Gepubliceerd op 17 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 13 oktober 2026
Loopt een bouwproject vertraging op door de aannemer, dan kan de opdrachtgever schadevergoeding of een contractuele boete vorderen zodra de aannemer in verzuim is, meestal na een ingebrekestelling (art. 6:81 en 6:82 BW). Ligt de oorzaak bij de opdrachtgever of is er sprake van overmacht, dan heeft de aannemer recht op termijnverlenging en soms op vergoeding van zijn stagnatiekosten.
Wat precies geldt, hangt sterk af van het contract. Bij bouwprojecten zijn vaak de UAV 2012 of de UAV-GC van toepassing, die eigen regels bevatten over termijnverlenging, kortingen bij te late oplevering en geschillen.
Inhoudsopgave
Wat is bouwstagnatie juridisch gezien?
Bouwstagnatie is geen wettelijk begrip; het is de praktijkterm voor stilstand of ernstige vertraging van het werk. Juridisch draait het om de vraag of een partij tekortschiet in de nakoming van de aannemingsovereenkomst (art. 7:750 e.v. BW) en voor wiens rekening de oorzaak komt.
Veelvoorkomende oorzaken zijn tekorten aan materiaal of personeel, problemen bij onderaannemers, fouten in tekeningen, onverwachte bodemgesteldheid, late vergunningen, wijzigingen door de opdrachtgever en extreme weersomstandigheden. Elke oorzaak heeft eigen gevolgen voor de risicoverdeling.
Wie draagt het risico van vertraging?
In beginsel draagt de aannemer het risico van de uitvoering, inclusief zijn personeel, materieel en onderaannemers (art. 6:76 BW). De opdrachtgever draagt het risico van zijn eigen ontwerp, de door hem geleverde materialen en informatie, en van wijzigingen die hij zelf vraagt.
De aannemer moet de opdrachtgever wel waarschuwen voor fouten in het ontwerp, de opdracht of de geleverde materialen die hij kende of behoorde te kennen (art. 7:754 BW). Doet hij dat niet, dan kan hij alsnog aansprakelijk zijn voor de gevolgen, ook voor vertraging.
Zijn er meerdere oorzaken, waarvan sommige bij de opdrachtgever liggen, dan wordt de schade naar verhouding verdeeld (art. 6:101 BW). Een goede planning met kritiek pad maakt het verschil bij die verdeling. Meer over de rol van onderaannemers leest u in ons artikel over aansprakelijkheid van de onderaannemer.
Wanneer is de aannemer in verzuim?
Is in het contract een fatale opleverdatum afgesproken, dan is de aannemer bij overschrijding direct in verzuim (art. 6:83 sub a BW). Is dat niet zo, dan moet de opdrachtgever hem eerst schriftelijk in gebreke stellen met een redelijke termijn om alsnog op te leveren (art. 6:82 BW).
Een opleverdatum in een bouwcontract is lang niet altijd fataal. Vaak schuift de datum op door werkbare dagen, meerwerk of wijzigingen. Controleer daarom eerst of de termijn is verlengd voordat u verzuim aanneemt. Vergoeding van vertragingsschade is pas verschuldigd vanaf het moment van verzuim (art. 6:85 BW).
Welke rechten heeft de opdrachtgever bij vertraging?
De opdrachtgever kan nakoming vorderen, schadevergoeding vorderen of, bij een tekortkoming die dat rechtvaardigt, de overeenkomst geheel of gedeeltelijk ontbinden (art. 6:265 BW). Hij kan ook zijn eigen betaling opschorten zolang de aannemer niet presteert (art. 6:262 BW).
Vergoedbare vertragingsschade (art. 6:74 en 6:96 BW) is bijvoorbeeld:
- gederfde huur of exploitatie-inkomsten door latere oplevering;
- extra financieringskosten en dubbele woonlasten;
- kosten van tijdelijke huisvesting of opslag;
- redelijke kosten om de schade vast te stellen en buitengerechtelijke incassokosten.
U moet het causaal verband tussen de vertraging en elke schadepost kunnen aantonen. Bovendien moet u de schade zoveel mogelijk beperken; doet u dat niet, dan kan uw vergoeding lager uitvallen (art. 6:101 BW). Meer over gebrekkig werk leest u in ons artikel over wat u kunt doen als de aannemer slecht werk levert.
Hoe werkt een boete of korting bij te late oplevering?
Een boetebeding legt vooraf een vast bedrag vast, bijvoorbeeld per dag of week overschrijding (art. 6:91 BW). De opdrachtgever hoeft dan geen schade aan te tonen; de boete komt in beginsel in de plaats van schadevergoeding, tenzij anders is afgesproken (art. 6:92 BW).
Ook voor een boete is in de regel verzuim nodig, dus vaak een ingebrekestelling (art. 6:93 BW). De rechter kan een boete matigen als de billijkheid dat klaarblijkelijk eist (art. 6:94 BW). Die bevoegdheid gebruikt hij terughoudend. Is de vertraging niet aan de aannemer toe te rekenen, dan is ook de boete in beginsel niet verschuldigd.
Wanneer heeft de aannemer recht op uitstel of vergoeding?
De aannemer heeft recht op termijnverlenging als de vertraging komt door omstandigheden die voor rekening van de opdrachtgever komen of door overmacht. Bij overmacht is hij niet aansprakelijk voor de vertraging (art. 6:75 BW), maar krijgt hij in beginsel ook geen vergoeding.
Komt de stagnatie voor rekening van de opdrachtgever, bijvoorbeeld door late tekeningen, wijzigingen of een ontbrekende vergunning die hij moest regelen, dan kan de aannemer daarnaast vergoeding van zijn stagnatiekosten vragen, zoals stilstaand materieel en wachttijd van personeel. Of en hoe, hangt af van het contract en de UAV.
