Gepubliceerd op 9 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 8 september 2026
De impact van duurzaamheidseisen op vastgoedprojecten is inmiddels vooral een juridische kwestie. Sinds 1 januari 2023 mag een kantoorgebouw op grond van artikel 3.87 van het Besluit bouwwerken leefomgeving niet meer als kantoor worden gebruikt zonder ten minste energielabel C. Daarnaast gelden Europese regels, een energiebesparingsplicht voor gebruikers en afspraken die in huur- en koopcontracten vastliggen.
Inhoudsopgave
Welke duurzaamheidseisen gelden juridisch voor vastgoed?
Duurzaamheid in vastgoed is geen streven meer maar een verzameling harde normen, verdeeld over vier lagen. De eerste laag is het bouwrecht: het Besluit bouwwerken leefomgeving stelt eisen aan de energieprestatie van nieuwbouw en, in het geval van kantoren, ook aan bestaande bouw. De tweede laag is het milieurecht, dat gebruikers van gebouwen verplicht energie te besparen. De derde laag is het contractenrecht, waarin verhuurders, huurders, kopers en verkopers onderling vastleggen wie wat doet en wie wat betaalt. De vierde laag is het ondernemingsrecht, waarin rapportageverplichtingen over duurzaamheid landen.
Die lagen worden vaak door elkaar gehaald, met dure gevolgen. Een eigenaar die denkt dat hij aan zijn verplichtingen voldoet omdat het pand een goed label heeft, kan alsnog in overtreding zijn met de energiebesparingsplicht die op de gebruiker rust. Omgekeerd loopt een huurder die investeert in installaties tegen de vraag aan of hij die aan het einde van de huur mag meenemen of vergoed krijgt.
Belangrijk is verder dat de wettelijke basis in 2024 is verhuisd. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 verdween het Bouwbesluit 2012. De bouwtechnische eisen staan nu in het Besluit bouwwerken leefomgeving, de milieuregels voor activiteiten in het Besluit activiteiten leefomgeving. Contracten en adviezen die nog naar het Bouwbesluit verwijzen, verwijzen dus naar regelgeving die niet meer bestaat.
Het Europese kader: de herziene richtlijn energieprestatie gebouwen
Bijna alle Nederlandse gebouwnormen zijn de uitwerking van Europese verplichtingen. Sinds 24 april 2024 geldt richtlijn (EU) 2024/1275 over de energieprestatie van gebouwen, een herschikking die richtlijn 2010/31/EU vervangt. Deze richtlijn zet de lat aanzienlijk hoger dan haar voorganger en dwingt de lidstaten hun bestaande gebouwvoorraad planmatig aan te pakken.
Twee data uit de richtlijn zijn voor ontwikkelaars bepalend. Nieuwe gebouwen die eigendom zijn van overheidsinstanties moeten vanaf 2026 emissievrij zijn; voor alle overige nieuwe gebouwen geldt dat vanaf 2030. Daarnaast verplicht de richtlijn de lidstaten om minimumnormen voor de energieprestatie van niet-residentiele gebouwen vast te stellen en om de slechtst presterende gebouwen met voorrang te renoveren. Wie nu een project ontwikkelt dat pas over enkele jaren wordt opgeleverd, ontwerpt dus beter meteen naar het regime dat bij oplevering geldt en niet naar het regime van vandaag.
Naast de richtlijn speelt de EU-taxonomieverordening, verordening (EU) 2020/852. Die bepaalt niet wat u moet bouwen, maar wanneer een activiteit als ecologisch duurzaam mag worden aangemerkt. Voor financiers en institutionele beleggers is dat het referentiekader geworden. De praktische gevolgen daarvan voor uw onderneming beschrijven wij in ons overzicht van de ESG-regelgeving voor Nederlandse bedrijven.
De labelverplichting voor kantoren: artikel 3.87 Bbl
De meest concrete verplichting voor bestaand vastgoed is de labelverplichting voor kantoren. Sinds 1 januari 2023 mag een gebouw niet als kantoor in gebruik zijn als het niet ten minste energielabel C heeft. In technische termen betekent dat een primair fossiel energiegebruik van maximaal 225 kilowattuur per vierkante meter per jaar. De verplichting staat in artikel 3.87 van het Besluit bouwwerken leefomgeving; artikel 3.87a bevat de uitzonderingen.
