Gepubliceerd op 9 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 9 oktober 2026
Als eigenaar of beheerder van vastgoed bent u verantwoordelijk voor onderhoud, veilig gebruik en een correcte omgang met huurders. De meeste regels staan in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (huur) en sinds 1 januari 2024 in de Omgevingswet; voor bedrijfsruimte kunt u meer contractueel regelen dan voor woonruimte, waar veel regels dwingend zijn.
Dit artikel zet de belangrijkste verplichtingen op een rij: wie welk onderhoud draagt, hoe u een huurovereenkomst beëindigt, welke bouw- en veiligheidsregels gelden en wanneer u aansprakelijk bent voor schade.
Inhoudsopgave
Welke rechten heeft u als eigenaar van vastgoed?
Eigendom is volgens artikel 5:1 BW het meest omvattende recht dat iemand op een zaak kan hebben. U mag het pand gebruiken, verhuren, bezwaren en verkopen, binnen de grenzen van de wet en de rechten van anderen.
Op uw eigendom kunnen beperkte rechten van anderen rusten. Dat zijn rechten van een ander dan de eigenaar, zoals erfpacht (artikel 5:85 BW), opstal (artikel 5:101 BW), een erfdienstbaarheid (artikel 5:70 BW) of vruchtgebruik (artikel 3:201 BW). Een vruchtgebruiker mag het pand gebruiken en de opbrengst, zoals huur, ontvangen; de eigenaar houdt dan wel het eigendom maar heeft die rechten zelf niet. Controleer daarom in het Kadaster welke rechten op een pand zijn ingeschreven voordat u het beheer overneemt.
Bij een appartementsrecht bent u eigenaar van een aandeel in het gebouw, met het exclusieve gebruik van uw eigen deel. De Vereniging van Eigenaars (VvE) beheert de gemeenschappelijke delen en moet volgens artikel 5:126 BW een reservefonds aanhouden voor groot onderhoud.
Wie is verantwoordelijk voor onderhoud en gebreken?
De verhuurder moet gebreken verhelpen (artikel 7:206 BW); de huurder doet alleen de kleine herstellingen (artikel 7:217 BW). Bij woonruimte staat in het Besluit kleine herstellingen precies wat daaronder valt, zoals het vervangen van een kraanleertje of het bijhouden van de tuin.
Een gebrek is volgens artikel 7:204 BW een staat of eigenschap van het gehuurde waardoor de huurder niet het genot heeft dat hij mocht verwachten. Herstelt de verhuurder een gebrek niet binnen een redelijke termijn, dan kan de huurder huurprijsvermindering vragen (artikel 7:207 BW) of het gebrek zelf laten herstellen en de kosten verrekenen (artikel 7:206 lid 3 BW).
Bij woonruimte kan de huurder voor onderhoudsgebreken naar de Huurcommissie, die een tijdelijke huurverlaging kan uitspreken. Bij bedrijfsruimte wordt de onderhoudsverdeling vaak in het contract geregeld, bijvoorbeeld via de algemene bepalingen van de ROZ. Leg bij elk gebrek vast wanneer het is gemeld en wat er is gedaan.
Welke regels gelden er bij het verhuren van woonruimte?
Voor woonruimte gelden dwingende regels over huurprijs, tijdelijke contracten en de manier waarop u als verhuurder handelt. Afspraken die daarvan ten nadele van de huurder afwijken, zijn meestal vernietigbaar.
- Sinds 1 juli 2023 geldt de Wet goed verhuurderschap. U moet de huurder schriftelijk informeren over onder meer de huurprijs, servicekosten en een contactpersoon, de waarborgsom mag maximaal twee keer de kale huur zijn en discriminatie bij selectie is verboden.
- Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) bepaalt dan ook voor middenhuurwoningen de maximale huurprijs.
- Sinds 1 juli 2024 is een huurcontract voor bepaalde tijd alleen nog in uitzonderingsgevallen toegestaan, zoals bij een student of een tijdelijke verhuur van de eigen woning (artikel 7:271 BW).
