Duurzaamheidseisen voor vastgoedprojecten: wat geldt juridisch?

Gepubliceerd op 9 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 9 oktober 2026

Voor vastgoedprojecten gelden harde duurzaamheidseisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving, de energiebesparingsplicht voor gebruikers, Europese regels en afspraken in huur- en koopcontracten. De bekendste is de labelplicht: sinds 1 januari 2023 mag een kantoor alleen als kantoor worden gebruikt met ten minste energielabel C, tenzij een wettelijke uitzondering geldt, zoals bij een beschermd monument of minder dan 100 vierkante meter kantooroppervlakte.

Welke duurzaamheidseisen gelden juridisch voor vastgoed?

Duurzaamheid in vastgoed is geen streven meer maar een verzameling harde normen, verdeeld over vier lagen. De eerste laag is het bouwrecht: het Besluit bouwwerken leefomgeving stelt eisen aan de energieprestatie van nieuwbouw en, in het geval van kantoren, ook aan bestaande bouw. De tweede laag is het milieurecht, dat gebruikers van gebouwen verplicht energie te besparen. De derde laag is het contractenrecht, waarin verhuurders, huurders, kopers en verkopers onderling vastleggen wie wat doet en wie wat betaalt. De vierde laag is het ondernemingsrecht, waarin rapportageverplichtingen over duurzaamheid landen.

Die lagen worden vaak door elkaar gehaald, met dure gevolgen. Een eigenaar die denkt dat hij aan zijn verplichtingen voldoet omdat het pand een goed label heeft, kan alsnog in overtreding zijn met de energiebesparingsplicht die op de gebruiker rust. Omgekeerd loopt een huurder die investeert in installaties tegen de vraag aan of hij die aan het einde van de huur mag meenemen of vergoed krijgt.

Belangrijk is verder dat de wettelijke basis in 2024 is verhuisd. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 verdween het Bouwbesluit 2012. De bouwtechnische eisen staan nu in het Besluit bouwwerken leefomgeving, de milieuregels voor activiteiten in het Besluit activiteiten leefomgeving. Contracten en adviezen die nog naar het Bouwbesluit verwijzen, verwijzen dus naar regelgeving die niet meer bestaat.

Wat vraagt de herziene Europese richtlijn energieprestatie gebouwen?

De richtlijn verplicht de lidstaten hun gebouwvoorraad planmatig te verduurzamen en bepaalt dat nieuwe gebouwen emissievrij worden: vanaf 2028 voor overheidsgebouwen en vanaf 2030 voor alle overige nieuwe gebouwen.

Bijna alle Nederlandse gebouwnormen zijn de uitwerking van Europese verplichtingen. Sinds 28 mei 2024 is richtlijn (EU) 2024/1275 over de energieprestatie van gebouwen in werking, een herschikking die richtlijn 2010/31/EU vervangt. Deze richtlijn zet de lat aanzienlijk hoger dan haar voorganger en dwingt de lidstaten hun bestaande gebouwvoorraad planmatig aan te pakken.

Twee data uit de richtlijn zijn voor ontwikkelaars bepalend. Nieuwe gebouwen die eigendom zijn van overheidsinstanties moeten vanaf 2028 emissievrij zijn; voor alle overige nieuwe gebouwen geldt dat vanaf 2030. Daarnaast verplicht de richtlijn de lidstaten om minimumnormen voor de energieprestatie van niet-residentiële gebouwen vast te stellen en om de slechtst presterende gebouwen met voorrang te renoveren. Wie nu een project ontwikkelt dat pas over enkele jaren wordt opgeleverd, ontwerpt dus beter meteen naar het regime dat bij oplevering geldt en niet naar het regime van vandaag.

Naast de richtlijn speelt de EU-taxonomieverordening, verordening (EU) 2020/852. Die bepaalt niet wat u moet bouwen, maar wanneer een activiteit als ecologisch duurzaam mag worden aangemerkt. Voor financiers en institutionele beleggers is dat het referentiekader geworden. De praktische gevolgen daarvan voor uw onderneming beschrijven wij in ons overzicht van de ESG-regelgeving voor Nederlandse bedrijven.

Wanneer geldt de labelverplichting voor kantoren?

Een kantoorgebouw moet sinds 1 januari 2023 ten minste energielabel C hebben, tenzij een van de wettelijke uitzonderingen geldt.

