Gepubliceerd op 23 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 14 oktober 2026
Koopt u samen met een vriend of familielid een huis, dan wordt u samen eigenaar in een gemeenschap volgens de wet (artikel 3:166 BW) en bent u voor de hypotheek meestal ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de hele schuld. Zonder schriftelijke afspraken bepaalt de wet hoe het afloopt: gelijke aandelen als de akte niets anders zegt, geen erfrecht voor de ander en een recht voor ieder van u om op elk moment verdeling, en dus vaak verkoop, te eisen.
Hieronder leest u welke regels gelden, welke risico’s u loopt en welke afspraken u vóór de levering vastlegt.
Inhoudsopgave
Welke regels gelden als u samen eigenaar bent?
De regels over gemeenschap in titel 3.7 van het Burgerlijk Wetboek. Die gelden voor vrienden en familieleden net zo goed als voor ongehuwde partners.
- Aandelen: zegt de akte van levering niets, dan zijn de aandelen gelijk (artikel 3:166 lid 2 BW).
- Gebruik: ieder mag de hele woning gebruiken, zolang dat past bij het recht van de ander (artikel 3:169 BW).
- Beheer: gewoon onderhoud mag ieder alleen doen; voor ander beheer, zoals een verbouwing, is samenwerking nodig (artikel 3:170 BW).
- Kosten: lasten en opbrengsten worden naar verhouding van de aandelen gedragen (artikel 3:172 BW).
- Verdeling: ieder kan op elk moment verdeling vorderen, tenzij u dat voor maximaal vijf jaar heeft uitgesloten (artikel 3:178 BW).
Van de meeste van deze regels kunt u bij overeenkomst afwijken (artikel 3:168 BW). Dat is precies waarvoor een goede mede-eigendomsovereenkomst dient. Wat er misgaat als u niets regelt, leest u bij mede-eigendom bij onenigheid.
Wat betekent hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheek?
De bank kan ieder van u aanspreken voor de volledige hypotheekschuld, ongeacht wie welk deel van de woning bezit. Betaalt de ander niet, dan moet u de hele maandlast betalen om een gedwongen verkoop te voorkomen.
Wat u meer betaalt dan uw deel, kunt u op de ander verhalen (artikel 6:10 BW). In de praktijk lukt dat alleen als de ander kan betalen. Vertrekt een van u, dan blijft hij hoofdelijk aansprakelijk tot de bank hem uit de hoofdelijkheid ontslaat; dat doet zij alleen als de achterblijver de hypotheek alleen kan dragen. Meer leest u bij het hypotheekrecht in Nederland.
De meeste geldverstrekkers eisen dat alle eigenaren ook schuldenaar worden. Een hypotheek op één naam, terwijl beiden eigenaar zijn, is daarom zelden mogelijk.
Hoe legt u een ongelijke inbreng vast?
Leg de eigendomsverhouding vast in de akte van levering en leg ieders inbreng aan eigen geld vast in een schriftelijke overeenkomst. Zonder die vastlegging geldt 50/50, ook als een van u veel meer heeft ingebracht.
Er zijn drie gangbare manieren:
- Ongelijke aandelen: bijvoorbeeld 70/30 in de akte van levering, passend bij de inbreng.
- Vergoedingsrecht: gelijke aandelen, maar wie meer inbrengt krijgt bij verkoop eerst zijn inbreng terug, nominaal of meegroeiend met de waarde van de woning.
- Lening: de een leent de ander geld voor zijn aandeel, met rente en een aflossingsschema in een schriftelijke leenovereenkomst.
Leg ook vast wat er gebeurt met latere extra aflossingen en verbouwingen die een van u alleen betaalt. Zonder afspraak is achteraf vaak onduidelijk of het om een lening, een schenking of een bijdrage in de kosten ging. Voor de fiscale gevolgen, zoals schenkbelasting en hypotheekrenteaftrek, raadpleegt u een fiscalist. Meer over ongelijke betaling leest u bij woning op één naam maar samen betaald en gedeeld spaargeld en gezamenlijke schulden.
Welke afspraken horen in een mede-eigendomsovereenkomst?
Afspraken over kosten, gebruik, uittreden, waardebepaling en conflicten. Voor partners heet dit vaak een samenlevingscontract; voor vrienden of familie is een overeenkomst van mede-eigendom de passende vorm.
De overeenkomst hoeft niet notarieel te zijn, maar een notariële akte geeft meer bewijskracht en een vaste datum. Partners die ook fiscaal als partner willen gelden, hebben in de regel wel een notarieel samenlevingscontract nodig. Leg in elk geval vast:
- de verdeling van hypotheekrente, aflossing, verzekeringen, belastingen en onderhoud;
- wie waar woont en of er een gebruiksvergoeding is als een van u de woning alleen gebruikt;
- een uittreedregeling: opzegtermijn, een eerste recht van overname voor de ander en een termijn om financiering te regelen;
- de waardebepaling bij uitkoop, bijvoorbeeld het gemiddelde van twee taxaties door onafhankelijke taxateurs;
- wat er gebeurt bij overlijden, arbeidsongeschiktheid of betalingsproblemen;
- verplichte mediation voordat een van u naar de rechter stapt.
Een eerste recht van overname werkt alleen tussen u beiden. Verkoopt een van u zijn aandeel toch aan een derde, dan is die overdracht in beginsel geldig (artikel 3:175 BW) en heeft de ander alleen een vordering wegens contractbreuk. Hoe u zo’n contract opstelt, leest u bij het opstellen van een contract. Voor partners zijn ook de verschillen tussen samenlevingscontract en huwelijk en de juridische kant van samenwonen en trouwen van belang.
Wat gebeurt er als een van u wil stoppen?
