Verhuur aan expats of toeristen: regels, contract en huurprijs

Gepubliceerd op 5 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 31 oktober 2026

Verhuurt u aan een expat, dan gelden de gewone regels voor huur van woonruimte: de expat heeft volledige huurbescherming en sinds 1 juli 2024 is een contract voor onbepaalde tijd de hoofdregel. Verhuurt u aan toeristen, dan is dat kortdurende verhuur zonder huurbescherming, maar met gemeentelijke regels op grond van artikel 23a en volgende van de Huisvestingswet 2014 en de huisvestingsverordening van uw gemeente.

Hieronder leest u hoe u het onderscheid maakt, welk contract u met een expat sluit, welke landelijke regels voor iedere verhuurder gelden, welke huurprijs u mag vragen en wat de gemeente bij toeristische verhuur van u verwacht.

Waarom is het verschil tussen een expat en een toerist bepalend?

De wet kijkt niet naar het etiket expat of toerist, maar naar het gebruik van de woning. Gaat de huurder er wonen, dan is het huur van woonruimte met alle bescherming van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

Een expat die voor zijn werk een paar jaar naar Nederland komt, gaat er wonen. Hij schrijft zich in op het adres, voert er zijn huishouden en de woning is zijn hoofdverblijf. Daarmee is sprake van huur van woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW. De regels die de huurder beschermen, zijn dwingend: u kunt er in het contract niet van afwijken.

Een toerist gaat er niet wonen. Hij verblijft er een paar nachten of weken en houdt elders zijn hoofdverblijf. Zo’n verhuur is naar haar aard van korte duur. Volgens artikel 7:232 BW blijft de huurbescherming dan grotendeels buiten toepassing. Daar staat tegenover dat de publiekrechtelijke kant zwaarder weegt. Het onttrekken van woonruimte aan de woningvoorraad is in veel gemeenten vergunningplichtig, en toeristische verhuur kent een eigen registratie- en meldregime.

De fout die verhuurders het vaakst maken, is een expat behandelen als tijdelijke gast. Een gemeubileerde woning, een contract van twaalf maanden en de afspraak dat de huurder vertrekt als zijn werk ophoudt: geen van die elementen neemt de huurbescherming weg. Wie zich daarin vergist, merkt dat meestal pas als hij de huur wil beëindigen en dat niet lukt.

Hoe zit het met short stay?

Short stay is geen aparte juridische categorie. Ofwel de huurder gaat er wonen en heeft huurbescherming, ofwel het verblijf is echt van korte duur en dan gelden de regels voor toeristische verhuur.

In de praktijk gaat het om gemeubileerde verhuur van enkele weken tot enkele maanden, vaak aan zakelijke gasten. Sommige gemeenten kennen een aparte short-stayvergunning in hun huisvestingsverordening. Die vergunning regelt alleen de publiekrechtelijke kant. Zij zegt niets over de vraag of de huurder huurbescherming heeft. Dat beoordeelt de rechter aan de hand van wat partijen werkelijk voor ogen stond en van de feitelijke situatie: de duur, het hoofdverblijf, de inschrijving en de aard van het gebruik. Staat er short stay op het voorblad van het contract, maar woont de huurder er twee jaar, dan behandelt de rechter dat als gewone huur van woonruimte.

Welke huurovereenkomst sluit u met een expat?

In de regel een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Een tijdelijk contract mag alleen nog voor wettelijk aangewezen groepen, en expats en kenniswerkers horen daar niet bij.

Sinds de Wet vaste huurcontracten op 1 juli 2024 in werking trad, is de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd bij zelfstandige woonruimte weer de norm. Een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar kan alleen nog met huurders uit een van de groepen die zijn aangewezen in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Die opsomming is gesloten. Zij noemt onder meer studenten, huurders die tijdelijk moeten wijken voor renovatie of dringende reparaties, mensen uit de maatschappelijke opvang, tweedekanshuurders en vergunninghouders. Expats en kenniswerkers staan er niet bij. Wie uit het buitenland komt om in Nederland te studeren, valt wel onder de categorie studenten.

Gaat u zelf tijdelijk naar het buitenland?

Dan kunt u de zogeheten diplomatenclausule gebruiken. Daarmee spreekt u vooraf schriftelijk af dat u de woning na de afgesproken periode weer zelf gaat bewonen.

Met zo’n beding kan de huur volgens artikel 7:274 BW worden beëindigd omdat u de woning dringend nodig hebt voor eigen gebruik. Deze route vraagt om zorgvuldige formulering. Ontbreekt het beding, of gaat u de woning niet echt zelf bewonen, dan houdt de opzegging geen stand. Verkoop of verhuur aan een ander telt niet als eigen gebruik. Wat er sinds 2024 precies is veranderd, leest u in ons artikel over de huurovereenkomst voor bepaalde tijd.

