Verhuur via Airbnb of Booking: welke regels gelden en welke worden vaak vergeten?

Gepubliceerd op 9 december 2025 · Laatst bijgewerkt op 14 oktober 2026

Of u uw woning via Airbnb of Booking.com mag verhuren, bepaalt in de eerste plaats uw gemeente: die kan een registratienummer, een melding per verhuring, een vergunning en een maximum aantal nachten per jaar verplicht stellen (artikel 23a en verder Huisvestingswet 2014). Ook als de gemeente het toestaat, kan verhuur verboden zijn door het splitsingsreglement van uw VvE, door uw huurovereenkomst of door de voorwaarden van uw hypotheek.

Daarnaast gelden regels voor toeristenbelasting, brandveiligheid en de aangifte van inkomsten. Hieronder leest u welke regels het vaakst worden vergeten, wat er sinds de Europese verordening over kortetermijnverhuur verandert en waar u op let als eigenaar of huurder.

Welke landelijke regels gelden voor toeristische verhuur?

Sinds 1 januari 2021 geldt de Wet toeristische verhuur van woonruimte, die is opgenomen in de Huisvestingswet 2014. Die wet geeft gemeenten instrumenten, maar legt zelf geen landelijk maximum aantal nachten op.

Een gemeente kan in haar huisvestingsverordening kiezen uit drie instrumenten:

• een registratieplicht: u vraagt een registratienummer aan en vermeldt dat in elke advertentie;
• een meldplicht: u meldt elke verhuring vooraf bij de gemeente, zodat die het aantal nachten kan bijhouden;
• een vergunningplicht: u mag alleen verhuren met een vergunning voor toeristische verhuur, eventueel met een maximum aantal nachten per jaar en een maximum aantal gasten.

Welke instrumenten gelden, verschilt dus per gemeente. In Amsterdam gelden bijvoorbeeld registratie, melding per verhuring en een vergunningplicht, met een maximum aantal nachten per jaar en een maximum aantal gasten tegelijk; de precieze aantallen staan in de huisvestingsverordening en kunnen per gebied verschillen. Controleer altijd de actuele huisvestingsverordening van uw eigen gemeente op overheid.nl. Lees ook over verhuur aan expats of toeristen.

Wat verandert er door de Europese regels voor kortetermijnverhuur?

Sinds 20 mei 2026 geldt de Europese verordening (EU) 2024/1028 over gegevensverzameling bij kortetermijnverhuur. Platforms moeten in gebieden met een registratieplicht controleren of een advertentie een geldig registratienummer heeft en maandelijks gegevens over verhuringen met de overheid delen.

Nederland heeft de Huisvestingswet daarop aangepast met de wet van 8 juli 2026 (Stb. 2026, 231); die treedt in werking op een bij koninklijk besluit te bepalen datum. Bij registratie moet u dan ook het aantal bedden en een telefoonnummer opgeven. Gemeenten krijgen de platformgegevens alleen voor woningen op hun grondgebied als zij een registratieplicht hebben ingesteld, en mogen die gebruiken voor toezicht, brandveiligheid en de heffing van toeristenbelasting. Een advertentie zonder geldig registratienummer mag het platform niet laten staan.

Welke vergunningen en bestemmingsregels kunnen gelden?

Naast de huisvestingsregels kan ook het omgevingsplan een rol spelen. Is de functie van uw woning “wonen”, dan kan structurele verhuur aan toeristen in strijd zijn met die functie.

Gebruikt u een woning niet meer als hoofdverblijf maar alleen voor toeristische verhuur, dan is dat in veel gemeenten niet toegestaan zonder een omgevingsvergunning voor afwijking van het omgevingsplan, en soms ook een onttrekkingsvergunning op grond van de huisvestingsverordening. Het splitsen of verbouwen van een woning tot meerdere verhuureenheden vraagt vaak om een omgevingsvergunning onder de Omgevingswet. Zonder vergunning kan de gemeente een last onder dwangsom of een bestuurlijke boete opleggen.

Welke regels gelden voor brandveiligheid?

