Executoriale verkoop van vastgoed: zo verloopt de veiling

Gepubliceerd op 16 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 9 oktober 2026

Bij een executoriale verkoop wordt uw pand gedwongen verkocht via een openbare veiling bij een notaris, tenzij de voorzieningenrechter een onderhandse verkoop goedkeurt. De bank als hypotheekhouder heeft daarvoor geen vonnis nodig (parate executie, artikel 3:268 BW); andere schuldeisers wel. De procedure staat in de artikelen 514 en volgende van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

Wat is een executoriale verkoop van vastgoed?

Bij een executoriale verkoop wordt een pand verkocht buiten de wil van de eigenaar om, met als doel de opbrengst te gebruiken voor het aflossen van een schuld. De eigenaar bepaalt niet de vraagprijs, niet de koper en niet het moment. De regie ligt bij de executerende schuldeiser en bij de notaris die de veiling houdt.

Het verschil met een gewone verkoop zit niet alleen in de dwang, maar ook in de opbrengst. Een veilingkoper koopt zonder bouwkundig onderzoek, zonder garanties en zonder de mogelijkheid om zich terug te trekken. Dat risico verdisconteert hij in zijn bod. De opbrengst ligt daardoor structureel onder wat een vrije verkoop met een makelaar zou opleveren, wat voor de eigenaar ongunstig uitpakt omdat de restschuld daarmee groeit.

De procedure zelf is nauwkeurig geregeld. Het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering regelt de executoriale verkoop van onroerende zaken in de artikelen 514 en volgende. Daarin staan onder meer de aankondiging, de betrokkenheid van de notaris, de veilingvoorwaarden en de afwikkeling.

Wanneer mag een schuldeiser tot executoriale verkoop overgaan?

De hypotheekhouder mag dat zodra de schuldenaar in verzuim is. Andere schuldeisers pas na een vonnis en executoriaal beslag.

Hier lopen twee routes uiteen, en dat onderscheid wordt vaak gemist. De hypotheekhouder, meestal de bank, heeft het recht van parate executie. Artikel 3:268 BW bepaalt dat hij bij verzuim van de schuldenaar het verbonden goed mag verkopen zonder dat hij daarvoor eerst een rechterlijk vonnis nodig heeft. Het hypotheekrecht zelf, ingeschreven in de openbare registers, is de titel.

Iedere andere schuldeiser moet die weg wel bewandelen. Hij heeft een executoriale titel nodig, doorgaans een vonnis, en moet dat vonnis laten betekenen. Daarna volgt een bevel tot betaling en, als betaling uitblijft, executoriaal beslag op de onroerende zaak dat in de openbare registers wordt ingeschreven. Pas dan kan de verkoop worden aangezegd. Hoe dat traject verloopt, beschrijven wij in ons artikel over de executie van een vonnis en in ons artikel over beslag leggen bij wanbetaling.

In beide gevallen geldt dat de bevoegdheid niet grenzeloos is. Een schuldeiser die executeert terwijl daarvoor, gelet op de belangen over en weer, geen redelijke grond bestaat, kan misbruik van bevoegdheid maken. De eigenaar kan dat in een executiegeschil aan de voorzieningenrechter voorleggen en schorsing van de executie vragen. Dat lukt niet snel, maar bij een geringe achterstand tegenover een aanzienlijke overwaarde is het een reële route.

Hoe verloopt de executieveiling?

De notaris bereidt de veiling voor, stelt de veilingvoorwaarden vast en kondigt de verkoop aan. Die aankondiging verloopt tegenwoordig grotendeels digitaal, via de gebruikelijke veilingplatforms, en gaat vergezeld van de kadastrale gegevens, de bijzondere veilingvoorwaarden en beperkte informatie over de staat van het pand. Belanghebbenden, waaronder de eigenaar en de ingeschreven beslagleggers, worden op de hoogte gesteld.

De veiling zelf kent klassiek twee ronden. In de inzet wordt opwaarts geboden; de hoogste inzetter ontvangt een inzetpremie waarvan de hoogte in de veilingvoorwaarden staat. Daarna volgt de afslag, waarbij vanaf een hoger bedrag afwaarts wordt geteld tot een bieder afmijnt. Bij internetveilingen loopt hetzelfde mechanisme via een biedsysteem met een sluitingstijd. Na afloop beslist de executant over de gunning; hij kan ook besluiten niet te gunnen wanneer het bod te laag is.

