Partner uitkopen bij scheiding: uitkoopsom, financiering en notaris

Gepubliceerd op 17 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 30 oktober 2026

Partner uitkopen bij scheiding betekent dat u het aandeel van uw ex-partner in de gezamenlijke woning overneemt en daarvoor een uitkoopsom betaalt. Was u in gemeenschap van goederen getrouwd, dan heeft ieder van u recht op de helft van de waarde (artikel 1:100 BW). De uitkoop is pas rond als de notaris een akte van verdeling passeert én de bank uw ex-partner ontslaat uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheek; lukt dat laatste niet, dan volgt meestal verkoop.

Eigendom en hypotheekschuld: twee lijnen die u allebei afwikkelt

Bij een uitkoop lopen twee juridische lijnen door elkaar. De eerste is het eigendom: de woning staat op naam van u beiden en dat gezamenlijke eigendom moet naar één naam. Dat gebeurt door verdeling, vastgelegd in een notariële akte die wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster (artikel 3:186 BW). De tweede lijn is de schuld. Aan de hypotheek bent u samen hoofdelijk verbonden, en daar verandert de verdeling van het eigendom niets aan. Zolang de bank uw ex-partner niet uit die aansprakelijkheid ontslaat, kan zij hem of haar blijven aanspreken voor de volledige lening.

Dat onderscheid verklaart waarom een uitkoop meestal niet strandt op de onderlinge verhouding, maar op de financiering. U kunt samen afspreken wie blijft wonen en welk bedrag daar tegenover staat, maar zonder medewerking van de geldverstrekker blijft de vertrekkende partner aan de lening vastzitten. Maak het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid daarom de eerste vraag, niet de laatste formaliteit.

Uitkopen gebeurt op basis van overeenstemming; niemand kan worden verplicht de woning over te nemen. Komt u er niet uit, dan kan de rechter op grond van artikel 3:185 BW de wijze van verdeling bepalen of de verdeling zelf vaststellen. Hij kan de woning aan een van beiden toedelen, maar weegt daarbij mee of die partner de lasten werkelijk alleen kan dragen. Is dat niet aannemelijk, dan blijft verkoop de enige realistische uitkomst. Wilt u de keuze tussen verkopen, overnemen of uitkopen naast elkaar zien, dan leest u daar hoe die doorgaans uitpakt.

Welk huwelijksvermogensregime bepaalt uw aandeel in de woning?

Bent u in gemeenschap van goederen getrouwd, dan valt de woning in de gemeenschap en heeft ieder recht op de helft van de waarde (artikel 1:100 BW). Voor huwelijken die op of na 1 januari 2018 zijn gesloten, geldt de beperkte gemeenschap: wat u vóór het huwelijk alleen in eigendom had, valt er in beginsel buiten (artikel 1:94 BW). Kocht u de woning vóór uw huwelijk alleen, dan kan dat de rekensom aanzienlijk veranderen. Bij een kort huwelijk met een groot vermogen is dat verschil vaak het hele geschil.

Hebt u huwelijkse voorwaarden, dan bepalen die wat er met de woning gebeurt. Veel akten bevatten een verrekenbeding: u blijft gescheiden eigenaar, maar rekent periodiek of aan het eind van het huwelijk af over het overgespaarde inkomen. Is er jarenlang niet verrekend, dan wordt vermoed dat het vermogen uit overgespaard inkomen is gevormd (artikel 1:141 lid 3 BW). Lees de akte dus voordat u aan een uitkoopsom begint te rekenen.

Woonde u ongehuwd samen, dan is er geen huwelijksgemeenschap maar een eenvoudige gemeenschap. De verhouding waarin u gerechtigd bent, volgt uit de leveringsakte en niet uit wie het meest heeft betaald. Ieder van u kan op grond van artikel 3:178 BW verdeling vorderen. De regels over gemeenschap en verdeling vindt u in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek.

Let ook op de termijn van de echtscheiding zelf: de beschikking moet binnen zes maanden nadat zij onherroepelijk is geworden, worden ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand, anders vervalt zij (artikel 1:163 BW). De verdeling van de woning mag later volgen, maar wacht met de inschrijving niet op een akkoord over de woning.

Hoe berekent u de uitkoopsom?

De basis is eenvoudig: u trekt de openstaande hypotheekschuld af van de waarde van de woning. Wat overblijft is de overwaarde, en de helft daarvan is bij een gemeenschap van goederen de uitkoopsom. Staat de woning onder water, dan verdeelt u geen overwaarde maar een restschuld, en betaalt de vertrekkende partner juist bij aan degene die blijft.

Een voorbeeld ter illustratie (fictieve bedragen, gemeenschap van goederen, één van beiden bracht € 20.000 eigen geld in uit een schenking onder uitsluitingsclausule):

Het vergoedingsrecht kan ook hoger of lager uitvallen dan de inbreng, omdat artikel 1:87 lid 2 BW het meestal laat meebewegen met de waardeontwikkeling van de woning. Dat recht bestaat alleen als u het kunt aantonen, en dat is precies waar het in de praktijk misgaat. Bankafschriften, de nota van afrekening van de notaris en de schenkingsakte zijn hier het bewijs; herinneringen zijn dat niet.

