Kraken van een gebouw: wat kan de eigenaar juridisch doen?

Gepubliceerd op 6 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 8 september 2026

Het kraken van een gebouw is sinds 1 oktober 2010 strafbaar. Artikel 138a van het Wetboek van Strafrecht stelt strafbaar wie in een woning of gebouw waarvan het gebruik door de rechthebbende is beëindigd, wederrechtelijk binnendringt of daar wederrechtelijk vertoeft. Dat kraken strafbaar is, betekent echter niet dat de politie het pand meteen mag ontruimen: daarvoor gelden eigen procedures.

Wat verstaat de wet onder kraken?

De omschrijving in artikel 138a van het Wetboek van Strafrecht kent drie bestanddelen. Het moet gaan om een woning of gebouw waarvan het gebruik door de rechthebbende is beëindigd, de dader moet daar wederrechtelijk binnendringen of wederrechtelijk vertoeven, en dat vertoeven levert het delict ook op wanneer het binnendringen zelf niet bewezen kan worden. Dat laatste is belangrijk: iemand die het pand niet zelf heeft opengebroken maar er wel verblijft, is strafbaar.

De eis dat het gebruik is beëindigd, onderscheidt kraken van gewone huisvredebreuk. Wie een bewoonde woning binnendringt, valt onder artikel 138 Sr. Wie zich toegang verschaft tot een leegstaand kantoorpand, een gesloten fabriek of een woning waarvan de bewoning is gestaakt, valt onder artikel 138a Sr. Ook een terrein met opstallen kan onder de bepaling vallen, mits sprake is van een gebouw.

Anders dan vaak wordt gedacht, kent de wet geen leegstandstermijn meer waarna kraken toegestaan zou zijn. De vroegere praktijk waarbij een pand na twaalf maanden leegstand vogelvrij zou zijn, berustte op de wetgeving van vóór 2010 en is met de Wet kraken en leegstand vervallen. Ook panden die vóór oktober 2010 werden gekraakt, vallen sindsdien onder de strafbaarstelling, omdat het wederrechtelijk vertoeven een voortdurend delict is.

Welke straf staat er op kraken?

Artikel 138a Sr bedreigt kraken met gevangenisstraf van ten hoogste een jaar of een geldboete van de derde categorie. Dat maakt kraken een misdrijf en geen overtreding, met alle gevolgen van dien voor de justitiële documentatie en voor een latere aanvraag van een Verklaring Omtrent het Gedrag.

De strafmaxima lopen op wanneer verzwarende omstandigheden zich voordoen. Gaat het binnendringen gepaard met bedreiging of met geweld tegen personen of goederen, dan geldt een hoger maximum, en wanneer het feit door twee of meer verenigde personen wordt gepleegd, wordt dat maximum verder verhoogd. In de praktijk komen zware straffen zelden voor: bij een eerste kraakactie zonder geweld blijft het doorgaans bij een geldboete, een taakstraf of zelfs een sepot, terwijl het Openbaar Ministerie zich vooral op de ontruiming richt.

Daarnaast kan de eigenaar schade verhalen. Vernielingen, opengebroken deuren, verbruikte energie en de kosten van beveiliging en herstel kunnen worden gevorderd op grond van artikel 6:162 BW, en de eigenaar kan zich als benadeelde partij in de strafzaak voegen. Het praktische probleem is doorgaans niet de grondslag maar de verhaalbaarheid.

Hoe verloopt de strafrechtelijke ontruiming?

De ontruimingsbevoegdheid staat in artikel 551a van het Wetboek van Strafvordering. Die bepaling geeft opsporingsambtenaren bij verdenking van een misdrijf als omschreven in de artikelen 138, 138a en 139 Sr de bevoegdheid de betreffende plaats te betreden en te ontruimen. Het is dus een strafvorderlijke bevoegdheid, geen civiele.

Lange tijd verliep dat via een aankondiging van het Openbaar Ministerie. De Hoge Raad oordeelde in zijn arrest van 28 oktober 2011 dat ontruiming in beginsel pas kan plaatsvinden nadat de krakers het oordeel van de voorzieningenrechter over de rechtmatigheid daarvan hebben kunnen inroepen. Praktisch betekende dat een aankondiging waarna de ontruiming binnen acht weken zou plaatsvinden, maar niet binnen de eerste zeven dagen, zodat er tijd was voor een kort geding.