Na gunning betaalt de koper eerst een waarborgsom of stelt hij een bankgarantie, en daarna binnen de in de veilingvoorwaarden bepaalde termijn de koopsom en de kosten. De notaris levert vervolgens en zorgt dat de op het pand rustende hypotheken en beslagen vervallen, zodat de koper een onbezwaard eigendom verkrijgt. Wat er in de fase na het vonnis allemaal speelt, zetten wij breder uiteen bij de executoriale verkoop van een woning vanuit het perspectief van de crediteur.

Kan het pand ook onderhands worden verkocht?

Ja. De voorzieningenrechter kan op verzoek bepalen dat het pand onderhands wordt verkocht aan een aangewezen koper (artikel 3:268 BW).

De veiling is niet de enige uitkomst. Artikel 3:268 BW biedt de mogelijkheid van een onderhandse verkoop: op verzoek van de hypotheekhouder, de eigenaar of een andere belanghebbende kan de voorzieningenrechter bepalen dat het pand onderhands wordt verkocht aan een aangewezen koper voor een bepaalde prijs. Daarvoor moet een concrete koopovereenkomst worden overgelegd.

Voor de eigenaar is dit vrijwel altijd de gunstigere route. Een onderhandse verkoop levert doorgaans meer op dan een veiling, waardoor de restschuld lager uitvalt, en de kosten liggen lager. Bovendien houdt u meer tijd om vervangende woonruimte te vinden. Het verzoek moet wel tijdig worden ingediend, ruim vóór de veilingdatum, en de rechter toetst of de geboden prijs redelijk is in verhouding tot de te verwachten veilingopbrengst.

Nog een stap eerder ligt de vrijwillige onderhandse verkoop met toestemming van de bank, buiten enige procedure om. Banken werken daar vaak aan mee wanneer duidelijk is dat de lasten structureel niet meer op te brengen zijn, juist omdat ook zij bij een hogere opbrengst gebaat zijn. Vraag daar actief om zodra u ziet dat de situatie niet meer te keren is.

Wat gebeurt er met huurders en bewoners?

Het uitgangspunt van het huurrecht is dat koop geen huur breekt. Artikel 7:226 BW bepaalt dat de verkrijger van een verhuurde zaak in de rechten en verplichtingen van de verhuurder treedt. Een veilingkoper neemt bestaande huurovereenkomsten dus in beginsel over, met alle huurbescherming die daarbij hoort.

Daar staat het huurbeding tegenover. Vrijwel elke hypotheekakte bevat een beding dat het de eigenaar verbiedt zonder toestemming te verhuren. Artikel 3:264 BW geeft de hypotheekhouder de bevoegdheid dat beding in te roepen, waardoor de huurovereenkomst tegenover hem en de veilingkoper geen werking heeft. Wordt het pand bewoond, dan is daarvoor verlof van de voorzieningenrechter nodig, die de belangen van de bewoners meeweegt.

Voor de koper betekent dit dat de vraag of hij het pand vrij van gebruik verkrijgt, vooraf uit de veilingvoorwaarden moet blijken. Staat er niets over, of blijkt dat het huurbeding niet is ingeroepen, dan koopt u een verhuurd pand. Ontruiming van bewoners die zonder recht in het pand verblijven, is een aparte procedure met eigen kosten en doorlooptijd. Die kosten komen voor rekening van de koper.

Hoe wordt de opbrengst verdeeld?

De notaris houdt de koopsom onder zich en verdeelt haar; artikel 3:270 BW regelt die afwikkeling. De volgorde is niet vrij te bepalen. Eerst worden de kosten van de executie voldaan: de notariële kosten, de kosten van aankondiging en veiling en de kosten van de deurwaarder. Daarna komen de schuldeisers aan bod in de rangorde van hun zekerheidsrechten.

Een hypotheekhouder gaat voor, en tussen meerdere hypotheekhouders bepaalt de rangorde van inschrijving wie eerst wordt voldaan. Een tweede hypotheekhouder krijgt dus pas iets wanneer de eerste volledig is voldaan. Beslagleggers zonder zekerheidsrecht delen daarna naar evenredigheid mee in wat resteert. Beslag geeft immers geen voorrang; het blokkeert alleen de beschikkingsbevoegdheid. Komen de schuldeisers er onderling niet uit, dan volgt een rangregeling bij de rechtbank, waarin de rechter-commissaris de verdeling vaststelt.

Blijft er na alles een overschot, dan komt dat toe aan de voormalige eigenaar. In de praktijk gebeurt dat zelden, omdat de veilingopbrengst en de opgestapelde kosten samen zelden ruimte laten. Wie zich afvraagt welke positie het hypotheekrecht precies geeft, vindt de achtergrond in ons artikel over hypotheekrecht in Nederland.

Restschuld: wat als de opbrengst niet volstaat?

