Gepubliceerd op 20 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 8 september 2026
Samen een huis kopen zonder te trouwen betekent dat u alleen die rechten heeft die u zelf vastlegt. Voor samenwoners bestaat geen wettelijk vermogensregime: de eigendomsverhouding volgt uit de notariële leveringsakte en uit artikel 3:166 BW, dat de aandelen gelijk stelt tenzij anders is bepaald. Wat u vooraf niet regelt, wordt bij een breuk een discussie zonder wettelijk vangnet.
Inhoudsopgave
Wat regelt de wet wél en niet voor samenwoners?
Voor echtgenoten en geregistreerd partners geldt sinds 1 januari 2018 de beperkte gemeenschap van goederen: wat vóór het huwelijk privé was blijft privé, wat daarna samen wordt opgebouwd valt in de gemeenschap. Voor samenwoners bestaat zo een regime niet. Er is geen automatische gemeenschap, geen onderhoudsplicht na de breuk en geen wettelijk erfrecht over en weer.
Wat er wel is, is het gewone vermogensrecht. Koopt u samen een woning, dan ontstaat een eenvoudige gemeenschap in de zin van titel 7 van Boek 3 BW. Artikel 3:166 BW bepaalt dat de aandelen van de deelgenoten gelijk zijn, tenzij uit hun rechtsverhouding anders voortvloeit. Die laatste toevoeging is uw speelruimte: legt u een andere verhouding vast, dan geldt die.
Wat er niet is, is een vangnet voor ongelijke inbreng. Voor echtgenoten kent Boek 1 BW een vergoedingsrecht als de een privévermogen in een gemeenschappelijk goed steekt. Voor samenwoners bestaat die regel niet en moet u terugvallen op algemene leerstukken. Hoe beperkt die zijn, leest u verderop. De basisverschillen zetten wij op een rij in ons artikel over samenwonen zonder samenlevingscontract.
Wat zet u in de leveringsakte?
De akte van levering, die de notaris bij de eigendomsoverdracht opmaakt en in de openbare registers inschrijft, is het document dat tegenover iedereen bepaalt wie eigenaar is en voor welk deel. Dat is niet iets wat u later even bijstelt: wijzigen kan alleen met een nieuwe notariële akte en dus met nieuwe kosten.
Bespreek daarom vóór het passeren welke verhouding u wilt. Draagt de een aanzienlijk meer eigen geld bij, dan zijn er twee routes. U kiest een ongelijke eigendomsverhouding die de inbreng weerspiegelt, of u kiest een gelijke verhouding en legt de extra inbreng vast als een vordering. Beide kan, maar de gevolgen verschillen: bij een ongelijke verhouding deelt de inbrenger mee in de waardestijging over dat grotere deel, bij een vordering meestal niet.
Denk ook aan de eenvoudige praktische punten. Wordt de woning voor beiden de hoofdverblijfplaats, wie staat er ingeschreven, en wat gebeurt er met de aankoopkosten die niet in de hypotheek zijn meegefinancierd? Leg dat schriftelijk vast op hetzelfde moment als de akte, niet maanden later als de emoties anders liggen.
Waarom is een samenlevingscontract meer dan een formaliteit?
Een samenlevingsovereenkomst is een gewone overeenkomst en is in beginsel ook onderhands geldig. Toch is de notariële vorm in de praktijk bijna altijd verstandig: veel pensioenfondsen stellen een notarieel contract als voorwaarde voor partnerpensioen, en bepaalde fiscale regelingen sluiten aan bij een notarieel vastgelegd partnerschap. Bovendien levert een notariële akte dwingend bewijs op van wat erin staat, wat bij een conflict een groot verschil maakt.
Inhoudelijk regelt u vier dingen. Ten eerste de eigendomsverhouding en de inbreng van eigen geld, inclusief de vraag of dat nominaal of geïndexeerd terugkomt. Ten tweede de verdeling van de lasten: hypotheekrente, aflossing, verzekeringen, gemeentelijke heffingen en onderhoud, naar rato van inkomen of gelijk. Ten derde de gevolgen van investeringen in de woning, zoals een uitbouw die door één partner is betaald. En ten vierde de procedure bij een breuk.
Dat laatste punt is het waardevolst en wordt het vaakst overgeslagen. Spreek af wie het eerste recht heeft de woning over te nemen, binnen welke termijn hij of zij financiering moet rondkrijgen, hoe de waarde wordt bepaald als u het niet eens bent, en wie tot die tijd de lasten draagt. Zonder die afspraken begint na de breuk een onderhandeling waarin de partij die in het huis zit alle tijd van de wereld heeft. De verschillen tussen de rechtsvormen beschrijven wij in het artikel over samenlevingscontract tegenover huwelijk.
Hoe legt u ongelijke inbreng waterdicht vast?
Dit is het onderwerp waarover na een breuk het vaakst wordt geprocedeerd. De Hoge Raad heeft op 10 mei 2019 (ECLI:NL:HR:2019:707) laten zien hoe smal de wettelijke routes zijn voor een samenwoner die eigen geld in de woning heeft gestoken zonder afspraak. Een beroep op ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW) strandde, en het beroep op de redelijkheid en billijkheid bleef zonder bijzondere gestelde omstandigheden eveneens zonder resultaat.