Die route is gewijzigd door de Wet handhaving kraakverbod (Staatsblad 2021, 285), die in 2022 in werking trad. De rechterlijke toets vindt sindsdien vooraf plaats bij de rechter-commissaris: de officier van justitie vraagt een machtiging tot binnentreden en ontruiming, en de rechter-commissaris beslist daarop binnen tweeënzeventig uur. Wordt de machtiging verleend, dan kan de ontruiming snel volgen. De aparte civiele procedure die de krakers voorheen na de aankondiging konden starten, is daarmee uit het traject gehaald.

Voor de eigenaar begint dit met aangifte. Doe die zo volledig mogelijk: eigendomsbewijs, een beschrijving van het gebruik en de reden van de leegstand, foto’s van de situatie voor en na, en concrete plannen met het pand. Hoe die aangifte werkt, beschrijven wij in ons artikel over aangifte doen bij de politie. Houd er rekening mee dat het Openbaar Ministerie beslist over de vervolging en de ontruiming; een aangifte verplicht niet tot optreden.

Wanneer kiest u voor de civiele route?

Naast het strafrecht bestaat de civiele weg, en die heeft één belangrijk voordeel: de eigenaar houdt zelf de regie. Wacht het Openbaar Ministerie te lang of geeft het geen prioriteit aan uw pand, dan hoeft u niet af te wachten.

De grondslag ligt in het eigendomsrecht. Artikel 5:1 BW bepaalt dat eigendom het meest omvattende recht is dat een persoon op een zaak kan hebben, en artikel 5:2 BW geeft de eigenaar de bevoegdheid zijn zaak op te eisen van een ieder die haar zonder recht houdt. Daarnaast levert het bezetten van een pand een onrechtmatige daad op in de zin van artikel 6:162 BW. Op die grondslagen vordert u in kort geding ontruiming, versterkt met een dwangsom, en veroordeling in de kosten.

Een kort geding is hier de aangewezen vorm, omdat het spoedeisend belang bij een bezet pand vrijwel altijd gegeven is: u kunt niet verkopen, niet verhuren en niet verbouwen, en het risico op schade loopt door. Hoe zo’n procedure verloopt, leest u in ons artikel over het kort geding bij spoedzaken en in ons overzicht van spoedprocedures en voorlopige voorzieningen. Een praktisch punt: dagvaard ook de onbekende bewoners, zodat het vonnis tegen iedereen in het pand kan worden gebruikt. De gerechtsdeurwaarder voert het vonnis daarna uit, zo nodig met sterke arm.

Welke rechten hebben krakers?

Zodra een pand feitelijk wordt bewoond, ontstaat huisrecht, hoe wederrechtelijk het verblijf ook is. Dat huisrecht wordt beschermd door artikel 12 van de Grondwet en door artikel 8 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens. Dat is precies de reden dat ontruiming niet zonder meer mag: het gaat om een inmenging in het recht op eerbiediging van de woning, en die moet bij wet zijn voorzien, een legitiem doel dienen en proportioneel zijn.

Die bescherming betekent niet dat krakers in een procedure vaak winnen. De rechter weegt het huisrecht af tegen het eigendomsrecht, en dat eigendomsrecht wint doorgaans, zeker wanneer de eigenaar concrete plannen met het pand kan aantonen: een getekende koopovereenkomst, een omgevingsvergunning, een aannemingsovereenkomst of een verhuurtraject. Ontbreekt zo’n plan volledig en staat het pand al jaren doelloos leeg, dan kan de afweging soms anders uitpakken, vooral bij de vraag hoeveel tijd de bewoners krijgen.

Krakers verwerven overigens geen huurrecht. Er is geen huurovereenkomst, dus geen huurbescherming, geen huurprijsbescherming en geen recht op een vervangende woning. Betalen zij op enig moment een bedrag aan de eigenaar, dan moet u oppassen: aanvaarding daarvan kan de indruk wekken dat er wél een gebruiks- of huurrelatie is ontstaan.

