Samenwonen zonder trouwen: wie heeft recht op welk deel van het huis?

Gepubliceerd op 5 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 30 oktober 2026

Wie ongehuwd samenwoont, valt niet onder een wettelijk vermogensregime. Wat u samen koopt, valt in een eenvoudige gemeenschap (artikel 3:166 BW), en wat op één naam staat, blijft van die persoon. De leveringsakte bepaalt dus wie voor welk deel eigenaar is, niet wie het meeste heeft betaald. Een ongelijke inbreng krijgt u zonder schriftelijke afspraak alleen nog terug via een moeizame procedure, bijvoorbeeld op grond van ongerechtvaardigde verrijking.

Wat regelt de wet als u ongehuwd samenwoont?

Vrijwel niets, en dat is precies het punt. Het huwelijksvermogensrecht van Boek 1 BW geldt alleen voor echtgenoten en geregistreerde partners. Voor samenwoners bestaat geen wettelijk regime dat vermogen samenvoegt, geen onderhoudsplicht na de relatie en geen wettelijk erfrecht tegenover elkaar. Uw rechtsverhouding valt onder het gewone vermogensrecht: het goederenrecht bepaalt wie eigenaar is, het verbintenissenrecht wie wat aan wie moet betalen.

U moet dus vier dingen zelf regelen die bij gehuwden vanzelf gaan: wie eigenaar is van de woning en in welke verhouding, hoe u de lopende lasten verdeelt, wat er gebeurt met geld dat de een meer inbrengt, en wat er gebeurt bij een breuk of bij overlijden. Wel verbindt de wet aan feitelijk samenwonen soms gevolgen op andere terreinen, bijvoorbeeld voor toeslagen, de bijstand en huurbescherming. Wat de wet juist niet regelt, zetten wij op een rij in ons artikel over samenwonen zonder samenlevingscontract.

Wie is eigenaar van de woning?

Het antwoord staat in de akte van levering die de notaris heeft ingeschreven in de openbare registers. Koopt u samen, dan wordt de woning een gemeenschappelijk goed en zijn uw aandelen gelijk, tenzij uit de akte een andere verhouding blijkt (artikel 3:166 lid 2 BW).

Wilt u een andere verhouding, bijvoorbeeld omdat een van u meer eigen geld inbrengt, dan legt u dat bij de aankoop vast: zestig om veertig, zeventig om dertig of een andere verhouding. Dat aandeel bepaalt niet alleen wie wat krijgt bij verkoop, maar ook hoe u volgens artikel 3:172 BW in de vruchten en de lasten deelt. Wie voor dertig procent eigenaar is, draagt in beginsel voor dertig procent bij aan de lasten van de woning en ontvangt dertig procent van de opbrengst.

Let op het verschil tussen eigendom en aansprakelijkheid. Staat de hypotheek op beide namen, dan bent u ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele schuld, ongeacht de eigendomsverhouding. Een onderlinge afspraak dat de een de lasten draagt, bindt de bank niet. Voor wie met familie of vrienden koopt, gelden dezelfde regels; zie ons artikel over samen een huis kopen met vriend of familie.

Ongelijke inbreng: hoe krijgt u uw geld terug?

Hier ontstaan de meeste conflicten. Brengt u eigen geld in bij een gezamenlijke aankoop en staat de woning voor de helft op ieders naam, dan wordt de opbrengst bij verkoop verdeeld naar eigendomsaandeel, niet naar inbreng. Zonder afspraak moet u zelf een juridische grondslag voor terugbetaling aantonen.

Voor gehuwden geeft artikel 1:87 BW een vergoedingsrecht dat meedeelt in de waardeontwikkeling. De Hoge Raad besliste op 10 mei 2019 dat de regels voor echtgenoten zich niet lenen voor analoge toepassing op informeel samenwonenden (ECLI:NL:HR:2019:707). In die zaak had een vrouw de verbouwing van de woning van haar partner, die alleen eigenaar was, met ongeveer € 74.000 gefinancierd. Zij kreeg niets: er was geen afspraak, geen verrijking van de man en zij had geen bijzondere omstandigheden gesteld. De Hoge Raad gaf wel aan langs welke route zo’n vordering wordt beoordeeld: een overeenkomst, onverschuldigde betaling, ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW) of de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:2 BW).

Die route kan wél slagen als de woning van u beiden is. De rechtbank Gelderland kende op 26 maart 2025 een man die de overwaarde van zijn vorige woning (€ 56.178) in de gezamenlijke woning had gestoken, op grond van ongerechtvaardigde verrijking de helft daarvan toe (ECLI:NL:RBGEL:2025:4152). Voor zijn verbouwingen kreeg hij veel minder dan gevraagd, omdat hij de waardestijging niet goed had onderbouwd. De rechtbank rekende met de nominale bedragen.

De les: kies een grondslag en zet die op papier. Dat kan een geldlening zijn, met een aflossingsschema of met terugbetaling bij verkoop. Het kan een schuldbekentenis zijn waarin de ander erkent u een bedrag verschuldigd te zijn. Of het kan een vergoedingsrecht in het samenlevingscontract zijn, waarbij u zelf bepaalt of het bedrag nominaal blijft of meebeweegt met de waarde van de woning. Bewaar daarnaast de bankafschriften en de nota van afrekening van de notaris.