- Een huurverhoging moet u minimaal twee maanden voor de ingangsdatum schriftelijk voorstellen (artikel 7:252 BW).
Meer over deze regels leest u in ons artikel over goed verhuurderschap en over de Wet betaalbare huur.
Hoe beëindigt u een huurovereenkomst?
Een verhuurder kan een huurovereenkomst niet eenzijdig beëindigen: hij moet schriftelijk opzeggen op een wettelijke grond, en als de huurder niet instemt, beslist de kantonrechter. De Huurcommissie gaat niet over de opzegging; zij oordeelt over huurprijs, servicekosten en onderhoudsgebreken.
Bij woonruimte is de opzegtermijn voor de verhuurder drie maanden plus één maand voor elk jaar dat de huur heeft geduurd, met een maximum van zes maanden (artikel 7:271 lid 5 BW). De opzeggingsgronden staan limitatief in artikel 7:274 BW, zoals slecht huurderschap of dringend eigen gebruik. De huurder mag na de opzegging blijven wonen; stemt hij niet binnen zes weken in, dan kunt u de rechter vragen het tijdstip van beëindiging vast te stellen.
Voor winkel- en horecaruimte (artikel 7:290 BW) geldt een eigen stelsel met termijnen van vijf plus vijf jaar en een opzegtermijn van minimaal een jaar. Voor kantoren en andere bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW) is er alleen ontruimingsbescherming: de huurder kan binnen twee maanden na de ontruimingsaanzegging de rechter om uitstel vragen. Zie ook huurbescherming bij huurbeëindiging.
Ontruimen zonder rechterlijke uitspraak is nooit toegestaan. Sloten vervangen of spullen buiten zetten is eigenrichting en kan u schadeplichtig maken.
Welke bouw- en veiligheidsregels gelden sinds de Omgevingswet?
Sinds 1 januari 2024 staan de technische eisen voor bestaande gebouwen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), dat het Bouwbesluit 2012 heeft vervangen. Een aparte Brandveiligheidswet bestaat niet: de brandveiligheidseisen voor gebruik staan in het Bbl en worden gehandhaafd door de gemeente.
Voor sommige gebouwen moet u het brandveilig gebruik vooraf melden via het Omgevingsloket, bijvoorbeeld als er meer dan 50 personen tegelijk aanwezig zijn. Voor bepaalde gebouwen geldt een omgevingsvergunning voor brandveilig gebruik, zoals voor kinderopvang en zorginstellingen met nachtverblijf.
Wat u op een locatie mag doen, staat niet meer in een bestemmingsplan maar in het omgevingsplan van de gemeente. Een verbouwing of functiewijziging kan een omgevingsvergunning vereisen. Lees meer in ons artikel over vergunningen onder de Omgevingswet.
Ook energie-eisen tellen mee. Een kantoorgebouw groter dan 100 m² mag sinds 1 januari 2023 alleen als kantoor worden gebruikt met minimaal energielabel C. Bij verkoop en verhuur moet u een geldig energielabel kunnen tonen.
Wanneer bent u aansprakelijk voor schade?
Als bezitter van een gebouw bent u risicoaansprakelijk wanneer een gebrek aan het gebouw gevaar oplevert en dat gevaar zich verwezenlijkt (artikel 6:174 BW). Denk aan een losgeraakte dakpan of een ingestorte balustrade: u hoeft dan geen verwijt te krijgen om toch aansprakelijk te zijn.
Daarnaast kan de huurder schadevergoeding vorderen als een gebrek is ontstaan door iets wat de verhuurder kan worden toegerekend, of als de verhuurder het gebrek kende of had moeten kennen (artikel 7:208 BW). Een opstalverzekering en een aansprakelijkheidsverzekering voor gebouweigenaren dekken een deel van deze risico’s. Controleer de polis op uitsluitingen voor leegstand of achterstallig onderhoud.
Wat regelt u bij uitbesteed beheer?
Laat u het beheer over aan een beheerder, dan blijft u als eigenaar en verhuurder tegenover de huurder verantwoordelijk. Fouten van de beheerder komen dus in eerste instantie voor uw rekening; u kunt die schade daarna eventueel op de beheerder verhalen.