Hoe beëindigt u een contract voor onbepaalde tijd?

Alleen op een van de wettelijke opzeggingsgronden van artikel 7:274 BW. De opzegging werkt pas als de huurder ermee instemt of de rechter de huur beëindigt.

Ons artikel over huurbescherming bij huurbeëindiging beschrijft die gronden. In ons artikel over ontbinding en ontruiming leest u wat u kunt doen als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, bijvoorbeeld bij huurachterstand.

Hoe oordelen rechters over tijdelijk bedoelde verhuur?

Rechters kijken naar wat partijen werkelijk hebben afgesproken, niet naar de titel boven het contract. Twee uitspraken laten dat zien.

De kantonrechter in Alkmaar oordeelde op 8 september 2021 over een woning die de eigenaren tijdens de verkoop hadden verhuurd (ECLI:NL:RBNHO:2021:8076). Het contract heette tijdelijk, had een minimumduur van zes maanden en daarna een opzegtermijn, maar geen einddatum. Volgens de kantonrechter was dat geen huur die naar zijn aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 BW. Dat de huurder toch moest vertrekken, volgde in die zaak uit de bijzondere omstandigheden en de redelijkheid en billijkheid, niet uit het etiket tijdelijk.

De kantonrechter in Zwolle oordeelde op 18 februari 2025 over een woning die in januari 2023 voor een jaar en elf maanden was verhuurd (ECLI:NL:RBOVE:2025:959). Omdat het contract tussentijdse opzegging uitsloot, was volgens de kantonrechter geen sprake van een huur voor bepaalde tijd. De aanzegging van de verhuurder beëindigde de huur niet en de vordering tot ontruiming werd afgewezen.

Wat schrijft de Wet goed verhuurderschap voor?

Sinds 1 juli 2023 gelden landelijke regels voor iedere verhuurder en verhuurbemiddelaar. Die regels gelden ook als u maar één woning aan een expat verhuurt.

De Wet goed verhuurderschap verplicht u tot een transparante selectieprocedure met objectieve criteria. Vraagt een afgewezen kandidaat waarom, dan moet u de afwijzing motiveren. Zo wil de wet ongerechtvaardigd onderscheid voorkomen. Intimidatie van huurders is verboden. De huurovereenkomst moet op schrift staan. U moet de huurder ook schriftelijk informeren over zijn rechten en plichten, de waarborgsom, uw contactgegevens, het gemeentelijke meldpunt en de kwaliteitswaardering van de woning.

Hoe hoog mag de waarborgsom zijn?

Ten hoogste twee maanden kale huur. Een borg van drie maanden, die in de expatpraktijk nog wel voorkomt, is dus niet toegestaan.

Servicekosten moet u baseren op de werkelijk gemaakte kosten en jaarlijks afrekenen met een overzicht. Hoe een geschil daarover verloopt, beschrijven wij in ons artikel over een geschil over servicekosten.

Welke extra regels gelden bij arbeidsmigranten?

Verhuurt u aan arbeidsmigranten, dan moet de huurovereenkomst los staan van de arbeidsovereenkomst. De verplichte informatie moet u geven in een taal die de huurder begrijpt.

Zo wil de wetgever voorkomen dat verlies van werk automatisch verlies van woonruimte betekent. Voor andere huurders bestaat geen taalverplichting, maar een tweetalig contract voorkomt discussie over wat is afgesproken. Gemeenten kunnen daarnaast in aangewezen gebieden een verhuurvergunning invoeren en daaraan extra voorwaarden verbinden. Ons artikel over de regels van goed verhuurderschap gaat dieper in op wat die norm in de praktijk van u vraagt.

Wat legt u vast in het huurcontract met een expat?

Omdat de huurbescherming dwingend is, zit uw winst in een helder contract en niet in slimme beëindigingsclausules. Leg vooral de huurprijs, de servicekosten en de praktische afspraken nauwkeurig vast.

Beschrijf om welke ruimte het gaat, wat de kale huurprijs is en welke bedragen u als servicekosten doorberekent. Een bedrag dat u servicekosten noemt maar dat in werkelijkheid huur is, telt bij een toets door de Huurcommissie gewoon als huur mee. Neem ook op wanneer de huur ingaat, hoe de huur jaarlijks wordt aangepast en hoe de afrekening van de servicekosten verloopt.

Welke praktische punten gaan bij internationale huurders vaak mis?

Vooral de opzegging door de huurder, de inventaris en de verdeling van kleine taken. Leg die vooraf vast.