Hoe verdeelt u de kosten en lasten tijdens het samenwonen?

Bijdragen aan de gewone kosten van de gezamenlijke huishouding, zoals boodschappen, energie en de gebruikelijke woonlasten, gelden doorgaans als voldoening aan een natuurlijke verbintenis (artikel 6:3 BW). Die betalingen kunt u achteraf niet terugvorderen, ook niet als u meer betaalde dan uw partner. Kies daarom vooraf een verdeelsleutel.

Een verdeling in gelijke delen werkt zolang de inkomens vergelijkbaar zijn. Verschillen de inkomens sterk, dan is een verdeling naar rato van het netto-inkomen houdbaarder. Werk met een gezamenlijke rekening waarop u maandelijks een vast bedrag stort, en laat daar de vaste lasten van afgaan. Dat levert ook bewijs op van wat er is betaald.

Maak onderscheid tussen consumptie en vermogen. Boodschappen zijn verbruikt. Extra aflossingen op de hypotheek en verbouwingen verhogen daarentegen de waarde van een goed. Spreek af dat betalingen die het vermogen raken, apart worden geregistreerd en als vordering worden vastgelegd. Een eenvoudige gedeelde administratie is bij een breuk meer waard dan welke herinnering ook.

Het samenlevingscontract: wat legt u vast?

Een samenlevingscontract is niet verplicht en er gelden geen wettelijke vormvoorschriften; u kunt het onderhands sluiten. Toch heeft een notariële akte de voorkeur zodra er een woning bij betrokken is. De notaris kan het contract afstemmen op de leveringsakte en de hypotheekakte, en veel pensioenregelingen verlangen een notarieel contract voordat zij de partner als partner aanmerken.

1. De verdeling van de kosten van de huishouding, inclusief wat er gebeurt bij een sterke inkomenswijziging.
2. De eigendomsverhouding van de woning en de inboedel, met een lijst van goederen die van één van u blijven.
3. De vergoedingsrechten bij ongelijke inbreng, aflossingen en verbouwingen, en of die nominaal zijn of meedelen in de waarde.
4. De afwikkeling bij een breuk: wie mag in de woning blijven, binnen welke termijn de ander wordt uitgekocht of de woning wordt verkocht, en hoe de waarde wordt bepaald.

Neem ook een verblijvingsbeding op. Dat is een afspraak dat het aandeel van de een in gemeenschappelijke goederen bij overlijden overgaat op de ander. Het werkt goederenrechtelijk en niet via het erfrecht. De erfrechtelijke en fiscale gevolgen, waaronder de vraag of een testament nodig is en wat de erfbelasting betekent, bespreekt u met een notaris of fiscalist. Hoe een samenlevingscontract zich verhoudt tot een huwelijk, leest u in ons artikel over de verschillen tussen samenlevingscontract en huwelijk.

Wat als maar één partner eigenaar is?

Staat de woning op één naam, dan is de ander juridisch bewoner en niets meer. Hij of zij beslist niet mee over verkoop, hypotheek of verbouwing, deelt niet in de waardestijging en heeft bij een breuk geen aanspraak op de woning. Bij overlijden van de eigenaar valt de woning in diens nalatenschap.

Toch investeren niet-eigenaren regelmatig fors mee: zij betalen de keuken, financieren de aanbouw of lossen mee af. Het arrest van de Hoge Raad uit 2019 laat zien hoe dat zonder afspraak kan aflopen: de investering wordt eigendom van de eigenaar, en de investeerder staat met lege handen. Wilt u meebetalen, leg dan vooraf vast onder welke titel u dat doet en wanneer u het terugkrijgt, en verbind daar zo nodig zekerheid aan, zoals een recht van hypotheek.

Een structurele oplossing is dat de niet-eigenaar zich inkoopt: er wordt een aandeel in de woning geleverd bij notariële akte, met inschrijving in de openbare registers. De bank moet met een wijziging van de hypotheek instemmen, en over de verkrijging kan overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Laat het tarief en een eventuele vrijstelling bevestigen door de Belastingdienst of een fiscalist voordat u tekent.

Huurt u, dan geldt een andere route. Volgens artikel 7:267 BW kan de partner die geen huurder is, samen met de huurder vragen om medehuurder te worden als u ten minste twee jaar een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebt. Weigert de verhuurder, dan kan de rechter het medehuurderschap toekennen. Een medehuurder heeft een eigen positie tegenover de verhuurder; regel dit dus tijdig.

Uit elkaar: hoe verdeelt u de woning?

Bij een breuk moet de gemeenschap worden verdeeld. Artikel 3:178 BW geeft iedere deelgenoot het recht verdeling te vorderen, ook als de ander liever wacht. Er zijn drie uitkomsten: verkoop aan een derde en verdeling van de opbrengst, toedeling aan een van beiden met uitkoop van de ander, of voortzetting van het gezamenlijk eigendom op basis van nieuwe afspraken. Die laatste optie is zelden houdbaar.

