Gepubliceerd op 13 augustus 2025 · Laatst bijgewerkt op 8 september 2026
Wat zijn roerende zaken? Roerende zaken zijn alle zaken die niet onroerend zijn: alles wat verplaatsbaar is, van een auto en een voorraad tot een machine en een schilderij. Artikel 3:3 BW definieert eerst wat onroerend is, namelijk de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen en de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd; al het overige is roerend.
Dat onderscheid is geen woordenspel. Het bepaalt hoe u eigendom overdraagt, welk zekerheidsrecht u kunt vestigen, of een koper te goeder trouw wordt beschermd, hoe een schuldeiser zich kan verhalen en welke belastingen aan de orde zijn. Hieronder leest u wat de wet precies zegt, waar de grens tussen roerend en onroerend in de praktijk ligt en welke gevolgen daaraan vastzitten voor particulieren en ondernemers.
Inhoudsopgave
Wat zegt de wet over roerende zaken?
De wet begint bij het begrip zaak. Artikel 3:2 BW omschrijft zaken als voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten. Een fiets, een voorraad kantoormeubilair, een vrachtwagen en een partij grondstoffen zijn zaken. Een merkrecht, een vordering op een klant en een aandeel in een besloten vennootschap zijn dat niet: dat zijn vermogensrechten. Beide vallen samen onder de ruimere noemer goederen van artikel 3:1 BW.
Binnen de categorie zaken maakt artikel 3:3 BW de tweedeling. Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen en de gebouwen en werken die duurzaam met de grond verenigd zijn, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. Roerend is vervolgens alles wat niet onroerend is. De wet definieert de roerende zaak dus negatief, en dat betekent dat u altijd eerst de vraag naar het onroerende karakter moet beantwoorden.
Daarnaast bestaat er een tussencategorie die veel verwarring geeft: het registergoed. Registergoederen zijn goederen waarvan de overdracht of vestiging inschrijving in de openbare registers vereist. Onroerende zaken zijn altijd registergoed, maar ook enkele roerende zaken zijn dat, zoals teboekgestelde schepen en luchtvaartuigen. Een teboekgesteld schip blijft een roerende zaak, maar volgt voor overdracht en verhypothekering het regime van registergoederen. Wie dat over het hoofd ziet, levert een schip op de verkeerde manier.
Wanneer wordt een roerende zaak onroerend?
De scheidslijn ligt bij duurzame vereniging met de grond. Een bouwkeet die op stelconplaten staat en binnen een dag te verplaatsen is, blijft roerend. Datzelfde bouwwerk kan onroerend worden zodra het op een fundering wordt geplaatst, wordt aangesloten op nutsvoorzieningen en kennelijk bedoeld is om ter plaatse te blijven. De Hoge Raad heeft dat criterium uitgewerkt in het bekende Portacabin-arrest: beslissend is of het gebouw naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, beoordeeld naar buiten kenbare omstandigheden. De bedoeling van de bouwer telt alleen mee voor zover die naar buiten toe zichtbaar is; een geheime intentie doet niet ter zake.
Naast vereniging met de grond speelt natrekking een rol. Artikel 3:4 BW bepaalt dat alles wat volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, bestanddeel van die zaak is, evenals een zaak die zodanig met een hoofdzaak is verbonden dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder beschadiging van betekenis. Een ingebouwde keuken, een cv-installatie en een vast gemonteerde lift worden zo bestanddeel van het gebouw. Artikel 5:20 BW voegt daaraan toe dat de eigendom van de grond zich onder meer uitstrekt tot de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, voor zover zij geen bestanddeel van een andere onroerende zaak zijn.
Dat is niet louter theorie. Wie zonnepanelen levert onder eigendomsvoorbehoud en die panelen worden bestanddeel van het dak, verliest zijn eigendom door natrekking; het voorbehoud biedt dan geen bescherming meer. Hetzelfde speelt bij machines die in een fabriekshal worden ingemetseld en bij installaties die zonder sloopwerk niet meer los te krijgen zijn. Leveranciers doen er daarom goed aan de montagewijze contractueel en feitelijk zo in te richten dat demontage zonder beschadiging van betekenis mogelijk blijft.