Ook de opgebouwde waarde in een spaar- of beleggingshypotheek hoort in de berekening thuis. Diezelfde polis is vaak aan de lening verpand en kan bij de uitkoop niet zomaar worden gesplitst. Bespreek dat met de geldverstrekker voordat u een bedrag afspreekt, want een polis die moet worden afgekocht verandert de uitkomst.

Verzwijgt een van beiden opzettelijk een bestanddeel van de gemeenschap, dan verliest hij zijn aandeel daarin aan de ander (artikel 3:194 lid 2 BW). Volledige openheid over spaargeld, polissen en schulden is daarom niet alleen netjes, maar ook verstandig.

Welke waarde telt: WOZ-waarde, taxatie of marktwaarde?

De wet schrijft geen waarderingsmethode voor. U mag samen kiezen: de WOZ-waarde, een taxatierapport, het gemiddelde van twee taxaties of een bindend advies van een derde zijn allemaal toegestaan, zolang u de keuze en de peildatum vastlegt. Begin niet te onderhandelen zonder afspraak over de methode. Dan discussieert u niet over de woning, maar over de meetlat.

In de praktijk komt er meestal toch een taxatie, omdat de geldverstrekker die verlangt bij een verhoging van de lening. Een taxateur waardeert de woning per een bepaalde datum, op basis van vergelijkbare verkopen in de omgeving. Een taxatierapport heeft een beperkte houdbaarheid; loopt de afwikkeling uit, dan kan de bank een nieuwe waardering vragen. De WOZ-waarde is gratis en snel, maar wordt vastgesteld naar een peildatum van ruim een jaar eerder (artikel 18 Wet WOZ). In een stijgende of dalende markt kan het verschil met de actuele waarde fors zijn.

Komt u er niet uit, dan stelt de rechter de waarde en de peildatum vast, zo nodig na een deskundigenbericht. In beginsel kijkt de rechter naar de waarde zo dicht mogelijk bij de verdeling, maar hij kan daarvan afwijken. Het gerechtshof Den Haag deelde de woning op 22 maart 2023 toe aan de man tegen de waarde per 1 juli 2019, de datum waarop partijen feitelijk uit elkaar gingen (ECLI:NL:GHDHA:2023:532). Het hof koppelde daar twee voorwaarden aan: de vrouw moest binnen vijf maanden uit de hoofdelijke aansprakelijkheid worden ontslagen, en bij doorverkoop binnen vijf jaar moest de man de helft van de meerwaarde delen. Lukte het ontslag niet, dan moest de woning aan een derde worden verkocht.

Hoe krijgt u de financiering en het ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid rond?

De blijvende partner moet de hele hypotheek alleen kunnen dragen. De geldverstrekker toetst dat opnieuw en beoordeelt daarbij onder meer:

• het inkomen van de partner die in de woning blijft, en de bestendigheid daarvan;
• vaste verplichtingen, waaronder partner- en kinderalimentatie, die de leenruimte drukken;
• andere leningen en kredieten die op naam staan;
• de gewenste hoogte van de lening na verhoging voor de uitkoopsom.

Alimentatie is hierbij de meest onderschatte factor. Een verplichting tot partneralimentatie verlaagt de leenruimte van de betaler, terwijl te ontvangen alimentatie vaak maar beperkt meetelt, mede omdat zij in de regel na maximaal vijf jaar eindigt (artikel 1:157 BW). Reken de uitkoop dus door mét de alimentatieafspraak; anders blijkt na maanden onderhandelen dat de opzet niet financierbaar is.

U kunt de bestaande lening verhogen bij dezelfde verstrekker of oversluiten naar een andere. Verhogen is doorgaans sneller en houdt bestaande voorwaarden in stand; oversluiten betekent een volledig nieuwe beoordeling. Wat in uw geval verstandig is, hangt af van rente, resterende looptijd en voorwaarden. Laat dat doorrekenen door een financieel adviseur voordat u een bedrag toezegt.

Neem in het convenant altijd een financieringsvoorbehoud op, met een duidelijke termijn. Lukt het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid niet binnen die termijn, dan gaat u over tot verkoop. Het hof Den Haag hanteerde in de hiervoor genoemde zaak een termijn van vijf maanden. Zonder voorbehoud legt u zich vast op een uitkoop die u mogelijk niet kunt uitvoeren, terwijl uw ex-partner ondertussen aansprakelijk blijft.

Wat regelt de notaris en betaalt u overdrachtsbelasting?

De verdeling van een registergoed vraagt een notariële akte die wordt ingeschreven in de openbare registers. De notaris stelt de akte van verdeling op, controleert de gegevens in het Kadaster en laat de uitkoopsom via zijn kwaliteitsrekening lopen. In die akte legt u ten minste vast:

• welke waarde aan de woning is toegekend en op welke peildatum;
• de hoogte van de hypotheekschuld en van de uitkoopsom;
• wie de woning krijgt toegedeeld en per wanneer;
• welke vergoedingsrechten zijn verrekend of juist uitdrukkelijk zijn afgewikkeld.

