Vastgoedrecht in Nederland

Een grondig vooronderzoek omvat het kadastraal onderzoek naar eigendom, hypotheken en beslagen, een toets aan het bestemmingsplan, de bouwkundige staat en de vergunninghistorie, bodemonderzoek, VvE-stukken bij een appartement, lopende huurcontracten en servicekosten, en rapportages over milieu en asbest. Bij commercieel vastgoed komen daar de huuropbrengsten, het leegstandsrisico en de marktwaarde bij. Wij coördineren dat onderzoek van begin tot eind.

Koopt u als particulier een woning, dan heeft u drie dagen bedenktijd nadat u de ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen. Binnen die termijn kunt u zonder opgaaf van reden en zonder boete van de koop af. De bedenktijd moet ten minste twee werkdagen omvatten. Daarna is de overeenkomst bindend, behoudens overeengekomen ontbindende voorwaarden.

Huurders van woonruimte genieten vergaande bescherming tegen opzegging. Een verhuurder kan de huur alleen beëindigen op een van de wettelijke gronden, zoals dringend eigen gebruik, en moet de juiste opzegtermijn in acht nemen. Stemt de huurder niet in met de opzegging, dan loopt de huur door totdat de rechter erover heeft beslist. Voor bedrijfsruimte ligt dat anders, afhankelijk van het type.

Een gebouw wordt in appartementsrechten gesplitst bij notariële splitsingsakte, die wordt ingeschreven in het Kadaster. De akte beschrijft de privégedeelten en de gemeenschappelijke gedeelten en bevat het splitsingsreglement. Door de splitsing ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren, waarvan iedere appartementseigenaar lid is.

Heeft het geleverde niet de eigenschappen die de koper mocht verwachten, dan is sprake van non-conformiteit. De koper moet het gebrek binnen bekwame tijd bij de verkoper melden. Afhankelijk van de omstandigheden kan de koper herstel, prijsvermindering, schadevergoeding of ontbinding vorderen. Of de verkoper aansprakelijk is, hangt mede af van de overeengekomen clausules en van de onderzoeksplicht van de koper.

De koopovereenkomst legt de afspraken tussen koper en verkoper vast en bindt partijen zodra beiden hebben getekend, behoudens de bedenktijd en eventuele ontbindende voorwaarden. De eigendom gaat echter pas over door de notariële leveringsakte, die de notaris opmaakt en vervolgens inschrijft in de openbare registers van het Kadaster. Tussen koop en levering zitten meestal enkele weken tot maanden.

Dat is een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst waarmee de koper de koop kosteloos kan ontbinden als hij de hypotheek niet binnen de afgesproken termijn rond krijgt. De koper moet zich tijdig en schriftelijk op de voorwaarde beroepen, doorgaans onder overlegging van een of meer afwijzingen. Verstrijkt de termijn, dan vervalt de bescherming en kan een boete van doorgaans tien procent verschuldigd zijn.

Naast de koopsom betaalt de koper doorgaans de overdrachtsbelasting, of btw bij nieuwbouw, het notarieel honorarium voor de leveringsakte en de hypotheekakte, en de kosten van inschrijving in het Kadaster. Courtage van de makelaar komt in beginsel voor rekening van de partij die de makelaar inschakelt. De precieze verdeling volgt uit de koopovereenkomst.

Huurders van woonruimte genieten vergaande wettelijke bescherming, onder meer tegen opzegging en tegen huurverhoging. Bij bedrijfsruimte onderscheidt de wet middenstandsbedrijfsruimte, zoals winkels en horeca, met eigen termijnen en opzeggingsregels, en overige bedrijfsruimte zoals kantoren, met aanzienlijk minder bescherming. Welk regime geldt, bepaalt sterk de positie van beide partijen.

Nee. Voor gereguleerde woonruimte gelden wettelijke maxima voor de jaarlijkse huurverhoging, die door de overheid worden vastgesteld. In de vrije sector hebben partijen meer ruimte, maar gelden vaak contractuele indexeringsclausules en de laatste jaren ook wettelijke plafonds. Onder omstandigheden kan een huurder een voorgestelde verhoging laten toetsen door de Huurcommissie of de rechter.