• Opzegging door de huurder. Volgens artikel 7:271 BW kan de huurder zelf opzeggen tegen het einde van een betaalperiode. De opzegtermijn is gelijk aan die periode, met een minimum van één maand en een maximum van drie maanden.
• Inventaris. Neem een gedetailleerde inventarislijst op met de staat van het meubilair, door beide partijen ondertekend en met foto’s bij oplevering. Bij een discussie over de waarborgsom is dat vaak het belangrijkste bewijs.
• Kleine herstellingen en aansluitingen. Spreek af wie verantwoordelijk is voor kleine reparaties en voor de aanmelding van gas, water, licht en internet.
• Onderhoud. Leg vast wie de tuin en het gemeenschappelijk onderhoud verzorgt.

Welke bedingen kunt u beter weglaten?

Bedingen die in strijd zijn met de dwingende regels hebben geen effect. Ze geven u alleen schijnzekerheid.

Een clausule die de huur laat eindigen zodra het dienstverband van de huurder eindigt, kunt u bij woonruimte niet afdwingen. Een verbod om zich op het adres in te schrijven in de basisregistratie personen botst met de wettelijke inschrijfplicht van de huurder en levert u niets op. Verhuurt u per kamer aan meerdere expats, houd er dan rekening mee dat daarvoor in veel gemeenten een omzettings- of onttrekkingsvergunning nodig is op grond van de huisvestingsverordening. Zonder die vergunning loopt u het risico op handhaving, ook als het huurcontract zelf in orde is.

Welke huurprijs mag u vragen?

Dat hangt af van het aantal punten in het woningwaarderingsstelsel. Tot en met 186 punten is de maximale huurprijs uit de puntentelling bindend; daarboven mag u de huurprijs zelf bepalen.

Sinds de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 in werking trad, is het woningwaarderingsstelsel dwingend tot en met het middenhuursegment, dat loopt tot 186 punten. Blijft een woning onder die grens, dan is de maximale huurprijs uit de puntentelling bindend. Dat geldt ook als de huurder een goedbetaalde expat is die bereid was meer te betalen. Boven die grens valt de woning in de vrije sector.

Sinds 1 januari 2025 moet u bij iedere nieuwe huurovereenkomst een puntentelling van de woning aan de huurder geven. Klopt die niet of is de huurprijs te hoog, dan kan de huurder naar de Huurcommissie. Sinds die datum handhaven ook gemeenten de maximale huurprijzen. Zij kunnen zelf optreden, zonder dat de huurder een procedure start. De grensbedragen en de maximale huurverhogingen worden jaarlijks aangepast, dus reken nooit met cijfers uit een oud contract. De actuele stand leest u in ons artikel over de Wet betaalbare huur en de grenzen voor 2026.

Welke regels gelden voor toeristische verhuur?

Dat bepaalt vooral uw gemeente. De Huisvestingswet 2014 geeft gemeenten sinds 1 januari 2021 drie instrumenten: een registratieplicht, een meldplicht en een vergunningplicht.

• Registratieplicht. U vraagt een registratienummer aan en vermeldt dat bij elke advertentie.
• Meldplicht. U meldt elke verhuring vooraf digitaal, zodat de gemeente een maximum aantal nachten kan controleren.
• Vergunningplicht. De gemeente kan een vergunning voor toeristische verhuur eisen, eventueel alleen in bepaalde wijken.

Een meldplicht of vergunningplicht kan een gemeente alleen invoeren als zij ook de registratieplicht heeft ingevoerd. Deze bevoegdheden staan in artikel 23a en volgende van de Huisvestingswet 2014. Zij werken alleen als de gemeenteraad ze in de huisvestingsverordening heeft opgenomen. Daardoor verschilt het beeld sterk per gemeente. Amsterdam koppelt bijvoorbeeld een maximum aantal nachten per jaar aan de meldplicht, terwijl andere gemeenten helemaal geen limiet stellen. Raadpleeg dus altijd de actuele verordening van uw eigen gemeente voordat u adverteert. Wat er verder bij komt kijken, leest u in ons artikel over verhuur via Airbnb of Booking.

Sinds 20 mei 2026 geldt daarnaast de Europese verordening over kortetermijnverhuur (Verordening (EU) 2024/1028). Verhuurplatforms moeten op grond daarvan gegevens over verhuringen delen met de overheid, en een registratienummer moet zichtbaar zijn in de advertentie. Gemeenten krijgen zo beter zicht op wie verhuurt en hoeveel nachten.

Welke andere regels kunnen toeristische verhuur uitsluiten?

Het omgevingsplan en de regels van de vereniging van eigenaars. Beide kunnen verhuur verbieden, ook als de gemeente het via de huisvestingsverordening toestaat.

Sinds de Omgevingswet op 1 januari 2024 in werking trad, heeft het omgevingsplan het bestemmingsplan vervangen. Dat plan kan kortdurend verblijf op het adres uitsluiten. Verhuurt u een appartement, dan bepaalt de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement van de vereniging van eigenaars vaak dat kortdurende verhuur niet is toegestaan. Zo’n verbod geldt naast wat de gemeente toelaat, en medebewoners kunnen naleving ervan via de rechter afdwingen.

