Huis verkopen bij scheiding: verdeling, hypotheek en convenant

Gepubliceerd op 18 juli 2025 · Laatst bijgewerkt op 8 september 2026

Huis verkopen bij scheiding betekent juridisch dat u een gemeenschappelijk goed verdeelt. Zijn u en uw partner samen eigenaar, dan hebt u ieder recht op de helft van de waarde: bij een gemeenschap van goederen volgt dat uit artikel 1:100 BW, bij een eenvoudige gemeenschap uit de aandelen die in de leveringsakte staan. Verkoop is de meest gebruikte vorm van verdeling, omdat daarmee ook de gezamenlijke hypotheekschuld verdwijnt.

Verkopen of uitkopen: waar hangt de keuze van af?

Er zijn twee routes. Bij verkoop aan een derde wordt de woning te gelde gemaakt, wordt de hypotheek uit de opbrengst afgelost en verdeelt u wat overblijft. Bij uitkoop neemt een van beiden het aandeel van de ander over en blijft de woning in de familie. De keuze is zelden vrij: zij wordt in de praktijk bepaald door de vraag of de blijvende partner de volledige hypotheek zelfstandig kan dragen en of de geldverstrekker bereid is de ander uit de hoofdelijke aansprakelijkheid te ontslaan.

Is die financiering niet rond te krijgen, dan resteert verkoop, hoe graag een van beiden ook in de woning wil blijven. Juist door de waardestijging van de afgelopen jaren is uitkoop vaak onhaalbaar: hoe hoger de overwaarde, hoe hoger het bedrag dat de blijvende partner moet financieren bovenop de bestaande schuld. Laat dit vroeg doorrekenen, want de rest van de afspraken over alimentatie, inboedel en verhuizing hangt aan deze uitkomst.

Wie vooral wil weten wie er in de woning mag blijven en op welke gronden de rechter dat beoordeelt, leest daarover meer in ons artikel over de verdeling van de woning bij scheiding. Dit artikel gaat over de route die daarna volgt: de verkoop zelf en de juridische en financiële afwikkeling daarvan.

Van wie is het huis eigenlijk?

Voordat u iets verdeelt, moet vaststaan wat er te verdelen valt. Bent u getrouwd na 1 januari 2018, dan geldt de beperkte gemeenschap van goederen van artikel 1:94 BW: alleen wat u tijdens het huwelijk samen hebt opgebouwd valt in de gemeenschap. Vermogen dat u al voor het huwelijk had, blijft van u, net als de meeste erfenissen en schenkingen. Kocht een van beiden de woning al voor het huwelijk, dan is die woning in beginsel privévermogen, ook al betaalde u de hypotheek jarenlang samen.

Bent u eerder getrouwd, dan gold de algehele gemeenschap van goederen en valt vrijwel alles in de gemeenschap, inclusief een woning die een van beiden al bezat. Hebt u huwelijkse voorwaarden, dan bepalen die het beeld; let dan vooral op een verrekenbeding dat jarenlang niet is uitgevoerd, want dat leidt bij een scheiding tot een aparte discussie. Woonde u ongehuwd samen, dan is de woning van degene of degenen die in de leveringsakte staan, en bepaalt het samenlevingscontract hoe u afrekent.

Betaalde een van beiden de woning deels uit privévermogen, bijvoorbeeld met een erfenis of eigen spaargeld, dan ontstaat een vergoedingsrecht op de gemeenschap. De omvang daarvan wordt in beginsel bepaald naar evenredigheid van de waardeontwikkeling van de woning, en niet simpelweg door het bedrag dat destijds is ingelegd. Dit is een van de posten waarover het vaakst wordt geprocedeerd, dus verzamel de bankafschriften van destijds voordat u afspraken maakt. Voor de hoofdlijnen van de verdeling verwijzen wij naar ons artikel over scheiden in gemeenschap van goederen.

Welke peildatum geldt voor de waarde?