Een erfdienstbaarheid is een last op het ene perceel, het dienende erf, ten gunste van een ander perceel, het heersende erf, bijvoorbeeld een recht van overpad. Zij ontstaat door vestiging bij notariële akte en inschrijving in het Kadaster, of door verjaring. De inhoud en omvang volgen in de eerste plaats uit de akte van vestiging.

Besluiten van een Vereniging van Eigenaren kunnen onder omstandigheden worden vernietigd of nietig zijn, bijvoorbeeld als zij in strijd zijn met de splitsingsakte, het reglement, of de eisen van redelijkheid en billijkheid. Een eigenaar kan de kantonrechter binnen een korte wettelijke termijn om vernietiging vragen. Ook over achterstallig onderhoud of het beheer van het reservefonds kan worden geprocedeerd.

Erfpacht geeft het recht de grond van een ander te gebruiken en te genieten tegen betaling van een periodieke vergoeding, de canon. Het opstalrecht geeft daarentegen het recht om gebouwen, werken of beplantingen in, op of boven de grond van een ander in eigendom te hebben, los van de eigendom van de grond zelf. Beide zijn zelfstandige beperkte rechten, gevestigd bij notariële akte, die kunnen worden overgedragen en bezwaard.

Een verhuurder mag een huurder niet op eigen gezag ontruimen; daarvoor is een rechterlijke uitspraak nodig. De procedure begint doorgaans met een dagvaarding waarin ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming worden gevorderd, bijvoorbeeld wegens huurachterstand. Wijst de rechter de vordering toe, dan kan de ontruiming met hulp van een deurwaarder worden uitgevoerd. In spoedeisende gevallen is soms een kort geding mogelijk.

Bij commercieel vastgoed zijn de belangen groot en zijn de juridische, fiscale en bouwkundige aspecten complex. Een grondig onderzoek brengt risico’s in kaart zoals lopende huurcontracten, erfdienstbaarheden, publiekrechtelijke beperkingen, bodemverontreiniging en beperkingen uit het bestemmingsplan. Door die risico’s vóór ondertekening te kennen, kan de koper de prijs, de voorwaarden of de garanties aanpassen, of besluiten de transactie niet door te zetten.

Verzwijgt een verkoper een hem bekend gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg staat, dan kan hij aansprakelijk zijn ondanks een clausule dat de woning is gekocht zoals gezien. De koper kan herstel of schadevergoeding vorderen en in ernstige gevallen ontbinding. Tijdige melding van het gebrek is daarbij essentieel.

Onderverhuur is doorgaans alleen toegestaan met toestemming van de verhuurder, en de huurovereenkomst verbiedt het vaak uitdrukkelijk. Ongeoorloofde onderverhuur kan leiden tot beëindiging van de huur en tot een verplichting de behaalde winst af te dragen. Daarnaast stellen gemeenten regelmatig eigen regels aan kortdurende verhuur.

Een Vereniging van Eigenaren moet onder meer jaarlijks vergaderen, een reservefonds aanhouden voor groot onderhoud en het gebouw verzekeren. Sinds 2018 geldt een wettelijke minimumbijdrage aan het reservefonds. Koopt u een appartement, vraag dan altijd naar de financiële situatie en de notulen van de VvE.

Zo simpel is het niet. Bij huurachterstand moet u eerst een schriftelijke aanmaning versturen. Pas na niet-betaling kunt u bij de kantonrechter de beëindiging van de huurovereenkomst eisen. De rechter beoordeelt of de beëindiging gerechtvaardigd is en kan een betalingsregeling opleggen. Indien de aanmaning wordt toegekend, krijgt de huurder een ontruimingsperiode (meestal 4 weken tot 3 maanden). Zelf de toegang tot de woning ontzeggen zonder gerechtelijk bevel is illegaal. Wij begeleiden u door het juridische proces, van aanmaning tot ontruiming.