Sinds 1 juli 2022 moet elke woning rookmelders hebben op elke verdieping met een verblijfsruimte of vluchtroute. Die regel staat sinds 1 januari 2024 in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

Verhuurt u op een manier die meer weg heeft van logies dan van wonen, bijvoorbeeld aan grote groepen of het hele jaar door, dan kan de gemeente het gebouw als logiesfunctie beoordelen. Daarvoor gelden zwaardere brandveiligheidseisen, zoals extra vluchtwegen en brandmeldinstallaties. Een brandblusser en een blusdeken zijn verstandig, maar niet in alle gevallen verplicht. Informeer bij grotere groepen vooraf bij de gemeente of een gebruiksmelding nodig is.

Wat moet u regelen met toeristenbelasting en de Belastingdienst?

Toeristenbelasting is een gemeentelijke belasting die u als verhuurder bij de gasten int en aan de gemeente afdraagt (artikel 224 Gemeentewet). Het tarief en de aangiftewijze verschillen per gemeente; in sommige gemeenten draagt het platform de belasting af.

Uw verhuurinkomsten moet u aangeven bij de Belastingdienst. Platforms zijn sinds 2023 op grond van de Europese DAC7-richtlijn verplicht inkomsten van verhuurders aan de Belastingdienst te melden. Hoe de inkomsten worden belast, in box 1, box 3 of als winst uit onderneming, en of er btw verschuldigd is, hangt af van uw situatie. Wij geven geen fiscaal advies; laat dit beoordelen door een fiscalist of belastingadviseur.

Mag u verhuren als u eigenaar bent van een appartement?

Alleen als het splitsingsreglement of het huishoudelijk reglement van de VvE dat niet verbiedt. Die regels gelden naast de gemeentelijke regels en binden elke eigenaar, ook een nieuwe koper.

Staat in de splitsingsakte dat het appartement bestemd is voor “wonen”, dan oordelen rechters vaak dat frequente kortdurende verhuur aan toeristen daar niet bij past. Een uitdrukkelijk verbod op toeristische verhuur kan in het splitsingsreglement staan, maar ook in een gebruiksregeling die de vergadering vaststelt als het reglement dat toelaat (artikel 5:128 BW). De VvE kan naleving via de rechter afdwingen, eventueel op straffe van een dwangsom. Wijziging van de splitsingsakte vraagt een notariële akte met de medewerking van alle eigenaars, of een besluit met een gekwalificeerde meerderheid als het reglement dat toelaat (artikel 5:139 BW).

Meer over de rol van de VvE leest u bij appartement splitsen en de rol van de VvE en over het modelreglement en de splitsingsakte.

Mag u als huurder uw woning via Airbnb verhuren?

Niet zonder toestemming van de verhuurder. Een huurder mag de hele woning niet onderverhuren of in gebruik geven (artikel 7:244 BW), en de meeste huurovereenkomsten verbieden ook het in gebruik geven van een deel van de woning aan toeristen.

Verhuurt u toch, dan kan de verhuurder de rechter vragen de huurovereenkomst te ontbinden wegens tekortkoming (artikel 7:231 BW en 6:265 BW) en ontruiming te bevelen. Rechters kijken daarbij naar de frequentie van de verhuur, overlast, het commerciële karakter en of u na een waarschuwing bent gestopt; recensies op het platform worden vaak als bewijs gebruikt. De verhuurder kan ook afdracht van de verdiende winst vorderen (artikel 6:104 BW) of een contractuele boete. Bij een sociale huurwoning is toeristische verhuur bijna altijd verboden en handhaven gemeente en corporatie streng; zie ook ontbinding en ontruiming van een huurovereenkomst.

Welke andere regels worden vaak vergeten?

Naast vergunning en VvE zijn er nog drie punten die verhuurders vaak over het hoofd zien. Elk daarvan kan tot een geschil of een afgewezen schadeclaim leiden.

• Hypotheekvoorwaarden: veel geldverstrekkers verbieden verhuur zonder toestemming, omdat de lening is verstrekt voor eigen bewoning. Overtreding kan een grond zijn om de lening op te eisen.
• Verzekeringen: een gewone woonhuis- of inboedelverzekering dekt schade door betalende gasten vaak niet. Meld de verhuur aan uw verzekeraar.
• Overlast: wisselende gasten kunnen voor burenoverlast zorgen; de eigenaar kan daarop worden aangesproken door buren en de VvE (artikel 5:37 BW). Zie nabuurschap en hinder.

