Hypotheek na scheiding: aansprakelijkheid, wie in het huis blijft en uw opties

Gepubliceerd op 17 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 3 november 2026

Na een scheiding blijft u allebei aansprakelijk voor de volledige hypotheekschuld, totdat de bank de vertrekkende partner uit de hoofdelijke aansprakelijkheid ontslaat of de schuld wordt afgelost (artikelen 6:6 en 6:7 BW). Uw convenant of de echtscheidingsbeschikking verandert daar niets aan, want de bank is bij die afspraken geen partij.

Voor de woning zelf zijn er vier routes: verkopen, één partner koopt de ander uit, u blijft tijdelijk samen eigenaar, of de achterblijvende partner huurt van de eigenaar. Welke route haalbaar is, hangt af van wie eigenaar is, de waarde van de woning, de hoogte van de schuld en de vraag of de bank meewerkt. Komt u er samen niet uit, dan kan de rechter het gebruik van de woning regelen en de verdeling vaststellen.

Waarom blijft u aansprakelijk voor de hele hypotheekschuld?

Bij een gezamenlijke hypotheek tekent u allebei als hoofdelijk schuldenaar. De bank kan ieder van u dus voor het volle bedrag aanspreken. Wie vertrekt, verliest het zicht op de betalingen, maar niet de aansprakelijkheid.

Onderling ligt het anders. Tussen u en uw ex-partner geldt een draagplicht, bij een huwelijksgemeenschap in beginsel ieder voor de helft. Betaalt u meer dan uw deel, dan hebt u een regresvordering op de ander. Die vorderingen lopen op zolang de woning niet is verkocht of overgenomen. Maak er dus vroeg afspraken over.

Blijft betaling uit, dan meldt de bank de achterstand bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). Die registratie raakt u allebei en kan een nieuwe hypotheek jarenlang bemoeilijken. Betalingen staken om uw ex-partner onder druk te zetten, is daarom zelden verstandig.

Wie is eigenaar, en wat valt er te verdelen?

Controleer eerst in de koopakte en het Kadaster op wiens naam de woning staat. Daarna bepaalt uw huwelijksgoederenregime wat er gebeurt:

• Algehele gemeenschap van goederen (huwelijk vóór 1 januari 2018 zonder voorwaarden): ieder heeft recht op de helft van de waarde (artikel 1:100 BW).
• Beperkte gemeenschap (huwelijk op of na 1 januari 2018 zonder voorwaarden): een woning die u vóór het huwelijk alleen bezat, blijft in beginsel privé; wat tijdens het huwelijk samen is gekocht, valt in de gemeenschap.
• Huwelijkse of partnerschapsvoorwaarden: die bepalen wat er te verdelen of te verrekenen valt. Zie ons artikel over huwelijkse voorwaarden bij scheiding.

Verdeeld wordt niet de woning, maar de waarde: de getaxeerde waarde min de openstaande hypotheekschuld. Let op twee data. Wat tot de gemeenschap behoort, wordt bepaald op de dag dat het echtscheidingsverzoek is ingediend (artikel 1:99 lid 1 BW). De waarde wordt in beginsel bepaald op het moment van de verdeling, tenzij u samen een andere peildatum afspreekt.

Wees volledig open over de woning, de schuld en gekoppelde spaar- of beleggingsrekeningen. Wie een goed opzettelijk verzwijgt, verbeurt zijn aandeel daarin aan de ander (artikel 3:194 lid 2 BW). Hoe de toedeling verder werkt, leest u in ons artikel over de verdeling van de woning bij scheiding.

Wie woont er tijdens en na de procedure in het huis?

Tijdens de echtscheidingsprocedure kan de rechtbank op verzoek bij voorlopige voorziening bepalen wie de woning voorlopig mag gebruiken (artikel 821 en verder Rv). Na de scheiding kan de rechter het gebruik van de woning nog voor ten hoogste zes maanden aan één van u toekennen (artikel 1:165 BW). Die beslissingen gaan alleen over het gebruik, niet over de eigendom of de verdeling. Zie ook onze uitleg over voorlopige voorzieningen bij echtscheiding.

Gebruikt één mede-eigenaar de woning alleen, dan kan de ander een gebruiksvergoeding vragen. De Hoge Raad oordeelde op 22 december 2000 dat artikel 3:169 BW er mede toe strekt dat de deelgenoot die een gemeenschappelijk goed alleen gebruikt, de andere deelgenoot schadeloos stelt, bijvoorbeeld met een gebruiksvergoeding (ECLI:NL:HR:2000:AA9143). Het ging daar om een bedrijfspand, maar de regel geldt voor elke gemeenschap. Leg daarom vast of de blijvende partner gratis woont, huur of een gebruiksvergoeding betaalt, en wie de hypotheek, verzekeringen, onderhoud en gemeentelijke lasten draagt.

Welke route kiest u voor woning en hypotheek?