Is er een nieuwe of verhoogde lening nodig, dan passeert de notaris daarnaast een hypotheekakte. Het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid regelt de bank; de notaris legt het resultaat vast. Laat beide handelingen op dezelfde dag plaatsvinden, zodat er geen periode ontstaat waarin het eigendom al is overgegaan maar de aansprakelijkheid nog niet is beëindigd.

Over de overdrachtsbelasting bestaat veel verwarring. Bij de verdeling van een huwelijksgemeenschap wordt de verkrijging niet als verkrijging aangemerkt voor de overdrachtsbelasting. Dat volgt uit artikel 3, eerste lid, onderdeel b, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer. U koopt immers geen huis van een derde, maar krijgt toegedeeld waar u al gerechtigd toe was. Voor ongehuwde samenwoners geldt dit niet zonder meer.

Wordt de woning bewust onder de werkelijke waarde toegedeeld, dan kan de Belastingdienst daarin een schenking zien. Ook de behandeling van de eigenwoningschuld en de renteaftrek verandert door de scheiding. Dit artikel gaat over het civiele deel van de uitkoop; laat de fiscale gevolgen beoordelen door een fiscalist voordat u tekent.

Wat als uw ex-partner niet meewerkt?

Zolang de scheiding loopt, kan de rechter op verzoek een tijdelijke regeling treffen. Met voorlopige voorzieningen (artikel 822 Rv) laat u bepalen wie voorlopig in de echtelijke woning mag blijven en wie de lasten draagt. Die beslissing zegt niets over het uiteindelijke eigendom, maar voorkomt dat de situatie thuis onhoudbaar wordt terwijl de verdeling nog loopt. Ook bij de echtscheiding zelf kan de rechter op grond van artikel 1:165 BW bepalen dat een van beiden het gebruik van de woning nog zes maanden voortzet.

Blijft de verdeling zelf klemzitten, dan is de gang naar de rechter op grond van artikel 3:185 BW de aangewezen route. De rechter kan de woning toedelen tegen een door hem vastgestelde waarde, verkoop bevelen of een deskundige inschakelen. Weigert een van beiden daarna mee te werken aan de levering, dan kan de rechter bepalen dat zijn uitspraak in de plaats treedt van die medewerking (artikel 3:300 BW). Dat kost tijd, en die tijd loopt door terwijl u samen aansprakelijk blijft voor de hypotheek.

Tussen praten en procederen zit mediation. Die route werkt goed als het conflict vooral over informatie en vertrouwen gaat, en veel minder goed als een van beiden structureel weigert stukken te overleggen of als er een sterk ongelijke machtsverhouding is.

In welke volgorde pakt u de uitkoop aan?

1. Verzamel de stukken: leveringsakte, hypotheekakte, het recente overzicht van de restschuld, de polisgegevens van een gekoppelde verzekering en het bewijs van eigen inbreng.
2. Vraag een oriënterend gesprek aan bij de geldverstrekker of een financieel adviseur over het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid.
3. Spreek de waarderingsmethode en de peildatum af, en laat zo nodig taxeren.
4. Leg de uitkomst vast in een echtscheidingsconvenant: de uitkoopsom, het financieringsvoorbehoud met termijn, de datum van passeren, wie tot dat moment de lasten betaalt en wat er gebeurt als de financiering niet rondkomt.
5. Laat de notaris de akte van verdeling en zo nodig de hypotheekakte op dezelfde dag passeren.

Houd intussen de zesmaandentermijn voor inschrijving van de echtscheidingsbeschikking in het oog (artikel 1:163 BW). De volledige regeling van het huwelijksvermogensrecht vindt u in Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek.

Wat wij doen bij het uitkopen van uw partner

Een uitkoop lijkt een rekensom, maar valt of staat bij de afspraken eromheen. Onze scheidingsadvocaten kunnen onder meer:

• vaststellen wat in de gemeenschap valt en welke vergoedingsrechten u hebt (artikel 1:87 BW);
• de waarderingsmethode, de peildatum en een financieringsvoorbehoud met termijn in het convenant vastleggen;
• de akte van verdeling afstemmen met de notaris en de bank;
• voorlopige voorzieningen of een verdeling door de rechter (artikel 3:185 BW) vragen als uw ex-partner niet meewerkt.

Partner uitkopen in vijf punten

• Eigendom en hypotheekschuld zijn twee aparte lijnen; de akte van verdeling beëindigt de hoofdelijke aansprakelijkheid niet.
• Eigen inbreng levert alleen een vergoedingsrecht op als u die met stukken bewijst.
• Leg de waarderingsmethode en de peildatum vast vóór u over bedragen praat.
• Een financieringsvoorbehoud met termijn voorkomt dat de vertrekkende partner jaren aan de lening vastzit.
• Bij verdeling van een huwelijksgemeenschap is geen overdrachtsbelasting verschuldigd (artikel 3 lid 1 onderdeel b WBR).

Veelgestelde vragen

Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina scheidingsadvocaat.