Gepubliceerd op 9 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 8 september 2026
Bij renovatie of sloop van een huurwoning behoudt de huurder zijn huurbescherming. Renovatie loopt via artikel 7:220 BW: de verhuurder moet een schriftelijk redelijk voorstel doen en de huurovereenkomst blijft bestaan. Sloop vraagt om beeindiging van de huur, waarvoor de verhuurder op grond van artikel 7:274 BW dringend eigen gebruik moet aantonen bij de kantonrechter. In beide gevallen bestaat aanspraak op een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten.
Inhoudsopgave
Wat is renovatie en wat is sloop juridisch?
Het onderscheid bepaalt uw hele rechtspositie. Renovatie is in artikel 7:220 BW omschreven als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging, en ook sloop met vervangende nieuwbouw valt daaronder. Kenmerkend is dat de huurovereenkomst blijft bestaan: de verhuurder hoeft niet op te zeggen, maar moet u een redelijk voorstel doen waaraan u in beginsel moet meewerken.
Gaat het om sloop zonder dat u terugkeert in dezelfde woning, dan moet de huurovereenkomst eindigen. De verhuurder kan dat alleen bereiken met uw instemming, of door op te zeggen en de kantonrechter te vragen het einde van de huur vast te stellen. Zolang die rechter niet heeft beslist, blijft de huurovereenkomst gewoon doorlopen, ook als de opzegtermijn is verstreken.
Naast renovatie kent de wet dringende werkzaamheden: onderhoud dat niet kan worden uitgesteld, zoals herstel van een lekkend dak of vervanging van een onveilige installatie. Die werkzaamheden moet u dulden, zonder dat daar een voorstel- en instemmingsprocedure aan te pas komt. In de praktijk worden dringende werkzaamheden en renovatie vaak in een project gecombineerd, waardoor discussie ontstaat over de vraag welk regime geldt. Ons artikel over renovatie met behoud van huur gaat daar dieper op in.
Wanneer is een renovatievoorstel redelijk?
De verhuurder moet u een schriftelijk voorstel doen waarin staat wat er gebeurt, wanneer het gebeurt, hoe lang het duurt, welke overlast te verwachten is, of u tijdelijk moet verhuizen en welke gevolgen het heeft voor de huurprijs en de servicekosten. Ontbreken die gegevens, dan is het voorstel niet toetsbaar en kunt u niet worden gehouden aan instemming.
Of het voorstel redelijk is, beoordeelt de rechter aan de hand van alle omstandigheden. Daarbij wegen mee: het belang van de verhuurder bij de ingreep, de aard en duur van de werkzaamheden, de overlast, de aangeboden voorzieningen zoals een wisselwoning of vergoeding, en de huurverhoging die volgt. Een voorstel dat de woning aantoonbaar verbetert, met een huurverhoging die in verhouding staat tot die verbetering en met een reele regeling voor de overlast, houdt doorgaans stand.
Stemt u niet in en gaat het om uw woning alleen, dan is het aan de verhuurder om naar de kantonrechter te stappen. Hij kan de renovatie niet eenzijdig doordrukken en de sleutel evenmin afdwingen zonder rechterlijk vonnis. Verschaft u zonder goede reden geen toegang nadat de rechter het voorstel redelijk heeft geoordeeld, dan riskeert u wel een veroordeling tot medewerking, versterkt met een dwangsom.
Persoonlijke omstandigheden tellen mee in die afweging. Een huurder met een ernstige ziekte, een hoge leeftijd of een woning die speciaal is aangepast, kan zwaardere eisen stellen aan de voorzieningen tijdens de werkzaamheden dan een huurder zonder die omstandigheden. Datzelfde geldt voor thuiswerkende huurders en voor gezinnen met jonge kinderen. Breng die omstandigheden daarom schriftelijk en onderbouwd in bij de verhuurder, en doe dat voordat u reageert op het voorstel. Een rechter die achteraf moet oordelen, hecht waarde aan de vraag of de verhuurder van die bijzonderheden op de hoogte was en er iets mee heeft gedaan.
