij schrijft zich in, hij voert er zijn huishouden en de woning is zijn hoofdverblijf. Daarmee is sprake van huur van woonruimte in de zin van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, met alle dwingendrechtelijke bescherming die daarbij hoort.
Een toerist gaat er niet wonen. Hij verblijft er enkele nachten of weken en houdt elders zijn hoofdverblijf. Die verhuur is naar haar aard van korte duur in de zin van artikel 7:232 BW, waardoor de huurbescherming grotendeels buiten toepassing blijft. Daar staat tegenover dat de publiekrechtelijke kant juist zwaarder wordt: onttrekking van woonruimte aan de woningvoorraad is in veel gemeenten vergunningplichtig, en toeristische verhuur kent een eigen registratie- en meldregime.
De vergissing die verhuurders het vaakst maken, is een expat behandelen als een tijdelijke gast. Een gemeubileerde woning, een contract van twaalf maanden en de afspraak dat de huurder bij vertrek van zijn werkgever ook de woning verlaat: geen van die elementen ontneemt de huurder zijn bescherming. Wie zich vergist, ontdekt dat pas op het moment dat hij de huur wil beeindigen en dat niet blijkt te kunnen.
Tussen beide uitersten zit een grijs gebied dat in de praktijk short stay heet: gemeubileerde verhuur voor een periode van enkele weken tot enkele maanden, meestal aan zakelijke gasten. Juridisch bestaat die categorie niet als zelfstandige figuur. Ofwel de huurder gaat er wonen, en dan is het woonruimte met huurbescherming, ofwel het verblijf is werkelijk van korte duur en dan gelden de regels voor toeristische verhuur. Sommige gemeenten kennen wel een aparte short-stayvergunning in hun huisvestingsverordening, maar die vergunning regelt alleen de publiekrechtelijke kant; zij zegt niets over de vraag of de huurder huurbescherming geniet. Die vraag beoordeelt de rechter aan de hand van wat partijen werkelijk voor ogen stond en van de feitelijke situatie: de duur, het hoofdverblijf, de inschrijving en de aard van het gebruik. Een contract dat short stay op het voorblad vermeldt terwijl de huurder er twee jaar woont, wordt door de rechter als gewone woonruimtehuur behandeld.
Welke huurovereenkomst sluit u met een expat?
Sinds de Wet vaste huurcontracten op 1 juli 2024 in werking trad, is de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd bij zelfstandige woonruimte weer de norm. Een tijdelijk contract van maximaal twee jaar kan alleen nog voor huurders die vallen binnen een van de groepen die zijn aangewezen in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Die opsomming is gesloten en noemt onder meer studenten, huurders die tijdelijk moeten wijken voor renovatie, mensen uit de maatschappelijke opvang en vergunninghouders. Expats en kenniswerkers staan er niet bij; alleen wie uit het buitenland komt om in Nederland te studeren, valt onder de categorie studenten.
Voor de verhuurder die zelf tijdelijk naar het buitenland gaat, blijft de zogeheten diplomatenclausule bruikbaar. Bedingt u bij het aangaan van de huur schriftelijk dat u de woning na afloop van de overeengekomen periode weer zelf betrekt, dan kan de huur op grond van artikel 7:274 BW worden beeindigd omdat u de woning dringend nodig hebt voor eigen gebruik. Die route vraagt om zorgvuldige formulering: ontbreekt het beding of komt u de woning niet werkelijk zelf bewonen, dan houdt de opzegging geen stand. Wat er sinds 2024 precies veranderd is, zetten wij uiteen in ons artikel over de huurovereenkomst voor bepaalde tijd.
Loopt het contract voor onbepaalde tijd, dan kunt u de huur alleen opzeggen op een van de wettelijke gronden van artikel 7:274 BW, en werkt die opzegging pas nadat de huurder ermee instemt of de rechter de beeindiging heeft uitgesproken. Ons artikel over huurbescherming bij huurbeeindiging beschrijft die gronden, en in ons artikel over ontbinding en ontruiming leest u wat u kunt doen als de huurder tekortschiet.
