Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd lijkt eenvoudig: partijen spreken een begin- en einddatum af. Bij woonruimte is de juridische beoordeling echter afhankelijk van verschillende voorwaarden. Sinds 1 juli 2024 eindigt een huur voor bepaalde tijd niet meer door het enkele verstrijken van de termijn. Alleen in een beperkt aantal aangewezen gevallen kan dat nog wel.
In dit artikel leest u:
- wat het verschil is tussen huur voor bepaalde en onbepaalde tijd;
- voor welke groepen tijdelijke verhuur van woonruimte nog mogelijk is;
- hoe het einde moet worden aangezegd en wat er gebeurt bij een te late of te vroege aanzegging;
- wanneer de huurder tussentijds kan opzeggen en wanneer niet;
- hoe verlenging uitpakt;
- welke regels gelden voor bedrijfsruimte;
- welk recht geldt voor oudere contracten.
Huurovereenkomst bepaalde tijd en onbepaalde tijd
Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is geen einddatum afgesproken. De overeenkomst loopt door totdat deze rechtsgeldig wordt beëindigd. Bij woonruimte heeft de huurder huurbescherming: de verhuurder kan alleen opzeggen op een in de wet genoemde grond en moet daarbij voldoen aan de formele vereisten.
Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd staat wel een einddatum in het contract. Sinds 1 juli 2024 geldt bij woonruimte als hoofdregel dat de huur niet eindigt door het enkele verstrijken van die termijn. Er is dus een wettelijke grondslag nodig om de huur wél op de einddatum te laten eindigen.
Een einddatum in het contract betekent daarom niet dat de huurovereenkomst op die datum eindigt.
Voor wie tijdelijke verhuur nog mogelijk is
De uitzondering geldt voor woonruimte die voor maximaal twee jaar wordt verhuurd aan iemand uit een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen categorie. De categorie moet bij het sluiten van de overeenkomst daadwerkelijk van toepassing zijn.
Het gaat om:
- personen die tijdelijk elders in Nederland willen wonen voor studie, of die uit het buitenland afkomstig zijn en in Nederland studeren;
- huurders die wegens dringende werkzaamheden of renovatie tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
- personen afkomstig uit de maatschappelijke opvang, en personen in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte;
- huurders met wie een tweedekanshuurovereenkomst wordt gesloten;
- nabestaanden die de huur niet op grond van artikel 7:268 BW kunnen voortzetten;
- personen met minderjarige kinderen die niet langer een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de andere ouder voeren en nabij hun kinderen willen wonen;
- personen die voor hun werk tijdelijk woonruimte nodig hebben op Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel of Vlieland;
- vergunninghouders die direct vóór de huurovereenkomst in een opvangvoorziening verbleven en in afwachting zijn van definitieve huisvesting.
Valt de situatie niet onder een van deze categorieën, of is de overeengekomen duur langer dan twee jaar, dan eindigt de huur niet door tijdsverloop. De huurder heeft dan huurbescherming, ondanks de einddatum in het contract.
Daarnaast bestaat een afzonderlijke uitzondering voor gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is, bijvoorbeeld een vakantiewoning of een wisselwoning. Die uitzondering wordt beperkt uitgelegd. Wat partijen onderling hebben bedoeld is niet doorslaggevend: het moet objectief duidelijk zijn dat huurbescherming hier niet aan de orde is.
Het einde aanzeggen
Is tijdelijke verhuur toegestaan, dan eindigt de huur alleen wanneer de verhuurder het einde tijdig schriftelijk aanzegt. De wet bepaalt dat de verhuurder de huurder niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk een maand voordat de bepaalde tijd is verstreken, schriftelijk informeert over de dag waarop de huur verstrijkt.
Dat is het aanzegvenster: de periode waarin die mededeling moet worden gedaan.
Blijft de aanzegging achterwege of komt zij te laat, dan wordt de huurovereenkomst na de einddatum voortgezet voor onbepaalde tijd. Vanaf dat moment geldt de gewone huurbescherming.
Ook een te vroege aanzegging is een probleem. Wordt meer dan drie maanden voor de einddatum aangezegd, dan is niet tijdig aangezegd. In een kortgedinguitspraak oordeelde de kantonrechter dat ook in dat geval sprake is van nalaten tijdig aan te zeggen, en dat de overeenkomst aannemelijk voor onbepaalde tijd was verlengd. Dat was een voorlopig oordeel, maar de wettekst wijst dezelfde kant op: alleen binnen het venster wordt tijdig aangezegd.
Zijn er meerdere contractuele huurders, dan moet de aanzegging aan hen allemaal worden gericht.
Stuur de aanzegging aantoonbaar en bewaar het verzendbewijs. Zet de datum waarop het venster opengaat en de datum waarop het sluit in de agenda, want beide grenzen tellen.
De aanzegging is iets anders dan een opzegging:
- met een aanzegging bevestigt de verhuurder dat de tijdelijke overeenkomst op de overeengekomen datum eindigt;
- met een opzegging probeert een partij een overeenkomst vóór of zonder automatische einddatum te beëindigen.