De meest concrete verplichting voor bestaand vastgoed is de labelverplichting voor kantoren. Sinds 1 januari 2023 mag een gebouw niet als kantoor in gebruik zijn als het niet ten minste energielabel C heeft. In technische termen betekent dat een primair fossiel energiegebruik van maximaal 225 kilowattuur per vierkante meter per jaar. De verplichting staat in artikel 3.87 van het Besluit bouwwerken leefomgeving; artikel 3.87a bevat de uitzonderingen.

Die uitzonderingen zijn limitatief opgesomd en het loont om ze na te lopen voordat u tot investeren overgaat. De labelplicht geldt niet wanneer:

• de kantoorfunctie minder dan de helft van de totale gebruiksoppervlakte van het gebouw beslaat;
• de gezamenlijke kantooroppervlakte kleiner is dan honderd vierkante meter;
• het gebouw een beschermd monument is;
• het kantoor ten hoogste twee jaar wordt gebruikt;
• het gebouw wordt onteigend of aangekocht en binnen afzienbare tijd wordt gesloopt;
• het gebouw niet bestemd is om te worden verwarmd of gekoeld voor het verblijf van personen;
• de maatregelen die voor label C nodig zijn een terugverdientijd van meer dan tien jaar hebben.

Die laatste uitzondering wordt vaak te makkelijk ingeroepen. Zij vergt een onderbouwde berekening, niet een schatting achteraf. Kunt u de terugverdientijd niet aantonen, dan blijft de verplichting gewoon staan en handhaaft de gemeente of de omgevingsdienst daarop.

Voor nieuwbouw ligt de lat elders. Daar gelden niet de labelregels van de bestaande bouw, maar de eisen voor bijna energieneutrale gebouwen die sinds 1 januari 2021 bij elke aanvraag voor een omgevingsvergunning voor bouwen worden getoetst. Die eisen kijken naar de energiebehoefte, het primair fossiel energiegebruik en het aandeel hernieuwbare energie. Daarnaast kent het Besluit bouwwerken leefomgeving een eis aan de milieuprestatie van het gebouw, waarmee ook de materiaalkeuze wordt genormeerd. Een ontwerp dat op energie scoort maar op materiaal niet, haalt de vergunning dus niet.

Op wie rust de energiebesparingsplicht?

De energiebesparingsplicht rust op degene die de activiteit in het gebouw verricht, dus meestal op de gebruiker en niet op de eigenaar.

Naast de labelplicht bestaat de energiebesparingsplicht uit het Besluit activiteiten leefomgeving. Die verplicht bedrijven en instellingen met een substantieel energiegebruik om alle energiebesparende maatregelen te treffen die zich binnen vijf jaar terugverdienen, en om daar periodiek over te rapporteren aan het bevoegd gezag. Deze plicht rust in beginsel op degene die de activiteit verricht, dus doorgaans op de gebruiker van het pand en niet op de eigenaar.

Daar zit een klassiek spanningsveld. De huurder moet maatregelen nemen, maar veel van die maatregelen raken de gebouwschil of de installaties, waar de eigenaar over gaat. Zonder afspraken hierover blijft iedereen naar de ander wijzen en gebeurt er niets, terwijl het bevoegd gezag wel bij een van beiden aanklopt. Hoe u die verdeling contractueel dichttimmert, leest u in ons artikel over de vraag wie de rekening voor verduurzaming van bedrijfsruimte betaalt.

Let ook op de vergunningkant. Zonnepanelen, laadpalen en warmtepompen lijken eenvoudige ingrepen, maar kunnen omgevingsvergunningplichtig zijn, stuiten op het omgevingsplan of op beperkingen van de netbeheerder. Wij zetten die valkuilen op een rij in verduurzaming van bedrijfsgebouwen en de benodigde vergunningen en in ons stuk over de zakelijke energietransitie.

Een risico dat in planningen structureel wordt onderschat, is de netaansluiting. Warmtepompen, laadinfrastructuur en elektrificatie van processen vragen extra vermogen, en dat is in grote delen van Nederland schaars. Juridisch is de positie van de aanvrager bovendien verzwakt: de wettelijke aansluittermijn van achttien weken uit de Elektriciteitswet 1998 is per 22 februari 2025 vervallen, en sinds 1 januari 2026 geldt de Energiewet. Leg in de aannemings- en huurovereenkomst daarom expliciet vast wat er gebeurt als de netbeheerder niet op tijd levert, in plaats van te vertrouwen op een termijn die niet meer bestaat.

Kan een verhuurder verduurzaming doorvoeren bij een zittende huurder?

