Gepubliceerd op 8 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 30 oktober 2026
Gaat een projectontwikkelaar failliet, dan neemt een curator het beheer over en beslist hij of lopende koop- en bouwovereenkomsten worden nagekomen; wie alleen een vordering heeft, krijgt meestal maar een klein deel terug. Kopers van een nieuwbouwwoning staan sterker als de grond al op hun naam is geleverd, als zij het 5%-depot van artikel 7:768 BW hebben gebruikt of als er een afbouwgarantie van Woningborg of SWK geldt.
Ook aannemers en leveranciers hebben eigen middelen, zoals het retentierecht, eigendomsvoorbehoud en verrekening. Hieronder leest u per betrokkene wat de Faillissementswet (Fw) en het Burgerlijk Wetboek regelen en welke termijnen u moet bewaken.
Inhoudsopgave
Uw positie in één oogopslag
| Betrokkene | Sterkste middel | Wettelijke basis | Waar het misgaat |
|---|---|---|---|
| Koper, grond al geleverd | Eigendom van wat op de grond is gebouwd (natrekking) | Artikel 5:20 BW | Vooruitbetaalde termijnen zonder tegenprestatie zijn concurrent |
| Koper, grond nog niet geleverd | Insolventiewaarborg Woningborg of SWK | Garantiecertificaat (geen wettelijke plicht) | Geen certificaat: alleen een concurrente vordering |
| Particuliere opdrachtgever bij oplevering | 5%-depot bij de notaris | Artikel 7:768 BW | Depot niet gebruikt of al vrijgegeven |
| Aannemer met het werk in handen | Retentierecht, ook tegenover de curator | Artikel 3:290 BW; artikel 60 Fw | Werk of sleutels al afgegeven |
| Leverancier | Eigendomsvoorbehoud op losse materialen | Artikel 3:92 BW | Materialen al verwerkt in het bouwwerk |
| Iedere wederpartij met een eigen schuld aan de ontwikkelaar | Verrekening | Artikel 53 Fw | Geen verrekeningsverklaring uitgebracht |
Wanneer wordt een projectontwikkelaar failliet verklaard?
De rechtbank spreekt het faillissement uit als de ontwikkelaar in de toestand verkeert dat hij heeft opgehouden te betalen (artikel 1 Fw). In de praktijk maakt de aanvrager aannemelijk dat er ten minste twee schuldeisers zijn en dat ten minste één vordering opeisbaar is en niet wordt betaald. Het verzoek komt van een schuldeiser, van de ontwikkelaar zelf of in bijzondere gevallen van het Openbaar Ministerie.
Met de faillietverklaring verliest de ontwikkelaar de beschikking over zijn vermogen en krijgt de curator het beheer en de vereffening van de boedel (artikel 23 en 68 Fw). De curator werkt onder toezicht van een rechter-commissaris. Hij inventariseert grond, onafgebouwde projecten en lopende contracten, beslist of projecten worden voortgezet of verkocht en verdeelt de opbrengst. Soms verkoopt hij een project aan een andere ontwikkelaar die de bouw afmaakt.
Wat gebeurt er met lopende koop- en bouwovereenkomsten?
Een faillissement beëindigt overeenkomsten niet automatisch. Zijn beide partijen nog niet klaar met hun verplichtingen, dan kan de wederpartij de curator een redelijke termijn stellen om te verklaren of hij de overeenkomst gestand doet (artikel 37 Fw). Reageert de curator niet of weigert hij, dan verliest hij het recht om nakoming te vorderen. Kiest hij wel voor nakoming, dan moet hij op verzoek zekerheid stellen; wat de boedel dan verschuldigd wordt, is een boedelschuld.
Dat de overeenkomst blijft bestaan, betekent niet dat u uw rechten kunt uitoefenen alsof er niets is gebeurd. De Hoge Raad oordeelde op 3 november 2006 dat een schuldeiser uit een duurovereenkomst zijn rechten niet onverkort tegenover de boedel kan blijven uitoefenen, omdat dat de gelijke behandeling van schuldeisers en een ordelijk beheer van de boedel zou ondermijnen (HR 3 november 2006, ECLI:NL:HR:2006:AX8838, Nebula). In die zaak kon een economisch eigenaar geen huurovereenkomst meer sluiten die de curator bond.
Ontbinden: wanneer helpt het en wanneer niet?