Hoe werkt de zeventigprocentregel bij een complex?
Gaat het om een renovatie van een complex van ten minste tien woningen, dan geldt een afwijkende regeling in artikel 7:220 BW. Heeft zeventig procent van de huurders met het voorstel ingestemd, dan wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn. Dat vermoeden verschuift het initiatief: de verhuurder hoeft niet meer naar de rechter, maar de huurder die het er niet mee eens is moet dat zelf doen.
Die huurder heeft daarvoor acht weken de tijd, gerekend vanaf de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat de vereiste instemming is bereikt. Laat u die termijn ongebruikt verstrijken, dan staat vast dat het voorstel redelijk is en bent u eraan gebonden. Dat maakt de achtwekentermijn tot de belangrijkste datum in het hele traject: noteer hem zodra de brief binnenkomt.
Let bij een complexrenovatie ook op de samenstelling van het complex. Of woningen tot hetzelfde complex behoren, hangt af van bouwkundige en administratieve samenhang. Verhuurders rekenen soms ruim, waardoor de drempel eerder wordt gehaald dan mag. Wie twijfelt aan de telling, kan dat in de procedure aan de orde stellen. Huurders die zich verenigen in een bewonerscommissie staan daarbij sterker; de Wet op het overleg huurders verhuurder geeft zo’n commissie recht op informatie en overleg.
Wanneer mag de verhuurder opzeggen wegens sloop?
Voor beeindiging wegens sloop of een ingrijpende renovatie beroept de verhuurder zich op dringend eigen gebruik, de opzeggingsgrond uit artikel 7:274 BW. Hij moet aannemelijk maken dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft dat van hem niet kan worden gevergd de huur voort te zetten, en dat voor u passende vervangende woonruimte beschikbaar is.
De Hoge Raad heeft die lat hoog gelegd. In het arrest van 26 maart 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BL0683) oordeelde de Hoge Raad dat een bouw- en renovatieplan op zichzelf geen dringend eigen gebruik oplevert. Pas wanneer sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, of wanneer de renovatie zo ingrijpend is dat zij niet met voortzetting van de huurovereenkomst verenigbaar is, kan de opzegging slagen. Een enkele wens tot verbetering of tot een hoger rendement is dus onvoldoende.
Zegt de verhuurder op, dan hoeft u niet zelf iets te doen behalve niet instemmen. De huurovereenkomst blijft van kracht totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist. Gaat u wel akkoord, leg de afspraken over vervangende woonruimte, vergoeding en verhuisdatum dan schriftelijk vast voordat u tekent. Wat er verder speelt bij opzegging, leest u in ons artikel over huur opzeggen bij renovatie of verkoop en in onze uitleg over huurbescherming bij huurbeeindiging.
Hoeveel bedraagt de verhuiskostenvergoeding?
Moet u door de renovatie of de sloop verhuizen, dan heeft u recht op een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten. De ondergrens daarvan staat in de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie. Die minimumbijdrage, bedoeld in de artikelen 7:220 lid 6 en 7:275 lid 4 BW, bedraagt sinds 28 februari 2026 zeven duizend negenhonderdzesentwintig euro. Het bedrag wordt jaarlijks per 1 maart aangepast aan de inflatie.
Het minimum geldt voor zelfstandige woonruimte, standplaatsen voor woonwagens en ligplaatsen voor woonboten. Voor onzelfstandige woonruimte, zoals een kamer, kent de regeling geen minimumbedrag; daar geldt een redelijke vergoeding. Voorwaarde is steeds dat verhuizen noodzakelijk is: blijft u tijdens de werkzaamheden in de woning wonen, dan bestaat geen aanspraak op de minimumbijdrage. De rijksoverheid licht de voorwaarden nader toe.