De verhuurder is verplicht gebreken te verhelpen die het woongenot belemmeren (lekkages, verwarming, schimmel). U kunt: gebreken melden via een aangetekende brief, huurverlaging eisen, gebreken zelf laten repareren en de kosten verhalen, of de huurovereenkomst beëindigen bij ernstige gebreken. Als de verhuurder nalatig is, kunt u de huurcommissie inschakelen (bij gereguleerde huur) of naar de rechter stappen. Wij adviseren u over uw juridische positie en de stappen die u kunt ondernemen.

Bij de aankoop van commercieel vastgoed zijn de belangrijkste juridische risico's: (1) verborgen gebreken zoals asbest, bodemverontreiniging of constructiefouten die pas na de overdracht zichtbaar worden; (2) bestemmingsplanproblemen – kan uw beoogd gebruik legaal plaatsvinden in het pand?; (3) zittende huurders waarvan de overeenkomsten moeilijk beëindigd kunnen worden; (4) verborgen lasten en erfdienstbaarheden die het gebruik beperken; (5) milieurechtelijke verplichtingen zoals saneringsverplichting. Een grondige juridische due diligence door Law & More voorkomt dat u voor onaangename verrassingen komt te staan.

Dit hangt sterk af van het type bedrijfsruimte en de bepalingen in uw huurovereenkomst. Voor 290-bedrijfsruimte (winkels, horeca) biedt de wet de huurder sterke bescherming en is vroegtijdige beëindiging door de verhuurder slechts in beperkte gevallen mogelijk. Voor 230a-bedrijfsruimte (kantoren) zijn er meer mogelijkheden, maar is de procedure voor ontruimingsbescherming van belang. Een contractuele break-optie kan vroegtijdige beëindiging vergemakkelijken. Law & More adviseert u over de mogelijkheden in uw specifieke situatie.

Het commercieel huurrecht in Nederland maakt onderscheid tussen twee regimes: artikel 7:290 BW (detailhandel en horeca) met een minimum huurtermijn van 5+5 jaar en sterke huurdersbescherming, en artikel 7:230a BW (kantoren en overige bedrijfsruimten) met meer contractvrijheid maar ontruimingsbescherming. Bij woonhuurrecht (art. 7:232 BW e.v.) gelden dwingende regels zoals huurprijsbescherming via puntensysteem en het verbod op tijdelijke huurovereenkomsten voor de meeste woningen. Ons team adviseert u over het toepasselijke regime en uw rechten en plichten.

Bij VvE-geschillen kunt u bezwaar maken tegen besluiten van de VvE-vergadering indien deze onrechtmatig zijn of in strijd met de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement. U kunt de kantonrechter verzoeken een besluit te vernietigen (art. 5:130 BW). Bij niet-naleving van onderhoudsverplichtingen kunt u juridische stappen ondernemen. Problemen met VvE-administrateurs kunnen worden aangepakt via de vergadering of via de rechter. Law & More adviseert zowel individuele eigenaren als VvE-besturen.

Dit hangt af van verschillende factoren: (1) gemeentelijke regels – veel gemeenten, waaronder Amsterdam, stellen strikte eisen aan vakantieverhuur (maximaal aantal nachten, meldingsplicht, vergunningsplicht); (2) VvE-reglement – in appartementencomplexen is korte verhuur vaak verboden of aan toestemming onderworpen; (3) hypotheekakte – uw hypotheekverstrekker kan bezwaar hebben; (4) huurovereenkomst – als u zelf huurder bent, is onderverhuur doorgaans niet toegestaan zonder toestemming van de verhuurder. Law & More adviseert u over de mogelijkheden in uw specifieke situatie.

Als koper kunt u bij verborgen gebreken een beroep doen op non-conformiteit (art. 7:17 BW). Vereisten zijn dat het gebrek er al was bij levering, dat het niet zichtbaar was bij de bezichtiging en dat het de normaal te verwachten eigenschappen van de woning wezenlijk aantast. U moet het gebrek zo snel mogelijk melden (art. 7:23 BW), bij voorkeur binnen 2 maanden na ontdekking. Uw rechten omvatten herstel, vervanging, prijsvermindering of ontbinding van de koop, plus eventueel schadevergoeding. Law & More adviseert u over de kansen en risico's in uw specifieke geval.