Wat schrijft de Wet goed verhuurderschap voor?
De Wet goed verhuurderschap geldt sinds 1 juli 2023 en bindt iedere verhuurder en verhuurbemiddelaar aan een reeks landelijke regels. U moet een transparante selectieprocedure hanteren met objectieve criteria en de afwijzing desgevraagd motiveren, om ongerechtvaardigd onderscheid te voorkomen. Intimidatie van huurders is verboden. De huurovereenkomst moet schriftelijk worden vastgelegd, en u bent verplicht de huurder schriftelijk te informeren over zijn rechten en plichten, over de waarborgsom, over de contactgegevens van uzelf en van het gemeentelijke meldpunt, en over de kwaliteitswaardering van de woning.
De waarborgsom bedraagt ten hoogste twee maanden kale huur. Dat is een harde grens; de in de expatpraktijk wel gehanteerde borg van drie maanden is dus niet toegestaan. Servicekosten moeten in overeenstemming met het burgerlijk recht worden berekend en jaarlijks worden afgerekend; hoe zo een geschil verloopt, beschrijven wij in ons artikel over een geschil over servicekosten.
Verhuurt u aan arbeidsmigranten, dan gelden aanvullende eisen. De huurovereenkomst moet dan afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst worden vastgelegd, en de verplichte informatie moet worden verstrekt in een taal die de huurder begrijpt. Daarmee wil de wetgever voorkomen dat het verlies van werk automatisch het verlies van woonruimte betekent. Gemeenten kunnen bovendien in aangewezen gebieden een verhuurvergunning invoeren, waarmee zij extra voorwaarden aan de verhuur kunnen verbinden. Ons artikel over goed verhuurderschap gaat dieper in op wat die norm in de praktijk vraagt.
Wat legt u vast in het huurcontract met een expat?
Omdat de huurbescherming dwingend is, zit de winst voor een verhuurder in de kwaliteit van het contract en niet in creatieve beeindigingsclausules. Leg om te beginnen ondubbelzinnig vast om welke ruimte het gaat, wat de kale huurprijs is en welke bedragen als servicekosten worden doorbelast. Een bedrag dat als servicekosten wordt gepresenteerd maar in werkelijkheid huur is, telt bij een toets door de Huurcommissie gewoon als huur mee. Neem daarnaast op wanneer de huur ingaat, hoe wordt geindexeerd en hoe de jaarlijkse afrekening van de servicekosten verloopt.
Regel vervolgens de praktische punten die bij internationale huurders vaak misgaan. Vermeld de opzegmogelijkheid van de huurder: hij kan op grond van artikel 7:271 BW zelf opzeggen tegen het einde van een betaalperiode, met een opzegtermijn die gelijk is aan die periode en ten minste een maand bedraagt. Neem een gedetailleerde inventarislijst op met de staat van het meubilair. Beschrijf wie verantwoordelijk is voor kleine herstellingen en voor de aanmelding van gas, water, licht en internet, en spreek af wie de tuin of het gemeenschappelijk onderhoud doet.
Laat ten slotte bedingen weg die geen effect hebben. Een clausule die de huur laat eindigen zodra het dienstverband van de huurder eindigt, is bij woonruimte niet afdwingbaar. Een verbod om zich op het adres in te schrijven in de basisregistratie personen botst met de wettelijke inschrijfplicht van de huurder en levert u niets op. En verhuurt u kamergewijs aan meerdere expats, houd er dan rekening mee dat daarvoor in veel gemeenten een omzettings- of onttrekkingsvergunning nodig is op grond van de huisvestingsverordening; zonder die vergunning riskeert u handhaving, ook als het huurcontract zelf in orde is.
Welke huurprijs mag u vragen?