Verkopen

Verkoop is de eenvoudigste oplossing: de opbrengst lost de hypotheek af en daarmee eindigt de hoofdelijke aansprakelijkheid. Overwaarde wordt verdeeld volgens ieders aandeel; een restschuld draagt u onderling in beginsel ieder voor de helft. Heeft de hypotheek Nationale Hypotheek Garantie (NHG), ga dan na of NHG de restschuld onder voorwaarden kan dekken. Spreek vooraf af wie tot de levering in de woning woont en welke lasten die persoon draagt, en wie de verkoopkosten voorschiet. Zonder die afspraken kan één partner de verkoop feitelijk blokkeren.

Komt u er niet uit, dan kan ieder van u de rechter vragen de verdeling vast te stellen. De rechter kan daarbij ook verkoop bevelen (artikel 3:185 BW). De praktische kant leest u in ons artikel over het huis verkopen bij scheiding.

Uitkopen

Bij uitkoop neemt één partner het aandeel van de ander over en loopt de hypotheek verder op één naam. De vertrekkende partner krijgt zijn aandeel in de overwaarde uitbetaald.

Een voorbeeld ter illustratie: bij een taxatiewaarde van € 300.000 en een hypotheekschuld van € 180.000 is de overwaarde € 120.000. Bij gelijke delen heeft de vertrekkende partner recht op € 60.000. Is de schuld hoger dan de waarde, dan werkt de rekensom omgekeerd en betaalt de vertrekkende partner de helft van de onderwaarde mee, of neemt de blijvende partner die over tegen een vergoeding.

De uitkoopsom wordt meestal gefinancierd met een hogere of nieuwe hypotheek, zodat uitkoop staat of valt met de bank. De overdracht van het aandeel vraagt een notariële akte van verdeling die in het Kadaster wordt ingeschreven. Pas dan bent u geen mede-eigenaar meer; een afspraak in het convenant alleen is niet genoeg. Weigert de bank, lees dan ons artikel over wat u doet als de bank nee zegt bij overname van de hypotheek.

Samen eigenaar blijven

De wet stelt geen maximumtermijn aan gezamenlijk eigendom. Wel kan ieder van u op elk moment verdeling vorderen (artikel 3:178 BW), zodat één partner deze situatie eenzijdig kan beëindigen. Leg daarom vast:

• een harde einddatum en gebeurtenissen die eerdere verkoop in gang zetten, zoals baanverlies;
• wie rente en aflossing betaalt, en dat die betaling ook aantoonbaar zo verloopt;
• hoe onderhoud, verzekeringen en gemeentelijke lasten worden verdeeld;
• of er een gebruiksvergoeding wordt betaald, en wie een waardestijging of -daling draagt.

Zie ook ons artikel over de valkuilen van woonscheiding.

De ex huurt van de eigenaar

Staat de woning op naam van één partner en blijft de ander erin wonen, dan kan een huurovereenkomst uitkomst bieden. Die bindt u wel langer aan elkaar. U kunt de huur niet opzeggen omdat u wilt verkopen: de huurder heeft huurbescherming. De bestaande hypotheek telt bovendien mee als de verhuurder zelf een nieuwe hypotheek aanvraagt. Leg duur, huurprijs, indexatie, onderhoud en lasten schriftelijk vast.

Wat moet de bank goedkeuren?

Ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid kunt u niet afdwingen, ook niet via de rechter: de bank beslist zelf. Zij toetst of de blijvende partner de volledige lasten alleen kan dragen, met inkomen, vaste lasten, BKR-registraties en eventuele partneralimentatie. Alimentatie die u betaalt, verlaagt uw leencapaciteit; alimentatie die u ontvangt, telt onder voorwaarden mee als inkomen. Bij een hypotheek met NHG gelden aanvullende voorwaarden. Alleen een schriftelijke bevestiging van de bank telt.

Lever een compleet dossier aan: loonstroken of jaaropgave, het hypotheekoverzicht, een taxatie of WOZ-beschikking en de alimentatieafspraken. Wijst de bank het verzoek af, probeer dan herfinanciering bij een andere geldverstrekker. Lukt dat niet, dan blijven verkoop of tijdelijk gezamenlijk eigendom over.

Welke fiscale gevolgen moet u laten uitzoeken?

Verlaat u de woning terwijl uw ex-partner er blijft wonen, dan blijft de woning voor u nog twee jaar een eigen woning voor de hypotheekrenteaftrek over uw deel van de schuld. Daarna niet meer. Bij verkoop mag u uw deel van de rente aftrekken tot de levering bij de notaris. Zo staat het op de pagina van de Belastingdienst over hypotheekrenteaftrek na scheiding (geraadpleegd 28 oktober 2026). Noteer daarom de datum van uw vertrek en bewaar bewijs, zoals de BRP-inschrijving.

Betaalt u rente over het aandeel van uw ex-partner, dan is die niet vanzelf aftrekbaar als alimentatie. De Hoge Raad oordeelde op 16 november 2018 dat hypotheekrente en premies voor het aandeel van de ex-echtgenote niet aftrekbaar waren, ook al waren die lasten in de alimentatieberekening volledig meegenomen (ECLI:NL:HR:2018:2134).