Twee momenten spelen een rol en worden vaak door elkaar gehaald. De gemeenschap eindigt op grond van artikel 1:99 BW op het tijdstip waarop het verzoek tot echtscheiding bij de rechtbank wordt ingediend. Vanaf dat moment staat vast welke goederen en schulden erin vallen. De waarde van die goederen wordt echter in beginsel bepaald op het tijdstip van de verdeling zelf, dus meestal op het moment van de overdracht of van de akte van verdeling.

Dat onderscheid heeft geld als inzet. Stijgt de markt tussen het verzoek en de levering, dan profiteren beide partijen daarvan als de verdelingsdatum geldt. Spreekt u een eerdere peildatum af, dan komt de stijging toe aan degene die de woning overneemt. Beide keuzes zijn geldig, maar zij moeten wel uitdrukkelijk in het convenant staan; ontbreekt zo’n afspraak, dan valt de discussie terug op de wettelijke hoofdregel.

Bij verkoop aan een derde is de discussie meestal eenvoudiger: de verkoopopbrengst is dan de waarde. Toch blijft de peildatum van belang voor alles wat daaromheen hangt, zoals de spaarpolis die aan de hypotheek is gekoppeld, de energiebelastingteruggaaf en een eventuele bouwdepotrekening. Neem die posten expliciet op in de afrekening, anders duiken zij maanden na de overdracht alsnog op.

Wat legt u vast in het echtscheidingsconvenant?

Het echtscheidingsconvenant is juridisch een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW. Wordt het aan het gezamenlijke verzoekschrift gehecht en neemt de rechtbank de afspraken op in de beschikking, dan levert dat een executoriale titel op: u kunt nakoming dan afdwingen zonder eerst een nieuwe procedure te voeren. Dat is precies de reden om de afspraken over de woning zo concreet mogelijk te maken.

Een clausule die alleen zegt dat de woning wordt verkocht en de opbrengst wordt gedeeld, is te mager. Leg vast welke makelaar de opdracht krijgt, welke vraagprijs geldt, onder welke prijs niet verkocht hoeft te worden, binnen welke termijn beide partijen op een bod moeten reageren en wat er gebeurt als de woning na een afgesproken periode nog niet is verkocht. Regel ook wie tot de overdracht de hypotheekrente, de verzekeringen, de gemeentelijke heffingen en het onderhoud betaalt, en hoe die betalingen bij de eindafrekening worden verrekend.

Neem daarnaast een patstellingsregeling op. Denk aan een automatische prijsverlaging na een aantal maanden, het aanwijzen van een tweede makelaar of het recht van een van beiden om alsnog uit te kopen tegen een opnieuw te bepalen waarde. Zonder zo’n regeling kan een partij de verkoop feitelijk blokkeren door elk bod af te wijzen. Meer over de opzet en de inhoud van dit document leest u in ons artikel over het echtscheidingsconvenant.

Zijn de verhoudingen nog werkbaar, dan is mediation vaak de snelste route naar zo’n convenant. Lukt dat niet, dan onderhandelen twee advocaten namens u. In beide gevallen geldt dat de echtscheidingsbeschikking op grond van artikel 1:163 BW binnen zes maanden moet worden ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand; gebeurt dat niet, dan verliest de beschikking haar kracht en bent u nog steeds getrouwd.

Wie draagt de woonlasten tot de overdracht?

Tot de levering blijft de woning van u samen en blijft de hypotheekschuld op beide namen staan. U bent hoofdelijk aansprakelijk, wat betekent dat de geldverstrekker de volledige maandlast bij ieder van u afzonderlijk kan opeisen, ongeacht wie er woont en wat u onderling hebt afgesproken. Die afspraken werken wel intern: betaalt u meer dan uw aandeel, dan hebt u op grond van artikel 6:10 BW een regresvordering op uw ex-partner voor het deel dat hem of haar aanging.