Wat mag u als eigenaar zelf doen, en wat niet?

Eigenrichting is verboden. U mag het slot niet vervangen terwijl de bewoners binnen zijn, hun spullen niet op straat zetten, water en elektriciteit niet afsluiten en geen beveiligers inzetten om mensen naar buiten te werken. Doet u dat toch, dan pleegt u zelf een strafbaar feit en riskeert u een schadevergoedingsplicht, waarmee uw positie in de ontruimingsprocedure aanmerkelijk verzwakt.

Wat u wel kunt doen, is snel handelen in de eerste uren. Zolang er nog geen feitelijke bewoning is, is de situatie eenvoudiger en kan de politie op heterdaad optreden. Constateer de situatie, leg alles fotografisch vast, waarschuw direct de politie en houd het pand daarna in de gaten zonder er zelf binnen te gaan. Over de grenzen van wat u mag doen wanneer iemand uw pand binnendringt, schreven wij in ons artikel over geweld bij het binnendringen van een woning.

Zorg daarnaast dat uw dossier klopt vanaf dag één. Bewaar het eigendomsbewijs, de correspondentie met de gemeente, de facturen van beveiliging en herstel, en een tijdlijn van wat u wanneer hebt gedaan. Zowel de rechter-commissaris als de voorzieningenrechter beoordeelt de zaak op stukken en op snelheid van handelen.

Hoe voorkomt u dat uw pand wordt gekraakt?

Leegstand is de belangrijkste risicofactor, en die is meestal beheersbaar. De meest gebruikte oplossing is leegstandsbeheer via een bruikleenovereenkomst: een bewaker-bewoner gebruikt het pand tegen een vergoeding voor de kosten, zonder dat een huurovereenkomst ontstaat. De constructie werkt alleen als zij ook feitelijk als bruikleen wordt uitgevoerd; wordt in wezen huur betaald voor woongenot, dan kan de rechter alsnog huurbescherming aannemen, met een moeizame ontruiming tot gevolg.

Een tweede route is tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet. Met een vergunning van burgemeester en wethouders kan een leegstaande woning of een leegstaand gebouw tijdelijk worden verhuurd, waarbij een deel van de huurbescherming buiten toepassing blijft. Dat maakt beëindiging aan het eind van de termijn eenvoudiger dan bij een reguliere huurovereenkomst. Ook hier geldt: de vergunning moet er zijn vóór de verhuur begint.

Blijft het pand echt onbewoond, dan resteren fysieke maatregelen: deugdelijk afsluiten, ramen op de begane grond dichtzetten, verlichting en alarmering, en vooral regelmatige controle. Een pand waar wekelijks iemand langsgaat, wordt zelden gekraakt. Meer over de organisatorische kant hiervan leest u in ons artikel over de juridische kant van vastgoedbeheer.

Welke rol speelt de gemeente bij leegstand?

Gemeenten kunnen op grond van de Leegstandwet een leegstandsverordening vaststellen. Daarin kan een meldplicht worden opgenomen voor eigenaren van gebouwen die langer dan een bepaalde periode leegstaan, gevolgd door een leegstandsoverleg en uiteindelijk een voordracht van een gebruiker. Niet elke gemeente heeft zo’n verordening; het beleid verschilt sterk per plaats.

Voor eigenaren is dat geen last maar vaak een kans. Een gemelde leegstand met een gedocumenteerd herbestemmingstraject versterkt uw positie zodra u om ontruiming vraagt, omdat u kunt laten zien dat het pand niet doelloos leegstaat. Omgekeerd is het ontbreken van elke activiteit een argument dat krakers in een procedure zullen gebruiken.

Daarnaast stimuleren veel gemeenten transformatie van kantoren en winkels naar woonruimte. Dat traject loopt via het omgevingsrecht en vergt een wijziging van de gebruiksfunctie. Loopt zo’n aanvraag, dan hebt u een concreet en aantoonbaar plan, en dat is in een ontruimingsprocedure het sterkste argument dat er is.

Wat is het verschil met de ontruiming van een huurder?