Andere regels, zoals bij gratis woongenot, een woning die te koop staat of de bijleenregeling bij een volgende woning, hangen sterk af van uw situatie. Wij geven daarover geen fiscaal advies. Laat de uitwerking door een fiscalist of hypotheekadviseur doorrekenen voordat u het convenant tekent.

Wat regelt u als u in de woning blijft?

• Vraag vóór de onderhandeling bij uw bank na of u de hypotheek alleen kunt dragen.
• Laat de woning onafhankelijk taxeren en spreek de peildatum schriftelijk af.
• Controleer of gekoppelde spaar- of beleggingsrekeningen zijn meegenomen.
• Zet incasso, verzekeringen en gemeentelijke lasten op uw naam zodra de akte is gepasseerd.

Wat regelt u als u vertrekt?

• Maak uw medewerking aan de uitkoop afhankelijk van een schriftelijk ontslag door de bank.
• Controleer regelmatig of de hypotheek wordt betaald zolang u aansprakelijk bent.
• Bewaar bewijs van wat u na vertrek nog betaalt, voor uw regresvordering.
• Spreek een uiterste datum af waarop de woning alsnog wordt verkocht als uitkoop niet lukt.

Wat legt u vast in het echtscheidingsconvenant en bij de notaris?

• de gekozen route met een uiterste datum, en een terugvaloptie als de bank geen ontslag geeft;
• de peildatum en de manier van waarderen;
• wie tot de levering welke lasten draagt, of er een gebruiksvergoeding is en hoe wordt verrekend;
• hoe overwaarde of restschuld wordt verdeeld en wanneer wordt afgerekend;
• bij uitkoop: de akte van verdeling, inschrijving in het Kadaster en zo nodig een nieuwe hypotheekakte.

Bij een gemeenschappelijk verzoek wordt het convenant meestal in de beschikking opgenomen, zodat de afspraken afdwingbaar zijn. De echtscheiding is pas definitief na inschrijving van de beschikking in de registers van de burgerlijke stand. Gebeurt dat niet binnen zes maanden nadat de beschikking onherroepelijk is, dan vervalt zij (artikel 1:163 BW). Meer over het echtscheidingsconvenant en de echtscheidingsprocedure.

Wat geldt als u samenwoonde zonder huwelijk?

Samenwoners hebben geen huwelijksgemeenschap. Staat de woning op beider naam, dan is er een eenvoudige gemeenschap volgens Boek 3 BW. Ieder heeft recht op zijn aandeel volgens de leveringsakte en kan op elk moment verdeling vorderen (artikel 3:178 BW). Heeft één partner meer ingelegd dan zijn aandeel, dan moet hij dat aantonen met bankafschriften of een schriftelijke afspraak, zoals het samenlevingscontract. Ook hier blijft u samen hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheek.

Voorlopige voorzieningen zoals bij echtscheiding bestaan voor samenwoners niet. Een geschil over het gebruik van de woning legt u voor in een gewone procedure of in kort geding.

Wat doen wij bij de woning en de hypotheek na uw scheiding?

• Wij stellen vast wat in de gemeenschap valt, wat privé is en wat elke route betekent.
• Wij leggen de afspraken over woning, lasten en uitkoop vast in het convenant, met een terugvaloptie als de bank niet meewerkt.
• Wij vragen de rechter zo nodig om een voorlopige voorziening over het gebruik van de woning.
• Wij vorderen als scheidingsadvocaat de verdeling of verkoop via de rechter als overleg vastloopt (artikel 3:185 BW).

Loopt het overleg helemaal vast, lees dan ook over het verschil tussen een vechtscheiding en vriendschappelijk uit elkaar gaan.

Hypotheek na scheiding in vijf punten

• Tegenover de bank blijft u allebei aansprakelijk tot aflossing of schriftelijk ontslag; onderling draagt u bij een gemeenschap ieder de helft.
• Woont één van u alleen in een gezamenlijke woning, dan kan een gebruiksvergoeding verschuldigd zijn (artikel 3:169 BW).
• Uitkoop vraagt goedkeuring van de bank en een notariële akte van verdeling.
• Na vertrek blijft de woning voor u fiscaal nog twee jaar een eigen woning; rente over het deel van uw ex is niet vanzelf aftrekbaar.
• Ieder van u kan op elk moment verdeling vorderen; de rechter kan verkoop bevelen.

Veelgestelde vragen

Wat gebeurt er met een restschuld na verkoop?

De restschuld blijft bestaan en tegenover de bank bent u er allebei hoofdelijk voor aansprakelijk. Onderling draagt u ieder de helft, tenzij u in het convenant iets anders afspreekt, inclusief een aflossingsschema.

Wat als mijn ex-partner de hypotheek niet betaalt?

De bank kan dan het hele bedrag van u vorderen. Wat u boven uw eigen deel betaalt, kunt u op uw ex-partner verhalen. Wacht niet te lang, want een achterstand wordt bij het BKR geregistreerd.

Lees ook: verdeling van de woning bij scheiding: wie krijgt het huis? en wie mag in de woning blijven na de scheiding.