Huurovereenkomst bepaalde tijd: wat geldt sinds 1 juli 2024

Gepubliceerd op 3 augustus 2025 · Laatst bijgewerkt op 8 september 2026

Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van woonruimte eindigt sinds 1 juli 2024 niet meer door het enkele verstrijken van de afgesproken termijn. Artikel 7:271 BW laat tijdelijke verhuur nog toe voor ten hoogste twee jaar aan een huurder uit een categorie die is aangewezen in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst, en alleen wanneer de verhuurder het einde binnen het wettelijke venster schriftelijk aanzegt. Ontbreekt die grondslag, dan houdt de huurder gewoon huurbescherming.

Huurovereenkomst bepaalde tijd of onbepaalde tijd: wat is het verschil?

Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is geen einddatum afgesproken. De overeenkomst loopt door totdat zij rechtsgeldig wordt beeindigd. Bij woonruimte betekent dat in de praktijk dat de verhuurder alleen kan opzeggen op een van de gronden die artikel 7:274 BW limitatief opsomt, met inachtneming van de vormvoorschriften van artikel 7:271 BW, en dat de huur blijft doorlopen zolang de huurder niet instemt en de rechter de beeindiging niet heeft uitgesproken.

Bij een huurovereenkomst bepaalde tijd staat wel een einddatum in het contract. De algemene huurregel van artikel 7:228 BW is dat zo een overeenkomst eindigt wanneer de afgesproken tijd is verstreken, zonder dat opzegging nodig is. Voor woonruimte geldt sinds de Wet vaste huurcontracten juist het omgekeerde: artikel 7:271 BW bepaalt dat de huur niet eindigt door het enkele verloop van de huurtijd, tenzij een van de wettelijke uitzonderingen van toepassing is.

Een einddatum in het contract zegt daarom op zichzelf niets. Wie een tijdelijk contract tekent zonder wettelijke grondslag voor de tijdelijkheid, tekent in werkelijkheid een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met volledige huurbescherming bij woonruimte. Dat raakt niet alleen de duur, maar ook de huurprijs: op een contract dat doorloopt zijn de regels van de Wet betaalbare huur onverkort van toepassing.

Voor wie is tijdelijke verhuur van woonruimte nog mogelijk?

De uitzondering geldt voor woonruimte die voor ten hoogste twee jaar wordt verhuurd aan iemand die behoort tot een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen categorie. Die categorieen staan in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst, dat op 1 juli 2024 in werking trad. De categorie moet op het moment van het sluiten van de overeenkomst daadwerkelijk van toepassing zijn; achteraf een grondslag verzinnen kan niet.

Het besluit wijst de volgende groepen aan:

• personen die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente willen wonen of die uit het buitenland komen en in Nederland studeren
• huurders die wegens dringende werkzaamheden of renovatie tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken
• personen afkomstig uit de maatschappelijke opvang of in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte
• huurders met wie de verhuurder een tweedekansovereenkomst aangaat
• nabestaanden van een overleden huurder die de huur niet op grond van artikel 7:268 BW kunnen voortzetten
• personen met minderjarige kinderen die niet langer met de andere ouder samenwonen en nabij hun kinderen willen wonen
• personen die voor hun werk tijdelijk woonruimte nodig hebben op Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel of Vlieland
• vergunninghouders die direct voor de huurovereenkomst in een opvangvoorziening verbleven en wachten op definitieve huisvesting

Valt de huurder buiten deze opsomming, of is een langere duur dan twee jaar overeengekomen, dan eindigt de huur niet door tijdsverloop. Naast deze regeling bestaat de zelfstandige uitzondering van artikel 7:232 BW voor gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, bijvoorbeeld een vakantiewoning of een wisselwoning. Die uitzondering wordt door rechters beperkt uitgelegd: niet het etiket van partijen is beslissend, maar of objectief duidelijk is dat huurbescherming hier niet aan de orde hoort te zijn.

Hoe zegt u het einde van een tijdelijke huurovereenkomst correct aan?

Is tijdelijke verhuur toegestaan, dan eindigt de huur alleen als de verhuurder het einde tijdig schriftelijk aanzegt. Artikel 7:271 BW schrijft voor dat de verhuurder de huurder niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk een maand voordat de bepaalde tijd is verstreken, schriftelijk informeert over de dag waarop de huur verstrijkt. Dat venster van twee maanden is hard aan beide kanten.

Blijft de aanzegging achterwege of komt zij te laat, dan wordt de huurovereenkomst na de einddatum voortgezet voor onbepaalde tijd. Vanaf dat moment gelden de gewone opzeggingsgronden van artikel 7:274 BW en kan de verhuurder de huur alleen nog met tussenkomst van de kantonrechter beeindigen. Ook een te vroege aanzegging is een probleem: wie meer dan drie maanden voor de einddatum aanzegt, heeft niet tijdig aangezegd. In kort geding is al geoordeeld dat ook dan sprake is van nalaten tijdig aan te zeggen, met voortzetting voor onbepaalde tijd als gevolg. Dat was een voorlopig oordeel, maar de wettekst wijst dezelfde kant op.

