Samenwonen zonder trouwen: wie heeft recht op welk deel van het huis?

Gepubliceerd op 5 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 13 september 2026

Wie ongehuwd samenwoont, valt niet onder een wettelijk vermogensregime. Er ontstaat geen gemeenschap van goederen; wat u samen koopt valt onder de eenvoudige gemeenschap van artikel 3:166 BW, en wat op één naam staat blijft van die persoon. Bij samenwonen zonder trouwen bepaalt daarom de leveringsakte wie eigenaar is, en niet wie het meeste heeft betaald. Zonder afspraken op papier verdwijnt een ongelijke inbreng.

Wat regelt de wet als u ongehuwd samenwoont?

Vrijwel niets, en dat is precies het punt. Het huwelijksvermogensrecht van Boek 1 BW geldt alleen voor echtgenoten en geregistreerde partners. Voor samenwoners bestaat geen wettelijk regime dat vermogen samenvoegt, geen onderhoudsplicht na de relatie en geen wettelijk erfrecht ten opzichte van elkaar. Uw rechtsverhouding wordt beheerst door het gewone vermogensrecht: het goederenrecht bepaalt wie eigenaar is, het verbintenissenrecht bepaalt wie wat aan wie moet betalen.

Dat betekent concreet dat u vier dingen zelf moet regelen die bij gehuwden vanzelf gaan. Wie eigenaar is van de woning en in welke verhouding. Hoe u de lopende lasten verdeelt. Wat er gebeurt met geld dat de een meer inbrengt dan de ander. En wat er gebeurt bij een breuk of bij overlijden. Laat u dat over aan de gewoonte, dan valt de uitkomst bij een breuk zelden uit zoals u had gedacht.

Er is één ding dat de wet wel doet: zij verbindt aan feitelijk samenwonen soms gevolgen op andere terreinen, bijvoorbeeld voor toeslagen, voor de bijstand en voor huurbescherming. Die gevolgen treden in zonder dat u iets ondertekent. Wat de wet juist niet regelt, zetten wij op een rij in ons artikel over samenwonen zonder samenlevingscontract.

Wie is eigenaar van de woning?

Het antwoord staat in de akte van levering die de notaris heeft ingeschreven in de openbare registers. Koopt u samen, dan wordt de woning een gemeenschappelijk goed en zijn uw aandelen gelijk, tenzij in de akte een andere verhouding is opgenomen. Artikel 3:166 BW gaat uit van gelijke aandelen wanneer niet anders blijkt; de akte is de plaats waar dat andere moet blijken.

Wilt u een andere verhouding, bijvoorbeeld omdat een van u meer eigen geld inbrengt, dan legt u dat bij de aankoop vast: zestig om veertig, zeventig om dertig of welke verhouding ook. Dat aandeel bepaalt vervolgens niet alleen wie wat krijgt bij verkoop, maar ook hoe u volgens artikel 3:172 BW in de vruchten en de lasten deelt. Wie voor dertig procent eigenaar is, draagt in beginsel voor dertig procent bij aan de lasten van de woning en ontvangt dertig procent van de opbrengst.

Let op het verschil tussen eigendom en aansprakelijkheid. Staat de hypotheek op beide namen, dan bent u hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele schuld, ongeacht de eigendomsverhouding. De bank kan de volledige vordering bij ieder van u innen. Een afspraak onderling dat de een de lasten draagt, bindt de bank niet. Voor stellen die met familie of vrienden kopen gelden dezelfde regels; die situatie behandelen wij in ons artikel over samen een huis kopen met vriend of familie.

Ongelijke inbreng: hoe krijgt u uw geld terug?

Dit is het punt waarop de meeste conflicten ontstaan. Brengt u honderdduizend euro eigen geld in bij een gezamenlijke aankoop en staat de woning voor de helft op ieders naam, dan hebt u de helft van dat bedrag aan uw partner geschonken zolang u niets anders vastlegt. Bij verkoop deelt u de opbrengst immers naar eigendomsaandeel, en niet naar inbreng.