Die uitzonderingen zijn limitatief opgesomd en het loont om ze na te lopen voordat u tot investeren overgaat. De labelplicht geldt niet wanneer:
- de kantoorfunctie minder dan de helft van de totale gebruiksoppervlakte van het gebouw beslaat;
- de gezamenlijke kantooroppervlakte kleiner is dan honderd vierkante meter;
- het gebouw een beschermd monument is;
- het kantoor ten hoogste twee jaar wordt gebruikt;
- het gebouw wordt onteigend of aangekocht en binnen afzienbare tijd wordt gesloopt;
- het gebouw niet bestemd is om te worden verwarmd of gekoeld voor het verblijf van personen;
- de maatregelen die voor label C nodig zijn een terugverdientijd van meer dan tien jaar hebben.
Die laatste uitzondering wordt vaak te makkelijk ingeroepen. Zij vergt een onderbouwde berekening, niet een schatting achteraf. Kunt u de terugverdientijd niet aantonen, dan blijft de verplichting gewoon staan en handhaaft de gemeente of de omgevingsdienst daarop.
Voor nieuwbouw ligt de lat elders. Daar gelden niet de labelregels van de bestaande bouw, maar de eisen voor bijna energieneutrale gebouwen die sinds 1 januari 2021 bij elke aanvraag voor een omgevingsvergunning voor bouwen worden getoetst. Die eisen kijken naar de energiebehoefte, het primair fossiel energiegebruik en het aandeel hernieuwbare energie. Daarnaast kent het Besluit bouwwerken leefomgeving een eis aan de milieuprestatie van het gebouw, waarmee ook de materiaalkeuze wordt genormeerd. Een ontwerp dat op energie scoort maar op materiaal niet, haalt de vergunning dus niet.
De energiebesparingsplicht rust op de gebruiker
Naast de labelplicht bestaat de energiebesparingsplicht uit het Besluit activiteiten leefomgeving. Die verplicht bedrijven en instellingen met een substantieel energiegebruik om alle energiebesparende maatregelen te treffen die zich binnen vijf jaar terugverdienen, en om daar periodiek over te rapporteren aan het bevoegd gezag. Deze plicht rust in beginsel op degene die de activiteit verricht, dus doorgaans op de gebruiker van het pand en niet op de eigenaar.
Daar zit een klassiek spanningsveld. De huurder moet maatregelen nemen, maar veel van die maatregelen raken de gebouwschil of de installaties, waar de eigenaar over gaat. Zonder afspraken hierover blijft iedereen naar de ander wijzen en gebeurt er niets, terwijl het bevoegd gezag wel bij een van beiden aanklopt. Hoe u die verdeling contractueel dichttimmert, leest u in ons artikel over de vraag wie de rekening voor verduurzaming van bedrijfsruimte betaalt.
Let ook op de vergunningkant. Zonnepanelen, laadpalen en warmtepompen lijken eenvoudige ingrepen, maar kunnen omgevingsvergunningplichtig zijn, stuiten op het omgevingsplan of op beperkingen van de netbeheerder. Wij zetten die valkuilen op een rij in verduurzaming van bedrijfsgebouwen en de benodigde vergunningen en in ons stuk over de zakelijke energietransitie.
Een risico dat in planningen structureel wordt onderschat, is de netaansluiting. Warmtepompen, laadinfrastructuur en elektrificatie van processen vragen extra vermogen, en dat is in grote delen van Nederland schaars. Juridisch is de positie van de aanvrager bovendien verzwakt: de wettelijke aansluittermijn van achttien weken uit de Elektriciteitswet 1998 is per 22 februari 2025 vervallen, en sinds 1 januari 2026 geldt de Energiewet. Leg in de aannemings- en huurovereenkomst daarom expliciet vast wat er gebeurt als de netbeheerder niet op tijd levert, in plaats van te vertrouwen op een termijn die niet meer bestaat.
Verduurzaming en de zittende huurder
Een verhuurder kan verduurzaming niet zomaar doorvoeren tegen de zin van een zittende huurder. Verduurzaming die verder gaat dan onderhoud geldt juridisch als renovatie. Artikel 7:220 BW verlangt dan dat de verhuurder een redelijk voorstel doet en dat de huurder daaraan meewerkt als het voorstel redelijk is. Weigert de huurder, dan is het aan de rechter om te oordelen of het voorstel de toets doorstaat.
