Gepubliceerd op 20 december 2025 · Laatst bijgewerkt op 27 september 2026
Een verhuurder die uw woning wil renoveren terwijl de huurovereenkomst doorloopt, moet u eerst een schriftelijk en redelijk renovatievoorstel doen. Gaat u niet akkoord, dan kan hij pas beginnen als de kantonrechter het voorstel redelijk vindt, tenzij het een complex van tien of meer woningen betreft waarin ten minste 70 procent van de huurders heeft ingestemd.
Moet u voor de werkzaamheden tijdelijk of definitief uit uw woning, dan heeft u in de regel recht op een wettelijke verhuiskostenvergoeding. Voor gewoon onderhoud en dringende reparaties heeft de verhuurder uw instemming niet nodig. Die werkzaamheden moet u gedogen, maar u houdt wel uw recht op huurvermindering.
Inhoudsopgave
Wat regelt de wet bij renovatie met behoud van huur?
De regeling staat in artikel 7:220 BW. De verhuurder moet de huurder een redelijk voorstel doen, rekening houdend met zijn eigen belang en dat van de huurder en eventuele onderhuurders.
Volgens artikel 7:220 BW moet het voorstel schriftelijk worden gedaan. Het eerste lid van dat artikel gaat over dringende werkzaamheden: die moet de huurder toelaten, zonder dat hij toestemming kan weigeren. Het tweede lid verklaart die regel van overeenkomstige toepassing op renovatie, maar alleen als de verhuurder daarvoor een redelijk voorstel heeft gedaan. De huurder is dus niet verplicht om aan een onredelijk plan mee te werken.
De regeling geldt voor gehuurde gebouwde onroerende zaken. Dat zijn vooral woningen, maar ook bedrijfsruimte valt eronder. De 70 procent-regel en de wettelijke verhuiskostenvergoeding gelden alleen bij woonruimte. Een huurder van een winkel of kantoor moet zijn afspraken over overlast en vergoedingen dus zelf goed vastleggen.
Wat is het verschil tussen renovatie en onderhoud?
Renovatie is een fysieke vernieuwing die het woongenot verhoogt, zoals een nieuwe keuken of betere isolatie. Onderhoud houdt de woning in dezelfde staat, zoals schilderwerk of het vervangen van kapotte onderdelen.
Het onderscheid is belangrijk. Voor onderhoud en dringende reparaties heeft de verhuurder geen instemming nodig; hij is juist verplicht gebreken te verhelpen (artikel 7:206 BW). Voor renovatie moet hij eerst een redelijk voorstel doen. Na onderhoud mag de huur niet omhoog vanwege de werkzaamheden. Na een renovatie met verbeteringen kan dat onder voorwaarden wel.
Voorbeelden van renovatie zijn een nieuwe badkamer of keuken, dubbel glas, isolatie van dak, gevel of vloer en een nieuwe verwarmingsinstallatie. Nieuwe kozijnen die gelijk zijn aan de oude, zijn meestal onderhoud. Worden enkel glas en houten kozijnen vervangen door beter isolerende kozijnen met dubbel glas, dan gaat het wel om een verbetering. In de praktijk loopt beide vaak door elkaar. De verhuurder moet in zijn voorstel dan duidelijk maken welk deel onderhoud is en welk deel renovatie.
Valt sloop met vervangende nieuwbouw ook onder renovatie?
Ja, als de huurovereenkomst doorloopt. De wet rekent zowel gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging als sloop met vervangende nieuwbouw tot renovatie.
Wil de verhuurder de huurovereenkomst juist beëindigen, bijvoorbeeld omdat het complex wordt gesloopt en de huurder niet terugkeert, dan gelden andere regels. De verhuurder moet de huur dan opzeggen en bij bezwaar van de huurder naar de kantonrechter. Renovatie die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur, kan een grond voor dringend eigen gebruik zijn (artikel 7:274 BW). Meer hierover leest u bij huur opzeggen bij renovatie of verkoop en bij de rechten van huurders bij renovatie of sloop.
Wat moet in een redelijk renovatievoorstel staan?
Een redelijk voorstel beschrijft wat er gaat gebeuren, wanneer en met welke gevolgen voor de huurder. De rechter weegt het belang van de verhuurder af tegen de belangen van de huurder.
Een voorstel bevat in de praktijk ten minste:
- een beschrijving van de werkzaamheden, met onderscheid tussen onderhoud en verbetering;
- de verwachte start- en einddatum en de planning per woning;
- of de huurder in de woning kan blijven of tijdelijk moet verhuizen;
- de gevolgen voor de huurprijs en eventuele servicekosten;
- de vergoedingen, zoals de verhuiskostenvergoeding en een tegemoetkoming voor overlast.