Sinds de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 in werking trad, is het woningwaarderingsstelsel dwingend geworden tot en met het middenhuursegment, dat loopt tot honderdzesentachtig punten. Blijft een woning onder die grens, dan is de maximale huurprijs die uit de puntentelling volgt bindend, ook als de huurder een goedbetaalde expat is die bereid was meer te betalen. Boven die grens ligt de woning in de vrije sector en kunt u de huurprijs zelf bepalen.
Als verhuurder moet u de huurder bij aanvang de puntentelling van de woning verstrekken. Klopt die niet of ligt de huurprijs te hoog, dan kan de huurder de Huurcommissie inschakelen. Sinds 1 januari 2025 handhaven ook gemeenten de maximale huurprijzen; zij kunnen zelfstandig optreden zonder dat de huurder een procedure start. De grensbedragen en de maximale huurverhogingspercentages worden jaarlijks aangepast, dus reken nooit met cijfers uit een oud contract. De actuele stand beschrijven wij in ons artikel over de Wet betaalbare huur en de grenzen voor 2026.
Welke regels gelden voor toeristische verhuur?
Voor verhuur aan toeristen geeft de Huisvestingswet 2014 gemeenten sinds 1 januari 2021 drie instrumenten. Zij kunnen een registratieplicht invoeren, waarbij u een registratienummer aanvraagt dat u bij elke advertentie moet vermelden. Zij kunnen daarnaast een meldplicht opleggen, waarbij u elke verhuring vooraf digitaal meldt, zodat de gemeente een nachtenlimiet kan controleren. En zij kunnen een vergunningplicht instellen voor toeristische verhuur, al dan niet beperkt tot bepaalde wijken.
Die bevoegdheden staan in de artikelen 23a tot en met 23h van de Huisvestingswet 2014, maar zij werken alleen als de gemeenteraad ze in de huisvestingsverordening heeft opgenomen. Daardoor verschilt het beeld sterk per gemeente: Amsterdam kent een maximum van dertig nachten per jaar met registratie- en meldplicht, terwijl andere gemeenten helemaal geen limiet stellen. Raadpleeg dus altijd de verordening van uw eigen gemeente voordat u adverteert. Wat er verder bij komt kijken, staat in ons artikel over verhuur via Airbnb of Booking.
Naast het huisvestingsspoor spelen er nog twee zaken. Het bestemmingsplan of omgevingsplan kan kortdurend verblijf op het adres uitsluiten, ook als de huisvestingsverordening het toestaat. En verhuurt u een appartement, dan bepaalt de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement van de vereniging van eigenaars vaak dat kortdurende verhuur niet is toegestaan. Een verbod daarin gaat voor op wat de gemeente toelaat, en medebewoners kunnen nakoming daarvan in rechte afdwingen.
Wat riskeert u bij overtreding?
Handhaving loopt via de gemeente. Overtreedt u de registratie-, meld- of vergunningplicht, dan kan zij een bestuurlijke boete opleggen of een last onder dwangsom, waarvan de hoogte in de gemeentelijke verordening is vastgelegd. Bij herhaling loopt dat op. Overtreedt u de regels van goed verhuurderschap, dan kan de gemeente naast een boete in het uiterste geval het beheer van het pand overnemen en uw gegevens openbaar maken.
Daarnaast is er de civielrechtelijke kant. Een te hoge huurprijs kan door de Huurcommissie worden teruggebracht, met terugbetaling van het te veel betaalde. Een als tijdelijk bedoeld contract dat niet aan de wettelijke uitzonderingen voldoet, geldt als aangegaan voor onbepaalde tijd. En omwonenden die structurele overlast ondervinden van toeristische verhuur, kunnen zich tot de rechter wenden. Bij bestuursrechtelijke handhaving loont het tijdig een zienswijze in te dienen, waarin u de feiten kunt corrigeren en kunt wijzen op vergelijkbare gevallen waarin de gemeente niet optreedt.
