Gepubliceerd op 16 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 31 oktober 2026
Bij een executoriale verkoop wordt uw pand gedwongen verkocht via een openbare veiling bij een notaris, tenzij de voorzieningenrechter een onderhandse verkoop goedkeurt. De bank als hypotheekhouder heeft daarvoor geen vonnis nodig (parate executie, artikel 3:268 BW); andere schuldeisers wel. De procedure staat in de artikelen 514 en volgende van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
Inhoudsopgave
Wat is een executoriale verkoop van vastgoed?
Bij een executoriale verkoop wordt een pand verkocht buiten de wil van de eigenaar om, om met de opbrengst een schuld af te lossen. De eigenaar bepaalt niet de prijs, niet de koper en niet het moment. De regie ligt bij de executerende schuldeiser en bij de notaris die de veiling houdt.
Het verschil met een gewone verkoop zit ook in de opbrengst. Een veilingkoper koopt zonder bouwkundig onderzoek, zonder garanties en zonder de mogelijkheid zich terug te trekken. Dat risico verwerkt hij in zijn bod. De opbrengst ligt daardoor meestal onder wat een vrije verkoop met een makelaar zou opleveren, en de restschuld van de eigenaar wordt groter.
Wanneer mag een schuldeiser tot executoriale verkoop overgaan?
De hypotheekhouder mag dat zodra de schuldenaar in verzuim is. Andere schuldeisers pas na een vonnis en executoriaal beslag.
De hypotheekhouder, meestal de bank, heeft het recht van parate executie. Artikel 3:268 BW bepaalt dat hij bij verzuim van de schuldenaar het verbonden goed mag verkopen zonder voorafgaand vonnis. Het ingeschreven hypotheekrecht is zelf de titel.
Iedere andere schuldeiser heeft een executoriale titel nodig, doorgaans een vonnis, en moet dat laten betekenen. Daarna volgt een bevel tot betaling en, als betaling uitblijft, executoriaal beslag op de onroerende zaak dat in de openbare registers wordt ingeschreven. Pas dan kan de verkoop worden aangezegd. Hoe dat traject verloopt, beschrijven wij in ons artikel over de executie van een vonnis en over beslag leggen bij wanbetaling.
Kan de eigenaar de veiling nog tegenhouden?
Soms. De eigenaar kan de achterstand alsnog voldoen, een onderhandse verkoop laten goedkeuren of in kort geding schorsing van de executie vragen. Dat laatste slaagt alleen als de schuldeiser misbruik maakt van zijn bevoegdheid (artikel 3:13 BW).
Twee kortgedingvonnissen laten zien hoe hoog die lat ligt. De voorzieningenrechter in Maastricht oordeelde op 18 januari 2016 over een kredietnemer die sinds begin 2014 vrijwel niet had afgelost (ECLI:NL:RBLIM:2016:390). Hij deed geen voorstel om de verkoop af te wenden en kon geen betalingscapaciteit aannemelijk maken. Het enkele risico van een restschuld was geen misbruik van recht. De veiling ging door.
De voorzieningenrechter in Almelo kwam op 14 september 2016 tot hetzelfde oordeel bij een hypotheekhouder die geen bank was (ECLI:NL:RBOVE:2016:3743). De schuldenaar betwistte de hoogte van de schuld pas op de zitting en zonder onderbouwing, terwijl de veiling al maanden was aangekondigd. Dat was te laat om de verkoop te blokkeren.
Wie de veiling wil tegenhouden, moet dus vroeg bij de voorzieningenrechter zijn, met een onderbouwd standpunt en een concreet alternatief. Een geringe achterstand tegenover een aanzienlijke overwaarde maakt de kans groter dan een langdurige achterstand zonder plan.
Hoe verloopt de executieveiling?
De notaris bereidt de veiling voor, stelt de veilingvoorwaarden vast en kondigt de verkoop aan. Die aankondiging verloopt grotendeels digitaal via de gebruikelijke veilingplatforms, met de kadastrale gegevens, de bijzondere veilingvoorwaarden en beperkte informatie over de staat van het pand. De eigenaar en de ingeschreven beslagleggers worden op de hoogte gesteld.
Bij een zaalveiling wordt eerst opwaarts geboden (de inzet); de hoogste inzetter ontvangt een inzetpremie volgens de veilingvoorwaarden. Daarna volgt de afslag, waarbij vanaf een hoger bedrag afwaarts wordt geteld tot een bieder afmijnt. Bij internetveilingen loopt hetzelfde via een biedsysteem met een sluitingstijd. Na afloop beslist de executant over de gunning; bij een te laag bod kan hij besluiten niet te gunnen.
Na gunning betaalt de koper binnen de termijn uit de veilingvoorwaarden de koopsom en de kosten. De notaris levert en zorgt dat de hypotheken en beslagen op het pand vervallen, zodat de koper onbezwaard eigendom krijgt. De fase na het vonnis zetten wij breder uiteen bij de executoriale verkoop van een woning vanuit het perspectief van de crediteur.
