Huurprijsbescherming: welke huur mag uw verhuurder vragen?

Gepubliceerd op 9 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 14 oktober 2026

Huurprijsbescherming betekent dat de verhuurder niet meer huur mag vragen dan het woningwaarderingsstelsel (WWS) toestaat. Sinds de Wet betaalbare huur van 1 juli 2024 geldt dat voor sociale huurwoningen tot en met 143 punten en voor middenhuurwoningen van 144 tot en met 186 punten; vrije-sectorwoningen met meer punten hebben geen maximale huurprijs, en voor middenhuur geldt de bescherming alleen bij contracten die op of na 1 juli 2024 zijn gesloten.

Huurprijsbescherming gaat over de hoogte van de huur. Dat is iets anders dan huurbescherming, die regelt wanneer een verhuurder de huur mag opzeggen. Op deze pagina leest u in welke sector uw woning valt, wat er geldt voor tijdelijke contracten en bedrijfsruimte, en hoe u een te hoge huur aanvecht.

In welke huursector valt uw woning?

De sector hangt af van het aantal WWS-punten van de woning, niet van de huur die in het contract staat. Het WWS kent punten toe voor onder meer oppervlakte, voorzieningen, energielabel en WOZ-waarde.

De maximale huurprijs per punt stelt de overheid elk jaar per 1 juli opnieuw vast. Met de Huurprijscheck van de Huurcommissie rekent u zelf uit hoeveel punten uw woning heeft en welke huur daarbij hoort.

Wat veranderde de Wet betaalbare huur?

De Wet betaalbare huur maakte het WWS bindend voor sociale huur en middenhuur. Voor middenhuurwoningen gold daarvoor geen maximale huurprijs; nu wel, voor alle nieuwe contracten vanaf 1 juli 2024, ook bij particuliere verhuurders en studentenkamers.

Voor bestaande contracten in de sociale sector, tot en met 143 punten, moest een te hoge huur direct of na een jaar omlaag. Bestaande middenhuurcontracten van vóór 1 juli 2024 vallen niet onder de nieuwe maximumhuur. Sinds 1 januari 2025 moet de verhuurder bij een nieuw contract de puntentelling meeleveren, en mogen gemeenten verhuurders beboeten die de maximale huur overschrijden. Meer over de overgangsregels leest u in ons artikel over de Wet betaalbare huur.

Geldt huurprijsbescherming ook bij een tijdelijk huurcontract?

Ja, de maximale huur hangt af van de woning, niet van de duur van het contract. Een tijdelijk contract voor een sociale huurwoning of een middenhuurwoning valt dus onder dezelfde maximale huurprijs.

Sinds de Wet vaste huurcontracten van 1 juli 2024 is een contract voor onbepaalde tijd de norm. Een tijdelijk contract van maximaal twee jaar mag alleen nog met bepaalde groepen, zoals studenten, mensen die tijdelijk huren vanwege werk of renovatie, en enkele andere groepen die in een algemene maatregel van bestuur zijn aangewezen. Tijdelijke contracten die vóór 1 juli 2024 zijn gesloten, lopen door tot de einddatum. Lees meer over de huurovereenkomst voor bepaalde tijd.

Geldt huurprijsbescherming voor kamers en bedrijfsruimte?

Voor kamers en andere onzelfstandige woonruimte geldt huurprijsbescherming, met een apart puntenstelsel. Voor bedrijfsruimte geldt geen maximale huurprijs en kunt u niet naar de Huurcommissie.

Huurt u middenstandsbedrijfsruimte, zoals een winkel, restaurant of ambachtsbedrijf met een publiek toegankelijke ruimte (artikel 7:290 BW), dan heeft u wel een andere bescherming. U of de verhuurder kan de kantonrechter vragen de huurprijs aan te passen aan de huur van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse (artikel 7:303 BW). Dat kan na afloop van de overeengekomen huurperiode, of als de laatste huurprijs al ten minste vijf jaar geldt. De rechter beslist pas na advies van een deskundige (artikel 7:304 BW).

Hoe laat u een te hoge huur toetsen?

U kunt de aanvangshuur binnen zes maanden na de ingangsdatum van het contract laten toetsen door de Huurcommissie (artikel 7:249 BW). Is de huur te hoog, dan stelt de Huurcommissie de juiste huurprijs vast, met terugwerkende kracht tot het begin van het contract.