Belasting, verzekering en beheer
Verhuurinkomsten hebben fiscale gevolgen die per situatie sterk verschillen: het maakt uit of de woning in box 3 valt, of er sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer, en of de gemeubileerde kortdurende verhuur btw-plichtig is. Law & More adviseert niet over de fiscale kant; laat die door een fiscalist beoordelen voordat u begint. Wel praktisch: bij toeristische verhuur bent u meestal gehouden toeristenbelasting te innen en aan de gemeente af te dragen, en moet u zich daarvoor bij de gemeente aanmelden.
Controleer verder of uw opstal- en aansprakelijkheidsverzekering de verhuur dekt. Veel polissen sluiten kortdurende verhuur aan wisselende gasten uit, waardoor u bij schade onverzekerd blijkt. Leg bij gemeubileerde verhuur een door beide partijen ondertekende inventarislijst aan, met foto s van de staat bij oplevering. Dat is bij een discussie over de waarborgsom het enige bewijs dat telt.
Veelgestelde vragen
Mag ik een expat een tijdelijk huurcontract aanbieden?
In de regel niet. Sinds 1 juli 2024 is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de hoofdregel bij zelfstandige woonruimte. Het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst wijst een gesloten reeks groepen aan waarvoor nog tijdelijk mag worden verhuurd, en expats of kenniswerkers staan daar niet bij. Alleen buitenlandse studenten vallen onder de categorie studenten.
Hoeveel waarborgsom mag ik vragen?
Ten hoogste twee maanden kale huur. Dat maximum volgt uit de Wet goed verhuurderschap en geldt ongeacht de nationaliteit van de huurder. De waarborgsom moet u na afloop van de huur terugbetalen, onder aftrek van wat u aantoonbaar mag verrekenen.
Hoeveel nachten mag ik aan toeristen verhuren?
Dat bepaalt uw gemeente. De Huisvestingswet 2014 geeft gemeenten de bevoegdheid een registratieplicht, een meldplicht per verhuring en een vergunningplicht in te voeren en daaraan een nachtencriterium te koppelen. Amsterdam hanteert bijvoorbeeld een maximum van dertig nachten per jaar. Andere gemeenten kennen een ander maximum of helemaal geen limiet; raadpleeg altijd de huisvestingsverordening.
Moet ik de huurovereenkomst in het Engels aanbieden?
Voor arbeidsmigranten schrijft de Wet goed verhuurderschap voor dat de huurovereenkomst afzonderlijk wordt vastgelegd en dat de verplichte informatie wordt verstrekt in een taal die de huurder begrijpt. Voor andere huurders bestaat die verplichting niet, maar een tweetalig contract voorkomt discussie over wat is afgesproken.
Mag ik de huur koppelen aan het dienstverband?
Nee. De Wet goed verhuurderschap eist dat de huurovereenkomst bij arbeidsmigranten los staat van de arbeidsovereenkomst. Een constructie waarin het einde van het dienstverband automatisch het einde van de huur betekent, houdt geen stand en kan de gemeente aanleiding geven tot handhaving.
Wie handhaaft de regels en wat riskeer ik?
De gemeente. Zij kan bij overtreding van de regels van goed verhuurderschap of van de huisvestingsverordening een bestuurlijke boete of een last onder dwangsom opleggen, en in het uiterste geval het beheer van het pand overnemen. Sinds 1 januari 2025 handhaven gemeenten ook de maximale huurprijzen uit de Wet betaalbare huur. De hoogte van de boete volgt uit de gemeentelijke verordening.
Juridische bijstand bij verhuur van woonruimte
Verhuur aan expats en verhuur aan toeristen lijken op elkaar, maar worden door totaal verschillende regels beheerst, en de fout zit vrijwel altijd in de aanname dat een kort contract vanzelf een korte huur oplevert. Laat uw modelcontract, uw huurprijs en uw vergunningpositie toetsen voordat er een huurder in zit. Law & More adviseert verhuurders en huurders in het huurrecht vanuit Eindhoven en Amsterdam; onze huurrechtadvocaten kunnen uw situatie beoordelen.