Schiet de ontwikkelaar tekort, dan kunt u de overeenkomst ontbinden met een schriftelijke verklaring aan de curator (artikel 6:265 en 6:267 BW). Veel contracten bevatten daarnaast een beding dat ontbinding bij faillissement mogelijk maakt.
Ontbinding beëindigt uw eigen verplichtingen, maar levert geen geld op. Uw vordering tot terugbetaling of schadevergoeding is concurrent en dient u in bij de curator. Ga dus eerst na of een garantie of zekerheid meer oplevert. Meer leest u in ons artikel over faillissement van uw contractspartner.
Wat betekent het faillissement voor kopers van een nieuwbouwwoning?
Uw positie hangt vooral af van de vraag of de grond al bij de notaris aan u is geleverd. Wat op uw grond is gebouwd, wordt door natrekking uw eigendom (artikel 5:20 BW); het valt dan niet in de boedel.
Bij nieuwbouw sluit u meestal een koop- en aannemingsovereenkomst en betaalt u in termijnen naar de voortgang van de bouw. Is de grond nog niet geleverd, dan heeft u alleen een vordering op de ontwikkelaar. Wat u vooruit heeft betaald zonder tegenprestatie, wordt dan een concurrente vordering.
De insolventiewaarborg van Woningborg of SWK
Veel nieuwbouwwoningen worden verkocht met een garantie- en waarborgregeling van Woningborg of SWK. Die regeling is niet wettelijk verplicht, maar bevat meestal een waarborg bij insolventie: een andere bouwer maakt de woning af of de meerkosten worden tot een maximum vergoed.
Lees in het garantiecertificaat welk maximum geldt en binnen welke termijn u de waarborg moet inroepen. Meld het faillissement direct bij de garantie-instelling. Zie ook ons artikel over garanties bij aankoop van een woning.
Het 5%-depot bij oplevering
Bent u particulier opdrachtgever, dan mag u de laatste 5% van de aanneemsom bij de notaris in depot storten in plaats van aan de aannemer te betalen (artikel 7:768 BW). Het depot blijft staan tot drie maanden na de oplevering, tenzij de aannemer gelijkwaardige zekerheid geeft, zoals een bankgarantie.
Een voorbeeld ter illustratie: de aanneemsom is € 400.000. U stort dan € 20.000 in depot. Gaat de ontwikkelaar kort na oplevering failliet, dan is dat bedrag beschikbaar om gebreken te laten herstellen; garantieverplichtingen van de ontwikkelaar zelf zijn na het faillissement in de regel alleen nog een concurrente vordering.
De rol van de VvE bij een appartementencomplex
Is het complex al in appartementsrechten gesplitst, dan treedt de Vereniging van Eigenaars op voor de gemeenschappelijke delen. Het bestuur inventariseert openstaande werken, controleert garanties en verzekeringen en dient namens de VvE vorderingen in bij de curator.
Eerste stappen voor kopers
- Controleer bij de notaris of in het Kadaster of de grond al aan u is geleverd.
- Meld het faillissement direct bij Woningborg of SWK als u een garantiecertificaat heeft.
- Betaal geen nieuwe termijnen zonder overleg met de curator of de garantie-instelling.
- Gebruik bij oplevering het 5%-depot van artikel 7:768 BW.
- Dien uw vordering met bewijsstukken tijdig in bij de curator.
Welke positie hebben aannemers en leveranciers?
Een onbetaalde aannemer is in beginsel concurrent schuldeiser. Hij kan zijn positie verbeteren met het retentierecht, een eventueel voorrecht of verrekening.
Retentierecht op het bouwwerk
Een aannemer die het bouwwerk nog onder zich heeft, mag de afgifte opschorten tot zijn vordering is betaald (artikel 3:290 BW). Het recht eindigt zodra hij het werk uit handen geeft, bijvoorbeeld door oplevering of door de sleutels af te geven.
Het retentierecht werkt ook tegenover de curator. De curator kan het werk lossen door de vordering te betalen, of de aannemer een redelijke termijn stellen om zelf tot verhaal over te gaan (artikel 60 Fw).
Voorrecht voor bearbeiding
Artikel 3:285 BW kent onder voorwaarden een voorrecht op een zaak voor de vordering wegens bearbeiding van die zaak. Of een aannemer zich daarop kan beroepen en hoe het voorrecht zich verhoudt tot het hypotheekrecht van de bank, hangt af van de situatie en van de precieze voorwaarden van dat artikel. Laat dit per geval beoordelen voordat u het werk afgeeft.