Bij de beoordeling kijkt de rechter onder meer naar de noodzaak en de aard van de werkzaamheden, de duur en de overlast, de gevolgen voor de huurprijs in verhouding tot de verbetering en de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Een voorstel dat voor een oudere huurder met een beperking maanden hinder betekent, vraagt om meer begeleiding dan hetzelfde voorstel voor een jonge huurder. Ook afspraken met de huurdersorganisatie of bewonerscommissie tellen mee.
Het voorstel moet ruim voor de start van de werkzaamheden worden gedaan. Een vaste termijn noemt de wet niet. De huurder moet voldoende tijd krijgen om het voorstel te bestuderen, vragen te stellen en advies in te winnen. Een verhuurder die de huurder onder druk zet om binnen enkele dagen te tekenen, loopt het risico dat de rechter het voorstel onredelijk vindt.
Moet de huurder instemmen met de renovatie?
In beginsel wel: de verhuurder heeft uw instemming nodig of een oordeel van de rechter dat zijn voorstel redelijk is. Bij een complex van tien of meer woningen geldt een bijzondere regel.
Weigert u in te stemmen, dan kan de verhuurder de kantonrechter vragen te beslissen dat het voorstel redelijk is en dat u de werkzaamheden moet toelaten. Vindt de rechter het voorstel onredelijk, dan moet de verhuurder het aanpassen. Vindt de rechter het wel redelijk, dan moet u meewerken.
Hoe werkt de 70 procent-regel bij complexen?
Heeft een renovatievoorstel betrekking op tien of meer woningen die samen een eenheid vormen, dan wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn als ten minste 70 procent van de huurders ermee heeft ingestemd. Een huurder die niet heeft ingestemd, kan binnen acht weken de rechter vragen om over de redelijkheid te oordelen.
Die termijn van acht weken begint op het moment dat de verhuurder de huurder schriftelijk heeft laten weten dat 70 procent of meer heeft ingestemd. Laat de huurder de termijn verlopen, dan is hij in beginsel aan het voorstel gebonden. De 70 procent-regel betekent dus niet dat de verhuurder zonder meer mag beginnen. Hij levert alleen een vermoeden van redelijkheid op, dat de huurder bij de rechter kan weerleggen. De huurder moet dan aantonen dat het voorstel voor hem niet redelijk is, bijvoorbeeld door zijn persoonlijke omstandigheden.
Verhuurders organiseren voor de 70 procent-regel vaak een schriftelijke peiling onder alle huurders van het complex. Bij minder dan tien woningen geldt de regel niet. Dan moet de verhuurder iedere huurder afzonderlijk overtuigen of per huurder naar de rechter.
Wanneer heeft u recht op een verhuiskostenvergoeding?
U heeft recht op een verhuiskostenvergoeding als de renovatie verhuizing noodzakelijk maakt. Vanaf 28 februari 2026 bedraagt de wettelijke minimumvergoeding voor een zelfstandige woning € 7.926.
De regeling staat in artikel 7:220 leden 5 en 6 BW. Het bedrag wordt jaarlijks aangepast en is te vinden op rijksoverheid.nl. De regeling is dwingend recht. De Hoge Raad oordeelde op 22 april 2016 (ECLI:NL:HR:2016:726) dat het alleen gaat om de vraag of er sprake is van renovatie en of die renovatie verhuizing noodzakelijk maakt. Van wie het initiatief uitging, speelt geen rol. Een huurder kan ook niet vooraf afstand doen van de vergoeding door een voorstel te aanvaarden.
Bij een tijdelijke verhuizing naar een wisselwoning hoeft de verhuurder de vergoeding maar één keer te betalen, ook al verhuist de huurder twee keer. Biedt de verhuurder een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning aan, dan heeft de huurder in beginsel geen recht op het minimumbedrag. Dat oordeelde de Hoge Raad op 1 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:493). De huurder hoeft dan immers zelf geen verhuis- en inrichtingskosten te maken. Kosten die hij toch werkelijk maakt, zoals voor opslag of het opnieuw inrichten, kan hij wel vergoed krijgen, mits de wisselwoning een redelijke en passende voorziening is.
Maak goede afspraken over wie de verhuizing regelt en bewaar bonnen van de kosten die u zelf maakt. U kunt tot vijf jaar na de verhuizing nog aanspraak maken op de vergoeding.
Heeft u recht op huurvermindering tijdens de werkzaamheden?
Ja, als de werkzaamheden uw woongenot verminderen. Artikel 7:220 BW bepaalt dat de huurder die werkzaamheden moet toelaten zijn aanspraken op huurvermindering, ontbinding en schadevergoeding behoudt.
Dat geldt bij dringende werkzaamheden en bij renovatie. Of en hoeveel huurvermindering redelijk is, hangt af van de duur en de ernst van de hinder: een keuken die zes weken niet te gebruiken is, weegt zwaarder dan een dag geluidsoverlast. Veel verhuurders en woningcorporaties leggen een vaste tegemoetkoming voor overlast vast in een sociaal plan of in het renovatievoorstel. Aanvaardt u dat voorstel, dan geldt in beginsel wat daarin is afgesproken.