Leg in de beheerovereenkomst vast welke taken de beheerder uitvoert, tot welk bedrag hij zelfstandig opdracht mag geven voor onderhoud en hoe hij rapporteert. Spreek ook af hoe de beheerovereenkomst kan worden opgezegd. Een beheerovereenkomst is meestal een opdracht in de zin van artikel 7:400 BW, die volgens artikel 7:408 BW in beginsel steeds kan worden opgezegd.
Waar let u als verhuurder op?
- Controleer of de huurprijs past binnen het puntenstelsel, als het om woonruimte tot en met middenhuur gaat.
- Geef de schriftelijke informatie die de Wet goed verhuurderschap voorschrijft, uiterlijk bij het sluiten van de huur.
- Stel een huurverhoging minimaal twee maanden voor de ingangsdatum schriftelijk voor.
- Leg gemelde gebreken en de datum van herstel vast.
- Zeg alleen schriftelijk op met een wettelijke grond en de juiste opzegtermijn.
Waar let u als huurder op?
- Meld gebreken schriftelijk bij de verhuurder en bewaar een kopie.
- Controleer of de waarborgsom niet hoger is dan twee keer de kale maandhuur.
- Laat bij woonruimte de huurprijs of servicekosten zo nodig toetsen door de Huurcommissie.
- Stem bij een opzegging door de verhuurder niet in voordat u de opzeggingsgrond hebt laten beoordelen.
Wat kunnen wij voor u doen bij vastgoedbeheer?
Onze advocaten vastgoedrecht adviseren eigenaren, beheerders en huurders over de juridische kant van het beheer van woon- en bedrijfsruimte.
- Wij beoordelen uw huur- en beheerovereenkomsten en controleren of bepalingen in strijd zijn met dwingend huurrecht.
- Wij toetsen een opzegging aan de gronden van artikel 7:274 BW of artikel 7:296 BW en bewaken de opzegtermijnen.
- Wij beoordelen onderhoudsgeschillen en de verdeling van gebreken en kleine herstellingen volgens artikel 7:206 en 7:217 BW.
- Wij voeren procedures bij de kantonrechter over beëindiging, ontruiming of achterstallige huur.
- Wij beoordelen aansprakelijkheid voor schade aan of door het gebouw, onder meer op grond van artikel 6:174 BW.
Samengevat
- De verhuurder draagt het onderhoud en het herstel van gebreken; de huurder doet alleen de kleine herstellingen.
- Een verhuurder kan alleen opzeggen op een wettelijke grond; als de huurder niet instemt, beslist de kantonrechter.
- Sinds 1 januari 2024 gelden de Omgevingswet, het omgevingsplan en het Besluit bouwwerken leefomgeving.
- Als bezitter van een gebouw bent u risicoaansprakelijk voor schade door een gevaarlijk gebrek (artikel 6:174 BW).
Veelgestelde vragen
Beslist de Huurcommissie over de opzegging van mijn huurder?
Nee. De Huurcommissie oordeelt bij woonruimte over de huurprijs, servicekosten en onderhoudsgebreken. Over de beëindiging van de huur beslist de kantonrechter.
Is een vruchtgebruiker de eigenaar van het pand?
Nee. Vruchtgebruik is een beperkt recht van een ander dan de eigenaar (artikel 3:201 BW). De vruchtgebruiker mag het pand gebruiken en de opbrengst ontvangen; het eigendom blijft bij de eigenaar.
Mag ik als verhuurder zelf een woning laten ontruimen?
Nee. Ontruimen kan alleen met een rechterlijke uitspraak, uitgevoerd door een gerechtsdeurwaarder. Zelf de sloten vervangen is eigenrichting en kan tot schadevergoeding leiden.
Waar staan de brandveiligheidseisen voor mijn gebouw?
In het Besluit bouwwerken leefomgeving, dat sinds 1 januari 2024 onder de Omgevingswet geldt. Afhankelijk van het gebruik moet u een gebruiksmelding doen of een omgevingsvergunning voor brandveilig gebruik aanvragen.