Dan volgt u de uittreedregeling uit uw overeenkomst. Heeft u niets geregeld, dan kan ieder van u verdeling vorderen en beslist bij onenigheid de rechter (artikel 3:185 BW).
De rechter kan de woning aan een van u toedelen tegen betaling van de waarde van het aandeel van de ander, of verkoop gelasten en de opbrengst laten verdelen. Bij toedeling moet de overnemer de hypotheek alleen kunnen dragen en moet de bank de vertrekker uit de hoofdelijkheid ontslaan. Blijft een van u alleen in de woning wonen, dan kan de ander onder omstandigheden een gebruiksvergoeding vragen. Meer leest u bij uit elkaar gaan met een samenlevingscontract, samenwonen zonder samenlevingscontract en, voor partners, de gevolgen van een scheiding voor de hypotheek.
Wat gebeurt er bij overlijden?
Zonder testament gaat het aandeel van de overledene naar zijn wettelijke erfgenamen (artikel 4:10 BW), niet naar de mede-eigenaar. U wordt dan mede-eigenaar met bijvoorbeeld zijn ouders, broers of kinderen, die verdeling kunnen vorderen.
U kunt dat voorkomen met een testament waarin u elkaar het aandeel nalaat, of met een verblijvingsbeding in de overeenkomst, waardoor het aandeel van de eerststervende naar de langstlevende gaat. Beide hebben gevolgen voor de erfbelasting; vrienden en familieleden die geen partners zijn, hebben geen recht op de hoge partnervrijstelling. Laat de fiscale gevolgen daarom vooraf door een notaris of fiscalist doorrekenen. Een overlijdensrisicoverzekering kan ervoor zorgen dat de langstlevende de hypotheek kan blijven betalen. Over de afwikkeling van een nalatenschap leest u meer bij een erfenis aanvaarden.
Welke stappen zet u bij de aankoop?
Maak de afspraken vóór de levering bij de notaris, zodat de akte van levering, de hypotheekakte en uw overeenkomst op elkaar aansluiten. De koopovereenkomst zelf moet schriftelijk zijn, en als koper van een woning heeft u drie dagen bedenktijd (artikel 7:2 BW).
- Bespreek vooraf eigendomsverhouding, inbreng, kosten en uittreden.
- Neem een financieringsvoorbehoud op dat voor beide kopers werkt.
- Laat de aandelen in de akte van levering vermelden.
- Teken de mede-eigendomsovereenkomst vóór of op de dag van levering.
- Maak een testament of verblijvingsbeding en controleer de verzekeringen.
Let bij de koop ook op de staat van de woning; zie verborgen gebreken bij de koop van een woning.
Waar let u op als u meer inbrengt?
- Laat een ongelijke eigendomsverhouding in de akte van levering zetten of leg een vergoedingsrecht schriftelijk vast.
- Bewaar bankafschriften van uw inbreng met datum en bedrag.
- Spreek af of uw vergoeding nominaal is of meegroeit met de waarde.
- Regel wat er gebeurt met extra aflossingen die u alleen doet.
Waar let u op als u minder inbrengt?
- Controleer of de woonlasten in verhouding staan tot uw aandeel.
- Vraag een uittreedregeling met een redelijke termijn om uit te kopen.
- Laat vastleggen hoe de waarde wordt bepaald, zodat u niet afhankelijk bent van één taxatie.
- Besef dat u voor de hele hypotheek hoofdelijk aansprakelijk bent.
Wat kunnen wij voor u doen bij samen een huis kopen?
- Een mede-eigendomsovereenkomst of samenlevingscontract opstellen of beoordelen.
- De koopovereenkomst en de afspraken over inbreng en vergoedingsrechten controleren.
- Bij een conflict onderhandelen over uitkoop, waardebepaling en ontslag uit de hoofdelijkheid.
- Een verdelingsprocedure bij de rechtbank voeren (artikel 3:185 BW).
- Een vordering op grond van een lening of vergoedingsrecht instellen.
Meer over onze werkzaamheden leest u op de pagina van onze advocaat vastgoedrecht.
Samengevat
- Samen eigenaar zijn valt onder de gemeenschapsregels van titel 3.7 BW; zonder afspraak zijn de aandelen gelijk.
- Voor de hypotheek bent u meestal ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de hele schuld.
- Leg ongelijke inbreng vast in de akte van levering of in een vergoedingsrecht of lening.
- Ieder kan verdeling vorderen, tenzij u dat voor maximaal vijf jaar uitsluit (artikel 3:178 BW).
- Zonder testament of verblijvingsbeding gaat een aandeel naar de wettelijke erfgenamen.
Veelgestelde vragen
Kan mijn mede-eigenaar zijn aandeel aan een ander verkopen?
Ja, in beginsel wel (artikel 3:175 BW). Een eerste recht van overname in uw overeenkomst geeft u wel een vordering als hij dat recht negeert. In de praktijk is een aandeel in een woning met een hoofdelijke hypotheek lastig aan een derde te verkopen.
Kan ik mijn mede-eigenaar dwingen de woning te verkopen?
U kunt verdeling vorderen (artikel 3:178 BW). Komt u er niet uit, dan bepaalt de rechter de verdeling en kan hij verkoop gelasten (artikel 3:185 BW).
Is een samenlevingscontract verplicht notarieel?
Nee, een onderhandse overeenkomst is ook geldig. Een notariële akte geeft meer bewijskracht en is voor partners vaak nodig voor pensioen- en fiscale regelingen.
Wie betaalt de kosten als we niets hebben afgesproken?
Dan worden de lasten gedragen naar verhouding van ieders aandeel (artikel 3:172 BW). Bij 50/50 betaalt ieder dus de helft, ook van groot onderhoud.
Lees ook: zakendoen met een vriend: wanneer een deal een valkuil wordt.