Het hypotheekrecht verdwijnt met de verkoop, maar de onderliggende geldlening niet. Wat na de verdeling van de vordering overblijft, is een gewone vordering op de voormalige eigenaar, waarover contractuele rente kan blijven lopen. Het huis kwijt zijn betekent dus niet automatisch de schuld kwijt zijn, en dat is voor veel mensen de onaangenaamste ontdekking van het hele traject.

Er zijn drie routes om die restschuld te beheersen. De eerste is een betalingsregeling met de bank, waarbij het praktisch is de regeling te koppelen aan uw feitelijke afloscapaciteit in plaats van aan een gewenst tempo. De tweede is de Nationale Hypotheek Garantie: was de hypotheek daaronder afgesloten en is de restschuld ontstaan buiten uw schuld, dan kan de restschuld onder voorwaarden worden kwijtgescholden. De derde is het schuldsaneringstraject.

Dat laatste traject begint met een minnelijke poging via de gemeentelijke schuldhulpverlening. Slaagt die niet, dan kan de rechtbank de wettelijke schuldsanering uitspreken, die sinds 1 juli 2023 achttien maanden duurt en bij een goed verloop eindigt met een schone lei. Wat er daarna nog verhaalbaar is, beschrijven wij in ons artikel over verhaal na een schuldsaneringstraject.

Waar moet u als koper op een executieveiling op letten?

Let vooral op de veilingvoorwaarden. U heeft geen bedenktijd, geen voorbehouden en in beginsel geen beroep op gebreken.

Kopen op een veiling is aantrekkelijk vanwege de prijs en riskant om precies dezelfde reden. Het belangrijkste juridische gegeven is dat u de gebruikelijke bescherming van een woningkoper mist. De wettelijke bedenktijd en het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW gelden niet bij een openbare veiling ten overstaan van een notaris. Een financieringsvoorbehoud of een voorbehoud van bouwkundige keuring is niet mogelijk. Na de gunning bent u gebonden.

Daar komt bij dat u geen beroep kunt doen op non-conformiteit. Artikel 7:19 BW sluit de aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken bij een executoriale verkoop uit tegenover een koper die met de executie bekend was. U koopt het pand in de staat waarin het zich bevindt, met alle gebreken. Dat is een wezenlijk andere positie dan bij een gewone koop, waar u zich wel op verborgen gebreken kunt beroepen.

Bereid u daarom voor op papier. Lees de bijzondere veilingvoorwaarden woord voor woord en let op wie de ontruiming draagt, of het huurbeding is ingeroepen en welke betalingstermijnen gelden. Raadpleeg het kadaster op erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en erfpachtvoorwaarden. Vraag bij een appartement de gegevens van de vereniging van eigenaars op, want achterstallige bijdragen kunnen op de nieuwe eigenaar drukken. Reken ten slotte uw totale kostenplaatje door: naast de koopsom betaalt u de veilingkosten, de notariële kosten, mogelijke ontruimingskosten en overdrachtsbelasting, waarvan het tarief afhangt van de vraag of u de woning zelf gaat bewonen. Laat dat laatste door een fiscalist of de Belastingdienst bevestigen voordat u biedt.

Hoe voorkomt u een executoriale verkoop?

Door vroeg met de bank te praten over een regeling of een eigen verkoop, voordat de achterstand oploopt.

Tijd is hier de belangrijkste variabele. Een achterstand van twee maanden is een gesprek; een achterstand van een jaar met opgestapelde kosten is een procedure. Neem daarom contact op met de bank zodra u ziet dat een betaling niet gaat lukken, en niet pas als de deurwaarder schrijft. Banken hebben afdelingen voor bijzonder beheer die met tijdelijke oplossingen kunnen werken, zoals een aflossingspauze, een verlenging van de looptijd of een tijdelijk aflossingsvrije periode.

Bereid dat gesprek voor met cijfers: een overzicht van inkomsten en uitgaven, recente bankafschriften en een realistisch plan voor de komende maanden. Een bank beoordeelt niet uw goede bedoelingen maar uw afloscapaciteit. Blijkt daaruit dat de lasten structureel te hoog zijn, wees dan eerlijk over die conclusie; een tijdige eigen verkoop levert vrijwel altijd meer op dan een veiling.