Het minimum is een bodem, geen plafond. Zijn uw werkelijke kosten hoger, bijvoorbeeld door de aanschaf van nieuwe vloerbedekking en gordijnen die niet passen in de nieuwe woning, dan kunt u het meerdere vorderen mits u het onderbouwt. Bewaar daarom offertes, bonnen en foto’s van de oude situatie. Sociale plannen van corporaties kennen daarnaast vaak aanvullende vergoedingen, bijvoorbeeld voor dubbele woonlasten of een huurgewenningsbijdrage.
Wat regelt een sociaal plan en wat niet?
Een sociaal plan is geen wet maar een afspraak tussen de verhuurder en de huurdersorganisatie, vaak met betrokkenheid van de gemeente. Het regelt in de praktijk de wisselwoningen, de verhuiskostenvergoeding boven het wettelijk minimum, de begeleiding bij het zoeken naar andere woonruimte, voorrang bij toewijzing van een andere sociale huurwoning en eventuele terugkeergaranties in de nieuwbouw.
Juridisch werkt zo’n plan pas voor u wanneer het onderdeel is geworden van uw eigen afspraken met de verhuurder, bijvoorbeeld doordat het renovatievoorstel of de beeindigingsovereenkomst ernaar verwijst. Controleer daarom altijd of het plan van toepassing is verklaard op uw situatie en of de toezeggingen die u mondeling hebt gekregen er ook echt in staan. Een terugkeergarantie zonder vastgelegde huurprijs is in de praktijk weinig waard.
Wat gebeurt er met uw huurprijs na de renovatie?
Bij gereguleerde huurovereenkomsten wordt de maximale huurprijs bepaald door het woningwaarderingsstelsel. Een renovatie die punten toevoegt, bijvoorbeeld door isolatie, een beter energielabel of een grotere badkamer, verhoogt de maximale huurprijs. De verhuurder mag de huur daarom na renovatie verhogen, maar niet verder dan het stelsel toelaat. Bent u het niet eens met de nieuwe prijs, dan kunt u die bij de Huurcommissie laten toetsen. Wat er sinds de Wet betaalbare huur is veranderd, zetten wij uiteen in ons artikel over de grenzen en het overgangsrecht van de Wet betaalbare huur.
In de vrije sector geldt het stelsel niet en is de huurprijs contractueel. Een huurverhoging na renovatie moet daar voortvloeien uit het renovatievoorstel of uit een indexeringsbeding; de verhuurder kan haar niet zomaar opleggen. Ons artikel over huurverhoging na renovatie in de vrije sector behandelt die situatie apart.
Tijdens de werkzaamheden zelf kan de huurprijs juist tijdelijk omlaag. Renovatie is op zichzelf geen gebrek, maar overlast die verder gaat dan bij zorgvuldige uitvoering onvermijdelijk is, kan dat wel worden. Denk aan een badkamer die weken langer onbruikbaar blijft dan aangekondigd of aan een woning zonder verwarming in de winter. Bij gereguleerde huur kunt u dan huurverlaging vragen aan de Huurcommissie; in de vrije sector loopt die vordering via de kantonrechter. Meld het gebrek altijd eerst schriftelijk bij de verhuurder, want de verlaging gaat in beginsel pas lopen vanaf die melding.
Waar kunt u terecht bij een geschil?
Het juiste loket hangt af van het onderwerp. Gaat het over de vraag of een renovatievoorstel redelijk is, over de opzegging wegens sloop of over de hoogte van de verhuiskostenvergoeding, dan is de kantonrechter bevoegd. Gaat het over de huurprijs, de servicekosten of huurverlaging wegens gebreken bij een gereguleerde huurovereenkomst, dan is de Huurcommissie de aangewezen instantie. Verkeerd kiezen kost tijd die u bij een achtwekentermijn niet heeft.