Kan het pand ook onderhands worden verkocht?
Ja. De voorzieningenrechter kan op verzoek bepalen dat het pand onderhands wordt verkocht aan een aangewezen koper voor een bepaalde prijs (artikel 3:268 lid 2 BW). Het verzoek kan komen van de hypotheekhouder, de eigenaar of een andere belanghebbende, en er moet een concrete koopovereenkomst bij.
Voor de eigenaar is dit meestal de gunstigere route. Een onderhandse verkoop levert doorgaans meer op dan een veiling, de kosten zijn lager en u houdt meer tijd om vervangende woonruimte te vinden. Het verzoek moet wel ruim vóór de veilingdatum worden ingediend. De rechter toetst of de geboden prijs redelijk is in verhouding tot de te verwachten veilingopbrengst.
Nog een stap eerder ligt de vrijwillige onderhandse verkoop met toestemming van de bank, buiten een procedure om. Banken werken daar vaak aan mee als duidelijk is dat de lasten structureel niet meer op te brengen zijn, omdat ook zij baat hebben bij een hogere opbrengst.
Wat gebeurt er met huurders en bewoners?
Het uitgangspunt is dat koop geen huur breekt. Volgens artikel 7:226 BW treedt de verkrijger van een verhuurde zaak in de rechten en verplichtingen van de verhuurder. Een veilingkoper neemt bestaande huurovereenkomsten dus in beginsel over, met de huurbescherming die daarbij hoort.
Daar staat het huurbeding tegenover. Vrijwel elke hypotheekakte verbiedt de eigenaar om zonder toestemming te verhuren. Artikel 3:264 BW geeft de hypotheekhouder de bevoegdheid dat beding in te roepen, waardoor de huurovereenkomst tegenover hem en de veilingkoper geen werking heeft. Wordt het pand bewoond, dan is daarvoor verlof van de voorzieningenrechter nodig, die de belangen van de bewoners meeweegt.
Voor de koper moet uit de veilingvoorwaarden blijken of hij het pand vrij van gebruik krijgt. Staat er niets over, of is het huurbeding niet ingeroepen, dan koopt u een verhuurd pand. Ontruiming van bewoners zonder recht op het pand is een aparte procedure met eigen kosten, die meestal voor rekening van de koper komen.
Hoe wordt de opbrengst verdeeld?
De notaris houdt de koopsom onder zich en verdeelt haar volgens artikel 3:270 BW. Eerst worden de kosten van de executie voldaan: de notariële kosten, de kosten van aankondiging en veiling en de kosten van de deurwaarder. Daarna komen de schuldeisers aan bod in de rangorde van hun zekerheidsrechten.
Een hypotheekhouder gaat voor, en tussen meerdere hypotheekhouders bepaalt het tijdstip van inschrijving wie eerst wordt voldaan. Een tweede hypotheekhouder krijgt pas iets als de eerste volledig is voldaan. Beslagleggers zonder zekerheidsrecht delen daarna naar verhouding mee in wat resteert, want beslag geeft geen voorrang. Komen de schuldeisers er niet uit, dan volgt een rangregeling bij de rechtbank, waarin de rechter-commissaris de verdeling vaststelt.
Blijft er een overschot, dan komt dat toe aan de voormalige eigenaar. In de praktijk gebeurt dat zelden. Meer over de positie van de hypotheekhouder leest u in ons artikel over hypotheekrecht in Nederland.
Wie doet wat bij een executoriale verkoop?
De rolverdeling wordt vaak door elkaar gehaald. Wie de veiling wil tegenhouden, moet bij de voorzieningenrechter zijn en niet bij de notaris of de deurwaarder.
| Wie | Wat hij doet | Wanneer |
|---|---|---|
| Gerechtsdeurwaarder | betekent het vonnis, doet het bevel tot betaling en legt executoriaal beslag | alleen bij een schuldeiser zonder hypotheek |
| Notaris | stelt de veilingvoorwaarden op, leidt de veiling, levert en verdeelt de opbrengst | bij elke executoriale verkoop van een onroerende zaak |
| Bodemrechter | beoordeelt of de vordering bestaat en geeft de executoriale titel | vóór het beslag |
| Voorzieningenrechter | beslist over onderhandse verkoop, verlof voor het huurbeding en schorsing van de executie | vóór de veiling |
| Rechter-commissaris | stelt de verdeling vast in een rangregeling | na de veiling, bij onenigheid tussen schuldeisers |
Voor bedrijfsvastgoed geldt hetzelfde stelsel. De regels over executoriale verkoop maken geen onderscheid tussen een woning en een bedrijfspand, al ontbreekt bij een bedrijfspand de huurbescherming die bewoners hebben.
Restschuld: wat als de opbrengst niet volstaat?
Het hypotheekrecht verdwijnt met de verkoop, maar de geldlening niet. Wat na de verdeling overblijft, is een gewone vordering op de voormalige eigenaar, waarover rente kan blijven lopen.