Blijft een van beiden in de woning wonen, dan gebruikt die persoon ook het aandeel van de ander. Artikel 3:169 BW geeft de vertrokken deelgenoot in dat geval aanspraak op een redelijke gebruiksvergoeding. De hoogte daarvan wordt in de rechtspraak vaak gerelateerd aan de overwaarde, en verrekend met de woonlasten die de blijvende partner alleen draagt. Maak hierover een expliciete afspraak, want achteraf terugvorderen over een periode van twee jaar leidt vrijwel altijd tot een geschil.

Zolang de scheiding loopt, kan de rechter op verzoek voorlopige voorzieningen treffen. Op grond van artikel 822 Rv kan hij bepalen wie bij uitsluiting het gebruik van de echtelijke woning krijgt en wie welke lasten voorlopig betaalt. Na de inschrijving van de echtscheiding geeft artikel 1:165 BW de partner die in de woning is blijven wonen nog gedurende zes maanden het recht op voortgezet gebruik. Over deze tussenperiode schreven wij eerder een artikel over voorlopige voorzieningen bij echtscheiding.

Overwaarde en restschuld verdelen

De netto opbrengst is de verkoopprijs minus de af te lossen hypotheekschuld en de verkoopkosten, zoals de courtage van de makelaar, de kosten van het energielabel en het aandeel in de notariskosten. Wat overblijft is de overwaarde, waarop ieder in beginsel recht heeft op de helft. Verkoopt u bijvoorbeeld voor vier ton, staat er nog tweeenhalve ton hypotheek open en bedragen de verkoopkosten vijfduizend euro, dan resteert er honderdvijfenveertigduizend euro te verdelen.

Die hoofdregel wijkt af zodra er vergoedingsrechten spelen, bijvoorbeeld omdat een van beiden eigen geld in de woning heeft gestoken, of zodra u in de huwelijkse voorwaarden een andere verdeelsleutel bent overeengekomen. Ook een onderlinge schuld, zoals een lening van de ouders van een van beiden, moet eerst worden verrekend. Zet daarom voor de overdracht een complete afrekening op papier en laat de notaris die volgen bij de uitbetaling.

Blijft de opbrengst achter bij de schuld, dan ontstaat een restschuld. Die verdwijnt niet door de verkoop: de hoofdelijke aansprakelijkheid blijft voor het onbetaalde deel bestaan en de geldverstrekker kan het volledige bedrag bij ieder van u opeisen. In het convenant legt u vast wie welk deel aflost en binnen welke termijn, en bij voorkeur ook wat er gebeurt als een van beiden die verplichting niet nakomt. Vraag de geldverstrekker daarnaast om schriftelijke bevestiging van de betalingsregeling, zodat u weet waar u aan toe bent.

Verzwijgt uw ex-partner bij de verdeling een bankrekening, een polis of een andere bate, dan is artikel 3:194 BW van belang: wie opzettelijk een goed van de gemeenschap verzwijgt, verbeurt zijn aandeel daarin aan de ander. Die sanctie werkt alleen bij opzet, dus bij een vergissing of een vergeten kleine post geldt zij niet. Wel is het een reden om de gebruikelijke stukken op te vragen voordat u tekent.

Uw ex-partner werkt niet mee: welke routes hebt u?

Voor de verkoop en de levering zijn beide handtekeningen nodig. Weigert uw ex-partner die te zetten, dan hebt u drie routes. De eerste is een verzoek aan de rechter op grond van artikel 3:174 BW om u te machtigen de woning te gelde te maken; die machtiging vervangt de medewerking van de ander. De tweede is een vordering tot verdeling op grond van artikel 3:185 BW, waarbij de rechter zelf bepaalt hoe wordt verdeeld en bijvoorbeeld verkoop kan gelasten. De derde is nakoming van het convenant, als daarin al is afgesproken dat wordt verkocht.

Bij spoed, bijvoorbeeld wanneer een bod dreigt te verlopen of de lasten niet meer worden betaald, kunt u een kort geding starten. De voorzieningenrechter kan uw ex-partner op straffe van een dwangsom veroordelen tot medewerking en kan zelfs bepalen dat het vonnis in de plaats treedt van de vereiste handtekening. Bedenk wel dat een voorlopige voorziening geen definitief oordeel over de verdeling geeft.