Een verhuurder kan verduurzaming niet zomaar doorvoeren tegen de zin van een zittende huurder. Verduurzaming die verder gaat dan onderhoud geldt juridisch als renovatie. Artikel 7:220 BW verlangt dan dat de verhuurder een redelijk voorstel doet en dat de huurder daaraan meewerkt als het voorstel redelijk is. Weigert de huurder, dan is het aan de rechter om te oordelen of het voorstel de toets doorstaat.

Bij een complex van meerdere woningen kent de wet bovendien een instemmingsdrempel: stemt een ruime meerderheid van de huurders in met het renovatievoorstel, dan wordt het voorstel jegens de overige huurders vermoed redelijk te zijn. Dat vermoeden is weerlegbaar, maar het verschuift de bewijslast wezenlijk. Voor de vraag welke huurverhoging tegenover de investering mag staan, verwijzen wij naar ons artikel over renovatie en huurverhoging in de vrije sector.

De beste plek om dit te regelen is het huurcontract zelf. Een duurzaamheidsclausule kan vastleggen wie welke maatregel initieert, hoe de kosten en de besparing worden verdeeld, welke meetgegevens partijen delen en wat er bij einde huur met de installaties gebeurt. Wat zulke clausules wel en niet kunnen, behandelen wij in duurzaamheidsclausules in huurcontracten.

Ligt het vastgoed in een appartementencomplex, dan komt het appartementsrecht erbij. Verduurzaming van gemeenschappelijke delen, zoals gevel, dak of installaties, is een besluit van de vergadering van eigenaars en niet van de individuele eigenaar. De splitsingsakte bepaalt welke meerderheid daarvoor nodig is, en voor ingrijpende maatregelen ligt die drempel doorgaans hoger dan de gewone meerderheid. Daarnaast is een vereniging van eigenaars op grond van artikel 5:126 BW verplicht een reservefonds aan te houden en een meerjarenonderhoudsplan te voeren. Wie verduurzaming tijdig in dat plan opneemt, voorkomt dat de financiering het besluit blokkeert.

Waar let u op bij koop en verkoop van vastgoed?

De verkoper moet melden wat hij weet over het energielabel en lopende handhaving; de koper moet zelf onderzoek doen.

Bij een transactie verschuift de vraag naar informatie en risicoverdeling. De verkoper heeft een mededelingsplicht over wat hij weet en wat voor de koper van belang is; de koper heeft een onderzoeksplicht. Weet een verkoper dat het kantoor niet aan de labelverplichting voldoet of dat er een handhavingstraject loopt, dan is verzwijgen daarvan riskant. Het pand beantwoordt dan mogelijk niet aan de overeenkomst in de zin van artikel 7:17 BW.

Over de klachttermijn bestaat veel misverstand. De tweemaandentermijn van artikel 7:23 BW geldt alleen bij consumentenkoop van een roerende zaak. Bij de koop van een gebouw geldt dat de koper binnen bekwame tijd na ontdekking moet klagen, wat een open norm is die per geval wordt ingevuld. Wacht daar niet op: leg een geconstateerd gebrek schriftelijk en gedateerd vast zodra u het ontdekt.

In de praktijk lost men dit op met garanties en vrijwaringen. Laat de verkoper garanderen dat het geldende energielabel is geregistreerd, dat er geen last onder dwangsom of vooraankondiging daarvan loopt, en dat de energiebesparingsplicht is nageleefd. Een garantie verplaatst het risico zonder dat u eerst het bewijs van wetenschap hoeft te leveren, en dat scheelt in een geschil aanzienlijk.

Hoe wordt gehandhaafd en wie is aansprakelijk?

Handhaving van de labelverplichting en de energiebesparingsplicht ligt bij de gemeente of de omgevingsdienst waar het gebouw ligt. Het gebruikelijke instrument is de last onder dwangsom: u krijgt een termijn om alsnog aan de verplichting te voldoen en verbeurt een bedrag per tijdseenheid of per overtreding als dat niet gebeurt. In zwaardere gevallen kan het bevoegd gezag het gebruik als kantoor verbieden, wat feitelijk neerkomt op leegstand.

Tegen zo een besluit staat de gewone bestuursrechtelijke weg open: bezwaar bij het bestuursorgaan en daarna beroep bij de rechtbank. Wie tijdig een concreet en gedateerd verbeterplan overlegt, staat in die procedure aanzienlijk sterker dan wie pas na de vooraankondiging in actie komt. De begunstigingstermijn is bovendien onderhandelbaar en kan bij een aantoonbaar realistisch plan worden verlengd.