Leg de inbreng daarom expliciet vast, en beantwoord daarbij drie vragen. Is het een schenking, een lening of een investering die meedeelt in de waardeontwikkeling? Komt het bedrag terug bij verkoop, bij overname door de ander, of ook bij overlijden? En wat gebeurt er als de woning in waarde is gedaald en de opbrengst niet toereikend is om de vordering te voldoen?
Is het geld afkomstig van ouders, dan hoort daar een eigen document bij: een schriftelijke leningsovereenkomst met rente en aflossing, of een schenkingsafspraak waarin staat of de schenking aan één partner of aan beiden is gedaan. Ontbreekt dat, dan wordt de herkomst na de breuk een welles-nietesdiscussie. Over de bredere vermogenskant schrijven wij in het artikel over gedeeld spaargeld en gezamenlijke schuld.
Wie is aansprakelijk voor de hypotheek?
Vrijwel altijd bent u beiden hoofdelijk verbonden tegenover de geldverstrekker. Hoofdelijkheid betekent dat de bank de volledige schuld bij ieder van u afzonderlijk kan opeisen, ongeacht wat u onderling heeft afgesproken. Een clausule in uw samenlevingscontract dat de een de lasten draagt, werkt tussen u beiden, maar niet tegenover de bank.
Vertrekt een van beiden, dan is ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid de enige manier om echt los te komen. De bank verleent dat pas als de achterblijvende partner de financiering zelfstandig kan dragen. Lukt dat niet, dan blijft de vertrekkende partner meeaansprakelijk, wat zijn of haar mogelijkheid om zelf een woning te financieren beperkt. Regel dit dus vóór het vertrek en niet erna.
Denk daarnaast aan een overlijdensrisicoverzekering en aan de vraag wie welke lasten betaalt gedurende de periode dat de woning nog niet is verdeeld. Die tussenperiode duurt in de praktijk vaak langer dan verwacht en levert een eigen verrekening op. Meer daarover in ons artikel over uw rechten na samenwonen zonder huwelijk.
Wat gebeurt er als u er samen niet uitkomt?
Niemand kan worden gedwongen in een onverdeelde boedel te blijven. Artikel 3:178 BW geeft iedere deelgenoot het recht verdeling van de gemeenschap te vorderen. Komt u er onderling niet uit, dan bepaalt de rechter op grond van artikel 3:185 BW de wijze van verdeling: toedeling van de woning aan een van beiden tegen vergoeding van overwaarde, verkoop aan een derde met verdeling van de opbrengst, of verdeling van de goederen zelf.
Weigert de ander mee te werken aan een noodzakelijke verkoop, dan biedt artikel 3:174 BW uitkomst: de rechter kan een deelgenoot machtigen het goed te verkopen. Dat is een reële route, maar reken op een doorlooptijd van maanden en op kosten die uiteindelijk uit de opbrengst komen. In de tussentijd lopen de lasten door.
Mediation of een gezamenlijke waardering door een onafhankelijke taxateur is bijna altijd sneller en goedkoper. Spreek in het contract af welke taxateur wordt ingeschakeld en hoe met een verschil van inzicht wordt omgegaan, bijvoorbeeld door een derde taxateur die knopen doorhakt. Hoe mede-eigendom in bredere zin werkt, beschrijven wij in het artikel over mede-eigendom bij onenigheid. De wettelijke bepalingen zelf vindt u in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek.
Overlijden en kinderen: twee zaken die u apart regelt
Samenwoners zijn geen wettelijk erfgenaam van elkaar. Overlijdt uw partner zonder testament, dan gaat diens aandeel in de woning naar de wettelijke erfgenamen: kinderen, ouders, broers en zussen. U wordt dan mede-eigenaar met de familie van uw overleden partner, met alle gevolgen van dien voor de vraag of u in de woning kunt blijven wonen.
Een verblijvingsbeding in het samenlevingscontract of een testament kan dat ondervangen, maar dat is uitdrukkelijk notaris- en erfrechtwerk. Law & More behandelt geen erfrechtelijke zaken; laat u hierover adviseren door uw notaris of een specialist erfrecht, en doe dat voordat de koopakte wordt getekend in plaats van erna.
Voor kinderen geldt een ander aandachtspunt. Sinds 1 januari 2023 krijgt de ongehuwde partner die een kind erkent van rechtswege gezamenlijk gezag met de moeder, zo licht de rijksoverheid toe. Dat geldt voor erkenningen vanaf die datum; wie eerder heeft erkend, moet het gezag alsnog bij de rechtbank aanvragen. Voor de woning is dat relevant omdat het gezag meeweegt bij de vraag wie na een breuk met de kinderen in het huis blijft.
Zo regelt u het bij de aankoop
De beste bescherming is niet een dik contract achteraf, maar een korte lijst die u afwerkt vóór het passeren van de akte. Neem die lijst mee naar het gesprek met de notaris en laat er niets van open staan.