De grijze zone kent enkele klassiekers. Een stacaravan op een vakantiepark is doorgaans roerend, maar kan onroerend worden wanneer hij op een gemetselde fundering staat, van een aanbouw is voorzien en vast is aangesloten. Een woonboot die permanent is afgemeerd, is aangesloten op riolering en nutsvoorzieningen en niet meer zelfstandig kan varen, kan als onroerend worden aangemerkt; een schip dat als schip in gebruik is, blijft roerend. Bij een windturbine of een zendmast hangt het af van de fundering en de verwijderbaarheid.
Hoe draagt u de eigendom van een roerende zaak over?
Voor elke overdracht gelden dezelfde drie eisen van artikel 3:84 BW: een geldige titel, beschikkingsbevoegdheid van de vervreemder en een leveringshandeling. De titel is de rechtsverhouding die de overdracht rechtvaardigt, meestal een koopovereenkomst. Beschikkingsbevoegd is in beginsel alleen de eigenaar. De leveringshandeling verschilt per soort goed, en juist daar wringt het onderscheid.
Een roerende zaak die niet registergoed is, levert u op grond van artikel 3:90 BW door haar in de macht van de verkrijger te brengen: bezitsverschaffing. Sleutels overhandigen, de zaak afleveren of de zeggenschap over een opslagruimte overdragen volstaat. Er is geen akte nodig en geen notaris. Bevindt de zaak zich al bij de koper, dan volstaat een tweezijdige verklaring; blijft de zaak bij de verkoper, dan spreekt men van levering constitutum possessorium, met de bijzonderheid dat de verkrijger dan minder bescherming geniet tegenover oudere gerechtigden.
Een onroerende zaak levert u daarentegen door een notariële akte gevolgd door inschrijving in de openbare registers, en vermogensrechten zoals vorderingen levert u op grond van artikel 3:95 BW met een akte. Voor de vestiging van beperkte rechten geldt op grond van artikel 3:98 BW hetzelfde regime als voor overdracht. Wie dus een auto verkoopt, hoeft alleen de sleutels en het kentekenbewijs over te dragen, terwijl de verkoop van een bedrijfspand langs de notaris loopt. Wat er in de onderliggende overeenkomst moet staan, leest u in ons artikel over de leveringsovereenkomst.
Waarom een koper van een roerende zaak beter beschermd is
Blijkt de verkoper achteraf niet beschikkingsbevoegd, dan is de overdracht in beginsel ongeldig. Bij roerende zaken maakt artikel 3:86 BW daarop een belangrijke uitzondering: de overdracht van een roerende zaak die niet registergoed is, is geldig wanneer zij anders dan om niet geschiedt en de verkrijger te goeder trouw is. Wie tegen een normale prijs koopt van iemand die de zaak onder zich heeft, en geen reden had om aan diens bevoegdheid te twijfelen, wordt eigenaar ondanks het gebrek.
Die bescherming is niet onbegrensd. De oorspronkelijke eigenaar van een gestolen zaak kan die gedurende drie jaar vanaf de diefstal opeisen, met een uitzondering voor consumenten die de zaak in een gewone winkel hebben gekocht. Verder geldt goede trouw niet snel bij zaken waarvan het gebruikelijk is om documenten of registers te raadplegen: bij een auto mag van een koper worden verwacht dat hij het kentekenbewijs en de kilometerstand controleert, en bij een dure machine dat hij naar de herkomst vraagt. Een prijs die opvallend laag ligt, ondermijnt de goede trouw vrijwel altijd.
Bij registergoederen bestaat een vergelijkbare, maar strengere bescherming: daar is de raadpleging van de openbare registers het uitgangspunt. Het verschil verklaart waarom bij onroerend goed vrijwel altijd een notaris betrokken is en bij roerende zaken niet: de registers doen bij onroerend goed het werk dat bij roerende zaken door bezit en goede trouw wordt gedaan.