Bij een complex van meerdere woningen kent de wet bovendien een instemmingsdrempel: stemt een ruime meerderheid van de huurders in met het renovatievoorstel, dan wordt het voorstel jegens de overige huurders vermoed redelijk te zijn. Dat vermoeden is weerlegbaar, maar het verschuift de bewijslast wezenlijk. Voor de vraag welke huurverhoging tegenover de investering mag staan, verwijzen wij naar ons artikel over renovatie en huurverhoging in de vrije sector.
De beste plek om dit te regelen is het huurcontract zelf. Een duurzaamheidsclausule kan vastleggen wie welke maatregel initieert, hoe de kosten en de besparing worden verdeeld, welke meetgegevens partijen delen en wat er bij einde huur met de installaties gebeurt. Wat zulke clausules wel en niet kunnen, behandelen wij in duurzaamheidsclausules in huurcontracten.
Ligt het vastgoed in een appartementencomplex, dan komt het appartementsrecht erbij. Verduurzaming van gemeenschappelijke delen, zoals gevel, dak of installaties, is een besluit van de vergadering van eigenaars en niet van de individuele eigenaar. De splitsingsakte bepaalt welke meerderheid daarvoor nodig is, en voor ingrijpende maatregelen ligt die drempel doorgaans hoger dan de gewone meerderheid. Daarnaast is een vereniging van eigenaars op grond van artikel 5:126 BW verplicht een reservefonds aan te houden en een meerjarenonderhoudsplan te voeren. Wie verduurzaming tijdig in dat plan opneemt, voorkomt dat de financiering het besluit blokkeert.
Duurzaamheid bij koop en verkoop van vastgoed
Bij een transactie verschuift de vraag naar informatie en risicoverdeling. De verkoper heeft een mededelingsplicht over wat hij weet en wat voor de koper van belang is; de koper heeft een onderzoeksplicht. Weet een verkoper dat het kantoor niet aan de labelverplichting voldoet of dat er een handhavingstraject loopt, dan is verzwijgen daarvan riskant. Het pand beantwoordt dan mogelijk niet aan de overeenkomst in de zin van artikel 7:17 BW.
Over de klachttermijn bestaat veel misverstand. De tweemaandentermijn van artikel 7:23 BW geldt alleen bij consumentenkoop van een roerende zaak. Bij de koop van een gebouw geldt dat de koper binnen bekwame tijd na ontdekking moet klagen, wat een open norm is die per geval wordt ingevuld. Wacht daar niet op: leg een geconstateerd gebrek schriftelijk en gedateerd vast zodra u het ontdekt.
In de praktijk lost men dit op met garanties en vrijwaringen. Laat de verkoper garanderen dat het geldende energielabel is geregistreerd, dat er geen last onder dwangsom of vooraankondiging daarvan loopt, en dat de energiebesparingsplicht is nageleefd. Een garantie verplaatst het risico zonder dat u eerst het bewijs van wetenschap hoeft te leveren, en dat scheelt in een geschil aanzienlijk.
Handhaving en aansprakelijkheid
Handhaving van de labelverplichting en de energiebesparingsplicht ligt bij de gemeente of de omgevingsdienst waar het gebouw ligt. Het gebruikelijke instrument is de last onder dwangsom: u krijgt een termijn om alsnog aan de verplichting te voldoen en verbeurt een bedrag per tijdseenheid of per overtreding als dat niet gebeurt. In zwaardere gevallen kan het bevoegd gezag het gebruik als kantoor verbieden, wat feitelijk neerkomt op leegstand.
Tegen zo een besluit staat de gewone bestuursrechtelijke weg open: bezwaar bij het bestuursorgaan en daarna beroep bij de rechtbank. Wie tijdig een concreet en gedateerd verbeterplan overlegt, staat in die procedure aanzienlijk sterker dan wie pas na de vooraankondiging in actie komt. De begunstigingstermijn is bovendien onderhandelbaar en kan bij een aantoonbaar realistisch plan worden verlengd.
Naast bestuursrechtelijke handhaving speelt civiele aansprakelijkheid. Een bestuurder die de verplichtingen structureel laat liggen en de vennootschap daarmee schade berokkent, loopt een risico. Ook adviseurs, aannemers en installateurs kunnen aansprakelijk zijn wanneer een gerealiseerde maatregel het toegezegde niveau niet haalt. Leg prestatie-eisen daarom meetbaar vast in de aannemingsovereenkomst en niet in een begeleidende brochure.