Houd tijdens de werkzaamheden een logboek bij van de overlast, met data, tijden en foto’s. Meld problemen schriftelijk bij de verhuurder en vraag om compensatie als afspraken niet worden nagekomen. Samen optrekken met andere huurders via een bewonerscommissie of huurdersorganisatie versterkt uw positie in het overleg.
Mag de huur omhoog na een renovatie?
Dat kan, als de renovatie het woongenot verhoogt en de verhoging redelijk is in verhouding tot de verbetering. Hoe dat gaat, hangt af van de vraag of uw huurprijs gereguleerd is of niet.
Bij sociale huur kan de verhuurder de huur verhogen na het aanbrengen van voorzieningen die het woongenot verhogen (artikel 7:255 BW). De huur mag niet boven de maximale huurprijs uitkomen die volgens het woningwaarderingsstelsel bij het nieuwe aantal punten hoort. Sinds 1 juli 2024 geldt zo’n maximum ook voor de meeste middenhuurwoningen. De huurder kan de redelijkheid van zo’n verhoging aan de Huurcommissie voorleggen. Meer over deze maximum huurprijzen leest u bij huurprijsbescherming in Nederland.
Bij geliberaliseerde huur hoort de huurverhoging na renovatie onderdeel te zijn van het renovatievoorstel. De rechter weegt die verhoging mee bij de vraag of het voorstel redelijk is. Een verhuurder kan de huur achteraf dus niet eenzijdig verhogen omdat hij heeft gerenoveerd. Zie ook renovatie en huurverhoging in de vrije sector.
Hoe verloopt een renovatie in de praktijk?
De meeste renovaties vinden plaats terwijl de huurder in de woning blijft. Bij grote ingrepen, zoals het vervangen van alle leidingen of een nieuwe vloer, verhuist de huurder tijdelijk naar een wisselwoning.
Bij renovatie in bewoonde staat moet de verhuurder de overlast zo beperkt mogelijk houden. Denk aan duidelijke werktijden, een vaste contactpersoon en voorzieningen als een tijdelijke keuken of douche. Bij een tijdelijke verhuizing moet de wisselwoning passend zijn qua ligging, grootte en toegankelijkheid. Na afloop keert de huurder terug naar zijn eigen woning, met behoud van zijn huurovereenkomst.
Een voorbeeld: een verhuurder van een flat met veertig woningen wil de gevels isoleren en alle woningen van nieuwe kozijnen en mechanische ventilatie voorzien. Hij stuurt ieder huishouden een schriftelijk voorstel met planning, huurgevolgen en vergoedingen. Na de peiling meldt hij schriftelijk dat 75 procent heeft ingestemd. Een huurder die bezwaar heeft omdat zij door een medische aandoening geen weken bouwlawaai verdraagt, moet dan binnen acht weken naar de kantonrechter om het voorstel voor haar situatie te laten toetsen.
Welke rol spelen woningcorporaties en huurdersorganisaties?
Woningcorporaties maken over renovatie vaak afspraken met hun huurdersorganisatie of bewonerscommissie, bijvoorbeeld in een sociaal plan. Die afspraken tellen mee bij de vraag of een voorstel redelijk is.
Zo’n sociaal plan regelt meestal de overlastvergoeding, de begeleiding van kwetsbare huurders en de spelregels voor de wisselwoning. Het is geen vervanging van de wettelijke rechten van de individuele huurder. De verhuiskostenvergoeding blijft ten minste het wettelijke minimum. Heeft u een klacht over het gedrag van een verhuurder, dan kunt u ook terecht bij het gemeentelijke meldpunt dat gemeenten volgens de Wet goed verhuurderschap moeten hebben.
Wat als de verhuurder begint zonder instemming of rechterlijk oordeel?
Dan handelt de verhuurder in strijd met artikel 7:220 BW. De huurder kan hem aanspreken en zo nodig in kort geding een verbod op de werkzaamheden vorderen.
De verhuurder moet de huurder het ongestoorde genot van de woning geven. Werkzaamheden die zonder instemming of rechterlijk oordeel worden uitgevoerd, kunnen een tekortkoming opleveren. De huurder kan dan huurvermindering en schadevergoeding vorderen. De verhuurder mag de woning ook niet zonder toestemming van de huurder binnengaan. Omgekeerd kan een huurder die een redelijk voorstel zonder goede reden weigert, door de rechter worden veroordeeld om de werkzaamheden toe te laten, eventueel op straffe van een dwangsom. Blijft een huurder ook na een uitspraak de toegang weigeren, dan kan dat in het uiterste geval tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden.