Zekerheidsrechten: pandrecht op roerend, hypotheek op onroerend
Wie financiering aantrekt, moet weten welk zekerheidsrecht bij welke zaak hoort. Op onroerende zaken en andere registergoederen vestigt u een recht van hypotheek; op roerende zaken en op vermogensrechten vestigt u een pandrecht. Artikel 3:227 BW noemt beide als rechten van zekerheid die op een goed kunnen worden gevestigd en die de schuldeiser voorrang geven bij verhaal.
Binnen het pandrecht bestaan twee vormen. Bij vuistpand gaat de zaak op grond van artikel 3:236 BW in de macht van de pandhouder of van een derde; de pandgever raakt het gebruik dus kwijt. Dat is voor ondernemers zelden werkbaar, omdat een machine die in de kluis van de bank ligt geen omzet genereert. Daarom bestaat het stille of bezitloze pandrecht van artikel 3:237 BW, dat wordt gevestigd bij authentieke of geregistreerde onderhandse akte, zonder dat de zaak van plaats verandert. De ondernemer blijft de machine gebruiken, de bank heeft zekerheid. Hoe die vestiging in de praktijk verloopt, beschrijven wij in ons artikel over de vestiging van pandrecht onder artikel 3:236 BW en in het artikel over het stille pandrecht.
Het praktische verschil met hypotheek is groot. Een hypotheekrecht is voor iedereen kenbaar uit de openbare registers, een stil pandrecht niet. Bij financiering van een onderneming stapelen zekerheden zich daardoor snel op: dezelfde voorraad kan zijn verpand aan de bank én onder eigendomsvoorbehoud zijn geleverd door een toeleverancier. Welke aanspraak dan voorgaat, hangt af van het moment waarop het pandrecht is gevestigd en van de vraag of de zaak op dat moment al eigendom van de pandgever was. Wij zetten die rangorde uiteen in ons artikel over de vraag of pandrecht of eigendomsvoorbehoud voorgaat, en het bredere overzicht staat in het artikel over zekerheden bij financiering van uw BV.
Naast natrekking kennen de wet nog twee manieren waarop een roerende zaak haar zelfstandigheid verliest. Bij vermenging gaan gelijksoortige zaken van verschillende eigenaren zo in elkaar op dat zij niet meer te onderscheiden zijn, bijvoorbeeld bij een partij graan of brandstof in één silo; er ontstaat dan mede-eigendom naar evenredigheid van de waarde. Bij zaaksvorming maakt iemand uit een of meer roerende zaken een nieuwe zaak, zoals een timmerbedrijf dat uit gekocht hout een kozijn maakt. Wie in dat geval eigenaar wordt van het nieuwe product, hangt af van de vraag voor wie de zaak is gevormd en of de vormer voor zichzelf handelde. Voor leveranciers die onder eigendomsvoorbehoud leveren zijn dit de scenario’s waarin hun zekerheid ongemerkt verdampt; een verlengd eigendomsvoorbehoud of een pandrecht op de nieuwe zaak vangt dat op.
Verhaal, beslag en executie van roerende zaken
Artikel 3:276 BW geeft een schuldeiser verhaal op alle goederen van zijn schuldenaar. Roerende zaken zijn daarbij vaak het eerste doelwit, omdat zij zichtbaar zijn en relatief snel te gelde kunnen worden gemaakt. De deurwaarder legt beslag op de zaken die hij bij de schuldenaar aantreft, maakt daarvan een proces-verbaal en kan de zaken uiteindelijk executoriaal verkopen.