Kan de huurder tussentijds opzeggen?
Dat hangt af van de grondslag van de tijdelijke huur, en hier gaat het in de praktijk het vaakst mis.
Valt de overeenkomst onder de uitzonderingsregeling voor de aangewezen groepen, dan kan de huurder tussentijds opzeggen tegen een dag waarop de huurprijs moet worden betaald. De opzegtermijn is gelijk aan de periode tussen twee betaaldagen, met een minimum van één en een maximum van drie maanden.
Valt de overeenkomst daar niet onder, dan geldt de hoofdregel: een na 1 juli 2024 gesloten huur voor bepaalde tijd kan niet tussentijds worden opgezegd, tenzij een andere wettelijke regeling van toepassing is.
Onder het recht van vóór 1 juli 2024 lag dat anders. Voor die contracten was het recht van de huurder om tussentijds op te zeggen dwingend en kon het niet contractueel worden uitgesloten.
Controleer dus eerst wanneer het contract is gesloten en op welke grondslag de tijdelijke duur berust, voordat u aanneemt dat tussentijds opzeggen mogelijk is.
Verlengen of laten doorlopen
Er zijn drie situaties die tot een overeenkomst voor onbepaalde tijd leiden. Ze worden vaak door elkaar gehaald.
Geen tijdige aanzegging. De huurovereenkomst wordt na de einddatum voortgezet voor onbepaalde tijd.
Aansluitend opnieuw contracteren met dezelfde huurder. Wordt na afloop van een huur van twee jaar of korter aansluitend opnieuw een huurovereenkomst met dezelfde huurder aangegaan, dan wordt die laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van de eerste. Een tweede tijdelijke periode is dus geen optie.
Feitelijk doorhuren met instemming van de verhuurder. Blijft de huurder na afloop het gehuurde gebruiken en laat de verhuurder dat toe, dan wordt de overeenkomst in beginsel voor onbepaalde tijd verlengd, tenzij van een andere bedoeling blijkt.
Deze regels zien op dezelfde woning en dezelfde partijen. Gaat het om een andere woning of een andere verhuurder, dan ligt de beoordeling anders.
Een onjuist opgestelde of niet-toegestane tijdelijke huurovereenkomst kan achteraf niet zonder meer worden hersteld. De rechtsgevolgen moeten worden beoordeeld aan de hand van de overeenkomst, de feitelijke uitvoering en het toepasselijke recht.
Welk recht geldt voor oudere contracten?
Voor de Wet vaste huurcontracten geldt overgangsrecht. De bepalingen zoals die luidden vóór de inwerkingtreding van die wet blijven van toepassing op huurovereenkomsten die vóór de inwerkingtreding zijn gesloten. De wet trad op 1 juli 2024 in werking.
De overgangsregel knoopt aan bij de datum waarop de huurovereenkomst is gesloten. Dat een contract pas later is ingegaan, is daarvoor niet als afzonderlijk criterium genoemd. Kijk dus naar de handtekeningdatum, niet naar de ingangsdatum.
Bedrijfsruimte: een ander wettelijk regime
Voor bedrijfsruimte gelden andere regels dan voor woonruimte. Ook binnen die categorie bestaan belangrijke verschillen.
Middenstandsbedrijfsruimte
Hieronder valt onder meer detailhandel, horeca, afhaal- en besteldiensten, ambachtsbedrijven, hotels en kampeerbedrijven, voor zover aan de wettelijke omschrijving is voldaan. Bepalend is niet het etiket dat partijen gebruiken maar de wettelijke omschrijving en het feitelijke gebruik.
De hoofdregel is dat de overeenkomst voor vijf jaar geldt, tenzij een langere bepaalde duur is overeengekomen. Een overeenkomst voor vijf jaar wordt van rechtswege met vijf jaar verlengd. Is een duur van meer dan vijf maar minder dan tien jaar overeengekomen, dan volgt een tweede termijn die samen met de eerste op tien jaar uitkomt.
Opzegging tegen het einde van de eerste of tweede termijn vereist een opzegtermijn van ten minste een jaar en moet plaatsvinden bij exploot of bij aangetekende brief. Voor overeenkomsten van tien jaar of langer geldt een eigen regeling.
Voor overeenkomsten van twee jaar of korter geldt een bijzondere regeling. Duurt het gebruik langer dan twee jaar voort, dan ontstaat van rechtswege een overeenkomst voor vijf jaar, verminderd met de al verstreken twee jaar.
Overige bedrijfsruimte
Denk aan kantoren, opslagruimten en loodsen: een gebouwde onroerende zaak die geen woonruimte is en ook geen middenstandsbedrijfsruimte.