Bij krakers ontbreekt elke rechtsverhouding: er is geen overeenkomst, dus ook geen ontbinding nodig. De eigenaar vordert rechtstreeks ontruiming op grond van zijn eigendomsrecht en de onrechtmatige daad. Bij een huurder ligt dat fundamenteel anders. Daar moet eerst de huurovereenkomst worden beëindigd, en bij woonruimte kan alleen de rechter die ontbinden wegens een tekortkoming die ernstig genoeg is. Die route beschrijven wij in ons artikel over ontbinding en ontruiming van woonruimte.

Het verschil verklaart waarom de kwalificatie van de bewoner zo belangrijk is. Beweren de bewoners dat zij een gebruiks- of huurovereenkomst met een voorganger of een beheerder hebben, dan verschuift de zaak naar het huurrecht en wordt ontruiming aanzienlijk bewerkelijker. Bij bedrijfsruimte gelden bovendien eigen regels en termijnen, zoals wij toelichten in ons artikel over ontruiming van bedrijfsruimte. Ga daarom bij een kraakmelding meteen na of er ergens een contract in omloop is en leg vast dat u geen enkele gebruiksafspraak hebt gemaakt.

Veelgestelde vragen over het kraken van een gebouw

Mag ik krakers zelf uit mijn pand zetten?

Nee. Eigenrichting is niet toegestaan en kan u zelf strafbaar maken. U moet de strafrechtelijke route via aangifte en artikel 551a Sv volgen, of civiel een ontruimingsvonnis vorderen dat een gerechtsdeurwaarder ten uitvoer legt. Sloten vervangen, spullen buiten zetten of nutsvoorzieningen afsluiten terwijl er mensen in het pand wonen, is niet toegestaan.

Geldt er nog een leegstandstermijn van twaalf maanden?

Nee. Die termijn stamt uit de wetgeving van vóór 1 oktober 2010 en is met de Wet kraken en leegstand vervallen. Artikel 138a Sr stelt het binnendringen en het vertoeven strafbaar zodra het gebruik door de rechthebbende is beëindigd, ongeacht hoe lang het pand al leegstaat.

Hoe snel kan een gekraakt pand worden ontruimd?

Dat hangt van de route af. Bij de strafrechtelijke route vraagt de officier van justitie een machtiging aan de rechter-commissaris, die daarop binnen tweeënzeventig uur beslist; daarna kan de politie ontruimen. Bij de civiele route bepaalt de agenda van de voorzieningenrechter het tempo, meestal enkele weken tot de zitting, waarna de deurwaarder het vonnis uitvoert.

Worden krakers huurder als zij een vergoeding betalen?

Niet automatisch, maar u loopt wel risico. Ontstaat een situatie waarin structureel een tegenprestatie wordt betaald voor het gebruik van woonruimte, dan kan een rechter oordelen dat feitelijk een huurovereenkomst is ontstaan, met huurbescherming tot gevolg. Aanvaard daarom geen betalingen van bewoners die u wilt laten ontruimen.

Kan ik mijn schade op krakers verhalen?

Juridisch wel: de grondslag is artikel 6:162 BW en u kunt zich als benadeelde partij in de strafzaak voegen of afzonderlijk dagvaarden. Praktisch is het verhaal vaak lastig, omdat de aansprakelijke personen moeilijk te identificeren zijn en zelden verhaal bieden. Documenteer de schade niettemin volledig; zij weegt ook mee bij de belangenafweging over de ontruiming.

Hulp bij een gekraakt pand

Bij het kraken van een gebouw telt snelheid dubbel. De eerste dagen bepalen of de politie nog op heterdaad kan optreden, hoe compleet uw dossier is en hoe uw belangenafweging er bij de rechter uitziet. Wie tegelijk aangifte doet en een civiele ontruiming voorbereidt, houdt beide routes open in plaats van af te wachten wat het Openbaar Ministerie besluit.

De vastgoedadvocaten van Law & More begeleiden eigenaren bij de aangifte, het kort geding en de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis, en adviseren over leegstandsbeheer en bruikleenovereenkomsten waarmee u kraken voorkomt. Wat een advocaat in zo’n geschil precies doet, beschrijven wij in ons artikel over de rol van een advocaat bij vastgoedgeschillen. Is uw pand gekraakt of dreigt dat te gebeuren? Neem dan contact met ons kantoor op.