Er zijn wel grenzen. Bepaalde zaken zijn niet vatbaar voor beslag, waaronder gereedschap dat onmisbaar is voor het beroep, bed en beddengoed, kleding en levensmiddelen voor de eerste levensbehoeften. Ook geldt een probleem van herkenbaarheid: de deurwaarder mag ervan uitgaan dat wat hij bij de schuldenaar aantreft aan die schuldenaar toebehoort. Wie zaken heeft geleend, geleased of onder eigendomsvoorbehoud heeft geleverd, moet zich dan melden en zijn eigendom aantonen. Bewaar daarom facturen, leaseovereenkomsten en leveringsvoorwaarden; zonder papieren wint de schijn van het bezit. Hoe een beslag- en executietraject verloopt, leest u in ons artikel over executierecht en beslagprocedures.
Bij conservatoir beslag geldt bovendien dat de voorzieningenrechter een termijn bepaalt waarbinnen de eis in de hoofdzaak moet worden ingesteld; die bedraagt ten minste acht dagen (artikel 700 Rv). Beslag geeft geen voorrang boven andere schuldeisers en vervalt zodra de beslagene failliet wordt verklaard. Wie werkelijk voorrang wil, moet dus een zekerheidsrecht vestigen en niet volstaan met beslag.
Roerende zaken in de onderneming: voorraad, machines en eigendomsvoorbehoud
Voor ondernemers vormen roerende zaken vaak het grootste deel van het werkkapitaal. Voorraden, machines, wagenpark en inventaris staan als materiële vaste activa of als voorraad op de balans, en juist die posten dienen als onderpand bij financiering. Het onderscheid met onroerend goed werkt daarbij door in de administratie: gebouwen worden over een lange periode afgeschreven of niet, terwijl bedrijfsmiddelen een aanzienlijk kortere gebruiksduur kennen.
Het belangrijkste juridische instrument in de handel in roerende zaken is het eigendomsvoorbehoud van artikel 3:92 BW. De verkoper levert de zaak, maar behoudt de eigendom totdat de koopprijs is voldaan; juridisch is dat een levering onder opschortende voorwaarde. Het beding moet vóór of bij de levering zijn overeengekomen, doorgaans via algemene voorwaarden die tijdig ter hand zijn gesteld. Het voorbehoud vervalt zodra de zaak door natrekking, vermenging of zaaksvorming ophoudt zelfstandig te bestaan; wat er dan nog resteert, staat in ons artikel over eigendomsvoorbehoud.
Bij lease is de kernvraag wie juridisch eigenaar is. Bij operational lease blijft de leasemaatschappij eigenaar en gebruikt de onderneming de zaak; bij financial lease wordt de zaak economisch als eigendom van de gebruiker behandeld, terwijl de juridische eigendom als zekerheid bij de financier blijft. Die kwalificatie bepaalt of een curator de zaak tot de boedel rekent, en dus of u haar bij een faillissement terugkrijgt.
Koop van roerende zaken: conformiteit en klagen op tijd
Wie een roerende zaak koopt, mag verwachten dat zij beantwoordt aan de overeenkomst. Artikel 7:17 BW eist dat de zaak de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, gelet op de aard van de zaak en de mededelingen van de verkoper. Voldoet zij daaraan niet, dan kan de koper herstel, vervanging, prijsvermindering of ontbinding vorderen en zijn schade verhalen.
Wel moet u tijdig klagen. Bij een consumentenkoop van een roerende zaak geldt op grond van artikel 7:23 BW dat een kennisgeving binnen twee maanden na ontdekking van het gebrek in elk geval tijdig is. Die tweemaandentermijn is dus geen algemene regel voor alle koopovereenkomsten: bij de koop van een woning, een onroerende zaak, geldt de open norm dat binnen bekwame tijd moet worden geklaagd. Voor ondernemers onderling geldt eveneens de maatstaf van bekwame tijd, die in de praktijk aanzienlijk korter kan uitvallen dan twee maanden. Verlies daarnaast de verjaring niet uit het oog: een rechtsvordering wegens non-conformiteit verjaart twee jaar na de kennisgeving.