Ook als u in de vrije sector huurt, kunt u binnen die zes maanden laten toetsen of de woning terecht als vrije sector is aangemerkt. Mist u de termijn, dan kunt u bij een sociale huurwoning of een middenhuurwoning met een contract vanaf 1 juli 2024 later nog een voorstel tot huurverlaging doen; lukt het niet in overleg, dan beslist de Huurcommissie (artikel 7:254 BW). Daarnaast kunt u een te hoge huur melden bij uw gemeente.

Hoe maakt u bezwaar tegen een huurverhoging?

Maak bezwaar bij de verhuurder vóór de datum waarop de nieuwe huur ingaat. Houdt de verhuurder vast aan de verhoging, dan kan hij de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen; in de sociale sector moet hij dat binnen een vaste termijn doen.

Bezwaar is onder meer mogelijk als de verhoging hoger is dan het wettelijk maximum, als de nieuwe huur boven de maximale huurprijs volgens het WWS komt, of als de woning ernstige gebreken heeft. Gebruik het modelbezwaarschrift van de Huurcommissie. Lees ook wat uw verhuurder wel en niet mag.

Waar let u als huurder op?

Controleer de huur zo snel mogelijk na de start van het contract.

• Vraag de puntentelling op die bij een contract vanaf 1 januari 2025 hoort, en controleer die met de Huurprijscheck.
• Noteer de ingangsdatum: de aanvangshuurtoetsing moet binnen zes maanden (artikel 7:249 BW).
• Controleer of een tijdelijk contract vanaf 1 juli 2024 wel aan een van de toegestane groepen is gekoppeld.
• Maak bezwaar tegen een huurverhoging vóór de ingangsdatum van de nieuwe huur.

Waar let u als verhuurder op?

Een te hoge huur kan leiden tot een terugbetaling en een boete van de gemeente.

• Laat de puntentelling maken vóór u de huur vaststelt, en voeg die bij een nieuw contract.
• Bied in beginsel een contract voor onbepaalde tijd aan, tenzij de huurder tot een uitzonderingsgroep behoort.
• Houd de jaarlijkse huurverhoging binnen het wettelijk maximum en stuur het voorstel op tijd.
• Houd u aan de regels voor goed verhuurderschap, zoals een schriftelijke huurovereenkomst en informatie over borg en servicekosten.

Wat kunnen wij voor u doen bij huurprijsbescherming?

Onze huurrechtadvocaten staan huurders en verhuurders bij in geschillen over de huurprijs.

• Wij controleren de puntentelling en de sector van de woning aan de hand van het WWS.
• Wij beoordelen of de aanvangshuurtoetsing binnen zes maanden nog mogelijk is (artikel 7:249 BW).
• Wij stellen het verzoek of het verweer bij de Huurcommissie op en vechten een uitspraak zo nodig aan bij de kantonrechter.
• Wij toetsen of een tijdelijk huurcontract onder de Wet vaste huurcontracten is toegestaan.
• Wij voeren voor huurders en verhuurders van middenstandsbedrijfsruimte een huurprijsprocedure op grond van artikel 7:303 BW.

Samengevat

• Sociale huur loopt tot en met 143 punten, middenhuur van 144 tot en met 186 punten; daarboven is het vrije sector.
• Voor middenhuur geldt de maximale huur bij contracten vanaf 1 juli 2024.
• Huurprijsbescherming geldt ook bij een tijdelijk contract; tijdelijke contracten zijn sinds 1 juli 2024 alleen nog voor bepaalde groepen toegestaan.
• Bedrijfsruimte valt buiten de Huurcommissie; bij middenstandsbedrijfsruimte kan de rechter de huur toetsen (artikel 7:303 BW).
• Laat de aanvangshuur binnen zes maanden toetsen (artikel 7:249 BW).

Veelgestelde vragen

Hoe weet ik hoeveel punten mijn woning heeft?

Gebruik de Huurprijscheck op de website van de Huurcommissie. Bij een contract vanaf 1 januari 2025 moet de verhuurder de puntentelling ook zelf meeleveren.

Mijn middenhuurcontract is van vóór 1 juli 2024. Geldt de maximale huur voor mij?

Nee, voor bestaande middenhuurcontracten geldt de nieuwe maximale huur niet. Gaat u na 1 juli 2024 een nieuw contract aan, dan wel.

Kost een procedure bij de Huurcommissie geld?

Ja, voor een procedure geldt een vaste vergoeding (leges). De actuele bedragen en de regels voor terugbetaling staan op de website van de Huurcommissie.

Kan ik naar de rechter als ik het niet eens ben met de Huurcommissie?

Ja, binnen acht weken na verzending van de uitspraak kunt u de kantonrechter vragen een beslissing te nemen (artikel 7:262 BW). Doet u dat niet, dan is de uitspraak bindend.