Warmtetransitie en bouwprojecten: welke regels gelden en wie is aansprakelijk?

Gepubliceerd op 26 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 13 oktober 2026

Bij de warmtetransitie gaan gemeenten bepalen welke wijken van het aardgas af gaan en welk alternatief daar komt; de Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie (Wgiw) die dat regelt, treedt naar verwachting op 1 januari 2027 in werking. Tot die tijd blijven het omgevingsplan, de Omgevingswet en de bouwregels in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) leidend, en geldt voor de aansprakelijkheid van de aannemer sinds 1 januari 2024 de strengere regel van artikel 7:758 lid 4 BW.

Voor ontwikkelaars, aannemers en opdrachtgevers komen dus drie lagen samen: het publiekrecht (warmteprogramma, omgevingsplan, vergunning), de regels voor warmtelevering en het contractenrecht. Hieronder leest u per laag wat nu geldt en wat eraan komt.

Wat regelt de Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie?

De Wgiw geeft gemeenten de bevoegdheid om in het omgevingsplan een gebied aan te wijzen waar de levering van aardgas stopt. Het omgevingsplan vermeldt dan het alternatief voor aardgas en de datum waarop het gastransport naar de wijk eindigt.

Volgens het Informatiepunt Leefomgeving (IPLO) wordt de inwerkingtreding op 1 januari 2027 verwacht. Gemeenten moeten hun eerste warmteprogramma naar verwachting uiterlijk 31 december 2027 vaststellen en het daarna ten minste elke vijf jaar actualiseren.

Het warmteprogramma is een programma onder de Omgevingswet en vervangt de transitievisie warmte. Het bindt alleen de gemeente zelf; burgers en bedrijven worden pas gebonden als de keuzes worden vertaald in regels in het omgevingsplan.

Wat verandert er met de Wet collectieve warmte?

De Wet collectieve warmte (Wcw) vervangt de huidige Warmtewet. De Eerste Kamer nam de wet op 9 december 2025 aan; wanneer de onderdelen in werking treden, is nog niet bekend.

Onder de Wcw wijst de gemeente warmtekavels aan en per kavel één warmtebedrijf. Dat bedrijf moet in beginsel een publiek meerderheidsbelang hebben. Voor ontwikkelaars betekent dit dat afspraken over aansluiting op een warmtenet in een aangewezen kavel met dat ene warmtebedrijf worden gemaakt. Meer over de huidige regels leest u in ons artikel over de Warmtewet en over de nadelen van warmtenetten.

Sinds 1 januari 2026 zijn de Gaswet en de Elektriciteitswet vervangen door de Energiewet. Regels over aansluiting en transportcapaciteit vindt u nu daar; zie ook ons artikel over transportcapaciteit en netaansluiting.

Welke eisen gelden nu al voor nieuwbouw?

Nieuwbouw moet voldoen aan de BENG-eisen (bijna energieneutrale gebouwen) uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. Een nieuwe woning krijgt sinds 2018 in de regel geen gasaansluiting meer.

De BENG-eisen gaan over drie getallen: de energiebehoefte, het primair fossiel energiegebruik en het aandeel hernieuwbare energie. Een warmtepomp of aansluiting op een duurzaam warmtenet helpt om aan die eisen te voldoen. Bij gevolgklasse 1-bouwwerken toetst een kwaliteitsborger of het bouwwerk aan het Bbl voldoet.

Welke vergunningen heeft u nodig?

Onder de Omgevingswet vraagt u een omgevingsvergunning aan voor de activiteiten die het omgevingsplan of het Bbl vergunningplichtig maakt. Welke dat zijn, verschilt per gemeente.

• Een bouwtechnische en een omgevingsplanactiviteit voor het bouwwerk zelf.
• Voor een bodemenergiesysteem gelden afhankelijk van het type een melding of een vergunning; voor een open systeem is vaak een vergunning van de provincie nodig.
• Voor diepe geothermie zijn vergunningen op grond van de Mijnbouwwet nodig, met toezicht door het Staatstoezicht op de Mijnen.
• Voor buitenunits van warmtepompen kan het omgevingsplan geluidsregels bevatten.

Bij de reguliere procedure beslist de gemeente binnen acht weken, met een mogelijke verlenging van zes weken. Voor sommige activiteiten geldt de uitgebreide procedure van afdeling 3.4 Awb, met een ontwerpbesluit waarop iedereen een zienswijze kan geven.

Hoe maakt u bezwaar of gaat u in beroep?