Waarom het onderscheid fiscaal uitmaakt
Ook fiscaal loopt de scheidslijn tussen roerend en onroerend door. Bij de verkrijging van een onroerende zaak is in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd; bij de verkrijging van een roerende zaak niet, al kan daar wel omzetbelasting spelen. Gemeenten heffen onroerendezaakbelasting van eigenaren en gebruikers van onroerende zaken, en zij mogen op grond van artikel 221 Gemeentewet daarnaast een belasting heffen op roerende woon- en bedrijfsruimten die duurzaam aan een plaats zijn gebonden. Een woonark of stacaravan die permanent op dezelfde plek ligt, kan dus alsnog in de gemeentelijke heffing worden betrokken, ook al is zij civielrechtelijk roerend.
Voor de inkomstenbelasting geldt dat roerende zaken die voor persoonlijke doeleinden worden gebruikt of aangehouden, zoals de eigen auto en de inboedel, in beginsel buiten de vermogensrendementsheffing blijven, terwijl beleggingen in roerende zaken daar wel onder kunnen vallen. Deze regels wijzigen regelmatig en zijn sterk afhankelijk van de feitelijke situatie. Law & More adviseert niet over fiscale posities; laat de fiscale gevolgen van een aankoop, verkoop of herstructurering daarom altijd door een fiscalist beoordelen en gebruik het civielrechtelijke onderscheid alleen als vertrekpunt.
Veelgestelde vragen over roerende zaken
Is een stacaravan of woonboot een roerende zaak?
Meestal wel, maar niet altijd. Beslissend is of het object naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Een stacaravan op stelconplaten met losse aansluitingen blijft roerend; een woonark op een gemetselde fundering, vast aangesloten op riolering en nutsvoorzieningen en niet meer in staat zelfstandig te varen, kan onroerend zijn. Laat dit vóór aankoop beoordelen, want het bepaalt of u langs de notaris moet en of er overdrachtsbelasting speelt.
Hoe draag ik de eigendom van een dure roerende zaak correct over?
Leg de koopovereenkomst schriftelijk vast als titel, controleer of de verkoper beschikkingsbevoegd is en zorg voor daadwerkelijke bezitsverschaffing (artikel 3:90 BW). Maak bij een waardevolle zaak een overdrachtsdocument op met serienummers, datum en handtekeningen, en betaal via de bank. Bij een schip of luchtvaartuig dat te boek staat, is inschrijving in de registers nodig.
Wat is het verschil tussen pandrecht en hypotheekrecht?
Pandrecht rust op roerende zaken en op vermogensrechten, hypotheekrecht op registergoederen zoals onroerende zaken. Een hypotheek wordt bij notariële akte gevestigd en ingeschreven in de openbare registers en is dus kenbaar; een stil pandrecht wordt gevestigd bij geregistreerde onderhandse akte en is voor derden niet zichtbaar.
Blijft mijn eigendomsvoorbehoud bestaan als de zaak wordt ingebouwd?
Nee. Wordt de geleverde zaak door natrekking bestanddeel van een andere zaak of van een gebouw, dan gaat uw eigendom teniet en vervalt het voorbehoud. Zorg daarom dat montage demontabel blijft of bedingt u aanvullende zekerheid.
Kan een schuldeiser zomaar beslag leggen op mijn spullen?
Voor executoriaal beslag is een executoriale titel nodig, zoals een vonnis; voor conservatoir beslag verlof van de voorzieningenrechter. Bepaalde zaken zijn van beslag uitgezonderd, en zaken die niet van de schuldenaar zijn kunnen worden vrijgegeven als de eigenaar zijn recht aantoont.
Juridisch advies over roerende zaken
Het onderscheid tussen roerend en onroerend lijkt eenvoudig totdat er geld mee gemoeid is: bij een levering die niet blijkt te kloppen, bij zekerheden die niet blijken te bestaan of bij een beslag op zaken die niet van de schuldenaar zijn. De advocaten van Law & More beoordelen de kwalificatie, stellen leverings- en zekerheidsdocumentatie op en procederen wanneer eigendom of voorrang wordt betwist. De wettelijke bepalingen raadpleegt u bij Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, de koopregels bij Boek 7 BW en de gemeentelijke heffingsbevoegdheid bij de Gemeentewet.