Wat riskeert u bij overtreding?

De gemeente handhaaft, meestal eerst met een waarschuwing en daarna met een boete of dwangsom. Daarnaast kan de huurder zelf naar de Huurcommissie of de rechter.

Overtreedt u de registratie-, meld- of vergunningplicht, dan kan de gemeente een bestuurlijke boete opleggen of een last onder dwangsom. De hoogte volgt uit de wet en de gemeentelijke regels, en loopt bij herhaling op. Overtreedt u de regels van goed verhuurderschap, dan kan de gemeente na een waarschuwing een boete opleggen. Bij een volgende overtreding kan zij uw gegevens openbaar maken, en als uiterste middel het beheer van de woning overnemen.

Daarnaast is er de civielrechtelijke kant. De Huurcommissie kan een te hoge huurprijs verlagen, waarna u het te veel betaalde moet terugbetalen. Een tijdelijk bedoeld contract dat niet onder de wettelijke uitzonderingen valt, geldt als aangegaan voor onbepaalde tijd. En omwonenden die structureel overlast hebben van toeristische verhuur, kunnen naar de rechter.

Krijgt u een voornemen tot handhaving van de gemeente, reageer dan op tijd met een zienswijze (artikel 4:8 Awb). Daarin kunt u de feiten corrigeren en wijzen op vergelijkbare gevallen waarin de gemeente niet optreedt.

Waar let u op bij belasting en verzekering?

Laat de fiscale gevolgen vooraf beoordelen door een fiscalist en controleer uw verzekering. Wij adviseren zelf niet over de fiscale kant.

Verhuurinkomsten hebben fiscale gevolgen die per situatie sterk verschillen. Het maakt uit of de woning in box 3 valt, of er sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer en of gemeubileerde kortdurende verhuur btw-plichtig is. Bij toeristische verhuur moet u daarnaast meestal toeristenbelasting innen en aan de gemeente afdragen. Daarvoor meldt u zich bij de gemeente aan.

Controleer ook of uw opstal- en aansprakelijkheidsverzekering de verhuur dekt. Veel polissen sluiten kortdurende verhuur aan wisselende gasten uit, zodat u bij schade onverzekerd blijkt.

Wat regelt u voordat de expat of gast de sleutel krijgt?

Als verhuurder aan een expat:

• sluit een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, tenzij u een diplomatenclausule nodig hebt omdat u zelf terugkeert
• vraag als waarborgsom niet meer dan twee maanden kale huur
• geef de puntentelling van de woning aan de huurder

Als verhuurder aan toeristen:

• controleer de huisvestingsverordening, het omgevingsplan en de regels van de vereniging van eigenaars
• vraag een registratienummer aan en vermeld het in elke advertentie

Bent u zelf de expat die huurt? Dan heeft u huurbescherming zodra u er woont, ook als op het contract short stay of een einddatum staat. Vraag om de puntentelling, laat de huurprijs zo nodig toetsen door de Huurcommissie en vraag elk jaar een overzicht van de werkelijke servicekosten.

Wat kunnen wij voor u doen bij verhuur aan expats of toeristen?

Wij adviseren verhuurders en huurders over de huurovereenkomst, de huurprijs en de gemeentelijke regels voor kortdurende verhuur.

• Wij toetsen uw modelcontract aan de dwingende regels van Boek 7 BW en de Wet goed verhuurderschap.
• Wij formuleren een diplomatenclausule die is afgestemd op opzegging wegens dringend eigen gebruik (artikel 7:274 BW).
• Wij controleren de puntentelling en de maximale huurprijs, en staan u bij in een procedure bij de Huurcommissie.
• Wij stellen een zienswijze op tegen een voornemen tot handhaving en maken bezwaar tegen een boete of last onder dwangsom.

Verhuur aan expats en toeristen in vijf punten

• Een expat die in de woning gaat wonen, is een gewone huurder met volledige huurbescherming. Een contract voor onbepaalde tijd is sinds 1 juli 2024 de hoofdregel.
• Expats en kenniswerkers staan niet in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Gaat u zelf tijdelijk naar het buitenland, dan kan de diplomatenclausule uitkomst bieden.
• De Wet goed verhuurderschap geldt sinds 1 juli 2023 voor iedere verhuurder, met onder meer een waarborgsom van ten hoogste twee maanden kale huur.
• Tot en met 186 punten is de maximale huurprijs uit de puntentelling bindend, ook bij verhuur aan expats.
• Voor toeristische verhuur bepaalt uw gemeente de regels; sinds 20 mei 2026 delen platforms daarnaast gegevens op grond van Verordening (EU) 2024/1028.

Een overzicht van onze huurrechtpraktijk in Eindhoven en Amsterdam vindt u bij onze huurrechtadvocaten.

Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina huurrecht advocaat.