Een aandachtspunt bij een nog bestaand huwelijk is artikel 1:88 BW: voor rechtshandelingen die de echtelijke woning betreffen is de toestemming van de andere echtgenoot vereist. Ontbreekt die toestemming, dan kan de rechtshandeling worden vernietigd. Die bepaling maakt een eenzijdige verkoop tijdens het huwelijk in de praktijk onmogelijk en is precies de reden dat de gang naar de rechter soms onvermijdelijk is. Voor de bredere afweging over blijven of vertrekken verwijzen wij naar ons artikel over de eigen woning bij echtscheiding.

De overdracht bij de notaris en het ontslag uit de hoofdelijkheid

Bij verkoop aan een derde verloopt de afwikkeling via de notaris: die lost uit de koopsom de hypotheek af, betaalt de verkoopkosten en maakt het restant over volgens de verdeelsleutel die u hebt afgesproken. Lever de afrekening ruim voor de overdracht schriftelijk aan, zodat er op de dag van transport geen discussie ontstaat over wie welk bedrag krijgt. Loopt er een geschil, dan kan de notaris het omstreden deel in depot houden totdat u eruit bent.

Neemt een van beiden de woning over, dan gaat het niet om verkoop maar om verdeling: er wordt een akte van verdeling opgemaakt en het aandeel van de vertrekkende partner wordt geleverd. Voor die route is een ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid onmisbaar. Dat is geen rechterlijke beslissing en ook geen automatisch gevolg van het convenant, maar een beslissing van de geldverstrekker, die daarvoor beoordeelt of de blijvende partner de lasten alleen kan dragen. Regel het ontslag daarom altijd voordat u de akte tekent.

Sluit de afwikkeling af met de praktische zaken die achteraf voor gedoe zorgen: het opzeggen of overzetten van de opstalverzekering, het beëindigen van de gezamenlijke rekening waarvan de lasten werden betaald, het doorgeven van de nieuwe adressen aan de gemeente en het aanpassen van de begunstiging van een aan de hypotheek gekoppelde polis.

Hoe verloopt de verkoop zelf?

De opdracht aan de makelaar geeft u samen, en u bent daarvoor ook samen aansprakelijk. Laat in de opdracht opnemen dat beide opdrachtgevers gelijktijdig en gelijkluidend worden geïnformeerd over bezichtigingen, biedingen en adviezen; dat voorkomt de veelvoorkomende situatie waarin de partner die niet meer in de woning woont pas achteraf hoort dat er is onderhandeld. Spreek daarnaast af binnen welke termijn u beiden op een bod reageert, zodat een serieuze koper niet afhaakt door stilte.

Is er overeenstemming, dan legt de makelaar de afspraken vast in een koopakte. Beide eigenaren tekenen als verkoper; een handtekening van slechts een van beiden levert geen geldige koop van het geheel op. In de akte staan de gebruikelijke onderdelen: de koopsom, de leveringsdatum, de ontbindende voorwaarde van financiering, de waarborgsom of bankgarantie van doorgaans een tiende deel van de koopsom, en de bepalingen over de staat van de woning.

Let op de mededelingsplicht. Op grond van artikel 7:17 BW moet de woning de eigenschappen bezitten die de koper mag verwachten, en gebreken die u kent en die aan normaal gebruik in de weg staan moet u melden. Bij een oudere woning wordt daarnaast vaak een ouderdomsclausule opgenomen. Die verschuift het risico voor gebreken die passen bij de leeftijd van het huis naar de koper, maar zij dekt geen gebreken die u zelf kende en verzweeg. Koopt de koper als particulier, dan geldt bovendien artikel 7:2 BW: de koop moet schriftelijk worden aangegaan en de koper heeft na terhandstelling van de akte drie dagen bedenktijd.