Voor gehuwden geeft artikel 1:87 BW een vergoedingsrecht dat meedeelt in de waardeontwikkeling. Die regel geldt voor samenwoners niet. De Hoge Raad heeft dat in zijn arrest van 10 mei 2019 uitdrukkelijk beslist: artikel 1:87 BW is alleen van toepassing op echtgenoten en geregistreerde partners, en tussen informeel samenwonenden wordt de vraag beoordeeld langs het gewone verbintenissenrecht van Boek 6 BW. In die zaak had een vrouw de verbouwing van de woning van haar partner gefinancierd en kreeg zij niets, omdat zij geen grondslag voor haar vordering had vastgelegd.

De les is eenvoudig: kies een grondslag en zet die op papier. Dat kan een geldlening zijn, met een aflossingsschema of met de afspraak dat terugbetaling plaatsvindt bij verkoop. Het kan een schuldbekentenis zijn waarin de ander erkent u een bedrag verschuldigd te zijn. Of het kan een vergoedingsrecht in het samenlevingscontract zijn, waarbij u zelf bepaalt of het bedrag nominaal blijft of meebeweegt met de waarde van de woning. Zonder zo’n afspraak resteren alleen moeizame routes als ongerechtvaardigde verrijking op grond van artikel 6:212 BW of een beroep op de redelijkheid en billijkheid, en die slagen zelden.

Kosten en lasten tijdens het samenwonen verdelen

Voor de dagelijkse kosten geldt een praktische en juridische waarschuwing tegelijk. Bijdragen aan de gewone kosten van de gezamenlijke huishouding, zoals boodschappen, energie en de gebruikelijke woonlasten, worden doorgaans gezien als voldoening aan een natuurlijke verbintenis in de zin van artikel 6:3 BW. Die betalingen kunt u achteraf niet terugvorderen, ook niet als u meer betaalde dan uw partner.

Dat maakt de keuze van de verdeelsleutel belangrijk. Een verdeling in gelijke delen werkt zolang de inkomens vergelijkbaar zijn. Verschillen de inkomens sterk, dan is een verdeling naar rato van het netto-inkomen eerlijker en houdbaarder. Werk in beide gevallen met een gezamenlijke rekening waarop u maandelijks een vast bedrag stort, en laat daar de vaste lasten van afgaan. Dat levert bovendien bewijs op van wat er is betaald.

Maak wel onderscheid tussen consumptie en vermogen. Boodschappen zijn verbruikt en komen niet terug. Extra aflossingen op de hypotheek en verbouwingen verhogen daarentegen de waarde van een goed en verdwijnen niet. Spreek daarom af dat betalingen die het vermogen raken, apart worden geregistreerd en als vordering worden vastgelegd, terwijl huishoudelijke kosten dat niet worden. Een eenvoudige gedeelde administratie waarin u dat bijhoudt, is bij een breuk meer waard dan welke herinnering ook.

Het samenlevingscontract: wat legt u vast?

Een samenlevingscontract is niet verplicht en er zijn geen wettelijke vormvoorschriften; u kunt het onderhands sluiten. Toch heeft een notariële akte de voorkeur zodra er een woning bij betrokken is. De notaris kan het contract afstemmen op de leveringsakte en de hypotheekakte, en veel pensioenregelingen verlangen een notarieel contract voordat zij een partnerpensioen toekennen.

Vier onderwerpen horen er in ieder geval in. Ten eerste de verdeling van de kosten van de huishouding, inclusief de vraag hoe u omgaat met een sterke inkomenswijziging. Ten tweede de eigendomsverhouding van de woning en van de inboedel, met een lijst van goederen die van één van u blijven. Ten derde de vergoedingsrechten bij ongelijke inbreng, aflossingen en verbouwingen, met de vraag of die nominaal zijn of meedelen in de waarde. Ten vierde de afwikkeling bij een breuk: wie mag in de woning blijven, binnen welke termijn wordt de ander uitgekocht of de woning verkocht, en hoe wordt de waarde bepaald.

Neem in dat laatste onderdeel ook een verblijvingsbeding op. Dat is een afspraak dat het aandeel van de een in gemeenschappelijke goederen bij overlijden overgaat op de ander. Het werkt goederenrechtelijk en niet via het erfrecht. De erfrechtelijke en fiscale gevolgen daarvan, waaronder de vraag of een testament nodig is en wat de erfbelasting betekent, bespreekt u met een notaris; dat valt buiten ons werkterrein. Hoe een samenlevingscontract zich verhoudt tot een huwelijk, leest u in ons artikel over de verschillen tussen samenlevingscontract en huwelijk.