Zijn er meerdere contractuele huurders, dan moet de aanzegging aan hen allen worden gericht; een mededeling aan een van hen volstaat niet. Verstuur de aanzegging aantoonbaar en bewaar het verzendbewijs, want de verhuurder draagt het bewijsrisico dat de mededeling de huurder heeft bereikt. Zet zowel de dag waarop het venster opengaat als de dag waarop het sluit in de agenda.

Verwar de aanzegging niet met een opzegging. Met een aanzegging bevestigt de verhuurder dat een op zichzelf toegestane tijdelijke overeenkomst op de overeengekomen datum eindigt. Met een opzegging probeert een partij een overeenkomst te beeindigen die geen automatisch einde kent; daarvoor gelden andere termijnen, andere vormvoorschriften en de gronden van artikel 7:274 BW. Wie de verkeerde figuur kiest, zet zichzelf op achterstand.

Kan de huurder een tijdelijke huurovereenkomst tussentijds opzeggen?

Dat hangt af van de grondslag van de tijdelijke huur, en hier gaat het in de praktijk het vaakst mis. Valt de overeenkomst onder de uitzonderingsregeling voor de aangewezen groepen, dan kan de huurder tussentijds opzeggen tegen een dag waarop de huurprijs moet worden betaald. De opzegtermijn is dan gelijk aan de periode tussen twee betaaldagen, met een minimum van een maand en een maximum van drie maanden.

Valt de overeenkomst daar niet onder, dan geldt de hoofdregel en is een na 1 juli 2024 gesloten huur voor bepaalde tijd niet tussentijds opzegbaar, tenzij een andere wettelijke regeling van toepassing is of partijen dat uitdrukkelijk zijn overeengekomen. Onder het recht van voor 1 juli 2024 lag dat anders: voor die contracten was het recht van de huurder om tussentijds op te zeggen dwingend en kon het contractueel niet worden uitgesloten. Controleer dus eerst wanneer het contract is gesloten en op welke grondslag de tijdelijke duur berust, voordat u aanneemt dat tussentijds opzeggen mogelijk is.

Wanneer ontstaat er toch een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd?

Er zijn drie situaties die tot een overeenkomst voor onbepaalde tijd leiden, en ze worden vaak door elkaar gehaald. De eerste is het uitblijven van een tijdige aanzegging: de huurovereenkomst wordt dan na de einddatum van rechtswege voortgezet voor onbepaalde tijd. De tweede is aansluitend opnieuw contracteren met dezelfde huurder. Wordt na afloop van een huur van twee jaar of korter een nieuwe huurovereenkomst met dezelfde huurder aangegaan, dan wordt die tweede overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van de eerste. Een tweede tijdelijke periode is dus geen optie.

De derde situatie is feitelijk doorhuren met instemming van de verhuurder. Blijft de huurder het gehuurde na de einddatum gebruiken en laat de verhuurder dat toe, dan wordt de overeenkomst op grond van artikel 7:230 BW in beginsel voor onbepaalde tijd verlengd, tenzij van een andere bedoeling blijkt. Deze regels zien telkens op dezelfde woning en dezelfde partijen; gaat het om een andere woning of een andere verhuurder, dan ligt de beoordeling anders.

Een onjuist opgestelde of niet-toegestane tijdelijke huurovereenkomst laat zich achteraf niet zomaar repareren. De rechtsgevolgen worden beoordeeld aan de hand van de tekst van de overeenkomst, de feitelijke uitvoering en het toepasselijke recht. Wil de verhuurder daarna alsnog van de huurder af, dan resteert de gewone route: opzegging op een grond van artikel 7:274 BW of, bij tekortkomingen van de huurder, ontbinding van de huurovereenkomst door de kantonrechter.

Welk recht geldt voor contracten van voor 1 juli 2024?

De Wet vaste huurcontracten kent overgangsrecht. De bepalingen zoals die luidden voor de inwerkingtreding blijven van toepassing op huurovereenkomsten die voor die datum zijn gesloten. De wet trad in werking op 1 juli 2024.

De overgangsregel knoopt aan bij de datum waarop de huurovereenkomst is gesloten, niet bij de ingangsdatum van de huur. Een contract dat in mei 2024 is ondertekend maar pas in september 2024 inging, valt dus onder het oude recht. Kijk daarom naar de handtekeningdatum. Voor die oudere contracten geldt onder meer dat een tijdelijke huur van zelfstandige woonruimte van twee jaar of korter wel door tijdsverloop kon eindigen, mits correct werd aangezegd, en dat de huurder een dwingend recht op tussentijdse opzegging had.

Welke regels gelden voor bedrijfsruimte?