Ontstaat de betalingsproblematiek door een scheiding, wat vaak zo is, regel dan eerst de woningpositie. Zolang beide partners hoofdelijk aansprakelijk zijn, blijft ieder van hen voor het geheel aanspreekbaar, ook als er afspraken zijn gemaakt over wie in het huis blijft. Wat de mogelijkheden zijn, leest u in ons artikel over de hypotheek na een scheiding. Schakel daarnaast tijdig de gemeentelijke schuldhulpverlening in; die kan met schuldeisers een minnelijke regeling beproeven voordat de executie in gang is gezet. De relevante wettelijke bepalingen over hypotheek en executie vindt u in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek en de bepalingen over koop in Boek 7 BW.

Wat doen de notaris, de deurwaarder en de rechter?

De deurwaarder legt beslag, de notaris houdt de veiling en verdeelt de opbrengst, en de rechter beslist over verzoeken en geschillen.

De rolverdeling wordt in de praktijk vaak door elkaar gehaald. De gerechtsdeurwaarder betekent stukken, doet het bevel tot betaling en legt executoriaal beslag; hij is de ambtenaar die de titel ten uitvoer legt. Bij onroerende zaken houdt hij echter niet de verkoop. Die is bij wet opgedragen aan de notaris, die de veilingvoorwaarden opstelt, de veiling leidt, de levering verzorgt en de koopsom onder zich houdt tot de verdeling rond is.

De rechter komt op meerdere momenten in beeld, maar telkens met een eigen vraag. De bodemrechter beoordeelt of de vordering bestaat en geeft de titel. De voorzieningenrechter beslist over een verzoek tot onderhandse verkoop, over het verlof om het huurbeding in te roepen en over een executiegeschil waarin schorsing van de executie wordt gevraagd. De rechter-commissaris komt pas aan bod bij een rangregeling, wanneer schuldeisers het over de verdeling van de opbrengst niet eens worden.

Dat onderscheid is niet academisch. Wie de veiling wil tegenhouden, moet bij de voorzieningenrechter zijn en niet bij de notaris of de deurwaarder, en moet dat doen ruim voordat de veilingdatum in zicht komt. Een verzoek dat kort voor de veiling binnenkomt, redt het meestal niet meer, simpelweg omdat de rechter geen tijd heeft om het te behandelen. Ook voor bedrijfsvastgoed geldt hetzelfde stelsel: de regels over executoriale verkoop van onroerende zaken maken geen onderscheid tussen een woning en een bedrijfspand, al ontbreekt bij een bedrijfspand de bescherming die het huurrecht aan bewoners geeft.

Waar let u als eigenaar op?

• Vraag de voorzieningenrechter ruim vóór de veilingdatum om goedkeuring van een onderhandse verkoop (artikel 3:268 BW).
• Ga na of de executie in verhouding staat tot de achterstand; zo niet, dan is een executiegeschil mogelijk.
• Vraag bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie na of kwijtschelding van de restschuld mogelijk is.
• Schakel tijdig de gemeentelijke schuldhulpverlening in.

Waar let u als koper op?

• Lees de bijzondere veilingvoorwaarden, vooral over ontruiming, het huurbeding en de betalingstermijnen.
• Controleer in het Kadaster erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en erfpacht.
• Vraag bij een appartement de gegevens van de vereniging van eigenaars op.
• Reken veilingkosten, notariskosten, ontruimingskosten en overdrachtsbelasting mee in uw bod.

Wat kunnen wij voor u doen bij een executoriale verkoop?

Onze vastgoedrecht advocaat staat eigenaren, schuldeisers en veilingkopers bij:

• Wij beoordelen of de executie rechtmatig is en voeren zo nodig een executiegeschil bij de voorzieningenrechter.
• Wij dienen een verzoek tot onderhandse verkoop in op grond van artikel 3:268 BW.
• Wij onderhandelen met de bank over een regeling of de afwikkeling van een restschuld.
• Wij beoordelen voor kopers de veilingvoorwaarden, het huurbeding (artikel 3:264 BW) en de risico’s van ontruiming.
• Wij staan schuldeisers bij in beslag, executie en rangregeling.

Samengevat

• Een hypotheekhouder kan bij verzuim zonder vonnis tot verkoop overgaan (artikel 3:268 BW); andere schuldeisers hebben een executoriale titel nodig.
• De voorzieningenrechter kan een onderhandse verkoop goedkeuren, die meestal meer opbrengt.
• Koop breekt geen huur (artikel 7:226 BW), tenzij de hypotheekhouder het huurbeding inroept (artikel 3:264 BW).
• Een veilingkoper heeft geen bedenktijd en kan zich in beginsel niet op gebreken beroepen (artikelen 7:2 en 7:19 BW).
• Een restschuld blijft bestaan; de wettelijke schuldsanering duurt sinds 1 juli 2023 achttien maanden.

Veelgestelde vragen

Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina vastgoedrecht advocaat.