Als maar één partner eigenaar is

Staat de woning op één naam, dan is de ander juridisch bewoner en niets meer. Hij of zij beslist niet mee over verkoop, hypotheek of verbouwing, deelt niet in de waardestijging en heeft bij een breuk geen aanspraak op de woning. Ook bij overlijden van de eigenaar valt de woning in diens nalatenschap, met alle gevolgen van dien voor de achterblijvende partner.

Toch investeren niet-eigenaren regelmatig fors mee. Zij betalen de nieuwe keuken, financieren de aanbouw of lossen mee af. Het arrest van de Hoge Raad uit 2019 laat zien hoe dat afloopt zonder afspraak: de investering wordt eigendom van de eigenaar, en de investeerder staat met lege handen. Wilt u meebetalen, leg dan vooraf vast onder welke titel u dat doet en wanneer u het terugkrijgt, en verbind daar zo nodig zekerheid aan.

Een structurele oplossing is dat de niet-eigenaar zich inkoopt: er wordt een aandeel in de woning geleverd en de eigendomsverhouding wordt gewijzigd bij notariële akte, met inschrijving in de openbare registers. Daarbij spelen de bank, die met een wijziging van de hypotheek moet instemmen, en de fiscus, omdat overdrachtsbelasting verschuldigd kan zijn. Welk tarief geldt en of een vrijstelling van toepassing is, laat u bevestigen door de Belastingdienst of een fiscalist voordat u de akte tekent.

Huurt u samen, dan geldt een andere route. Artikel 7:267 BW maakt het mogelijk dat de partner die geen huurder is medehuurder wordt wanneer er een duurzame gemeenschappelijke huishouding bestaat. Dat is de moeite waard om tijdig te regelen, want de medehuurder houdt bij een breuk een eigen positie tegenover de verhuurder.

Uit elkaar: hoe verdeelt u de woning?

Bij een breuk moet de gemeenschap worden verdeeld. Artikel 3:178 BW geeft iedere deelgenoot het recht verdeling te vorderen, ook als de ander liever wacht. Er zijn drie uitkomsten: verkoop aan een derde en verdeling van de opbrengst, toedeling aan een van beiden met uitkoop van de ander, of voortzetting van het gezamenlijk eigendom op basis van nieuwe afspraken. Die laatste optie klinkt aantrekkelijk maar is zelden houdbaar.

Komt u er samen niet uit, dan kan de rechter de verdeling vaststellen op grond van artikel 3:185 BW. Hij kan verkoop bevelen, het aandeel aan een van de partners toedelen tegen een door hem bepaalde waarde, of een verdeling vaststellen die hij redelijk acht. Dat is een reële uitweg uit een impasse, maar het kost tijd en geld; een minnelijke regeling levert vrijwel altijd meer op.

De hypotheek verdient aparte aandacht. Wie vertrekt, blijft hoofdelijk aansprakelijk totdat de bank hem uit de hoofdelijkheid ontslaat, en dat doet zij alleen wanneer de blijvende partner de financiering zelfstandig kan dragen. Regel dit dus gelijktijdig met de verdeling en niet erna; wat er allemaal speelt, zetten wij uiteen bij de hypotheek na een scheiding. Verder is er geen partneralimentatie tussen samenwoners, tenzij u dat zelf hebt afgesproken. Kinderalimentatie staat daar los van en loopt door tot een kind eenentwintig jaar wordt, op grond van artikel 1:395a BW. Wat u verder bij een breuk kunt verwachten, leest u in ons artikel over scheiden na samenwonen zonder huwelijk.

Trouwen of een geregistreerd partnerschap als alternatief

Wie de rompslomp van losse afspraken wil vermijden, kan trouwen of een geregistreerd partnerschap aangaan. Beide vormen hebben vermogensrechtelijk vrijwel dezelfde gevolgen; het verschil zit vooral in de wijze van aangaan en beëindigen. Vanaf dat moment geldt een wettelijk regime dat het meeste automatisch regelt.