Er zijn drie routes om die restschuld te beheersen. De eerste is een betalingsregeling met de bank, gekoppeld aan uw feitelijke afloscapaciteit. De tweede is de Nationale Hypotheek Garantie: was de hypotheek daaronder afgesloten en is de restschuld buiten uw schuld ontstaan, dan kan zij onder voorwaarden worden kwijtgescholden. De derde is schuldsanering.
Schuldsanering begint met een minnelijke poging via de gemeentelijke schuldhulpverlening. Slaagt die niet, dan kan de rechtbank de wettelijke schuldsanering uitspreken. Die duurt sinds 1 juli 2023 in de regel achttien maanden (artikel 349a Faillissementswet) en eindigt bij een goed verloop met een schone lei. Wat er daarna nog verhaalbaar is, beschrijven wij in ons artikel over verhaal na een schuldsaneringstraject.
Waar moet u als koper op een executieveiling op letten?
Let vooral op de veilingvoorwaarden. U heeft geen bedenktijd, geen voorbehouden en in beginsel geen beroep op gebreken.
De wettelijke bedenktijd en het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW gelden niet bij een openbare veiling ten overstaan van een notaris. Een financieringsvoorbehoud of een voorbehoud van bouwkundige keuring is niet mogelijk. Na de gunning bent u gebonden.
Daarnaast kunt u in beginsel geen beroep doen op non-conformiteit. Artikel 7:19 BW beperkt de aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken bij een executoriale verkoop. U koopt het pand in de staat waarin het zich bevindt. Dat is een andere positie dan bij een gewone koop, waar u zich wel op verborgen gebreken kunt beroepen.
Bereid u daarom voor op papier:
- lees de bijzondere veilingvoorwaarden, vooral over ontruiming, het huurbeding en de betalingstermijnen
- raadpleeg het Kadaster op erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en erfpachtvoorwaarden
- vraag bij een appartement de gegevens van de vereniging van eigenaars op, want achterstallige bijdragen kunnen op de nieuwe eigenaar drukken
- reken veilingkosten, notariskosten, mogelijke ontruimingskosten en overdrachtsbelasting mee in uw bod; laat het tarief van de overdrachtsbelasting door een fiscalist of de Belastingdienst bevestigen
Hoe voorkomt u als eigenaar een executoriale verkoop?
Door vroeg met de bank te praten over een regeling of een eigen verkoop, voordat de achterstand oploopt.
Een achterstand van twee maanden is een gesprek; een achterstand van een jaar met opgestapelde kosten is een procedure. Meld het de bank zodra u ziet dat een betaling niet lukt. Banken hebben afdelingen voor bijzonder beheer die kunnen werken met een aflossingspauze, een langere looptijd of een tijdelijk aflossingsvrije periode.
Bereid dat gesprek voor met cijfers: een overzicht van inkomsten en uitgaven, recente bankafschriften en een realistisch plan. Blijkt daaruit dat de lasten structureel te hoog zijn, dan levert een tijdige eigen verkoop vrijwel altijd meer op dan een veiling.
Ontstaat de betalingsproblematiek door een scheiding, regel dan eerst de woningpositie. Zolang beide partners hoofdelijk aansprakelijk zijn, blijft ieder van hen voor het geheel aanspreekbaar, ook als er afspraken zijn over wie in het huis blijft. Zie ons artikel over de hypotheek na een scheiding. Schakel daarnaast tijdig de gemeentelijke schuldhulpverlening in.
Wat kunnen wij voor u doen bij een executoriale verkoop?
Onze vastgoedrecht advocaat staat eigenaren, schuldeisers en veilingkopers bij:
- Wij beoordelen of de executie rechtmatig is en voeren zo nodig een executiegeschil bij de voorzieningenrechter.
- Wij dienen een verzoek tot onderhandse verkoop in op grond van artikel 3:268 lid 2 BW.
- Wij onderhandelen met de bank over een regeling of de afwikkeling van een restschuld.
- Wij beoordelen voor kopers de veilingvoorwaarden, het huurbeding en de risico’s van ontruiming.
- Wij staan schuldeisers bij in beslag, executie en rangregeling.
Executoriale verkoop in vijf punten
- Een hypotheekhouder kan bij verzuim zonder vonnis tot verkoop overgaan (artikel 3:268 BW); andere schuldeisers hebben een executoriale titel nodig.
- Een kort geding tegen de veiling slaagt alleen bij misbruik van bevoegdheid; een late, ononderbouwde betwisting is niet genoeg.
- De voorzieningenrechter kan een onderhandse verkoop goedkeuren, die meestal meer opbrengt.
- Koop breekt geen huur (artikel 7:226 BW), tenzij de hypotheekhouder het huurbeding inroept (artikel 3:264 BW).
- Een restschuld blijft bestaan; de wettelijke schuldsanering duurt sinds 1 juli 2023 achttien maanden.
Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina vastgoedrecht advocaat.