Bereid u in beide gevallen goed voor. Bewaar alle brieven en e-mails, leg de datum van ontvangst vast, maak foto’s van de woning voor de werkzaamheden beginnen en houd een logboek bij van de overlast. Ontstaat er tijdens de uitvoering schade of blijft de woning langer onbruikbaar dan aangekondigd, dan kan sprake zijn van een gebrek en kunt u huurverlaging vorderen. Wanneer een gebrek daarvoor ernstig genoeg is, bespreken wij in ons artikel over huurverlaging bij gebreken.
Veelgestelde vragen over renovatie of sloop
Rond renovatie en sloop keren steeds dezelfde vragen terug over instemming, vervangende woonruimte, vergoedingen en terugkeer. Hieronder de antwoorden op de vragen die wij het vaakst krijgen.
Mag ik een renovatievoorstel weigeren?
Bij een enkele woning wel. Stemt u niet in met een renovatievoorstel, dan kan de verhuurder de renovatie niet doorzetten en moet hij de kantonrechter vragen te oordelen of het voorstel redelijk is. Wijst de rechter het toe, dan bent u alsnog gebonden.
Bij een complex van ten minste tien woningen ligt dat anders. Heeft zeventig procent van de huurders ingestemd, dan wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn en moet u zelf binnen acht weken naar de rechter als u het daarmee oneens bent.
Moet de verhuurder mij een wisselwoning aanbieden?
De wet kent geen algemeen recht op vervangende woonruimte tijdens een renovatie. Wat de wet wel regelt, is de bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten wanneer verhuizen noodzakelijk is.
In de praktijk bieden woningcorporaties vrijwel altijd wisselwoningen aan, vaak vastgelegd in een sociaal plan. Dat is een contractuele aanspraak: staat het in het sociaal plan of in het renovatievoorstel, dan kunt u de verhuurder eraan houden.
Hoe hoog is de verhuiskostenvergoeding in 2026?
De wettelijke minimumbijdrage bedraagt sinds 28 februari 2026 zeven duizend negenhonderdzesentwintig euro voor een zelfstandige woning, standplaats of ligplaats. Het bedrag wordt jaarlijks per 1 maart geindexeerd.
Voor onzelfstandige woonruimte, zoals een kamer, geldt geen wettelijk minimum. De verhuurder moet dan een redelijke vergoeding betalen, waarover u zo nodig de kantonrechter kunt laten oordelen.
Kan ik na de sloop terugkeren naar de nieuwbouw?
Een wettelijk terugkeerrecht bestaat niet. Terugkeergaranties komen voort uit het sociaal plan of uit individuele afspraken met de verhuurder.
Laat zo’n afspraak daarom schriftelijk vastleggen, inclusief de voorwaarden waaronder u terugkeert en het huurprijsniveau dat dan geldt. Zonder die vastlegging is een mondelinge toezegging in een later stadium moeilijk hard te maken.
Kan ik bij de Huurcommissie terecht over een renovatie?
Niet over het renovatievoorstel zelf. De vraag of een voorstel redelijk is en of de huurovereenkomst mag worden opgezegd, hoort bij de kantonrechter.
De Huurcommissie behandelt bij gereguleerde huurovereenkomsten wel de huurprijs, de servicekosten en huurverlaging wegens gebreken. Loopt uw geschil dus over de huurprijs na de renovatie, dan is de Huurcommissie vaak de snelste route.
Advies bij renovatie of sloop van uw huurwoning
De positie van een huurder bij renovatie of sloop is sterker dan vaak wordt gedacht, maar hij staat of valt met termijnen en met vastlegging. Een achtwekentermijn die verstrijkt, een sociaal plan dat niet van toepassing is verklaard of een toezegging die nergens staat: dat zijn de punten waarop huurders in de praktijk vastlopen. Laat een renovatievoorstel of opzegging daarom beoordelen zodra u hem ontvangt. De vastgoedrechtadvocaten van Law en More in Eindhoven staan huurders en verhuurders bij in dit soort trajecten.