Tegen een vergunning die met de reguliere procedure is verleend, maakt u binnen zes weken bezwaar bij het college (artikel 6:7 Awb). Daarna volgt beroep bij de rechtbank en hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Is de uitgebreide procedure gevolgd, dan is er geen bezwaar: u gaat binnen zes weken direct in beroep bij de rechtbank, in de regel alleen als u eerder een zienswijze heeft ingediend. Een warmteprogramma zelf is een programma en niet vatbaar voor bezwaar en beroep; dat is pas het omgevingsplan dat de keuzes in regels omzet. Lees meer in onze uitleg over bezwaar en beroep in het bestuursrecht en de bestuursrechtelijke procedure.

Wie is aansprakelijk voor gebreken?

Voor aannemingsovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2024 is de aannemer na oplevering aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die gebreken hem niet zijn toe te rekenen (artikel 7:758 lid 4 BW). Dit is ingevoerd met de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb).

Voorheen was de aannemer niet aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever bij oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Die regel geldt nog voor overeenkomsten van vóór 2024. Is de opdrachtgever een consument, dan mag van de nieuwe regel niet ten nadele van de consument worden afgeweken; zakelijke partijen mogen dat wel.

Bij een warmte-installatie die de beloofde prestatie niet haalt, is de aannemer of installateur aansprakelijk als de installatie niet voldoet aan wat is afgesproken. Leg daarom de prestatie-eisen (vermogen, rendement, geluid) vast in het contract. Architecten en adviseurs zijn aansprakelijk voor fouten in hun ontwerp of advies; zie ons artikel over aansprakelijkheid van architecten en adviseurs en over de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen.

Waar let u als ontwikkelaar of opdrachtgever op?

• Controleer in het omgevingsplan en het warmteprogramma of de locatie in een toekomstig warmtetransitiegebied ligt.
• Vraag het warmtebedrijf of de netbeheerder vóór de aanvraag om een schriftelijke bevestiging van aansluitmogelijkheden.
• Leg prestatie-eisen van de warmte-installatie meetbaar vast in het aannemingscontract.
• Laat afwijkingen van artikel 7:758 lid 4 BW in een zakelijk contract bewust en uitdrukkelijk opnemen.
• Bewaak de bezwaar- en beroepstermijn van zes weken na publicatie van een vergunning.

Waar let u als aannemer of installateur op?

• Ga na of het contract vóór of na 1 januari 2024 is gesloten: dat bepaalt uw aansprakelijkheid voor verborgen gebreken.
• Waarschuw schriftelijk als het ontwerp of de voorgeschreven installatie de BENG-eisen of de afgesproken prestatie niet haalt.
• Lever bij een consument vóór oplevering het dossier bevoegd gezag aan.
• Controleer of uw verzekering schade door nieuwe technieken, zoals bodemenergie, dekt.

Wat kunnen wij voor u doen bij de warmtetransitie in bouwprojecten?

• Het omgevingsplan en warmteprogramma beoordelen op gevolgen voor uw project.
• Aannemings- en warmteleveringscontracten opstellen of beoordelen, inclusief prestatie-eisen en aansprakelijkheid.
• Zienswijzen, bezwaar- en beroepschriften opstellen en de termijnen bewaken.
• Onderhandelen met gemeente, warmtebedrijf of netbeheerder over aansluiting en voorwaarden.
• Procederen over gebreken en vertraging, via onze energierecht advocaat en vastgoedspecialisten.

Samengevat

• De Wgiw treedt naar verwachting op 1 januari 2027 in werking; het eerste warmteprogramma volgt uiterlijk eind 2027.
• Pas regels in het omgevingsplan binden burgers en bedrijven; het warmteprogramma bindt alleen de gemeente.
• De Wet collectieve warmte is aangenomen, maar de inwerkingtreding is nog niet bekend.
• Nieuwbouw moet voldoen aan de BENG-eisen uit het Bbl.
• Sinds 2024 is de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt (7:758 lid 4 BW).

Veelgestelde vragen

Kan de gemeente mijn wijk al van het gas afhalen?

Nog niet met een wettelijke aanwijzing. Die bevoegdheid komt met de Wgiw, die naar verwachting op 1 januari 2027 in werking treedt, en vraagt een besluit in het omgevingsplan met een alternatief en een einddatum.

Kan ik bezwaar maken tegen een warmteprogramma?

Nee, een programma is niet vatbaar voor bezwaar en beroep. U kunt wel reageren tijdens de participatie en later beroep instellen tegen het omgevingsplan dat de keuzes vastlegt.

Mag de aannemer zijn aansprakelijkheid uitsluiten?

Tegenover een consument niet ten nadele van de consument. Tussen zakelijke partijen mag het wel, mits het duidelijk in het contract staat.

Vervangt het warmteprogramma de transitievisie warmte?

Ja. Gemeenten zetten hun transitievisie warmte om in een warmteprogramma onder de Omgevingswet, dat elke vijf jaar wordt geactualiseerd.

Lees ook: de rol van een vastgoedadvocaat bij projectontwikkeling.