De wetswijziging van 2024 ziet uitsluitend op woonruimte. Pas die regels niet toe op bedrijfsruimte. Binnen het huurrecht voor bedrijfsruimte bestaan bovendien twee regimes die sterk van elkaar verschillen, en de indeling daartussen is vaker onderwerp van geschil dan verhuurders verwachten. Welk regime geldt, hangt af van de wettelijke omschrijving en het feitelijke gebruik, niet van het opschrift boven het contract. Wie twijfelt, leest eerst welk huurregime op de bedrijfsruimte van toepassing is.

Middenstandsbedrijfsruimte van artikel 7:290 BW

Hieronder vallen onder meer detailhandel, horeca, afhaal- en besteldiensten, ambachtsbedrijven, hotels en kampeerbedrijven, voor zover aan de wettelijke omschrijving van artikel 7:290 BW is voldaan. De hoofdregel van artikel 7:292 BW is dat de overeenkomst voor vijf jaar geldt en daarna van rechtswege met vijf jaar wordt verlengd. Is een duur van meer dan vijf maar minder dan tien jaar overeengekomen, dan volgt een tweede termijn die samen met de eerste op tien jaar uitkomt.

Opzegging tegen het einde van de eerste of tweede termijn vereist op grond van artikel 7:293 BW een opzegtermijn van ten minste een jaar en moet plaatsvinden bij exploot of bij aangetekende brief. Voor overeenkomsten van twee jaar of korter geldt de bijzondere regeling van artikel 7:301 BW: duurt het gebruik langer dan twee jaar voort, dan ontstaat van rechtswege een overeenkomst voor vijf jaar, verminderd met de al verstreken twee jaar. Over de gronden en de termijnen leest u meer in ons artikel over het opzeggen van huur van bedrijfsruimte.

Overige bedrijfsruimte van artikel 7:230a BW

Denk aan kantoren, opslagruimten en loodsen: een gebouwde onroerende zaak die geen woonruimte is en ook geen middenstandsbedrijfsruimte. Hier eindigt de huur in beginsel na een rechtsgeldige opzegging. De huurder heeft geen termijnbescherming, maar wel de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW. Die werkt zo dat de huurder binnen twee maanden na de aangezegde ontruimingsdatum de kantonrechter om verlenging kan verzoeken. Is dat verzoek tijdig ingediend, dan mag de verhuurder tijdens de procedure niet ontruimen.

De rechter wijst het verzoek toe wanneer de belangen van de huurder of een bevoegde onderhuurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortgezet gebruik. De eerste verlenging bedraagt maximaal een jaar en kan daarna nog tweemaal met maximaal een jaar worden verlengd, tot in totaal drie jaar. De bescherming kan worden geweigerd bij onder meer onbehoorlijk gebruik, ernstige overlast of wanbetaling. Het gaat dus om tijdelijke procedurele bescherming en niet om huurbescherming tegen de opzegging zelf.

Wat u voor ondertekening of aanzegging moet controleren

De uitkomst hangt af van de tekst van de overeenkomst, de aard van het gehuurde, de datum waarop de overeenkomst is gesloten, de feitelijke uitvoering en de wijze waarop het einde is aangezegd. Verhuurders lopen in de praktijk vast op steeds dezelfde punten: een tijdelijk contract sluiten zonder te toetsen of de huurder onder een aangewezen categorie valt, een duur van langer dan twee jaar afspreken en toch op een einde per einddatum rekenen, de aanzegging vergeten, te vroeg of te laat versturen, of haar niet aan alle contractuele huurders richten.

Huurders lopen op hun beurt vast op de aanname dat tussentijds opzeggen altijd mag, en op de gedachte dat een tweede tijdelijk contract normaal is. Voor beide partijen geldt dat het overgangsrecht misgaat wanneer men van de ingangsdatum uitgaat in plaats van de datum van sluiten. Ga daarom voor ondertekening of beeindiging na of de huurder onder een aangewezen categorie valt en de duur binnen twee jaar blijft, welk recht geldt gezien de datum van sluiten, of tussentijdse opzegging in dit geval mogelijk is, of een voorgenomen verlenging tot onbepaalde tijd leidt, en welk regime voor een eventuele bedrijfsruimte geldt.

Bewaar ten slotte alles wat de aanzegging aantoonbaar maakt. Wie in een procedure bij de kantonrechter moet stellen dat tijdig is aangezegd, en dat niet met een verzendbewijs of ontvangstbevestiging kan onderbouwen, verliest die discussie meestal. De wettelijke tekst staat in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek; de aangewezen groepen staan in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst.

Veelgestelde vragen

Uw contract of aanzegging laten toetsen

Wij beoordelen of een tijdelijke huurovereenkomst in uw situatie is toegestaan, of het einde correct is aangezegd en wat de gevolgen zijn wanneer dat niet is gebeurd. Dat doen wij voor verhuurders en voor huurders. Onze huurrechtadvocaten in Eindhoven en Amsterdam kijken naar het contract, de aanzegging en de datum van sluiten, en zeggen wat er juridisch nog mogelijk is. Neem gerust contact met ons op.