Komt u er samen niet uit, dan stelt de rechter de verdeling vast op grond van artikel 3:185 BW, naar billijkheid. In de genoemde zaak van de rechtbank Gelderland kreeg de man de woning toegedeeld, op voorwaarde dat hij binnen twee maanden de financiering rondde en de vrouw uit de hoofdelijke aansprakelijkheid liet ontslaan. Lukte dat niet, dan moest de woning via een makelaar aan een derde worden verkocht. Was het niet mogelijk de waarde samen vast te stellen, dan besliste een NVM-taxateur bindend.

Wie vertrekt, blijft hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheek totdat de bank hem ontslaat, en dat doet zij alleen als de blijvende partner de financiering zelfstandig kan dragen. Regel dit gelijktijdig met de verdeling; zie ook de hypotheek na een scheiding. Partneralimentatie bestaat tussen samenwoners niet, tenzij u die zelf hebt afgesproken. Kinderalimentatie staat daar los van en loopt in beginsel door tot een kind 21 jaar wordt (artikel 1:395a BW). Wat u verder bij een breuk kunt verwachten, leest u in ons artikel over scheiden na samenwonen zonder huwelijk.

Is trouwen of een geregistreerd partnerschap een alternatief?

Wie losse afspraken wil vermijden, kan trouwen of een geregistreerd partnerschap aangaan. Beide hebben vermogensrechtelijk vrijwel dezelfde gevolgen. Voor huwelijken en partnerschappen die op of na 1 januari 2018 zijn gesloten, geldt van rechtswege de beperkte gemeenschap van goederen van artikel 1:94 BW. Wat ieder vóór het huwelijk had, blijft privé, evenals erfenissen en schenkingen, tenzij de erflater of schenker anders heeft bepaald. Wat tijdens het huwelijk wordt opgebouwd, valt in de gemeenschap. Wilt u daarvan afwijken, dan hebt u huwelijkse voorwaarden nodig.

Door het huwelijk of partnerschap ontstaat ook een onderhoudsplicht die na beëindiging kan doorlopen als partneralimentatie, en worden partners elkaars wettelijke erfgenaam. Bovendien geldt het vergoedingsrecht van artikel 1:87 BW. Bij gehuwden werkt het systeem dus zonder dat u iets doet; bij samenwoners alleen als u het zelf hebt geregeld. Zie ook ons artikel over gemeenschap van goederen bij scheiding. De bepalingen over de eenvoudige gemeenschap staan in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, die over huur en medehuur in Boek 7 BW.

Inboedel, auto en spaargeld: wie is waarvan eigenaar?

Bij roerende zaken ontbreekt een register, en dan is de bewijspositie beslissend. Volgens artikel 3:109 BW wordt wie een goed houdt, vermoed het voor zichzelf te houden, en artikel 3:119 BW voegt toe dat de bezitter wordt vermoed rechthebbende te zijn. In een gedeelde woning houdt u de spullen feitelijk samen, zodat zij bij een breuk al snel als gemeenschappelijk gelden. Wie stelt dat de bank, het bed of de televisie van hem alleen is, moet dat aantonen.

Voorkom die discussie met een inboedellijst bij het samenlevingscontract, met aankoopbonnen waar u die hebt, en actualiseer de lijst bij grote aankopen. Voor een auto zegt het kentekenregister wie de houder is, maar niet wie eigenaar is; de koopovereenkomst of de betaling is het bewijs.

Een bankrekening behoort toe aan degene die rechthebbende is, ongeacht wie gemachtigd is. Bij een en/of-rekening zijn beiden bevoegd tot opnames, wat iets anders is dan gerechtigd zijn tot het saldo. Stort u structureel meer dan uw partner, leg dan vast hoe het saldo bij een breuk wordt verdeeld. Houd privévermogen op een eigen rekening: zodra eigen geld vermengd raakt met dat van de ander, is het herkomstbewijs snel verloren.

Wat wij doen bij samenwonen en de verdeling van uw woning

• Een samenlevingscontract opstellen met een kostenverdeling, een eigendomsregeling en vergoedingsrechten bij ongelijke inbreng.
• Een geldlening of schuldbekentenis vastleggen als u meebetaalt aan een woning die niet (alleen) van u is.
• Bestaande afspraken en de leveringsakte beoordelen voordat u uit elkaar gaat.
• De verdeling van de woning begeleiden en zo nodig verdeling bij de rechter vorderen (artikelen 3:178 en 3:185 BW).

In het kort

• Leg een afwijkende eigendomsverhouding vast in de leveringsakte, niet achteraf.
• Investeren in een woning die alleen van uw partner is, levert zonder afspraak meestal niets op (HR 10 mei 2019).
• Bij een gezamenlijke woning kan een extra inbreng via ongerechtvaardigde verrijking worden vergoed, als u die met stukken bewijst.
• Huishoudelijke bijdragen komen niet terug; aflossingen en verbouwingen registreert u apart.

Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina familierecht advocaat.