Wat u nu kunt regelen
Breng eerst de feitelijke situatie in kaart: welk label is voor elk pand geregistreerd, wanneer verloopt het, valt het pand onder een uitzondering en zo ja onder welke. Een geregistreerd label is tien jaar geldig; een verlopen label betekent in de praktijk dat u niet kunt aantonen dat u aan de verplichting voldoet, ook al is het pand feitelijk zuinig genoeg.
Loop daarna de contracten na. Huurovereenkomsten, beheerovereenkomsten en aannemingsovereenkomsten bevatten vaak nog verwijzingen naar het Bouwbesluit en zwijgen over de verdeling van verduurzamingskosten. Bij verlenging of heronderhandeling is het natuurlijke moment om dat recht te zetten. Voor ondernemingen die ook rapportageverplichtingen hebben, is het verstandig het vastgoeddossier meteen aan te sluiten op de bredere ESG-compliance van de onderneming, zodat u dezelfde gegevens niet twee keer hoeft te verzamelen.
Plan tot slot vooruit op de Europese normen. De datum waarop nieuwe gebouwen emissievrij moeten zijn, ligt dicht genoeg bij de gebruikelijke doorlooptijd van een ontwikkelproject om nu al bepalend te zijn voor het ontwerp. Fiscale aspecten van verduurzamingsinvesteringen, zoals investeringsregelingen en afschrijving, laat u beoordelen door een fiscalist; Law & More adviseert daar niet over.
Veelgestelde vragen
Geldt de labelverplichting voor mijn kantoorgebouw?
Ja, als het gebouw als kantoor in gebruik is en geen uitzondering van toepassing is. De verplichting geldt niet wanneer de kantoorfunctie minder dan de helft van de gebruiksoppervlakte beslaat, de kantooroppervlakte kleiner is dan honderd vierkante meter, het gebouw een beschermd monument is, of de benodigde maatregelen een terugverdientijd van meer dan tien jaar hebben.
Wat gebeurt er als mijn kantoor geen energielabel C heeft?
De gemeente of omgevingsdienst kan handhaven, meestal met een last onder dwangsom en een termijn om alsnog te voldoen. In het uiterste geval kan het gebruik als kantoor worden verboden. Tegen een handhavingsbesluit staat bezwaar open en daarna beroep bij de rechtbank.
Mag een verhuurder verduurzaming afdwingen bij een zittende huurder?
Verduurzaming die verder gaat dan onderhoud is renovatie in de zin van artikel 7:220 BW. De verhuurder moet een redelijk voorstel doen; de huurder moet daaraan meewerken als het voorstel de redelijkheidstoets doorstaat. Bij een complex woningen geldt een instemmingsdrempel die het voorstel jegens de overige huurders redelijk doet vermoeden.
Wie moet de energiebesparingsplicht naleven: eigenaar of huurder?
De energiebesparingsplicht uit het Besluit activiteiten leefomgeving rust op degene die de activiteit verricht, dus doorgaans op de gebruiker van het pand. Omdat veel maatregelen de gebouwschil of de installaties raken, is een contractuele afspraak met de eigenaar in de praktijk onmisbaar.
Moet een verkoper melden dat een pand niet aan de labelplicht voldoet?
Een verkoper heeft een mededelingsplicht over wat hij weet en wat voor de koper van belang is. Verzwijgen dat het pand niet voldoet of dat er handhaving loopt, kan leiden tot non-conformiteit op grond van artikel 7:17 BW. Leg dit in de koopovereenkomst vast met een garantie.
Vanaf wanneer moeten nieuwe gebouwen emissievrij zijn?
Richtlijn (EU) 2024/1275 bepaalt dat nieuwe gebouwen van overheidsinstanties vanaf 2026 emissievrij moeten zijn en alle overige nieuwe gebouwen vanaf 2030. Voor projecten met een lange doorlooptijd is dat nu al bepalend voor het ontwerp.
Juridisch advies over duurzaamheidseisen in vastgoed
Duurzaamheidseisen raken vastgoedprojecten op alle fronten tegelijk: het bouwrecht, het milieurecht, de huurrelatie en de transactie. De advocaten van Law & More in Eindhoven beoordelen of uw panden aan de verplichtingen voldoen, stellen duurzaamheidsclausules en garanties op en staan u bij in bezwaar en beroep tegen handhaving. Leg uw situatie gerust aan ons voor.