Hier eindigt de huur in beginsel na een rechtsgeldige opzegging. De huurder heeft geen vergelijkbare termijnbescherming, maar wel ontruimingsbescherming. Dat werkt zo:
- de huurder kan binnen twee maanden na de aangezegde ontruimingsdatum de rechter om verlenging verzoeken;
- is dat verzoek tijdig ingediend, dan kan de verhuurder tijdens de procedure niet ontruimen;
- de rechter wijst het verzoek toe wanneer de belangen van de huurder of een bevoegde onderhuurder ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortgezet gebruik;
- de eerste verlenging bedraagt maximaal een jaar, en daarna kan nog tweemaal met maximaal een jaar worden verlengd;
- de bescherming kan worden geweigerd bij onder meer onbehoorlijk gebruik, ernstige overlast of wanbetaling.
Het gaat dus om een tijdelijke procedurele bescherming en niet om huurbescherming tegen de opzegging zelf. De rechter maakt een concrete belangenafweging.
De wetswijziging van 2024 ziet op woonruimte. Pas die regels daarom niet toe op bedrijfsruimte.
Veelgemaakte fouten
- een tijdelijk contract sluiten zonder te controleren of de huurder onder een aangewezen categorie valt;
- een tijdelijk contract voor langer dan twee jaar sluiten en denken dat het op de einddatum eindigt;
- de aanzegging vergeten of te laat verzenden;
- de aanzegging te vroeg verzenden, buiten het venster;
- de aanzegging niet aan alle contractuele huurders richten;
- aannemen dat de huurder altijd tussentijds kan opzeggen;
- aansluitend een tweede tijdelijk contract sluiten met dezelfde huurder;
- voor het overgangsrecht uitgaan van de ingangsdatum in plaats van de datum van sluiten;
- regels voor woonruimte toepassen op bedrijfsruimte;
- de ontvangst van de aanzegging niet kunnen bewijzen.
Veelgestelde vragen
Kan ik nog een huurovereenkomst voor bepaalde tijd sluiten?
Bij woonruimte alleen voor maximaal twee jaar en alleen met een huurder uit een van de aangewezen categorieën. In alle andere gevallen eindigt de huur niet door het verstrijken van de termijn.
Eindigt een tijdelijke huurovereenkomst vanzelf?
Nee. Ook wanneer tijdelijke verhuur is toegestaan, moet de verhuurder het einde binnen het wettelijke venster schriftelijk aanzeggen.
Wat gebeurt er als de verhuurder te laat aanzegt?
Dan wordt de huurovereenkomst voortgezet voor onbepaalde tijd en heeft de huurder huurbescherming.
En als de verhuurder juist te vroeg aanzegt?
Ook dan is niet tijdig aangezegd. In een kortgedinguitspraak werd geoordeeld dat een aanzegging van meer dan drie maanden voor de einddatum eveneens betekent dat niet tijdig is aangezegd, met voortzetting voor onbepaalde tijd als gevolg.
Mag een huurder tussentijds opzeggen?
Alleen wanneer de overeenkomst onder de uitzonderingsregeling voor de aangewezen groepen valt. Dan geldt een opzegtermijn gelijk aan de periode tussen twee betaaldagen, met een minimum van een maand en een maximum van drie maanden. Valt de overeenkomst daar niet onder, dan is tussentijds opzeggen in beginsel niet mogelijk.
Kan ik na een tijdelijk contract nog een tijdelijk contract sluiten?
Nee. Wordt aansluitend opnieuw met dezelfde huurder gecontracteerd, dan geldt dat als een verlenging voor onbepaalde tijd van de eerste overeenkomst.
Mijn contract is van 2023. Geldt het nieuwe recht ook voor mij?
Voor overeenkomsten die vóór 1 juli 2024 zijn gesloten, blijft op de betreffende punten het oude recht van toepassing. Bepalend is de datum waarop het contract is gesloten.
Gelden deze regels ook voor bedrijfsruimte?
Nee. Voor bedrijfsruimte geldt een ander regime, en de regels voor middenstandsbedrijfsruimte verschillen weer van die voor kantoren en loodsen.
Waar u op moet letten
De uitkomst hangt af van de tekst van de overeenkomst, de aard van het gehuurde, de datum waarop de overeenkomst is gesloten, de feitelijke uitvoering en de wijze waarop het einde is aangezegd.
Laat bij twijfel vóór ondertekening of beëindiging controleren:
- of de huurder onder een aangewezen categorie valt en of de duur binnen twee jaar blijft;
- welk recht geldt gezien de datum van sluiten;
- of de aanzegging binnen het venster en aan alle huurders is gedaan;
- of tussentijdse opzegging in dit geval mogelijk is;
- of een voorgenomen verlenging tot onbepaalde tijd leidt;
- welk regime voor de bedrijfsruimte geldt.
Onze dienstverlening
Wij beoordelen of een tijdelijke huurovereenkomst in uw situatie is toegestaan, of het einde correct is aangezegd en wat de gevolgen zijn wanneer dat niet is gebeurd. Dat doen wij voor verhuurders en voor huurders. Onze huurrechtadvocaten in Eindhoven en Amsterdam beoordelen uw contract en de aanzegging. Neem gerust contact met ons op.
Deze informatie is gecontroleerd op 16 augustus 2026. Wet- en regelgeving en rechtspraak kunnen wijzigen. De uitkomst hangt af van de concrete overeenkomst en de datum waarop die is gesloten.