Tussen de koopakte en de levering zit meestal enkele weken tot enkele maanden. Gebruik die periode om de eindafrekening voor te bereiden, het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid of de aflossing met de geldverstrekker af te stemmen en de verhuizing te plannen. Blijft een van beiden tot de sleuteloverdracht in de woning wonen, leg dan schriftelijk vast wie de woning oplevert en in welke staat, want ook daarover ontstaan bij een scheiding geregeld conflicten.

Afspraken over de kinderen en de woning

Hebt u minderjarige kinderen, dan verplicht artikel 815 Rv u om bij het echtscheidingsverzoek een ouderschapsplan te voegen. Daarin staan afspraken over de zorgverdeling, de informatie-uitwisseling en de kosten. De woning speelt daarin een grotere rol dan mensen verwachten: waar de kinderen hoofdzakelijk verblijven, bepaalt mede hoe de zorgregeling praktisch uitpakt en hoe de kinderalimentatie wordt berekend, omdat de woonlasten van beide ouders daarin meewegen.

Na de scheiding blijft het gezamenlijk gezag op grond van artikel 1:251 BW in beginsel bestaan. Dat betekent dat belangrijke beslissingen, waaronder een verhuizing waardoor de kinderen van school moeten wisselen, gezamenlijk worden genomen. Komt u er niet uit, dan kan de rechter op grond van artikel 1:253a BW een beslissing nemen of vervangende toestemming geven. Wie de woning verkoopt en daardoor naar een andere plaats wil verhuizen, doet er verstandig aan die toestemming vroeg te regelen en niet pas als de overdracht is gepland.

De onderhoudsplicht voor kinderen loopt op grond van artikel 1:395a BW door tot hun eenentwintigste. Voor partneralimentatie geldt sinds 1 januari 2020 op grond van artikel 1:157 BW als hoofdregel de helft van de duur van het huwelijk met een maximum van vijf jaar, met een beperkt aantal uitzonderingen. Omdat beide bedragen afhangen van de woonlasten na de scheiding, is het verstandig de verkoop en de alimentatieafspraken gelijktijdig uit te werken in plaats van na elkaar.

Verhuren of leeg laten staan als de verkoop stokt?

Als de woning langer te koop staat dan gehoopt, lopen de dubbele lasten op en komt de vraag naar tijdelijke verhuur op tafel. Dat kan, maar niet zomaar. Vrijwel alle hypotheekvoorwaarden verbieden verhuur zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de geldverstrekker; verhuurt u toch, dan levert dat een tekortkoming op waarmee de lening opeisbaar kan worden. Vraag die toestemming dus schriftelijk aan en bewaar het antwoord.

Daarnaast krijgt een gewone huurder huurbescherming, waardoor u de woning niet vrij van huur kunt opleveren. Voor woningen die te koop staan bestaat de mogelijkheid van tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet, waarvoor u een vergunning van de gemeente nodig hebt; bij die vorm van verhuur gelden de gewone huurbeschermingsregels grotendeels niet. Sinds de Wet goed verhuurderschap gelden bovendien landelijke basisnormen voor verhuurders, zoals een schriftelijke huurovereenkomst en een informatieplicht richting de huurder, en kunnen gemeenten een verhuurvergunning verplicht stellen. Wat die verplichtingen inhouden, leest u in ons artikel over goed verhuurderschap.

Weeg de opbrengst af tegen het risico. Tijdelijke verhuur verlicht de lasten, maar maakt de woning voor een deel van de kopers minder aantrekkelijk en compliceert de planning van de levering. In veel scheidingen is een tijdelijke prijsverlaging, gecombineerd met een duidelijke bodemprijs in het convenant, de eenvoudigere oplossing.

De woning staat op naam van een van u: wat dan?