Eigendomsvoorbehoud van leveranciers
Een leverancier met een eigendomsvoorbehoud (artikel 3:92 BW) kan niet-betaalde materialen terughalen zolang die nog los en herkenbaar aanwezig zijn. Zijn ze in het bouwwerk verwerkt, dan zijn ze door natrekking eigendom van de grondeigenaar geworden en vervalt het voorbehoud. Leg op de dag van het faillissement de stand van het werk en de aanwezige materialen vast met foto’s en een opname.
Eerste stappen voor aannemers en leveranciers
- Geef het werk niet uit handen zolang u retentierecht wilt uitoefenen.
- Vraag de curator schriftelijk om een verklaring volgens artikel 37 Fw.
- Roep uw eigendomsvoorbehoud in voor materialen die nog niet zijn verwerkt.
- Ga na of verrekening mogelijk is (artikel 53 Fw) voordat u nog iets aan de boedel betaalt.
Hoe worden vorderingen ingediend en uitbetaald?
U dient uw vordering met bewijsstukken in bij de curator, binnen de termijn die de rechter-commissaris vaststelt. De vorderingen worden daarna op een verificatievergadering erkend of betwist (artikel 108 Fw en verder). Betwist de curator uw vordering, dan kan de rechter-commissaris de zaak naar de rechtbank verwijzen in een renvooiprocedure (artikel 122 Fw).
| Rang | Wie | Grondslag |
|---|---|---|
| 1. Separatisten | De bank met een hypotheekrecht op de grond; verhaalt buiten het faillissement om | Artikel 57 Fw |
| 2. Boedelschulden | Salaris curator en verplichtingen die de curator zelf aanging | Faillissementswet |
| 3. Preferente schuldeisers | Onder meer de Belastingdienst, en UWV na overname van loonvorderingen | Wettelijke voorrechten |
| 4. Concurrente schuldeisers | Kopers, aannemers en leveranciers zonder zekerheid | Gelijk, naar evenredigheid |
Voor concurrente schuldeisers blijft na het faillissement van een ontwikkelaar vaak weinig over. Daarom is een eigen zekerheid of garantie bijna altijd belangrijker dan de indiening zelf. Wie zowel schuldenaar als schuldeiser van de failliete ontwikkelaar is, mag verrekenen als beide vorderingen vóór de faillietverklaring zijn ontstaan of voortvloeien uit handelingen van daarvoor (artikel 53 Fw). Dat gaat niet vanzelf: u brengt een verrekeningsverklaring uit aan de curator.
Hoe wij helpen bij een faillissement van een projectontwikkelaar
- Wij beoordelen uw contracten, garanties en zekerheden.
- Wij stellen een verzoek volgens artikel 37 Fw of een ontbindingsverklaring op.
- Wij onderbouwen uw vordering en dienen die in bij de curator.
- Wij onderhandelen met de curator of een overnemende partij over afbouw of overname.
- Wij procederen in een renvooiprocedure of over retentierecht en eigendomsvoorbehoud, met onze insolventierecht advocaat en vanuit onze praktijk als ondernemingsrecht advocaat.
Veelgestelde vragen
Wordt mijn woning nog afgebouwd?
Dat hangt af van de curator en van de garantieregeling. De curator kan het project verkopen aan een partij die afbouwt; de garantie-instelling kan een andere bouwer laten afbouwen of meerkosten tot een maximum vergoeden.
Wie herstelt gebreken na het faillissement?
De curator is niet verplicht garantieverplichtingen na te komen; uw vordering is concurrent. Gebruik daarom het 5%-depot en de garantieregeling, en kijk naar de mogelijkheden bij verborgen gebreken.
Hoe lang duurt de afwikkeling?
Een faillissement met vastgoed duurt vaak jaren, omdat grond en projecten verkocht moeten worden. Het eindigt na uitdeling via een slotuitdelingslijst of door opheffing bij gebrek aan baten (artikel 16 Fw). De openbare faillissementsverslagen van de curator staan in het Centraal Insolventieregister.
Lees ook: faillissement en doorstart voor schuldeisers, wat te doen bij een failliete klant en hoe werkt een faillissementsaanvraag.