Wat geldt bij renovatie van bedrijfsruimte?
Ook bij bedrijfsruimte moet de verhuurder een redelijk voorstel doen. De 70 procent-regel en de wettelijke verhuiskostenvergoeding gelden daar niet.
Bij bedrijfsruimte hebben partijen meer ruimte om in het huurcontract van de wettelijke regeling af te wijken dan bij woonruimte. Veel huurovereenkomsten volgens het ROZ-model bevatten een eigen regeling voor renovatie en onderhoud, soms met een beperking van het recht op huurvermindering. Of zo’n beding in uw geval kan worden ingeroepen, hangt af van de tekst en de omstandigheden. Laat het beoordelen voordat u instemt met werkzaamheden die uw bedrijfsvoering weken kunnen stilleggen. Een ondernemer die zijn winkel tijdelijk moet sluiten, heeft er belang bij vooraf afspraken te maken over huurkorting, bereikbaarheid en de planning.
Welke termijnen gelden en wat is de volgende stap?
De belangrijkste termijn is de termijn van acht weken bij complexen van tien of meer woningen. Voor de verhuiskostenvergoeding geldt een termijn van vijf jaar na de verhuizing.
Ontvangt u een renovatievoorstel, bekijk dan eerst of het om onderhoud of om verbetering gaat en wat het betekent voor uw huur. Stel uw vragen schriftelijk en vraag, als dat nodig is, om aanpassing van het voorstel. Stemt u niet in, meld dat dan schriftelijk met uw redenen. Ontvangt u een brief dat 70 procent heeft ingestemd, noteer dan direct de datum: vanaf dat moment lopen de acht weken. Voor verhuurders geldt het omgekeerde: een zorgvuldig en goed onderbouwd voorstel voorkomt een procedure. Een overzicht van wat een verhuurder wel en niet mag, vindt u bij huurconflicten met de verhuurder.
Samengevat
- Voor renovatie met behoud van huur moet de verhuurder een schriftelijk en redelijk voorstel doen (artikel 7:220 BW).
- Stemt de huurder niet in, dan beslist de kantonrechter over de redelijkheid van het voorstel.
- Bij tien of meer woningen wordt het voorstel vermoed redelijk als 70 procent instemt; een bezwaarde huurder heeft dan acht weken om naar de rechter te gaan.
- Maakt de renovatie verhuizing noodzakelijk, dan geldt een verhuiskostenvergoeding van minimaal € 7.926 (vanaf 28 februari 2026), behalve in beginsel bij een volledig ingerichte wisselwoning.
- Huurverhoging na renovatie kan alleen bij een verbetering en binnen de regels voor uw type huur.
Veelgestelde vragen
Welke plichten heeft de verhuurder bij renovatie?
De verhuurder moet een schriftelijk en redelijk voorstel doen, tijdig en duidelijk informeren en de overlast beperken. Maakt de renovatie verhuizing noodzakelijk, dan betaalt hij de wettelijke verhuiskostenvergoeding. Gebreken moet hij los daarvan altijd verhelpen.
Mag u als huurder een renovatievoorstel weigeren?
Ja, u hoeft niet in te stemmen met een voorstel dat u onredelijk vindt. De verhuurder kan dan de kantonrechter vragen om het voorstel te toetsen. Bij een complex van tien of meer woningen waar 70 procent heeft ingestemd, moet u zelf binnen acht weken naar de rechter als u het er niet mee eens bent.
Hoe moet de verhuurder over de renovatie communiceren?
Het voorstel moet schriftelijk zijn en moet de werkzaamheden, de planning, de huurgevolgen en de vergoedingen beschrijven. Geef de huurder voldoende tijd om te reageren. Bij grotere projecten is overleg met de huurdersorganisatie of bewonerscommissie gebruikelijk.
Wie betaalt de tijdelijke huisvesting?
De kosten van een wisselwoning komen in de regel voor rekening van de verhuurder. Daarnaast bestaat recht op de verhuiskostenvergoeding als verhuizing noodzakelijk is, behalve in beginsel als de verhuurder een volledig ingerichte wisselwoning aanbiedt. Werkelijk gemaakte kosten, zoals voor opslag, kunnen dan wel worden vergoed.
Wat doet de Huurcommissie bij renovatie?
De Huurcommissie beoordeelt niet of een renovatievoorstel redelijk is; dat doet de kantonrechter. Bij sociale huur kan de Huurcommissie wel oordelen over een huurverhoging na woningverbetering en over de maximale huurprijs.
Law & More staat huurders en verhuurders bij in geschillen over renovatie, huurverhoging en onderhoud. Kijk ook op de pagina over huurrecht of die van onze vastgoedrechtadvocaten. Twijfelt u over uw positie? Leg uw situatie aan ons voor. Wij laten u binnen één werkdag weten wat uw opties zijn.