Niet elke woning is gemeenschappelijk. Staat alleen uw partner in de leveringsakte en bent u na 1 januari 2018 getrouwd, dan blijft de woning privévermogen en valt zij buiten de verdeling. Dat betekent niet dat u met lege handen staat. Hebt u meebetaald aan de aflossing, aan een verbouwing of aan de aankoopkosten, dan ontstaat op grond van artikel 1:87 BW een vergoedingsrecht. De omvang daarvan wordt in beginsel niet bepaald door het nominale bedrag dat u destijds hebt ingelegd, maar naar evenredigheid van de waardeontwikkeling van de woning: is de woning in waarde gestegen, dan deelt uw vergoedingsrecht in die stijging.

Die regel werkt ook de andere kant op. Is de woning in waarde gedaald, dan daalt uw vergoedingsrecht mee. Partijen mogen daarvan afwijken, bijvoorbeeld door in de huwelijkse voorwaarden of in het convenant een nominale vergoeding af te spreken. Doe dat bewust en schriftelijk, want een terloopse afspraak over terugbetaling van eigen geld leidt jaren later tot een discussie waarin bankafschriften uit een ver verleden moeten worden opgediept.

Woonde u ongehuwd samen, dan bepaalt de akte wie eigenaar is en in welke verhouding. Staat de woning op naam van beiden, dan is sprake van een eenvoudige gemeenschap: ieder kan op grond van artikel 3:178 BW op elk moment verdeling vorderen, ook zonder dat de ander dat wil, en de rechter kan die verdeling op grond van artikel 3:185 BW vaststellen. Staat de woning op naam van een van u, dan is de ander geen eigenaar, ook niet na twintig jaar samenwonen en meebetalen. Wel kan een vordering ontstaan uit het samenlevingscontract, uit ongerechtvaardigde verrijking of uit een stilzwijgende afspraak, maar dat zijn stuk voor stuk vorderingen die u zult moeten bewijzen.

Voor beide situaties geldt hetzelfde advies: breng eerst de eigendomssituatie in kaart aan de hand van de leveringsakte, de hypotheekakte en eventuele huwelijkse voorwaarden of een samenlevingscontract, en pas daarna de geldstromen. Wie die volgorde omdraait, onderhandelt over de verdeling van iets wat juridisch misschien helemaal niet verdeeld hoeft te worden.

Fiscale gevolgen: laat u apart adviseren

De verkoop van de woning heeft fiscale gevolgen die los staan van de civielrechtelijke verdeling. Uw deel van de overwaarde telt mee als eigenwoningreserve, waardoor de renteaftrek op een volgende hypotheek kan worden beperkt als u dat bedrag niet opnieuw in een eigen woning investeert. Ook de hypotheekrenteaftrek tijdens de periode dat een van beiden al is vertrokken en de behandeling van de gebruiksvergoeding kennen eigen regels.

Dit zijn geen bijzaken: zij bepalen wat u netto overhoudt en wat u kunt lenen voor een volgende woning. Law & More adviseert over de civielrechtelijke kant van de verdeling en niet over uw belastingpositie. Laat de fiscale gevolgen daarom voorleggen aan een fiscalist of belastingadviseur voordat u het convenant ondertekent, zodat de afspraken over de woning en de fiscale werkelijkheid op elkaar aansluiten.

Veelgestelde vragen over huis verkopen bij scheiding

Hulp bij de verkoop van uw woning na een scheiding

De verkoop van de woning is bij een scheiding zelden alleen een verkoop. Er hangt een verdeling aan, een hypotheek op twee namen, een reeks vergoedingsrechten en vaak ook alimentatie, waarvan de hoogte mede afhangt van de woonlasten. Wie die onderdelen los van elkaar regelt, ontdekt achteraf dat de afspraken niet op elkaar aansluiten.

De familierechtadvocaten van Law & More begeleiden u van de eerste afspraken over de vraagprijs tot de afrekening bij de notaris, stellen het convenant op en treden op wanneer uw ex-partner de verkoop blokkeert. Wilt u weten waar u aan toe bent, neem dan contact op met onze advocaten familierecht via +31 40 369 06 80.

De bepalingen waarnaar in dit artikel wordt verwezen, vindt u in Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek en Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek op wetten.overheid.nl.