- de eigendomsverhouding in de leveringsakte, gelijk of naar rato van de inbreng;
- de inbreng van eigen geld, met vermelding of het nominaal of waardevast terugkomt;
- de herkomst van geld van ouders, als lening of als schenking, schriftelijk vastgelegd;
- de verdeling van hypotheeklasten, verzekeringen, heffingen en onderhoud;
- de regeling bij een breuk: wie mag overnemen, binnen welke termijn en tegen welke waardering;
- de afspraak wie de lasten draagt zolang de woning nog niet is verdeeld;
- een gang naar de notaris voor testament en verblijvingsbeding, apart van het bovenstaande.
Loopt uw situatie af van het standaardbeeld, bijvoorbeeld omdat een van beiden een onderneming heeft, omdat er kinderen uit een eerdere relatie zijn of omdat een van beiden in het buitenland woont of werkt, laat het contract dan op maat maken. Wat er bij een breuk feitelijk gebeurt met bezittingen, beschrijven wij in het artikel over exen en eigendommen, en de verdeling van de woning zelf in het stuk over wie recht heeft op welk deel van het huis.
Veelgestelde vragen
Van wie is de woning als wij niet getrouwd zijn?
Van degene die als eigenaar in de notariële leveringsakte staat, en in de verhouding die daarin is opgenomen. Koopt u samen, dan ontstaat een eenvoudige gemeenschap: artikel 3:166 BW bepaalt dat de aandelen gelijk zijn tenzij uit de rechtsverhouding anders voortvloeit.
Wilt u een andere verhouding, bijvoorbeeld twee derde om een derde, laat dat dan uitdrukkelijk in de akte opnemen. Achteraf corrigeren kan alleen met een nieuwe notariële akte, met de bijbehorende kosten.
Ik breng eigen geld in. Krijg ik dat later terug?
Alleen als u dat vastlegt. Voor echtgenoten kent de wet een vergoedingsrecht, voor samenwoners niet. De Hoge Raad heeft op 10 mei 2019 laten zien hoe smal de wettelijke routes zijn: ongerechtvaardigde verrijking en de redelijkheid en billijkheid slagen alleen bij bijzondere omstandigheden die u moet stellen en bewijzen.
Leg de inbreng daarom vast als een vordering op de gemeenschap of op uw partner, met de vraag of het bedrag nominaal terugkomt of meedeelt in de waardeontwikkeling. Dat verschil kan bij verkoop om tienduizenden euro’s gaan.
Kan mijn ex mij dwingen het huis te verkopen?
Ieder van de deelgenoten kan verdeling van de gemeenschap vorderen (artikel 3:178 BW). Komt u er samen niet uit, dan bepaalt de rechter de wijze van verdeling op grond van artikel 3:185 BW: toedeling aan één van beiden met een vergoeding, verkoop aan een derde of verdeling van de opbrengst.
Blokkeert de ander de medewerking aan een verkoop, dan kan de rechter op grond van artikel 3:174 BW machtiging geven om de woning te verkopen. Dat is een reële route, maar het duurt maanden.
Blijf ik aansprakelijk voor de hypotheek als ik vertrek?
Ja. U bent hoofdelijk verbonden tegenover de geldverstrekker, wat betekent dat de bank de volledige schuld bij ieder van u kan opeisen. Onderlinge afspraken binden de bank niet.
U komt er alleen af met ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid, en dat verleent de bank pas als de blijvende partner de lasten zelfstandig kan dragen. Regel dat vóórdat u de sleutel inlevert, niet erna.
Erven wij van elkaar als een van ons overlijdt?
Nee. Ongehuwde partners zonder geregistreerd partnerschap zijn geen wettelijk erfgenaam van elkaar. Zonder testament gaat het aandeel van de overledene naar diens wettelijke erfgenamen, die dan mede-eigenaar van de woning worden.
Dit is bij uitstek notariswerk: laat u hierover adviseren door een notaris of een specialist erfrecht, voordat u de koopakte tekent. Law & More behandelt geen erfrechtelijke zaken.
Krijgen wij automatisch samen het gezag over onze kinderen?
Sinds 1 januari 2023 krijgt de ongehuwde partner die een kind erkent van rechtswege gezamenlijk gezag met de moeder. Dat geldt voor erkenningen vanaf die datum.
Heeft u vóór 1 januari 2023 erkend, dan moet u het gezamenlijk gezag alsnog bij de rechtbank aanvragen. Dat is relevant voor de woning omdat het gezag meeweegt bij de vraag wie na een breuk met de kinderen in het huis blijft.
Afspraken maken over wat er gebeurt als het misgaat, voelt ongemakkelijk op het moment dat u samen een huis koopt. Het is wel het enige moment waarop u er nog rustig over kunt praten. De familierechtadvocaten van Law & More in Eindhoven stellen samenlevingsovereenkomsten op, beoordelen bestaande afspraken en staan u bij wanneer de verdeling van een gezamenlijke woning is vastgelopen. Neem gerust contact op om uw situatie voor te leggen.