Voor huwelijken en geregistreerde partnerschappen die op of na 1 januari 2018 zijn gesloten, geldt van rechtswege de beperkte gemeenschap van goederen van artikel 1:94 BW. Wat ieder vóór het huwelijk had, blijft privé, evenals erfenissen en schenkingen. Wat tijdens het huwelijk wordt opgebouwd, valt in de gemeenschap. Voor huwelijken van vóór die datum geldt in beginsel nog de algehele gemeenschap, tenzij huwelijkse voorwaarden zijn gemaakt. De beperkte gemeenschap is dus de hoofdregel geworden en niet iets wat u zelf moet afspreken; wilt u daarvan afwijken, dan hebt u juist wel huwelijkse voorwaarden nodig.

Verder ontstaat door het huwelijk of partnerschap een onderhoudsplicht die na beëindiging kan doorlopen als partneralimentatie, en worden partners elkaars wettelijke erfgenaam. Ook geldt dan het vergoedingsrecht van artikel 1:87 BW, dat wél meedeelt in de waardeontwikkeling. Dat maakt het verschil met samenwonen tastbaar: bij gehuwden werkt het systeem in uw voordeel zonder dat u iets doet, bij samenwoners werkt het alleen als u het zelf hebt geregeld. Wat een gemeenschap van goederen bij een scheiding betekent, beschrijven wij in ons artikel over gemeenschap van goederen bij scheiding. De wettelijke bepalingen over de eenvoudige gemeenschap vindt u in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek en die over huur en medehuur in Boek 7 BW.

Inboedel, auto en spaargeld: wie is waarvan eigenaar?

Bij roerende zaken ontbreekt een register waarin de eigendom staat, en dat maakt de bewijspositie beslissend. Artikel 3:109 BW gaat ervan uit dat wie een goed houdt, het ook voor zichzelf houdt, en artikel 3:119 BW voegt daaraan toe dat de bezitter wordt vermoed rechthebbende te zijn. In een gedeelde woning houdt u de spullen feitelijk samen, met als gevolg dat zij bij een breuk al snel als gemeenschappelijk worden aangemerkt. Wie stelt dat de bank, het bed of de televisie van hem alleen is, moet dat aantonen.

Voorkom die discussie met een inboedellijst. Voeg bij het samenlevingscontract een overzicht van goederen die van één van u blijven, met aankoopbonnen waar u die hebt, en actualiseer die lijst bij grote aankopen. Voor een auto ligt het net iets anders: het kentekenregister zegt wie de houder is, maar niet wie eigenaar is. Ook daar is de koopovereenkomst of de betaling het bewijs, niet het kenteken.

Voor bank- en spaartegoeden geldt dat een rekening toebehoort aan degene die er rechthebbende op is, ongeacht wie gemachtigd is. Bij een en-of-rekening zijn beiden bevoegd tot opnames, wat iets anders is dan gerechtigd zijn tot het saldo. Stort u structureel meer op de gezamenlijke rekening dan uw partner en bouwt daaruit vermogen op, leg dan vast hoe dat saldo bij een breuk wordt verdeeld. En houd privévermogen op een eigen rekening: zodra eigen geld op een gezamenlijke rekening is gestort en vermengd raakt met dat van de ander, is het herkomstbewijs in de praktijk snel verloren.

Veelgestelde vragen

Hulp bij samenwonen en de verdeling van uw woning

Samenwonen zonder trouwen is juridisch geen tussenvorm van het huwelijk, maar een situatie waarin het gewone vermogensrecht geldt. Dat pakt goed uit zolang u vastlegt wat u bedoelt, en slecht zodra u dat aan het toeval overlaat: de akte bepaalt de eigendom, de gemeenschap wordt bij helfte verdeeld en een extra inbreng zonder titel is een schenking. Wie bij de aankoop een half uur besteedt aan de eigendomsverhouding en aan de vergoedingsrechten, bespaart zichzelf bij een breuk een procedure. De familierechtadvocaten van Law & More in Eindhoven stellen samenlevingscontracten en vergoedingsafspraken op, beoordelen bestaande afspraken en begeleiden de verdeling van een woning na een breuk, zo nodig via de rechter. Neem gerust contact op om uw situatie voor te leggen.