Wat overmacht is, wordt streng beoordeeld. Tekorten aan materiaal of personeel horen vaak bij het ondernemersrisico van de aannemer, tenzij het contract iets anders bepaalt. Over flexibiliteit in contracten leest u meer in ons artikel over hardheidsclausules en overmacht.
Hoe meldt en onderbouwt u een vertragingsclaim?
Meld vertraging en de oorzaak zo snel mogelijk schriftelijk en houd u aan de meldtermijnen in het contract. Wie te laat meldt, loopt het risico dat de claim wordt afgewezen of dat termijnverlenging niet wordt erkend.
- Leg de oorzaak, het begin en de verwachte duur van de vertraging vast in een schriftelijke melding.
- Verzamel planningen, bouwverslagen, foto’s, correspondentie en notulen van bouwvergaderingen.
- Laat zien welke werkzaamheden op het kritieke pad lagen en hoeveel dagen vertraging de oorzaak gaf.
- Onderbouw elke kostenpost met facturen, urenstaten of berekeningen.
- Stel de wederpartij zo nodig in gebreke met een redelijke termijn.
Welke vergunningen kunnen vertraging veroorzaken?
Sinds 1 januari 2024 vraagt u onder de Omgevingswet een omgevingsvergunning aan voor de bouwactiviteit en eventueel andere activiteiten. In de reguliere procedure beslist de gemeente binnen acht weken, met een mogelijke verlenging van zes weken.
Valt het project onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, dan moet daarnaast ten minste vier weken voor de start een bouwmelding worden gedaan, met een kwaliteitsborger. Leg in het contract vast wie welke vergunning en melding regelt en wie het risico van vertraging daarin draagt.
Hoe wordt een geschil over bouwvertraging beslecht?
Dat hangt af van het contract. Bij toepasselijkheid van de UAV 2012 of UAV-GC worden geschillen in de regel beslecht door arbitrage bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw, tenzij partijen kiezen voor de gewone rechter.
- Arbitrage: deskundige arbiters met bouwkennis, een vertrouwelijke behandeling en een bindend vonnis; hoger beroep is mogelijk als het reglement en de afspraken dat toelaten.
- Gewone rechter: openbare procedure met hoger beroep bij het gerechtshof; voor zaken tot € 25.000 de kantonrechter.
- Kort geding: bij spoed, bijvoorbeeld om de bouw te laten hervatten of een betaling af te dwingen.
- Mediation of bindend advies: geschikt als partijen willen blijven samenwerken.
Meer over bemiddeling leest u in ons artikel over mediation.
Waar let u op als opdrachtgever?
- Spreek een concrete opleverdatum af en bepaal of die fataal is.
- Neem een boete of korting per dag of week op, met een maximum.
- Lever tekeningen, keuzes en goedkeuringen op tijd aan.
- Stel de aannemer schriftelijk in gebreke voordat u schade vordert.
- Betaal termijnen niet vooruit op werk dat nog niet is uitgevoerd.
Waar let u op als aannemer?
- Meld elke vertragende omstandigheid direct schriftelijk, binnen de contractuele termijn.
- Waarschuw voor fouten in ontwerp of opdracht (art. 7:754 BW).
- Laat meerwerk en termijnverlenging vooraf schriftelijk bevestigen.
- Houd een actuele planning en bouwverslagen bij als bewijs.
- Leg uw afspraken met onderaannemers en leveranciers in lijn met het hoofdcontract.
Wat kunnen wij voor u doen bij bouwvertraging?
- Het contract en de UAV beoordelen op opleverdatum, boete, termijnverlenging en geschillenregeling.
- Een ingebrekestelling of vertragingsmelding opstellen die aan de eisen voldoet.
- Een vertragingsclaim onderbouwen of de claim van de wederpartij toetsen.
- Onderhandelen over termijnverlenging, meerwerk en schadevergoeding.
- Als bouwrecht advocaat procederen bij de rechter of in arbitrage, en via onze vastgoedrecht advocaat bij bredere vastgoedgeschillen.
Samengevat
- Vertragingsschade is pas verschuldigd vanaf verzuim; meestal is een ingebrekestelling nodig.
- De aannemer draagt het uitvoeringsrisico, de opdrachtgever het risico van eigen ontwerp, informatie en wijzigingen.
- Een boete vervangt in beginsel de schadevergoeding en kan door de rechter worden gematigd.
- Meld vertraging direct schriftelijk en onderbouw elke claim met planning en stukken.
Veelgestelde vragen
Moet ik de aannemer in gebreke stellen?
Meestal wel, tenzij een fatale opleverdatum is afgesproken of de aannemer heeft laten weten dat hij niet zal nakomen (art. 6:83 BW). Doe het schriftelijk en geef een redelijke termijn.
Is personeelstekort overmacht?
Meestal niet. Personeel en materiaal horen in de regel bij het risico van de aannemer, tenzij het contract iets anders bepaalt.
Kan ik als opdrachtgever de bouw zelf afmaken met een andere aannemer?
Dat kan na ontbinding van het contract of als het contract dat toestaat. Doet u het zonder grond, dan loopt u het risico zelf schadeplichtig te worden.
Kan een boete worden verlaagd?
Ja, als de billijkheid dat klaarblijkelijk eist (art. 6:94 BW). De rechter is daar terughoudend in, zeker tussen professionele partijen.
Mag de aannemer het werk stilleggen als ik niet betaal?
Bij een opeisbare, onbetaalde termijn kan de aannemer zijn werk opschorten (art. 6:262 BW). Kondig dat schriftelijk aan en houd de opschorting in verhouding tot de achterstand.