Naast bestuursrechtelijke handhaving speelt civiele aansprakelijkheid. Een bestuurder die de verplichtingen structureel laat liggen en de vennootschap daarmee schade berokkent, loopt een risico. Ook adviseurs, aannemers en installateurs kunnen aansprakelijk zijn wanneer een gerealiseerde maatregel het toegezegde niveau niet haalt. Leg prestatie-eisen daarom meetbaar vast in de aannemingsovereenkomst en niet in een begeleidende brochure.

Wat kunt u nu regelen?

Breng eerst de feitelijke situatie in kaart: welk label is voor elk pand geregistreerd, wanneer verloopt het, valt het pand onder een uitzondering en zo ja onder welke. Een geregistreerd label is tien jaar geldig; een verlopen label betekent in de praktijk dat u niet kunt aantonen dat u aan de verplichting voldoet, ook al is het pand feitelijk zuinig genoeg.

Loop daarna de contracten na. Huurovereenkomsten, beheerovereenkomsten en aannemingsovereenkomsten bevatten vaak nog verwijzingen naar het Bouwbesluit en zwijgen over de verdeling van verduurzamingskosten. Bij verlenging of heronderhandeling is het natuurlijke moment om dat recht te zetten. Voor ondernemingen die ook rapportageverplichtingen hebben, is het verstandig het vastgoeddossier meteen aan te sluiten op de bredere ESG-compliance van de onderneming, zodat u dezelfde gegevens niet twee keer hoeft te verzamelen.

Plan tot slot vooruit op de Europese normen. De datum waarop nieuwe gebouwen emissievrij moeten zijn, ligt dicht genoeg bij de gebruikelijke doorlooptijd van een ontwikkelproject om nu al bepalend te zijn voor het ontwerp. Fiscale aspecten van verduurzamingsinvesteringen, zoals investeringsregelingen en afschrijving, laat u beoordelen door een fiscalist; Law & More adviseert daar niet over.

Waar let u als verhuurder op?

• Controleer per pand of het geregistreerde energielabel nog geldig is (tien jaar) en of het kantoor ten minste label C haalt.
• Leg vast of een beroep op een uitzondering, zoals de terugverdientijd van meer dan tien jaar, met een berekening is onderbouwd.
• Doe bij verduurzaming die verder gaat dan onderhoud een schriftelijk en redelijk renovatievoorstel (artikel 7:220 BW).
• Vervang verwijzingen naar het Bouwbesluit 2012 in uw huur- en aannemingscontracten door het Besluit bouwwerken leefomgeving.

Waar let u als huurder op?

• Ga na of u onder de energiebesparingsplicht van het Besluit activiteiten leefomgeving valt; die rust doorgaans op u als gebruiker.
• Leg in het huurcontract vast wie maatregelen aan de gebouwschil en de installaties neemt en betaalt.
• Spreek af wat er bij einde huur gebeurt met installaties die u zelf heeft aangebracht.
• Beoordeel een renovatievoorstel van de verhuurder op redelijkheid voordat u instemt of weigert.

Wat kunnen wij voor u doen bij duurzaamheidseisen voor vastgoed?

Wij adviseren eigenaren, beleggers, ontwikkelaars en huurders vanuit onze praktijk als vastgoedrecht advocaat. Concreet doen wij onder meer het volgende:

• Wij toetsen of uw kantoorpand onder de labelplicht valt en of een wettelijke uitzondering standhoudt.
• Wij stellen duurzaamheidsclausules op voor huurcontracten, met de verdeling van kosten, besparing en meetgegevens.
• Wij beoordelen een renovatievoorstel op de eisen van artikel 7:220 BW, voor de verhuurder of voor de huurder.
• Wij nemen garanties en vrijwaringen over label en handhaving op in de koopovereenkomst.
• Wij maken bezwaar tegen een last onder dwangsom of een gebruiksverbod en voeren het beroep bij de rechtbank.

Samengevat

• Sinds 1 januari 2023 moet een kantoor ten minste energielabel C hebben, behalve bij een wettelijke uitzondering.
• De energiebesparingsplicht uit het Besluit activiteiten leefomgeving geldt voor maatregelen die zich binnen vijf jaar terugverdienen en rust doorgaans op de gebruiker.
• Richtlijn (EU) 2024/1275 maakt nieuwe gebouwen emissievrij: overheidsgebouwen vanaf 2028, overige gebouwen vanaf 2030.
• Verduurzaming die verder gaat dan onderhoud is renovatie; de verhuurder moet een redelijk voorstel doen (artikel 7:220 BW).
• Handhaving loopt via de gemeente of omgevingsdienst; tegen een besluit staat bezwaar en daarna beroep bij de rechtbank open.

Veelgestelde vragen