Waar let u op als eigenaar-bewoner?

Controleer vooraf alle regels die naast elkaar gelden. Een vergunning van de gemeente zegt niets over wat uw VvE of geldverstrekker toestaat.

• Lees de huisvestingsverordening van uw gemeente: registratie, melding, vergunning, nachten en maximum aantal gasten.
• Controleer het splitsingsreglement, het huishoudelijk reglement en besluiten van de VvE.
• Lees uw hypotheekvoorwaarden en vraag zo nodig schriftelijk toestemming.
• Vermeld uw registratienummer in elke advertentie en houd het aantal verhuurde nachten bij.
• Zorg voor rookmelders op elke verdieping en een veilige vluchtroute.

Waar let u op als huurder?

Zonder schriftelijke toestemming van uw verhuurder loopt u het risico uw woning te verliezen. Dat risico is groter dan wat de verhuur oplevert.

• Lees de bepaling over onderhuur en ingebruikgeving in uw huurovereenkomst en de algemene bepalingen.
• Vraag schriftelijk toestemming en leg de voorwaarden vast.
• Houd u ook met toestemming aan de gemeentelijke regels.
• Stop direct na een waarschuwing van de verhuurder en laat uw positie beoordelen.

Wat kunnen wij voor u doen bij verhuur via Airbnb of Booking?

Wij adviseren eigenaren, huurders, verhuurders en VvE’s over kortetermijnverhuur. Meer over onze aanpak leest u op de pagina over onze huurrecht advocaat.

• Beoordelen welke gemeentelijke regels, VvE-regels en huurbepalingen op uw woning van toepassing zijn.
• Bezwaar maken en beroep instellen tegen een boete, last onder dwangsom of geweigerde vergunning, binnen de termijn van zes weken.
• Voor VvE’s een gebruiksregeling of verbod op toeristische verhuur opstellen en handhaven.
• Huurders bijstaan bij een vordering tot ontbinding of winstafdracht.
• Verhuurders bijstaan bij een procedure tegen onrechtmatige onderverhuur.

Samengevat

• De gemeente bepaalt via de Huisvestingswet of registratie, melding of een vergunning nodig is en hoeveel nachten u mag verhuren.
• Sinds 20 mei 2026 geldt de Europese verordening 2024/1028: platforms controleren registratienummers en delen verhuurgegevens met de overheid.
• Het splitsingsreglement van de VvE en uw hypotheekvoorwaarden kunnen verhuur verbieden, ook als de gemeente het toestaat.
• Een huurder mag zonder toestemming niet via Airbnb verhuren; dat kan leiden tot ontbinding en winstafdracht.
• Laat de fiscale gevolgen en btw beoordelen door een fiscalist.

Veelgestelde vragen

Hoeveel nachten per jaar mag ik mijn woning verhuren?

Dat bepaalt uw gemeente in haar huisvestingsverordening. Er is geen landelijk maximum; gemeenten als Amsterdam hanteren wel een maximum aantal nachten per jaar.

Heb ik altijd een registratienummer nodig?

Alleen als uw gemeente een registratieplicht heeft ingesteld. In dat geval moet het nummer in elke advertentie staan en mag het platform een advertentie zonder geldig nummer niet tonen.

Mag de VvE Airbnb-verhuur verbieden?

Ja, via het splitsingsreglement of een gebruiksregeling als het reglement dat toelaat. Ook een bestemming “wonen” in de splitsingsakte kan aan frequente toeristische verhuur in de weg staan.

Wat riskeer ik als huurder bij verhuur zonder toestemming?

Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming, afdracht van de winst en eventueel een contractuele boete.

Is mijn woonhuisverzekering geldig als ik verhuur?

Niet altijd. Veel polissen sluiten schade door betalende gasten uit. Meld de verhuur aan uw verzekeraar voordat u begint.

Lees ook: Wanneer is sprake van woonfraude?