Gepubliceerd op 17 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 8 september 2026
Partner uitkopen bij scheiding betekent dat u het aandeel van uw ex-partner in de gezamenlijke woning overneemt en daarvoor een uitkoopsom betaalt. Was u in gemeenschap van goederen getrouwd, dan heeft ieder van u recht op de helft van de waarde (artikel 1:100 BW). De uitkoop is pas rond als de notaris een akte van verdeling passeert en de bank uw ex-partner ontslaat uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheek.
Inhoudsopgave
Wat houdt het uitkopen van uw partner precies in?
Bij een uitkoop lopen twee juridische lijnen door elkaar die u allebei moet afwikkelen. De eerste is het eigendom: de woning staat op naam van u beiden en dat gezamenlijke eigendom moet naar een naam. Dat gebeurt door verdeling, vastgelegd in een notariele akte die wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. De tweede lijn is de schuld. Aan de hypotheek bent u samen hoofdelijk verbonden, en daar verandert de verdeling van het eigendom niets aan. Zolang de bank uw ex-partner niet uit die aansprakelijkheid ontslaat, kan zij hem of haar blijven aanspreken voor de volledige lening.
Dat onderscheid verklaart waarom een uitkoop meestal niet strandt op de onderlinge verhouding, maar op de financiering. U kunt samen prima afspreken wie blijft wonen en welk bedrag daar tegenover staat, maar zonder medewerking van de geldverstrekker blijft de vertrekkende partner aan de lening vastzitten. Behandel het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid daarom niet als een formaliteit aan het eind van het traject, maar als de eerste vraag die u beantwoord wilt hebben.
Uitkopen is bovendien geen automatisme. Het gebeurt op basis van overeenstemming, en niemand kan worden verplicht de woning over te nemen. Komt u er niet uit, dan kan de rechter op grond van artikel 3:185 BW de wijze van verdeling bepalen of de verdeling zelf vaststellen. Hij kan de woning aan een van beiden toedelen, maar weegt daarbij mee of die partner de lasten werkelijk alleen kan dragen. Is dat niet aannemelijk, dan blijft verkoop de enige realistische uitkomst. Wilt u de bredere afweging tussen verkopen, overnemen of uitkopen naast elkaar zien, dan leest u daar hoe die keuze doorgaans uitpakt.
Welk wettelijk kader geldt bij de verdeling van de woning?
Welke aanspraak u heeft, hangt af van uw huwelijksvermogensregime. Bent u in gemeenschap van goederen getrouwd, dan valt de woning in de gemeenschap en heeft ieder recht op de helft van de waarde. Artikel 1:100 BW legt die verdeling bij helfte vast. Voor huwelijken die zijn gesloten op of na 1 januari 2018 geldt de beperkte gemeenschap: wat u voor het huwelijk alleen in eigendom had, valt er in beginsel buiten. Kocht u de woning voor uw huwelijk alleen, dan kan dat de rekensom aanzienlijk veranderen. Bij een kort huwelijk met een groot vermogen is dat verschil vaak het hele geschil.
Heeft u huwelijkse voorwaarden laten opstellen, dan bepalen die wat er met de woning gebeurt. Veel akten bevatten een verrekenbeding: u blijft gescheiden eigenaar, maar rekent periodiek of aan het eind van het huwelijk af over het overgespaarde inkomen. Is er jarenlang niet verrekend, dan ontstaat discussie over de vraag welk deel van de woning met dat niet verrekende inkomen is gefinancierd. Lees de akte dus voordat u aan een uitkoopsom begint te rekenen.
Woonde u ongehuwd samen, dan is er geen huwelijksgemeenschap maar een eenvoudige gemeenschap. De verhouding waarin u gerechtigd bent, volgt uit de leveringsakte en niet uit wie het meest heeft betaald. Ieder van u kan op grond van artikel 3:178 BW verdeling vorderen. De regels over gemeenschap en verdeling vindt u in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek.
Let tot slot op de termijn die de echtscheiding zelf beheerst: de beschikking moet binnen zes maanden worden ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand, anders verliest zij haar kracht (artikel 1:163 BW). Wie de verdeling van de woning eindeloos laat slepen, loopt het risico dat de echtscheiding opnieuw moet worden aangevraagd.
Hoe berekent u de uitkoopsom?
De basis is eenvoudig: u trekt de openstaande hypotheekschuld af van de waarde van de woning. Wat overblijft is de overwaarde, en de helft daarvan is bij een gemeenschap van goederen de uitkoopsom. Staat de woning onder water, dan verdeelt u geen overwaarde maar een restschuld, en betaalt de vertrekkende partner juist bij aan degene die blijft.
Die basis is zelden het hele verhaal. Bracht een van u eigen geld in bij de aankoop, bijvoorbeeld uit een schenking van ouders onder een uitsluitingsclausule of uit voorhuwelijks vermogen, dan kan daar een vergoedingsrecht tegenover staan (artikel 1:87 BW). Dat recht bestaat alleen als u het kunt aantonen, en dat is precies waar het in de praktijk misgaat. Bankafschriften, de nota van afrekening van de notaris en de schenkingsbrief zijn hier het bewijs; herinneringen zijn dat niet.
Ook de opgebouwde waarde in een spaar- of beleggingshypotheek hoort in de berekening thuis. Diezelfde polis is vaak aan de lening gekoppeld en kan bij de uitkoop niet zomaar worden gesplitst. Bespreek dat met de geldverstrekker voordat u een bedrag afspreekt, want een polis die moet worden afgekocht verandert de uitkomst.
Verzwijgt een van beiden bewust een bestanddeel van de gemeenschap, dan is de sanctie stevig: wie opzettelijk een goed verzwijgt, verliest zijn aandeel daarin aan de ander (artikel 3:194 BW). Dat maakt volledige openheid over spaargeld, polissen en schulden niet alleen netjes, maar ook verstandig.
Welke waarde telt: WOZ-waarde, taxatie of marktwaarde?
De wet schrijft geen waarderingsmethode voor. U mag samen kiezen, en die vrijheid is groter dan veel mensen denken: de WOZ-waarde, een taxatierapport, het gemiddelde van twee taxaties of een bindend advies van een derde zijn allemaal toegestaan, zolang u de keuze vastlegt. Wat u niet moet doen, is beginnen te onderhandelen zonder afspraak over de methode. Dan discussieert u niet over de woning maar over de meetlat.
In de praktijk komt er meestal toch een taxatie, omdat de geldverstrekker die verlangt bij een verhoging van de lening. Een taxateur waardeert de woning per een bepaalde peildatum en op basis van vergelijkbare verkopen in de omgeving. Een taxatierapport heeft een beperkte houdbaarheid; loopt de afwikkeling uit, dan kan de bank een nieuwe waardering vragen.
De WOZ-waarde is gratis beschikbaar en snel, maar wordt vastgesteld naar een eerdere peildatum. In een stijgende of dalende markt kan het verschil met de actuele waarde fors zijn. Kiest u voor de WOZ-waarde omdat dat rust geeft, doe dat dan bewust en niet omdat het toevallig voorhanden is. Blijft u van mening verschillen over de waarde, dan kan de rechter een deskundige benoemen die de woning bindend waardeert.
Hoe krijgt u de financiering en het ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid rond?
De blijvende partner moet de hele hypotheek alleen kunnen dragen. De geldverstrekker toetst dat opnieuw en beoordeelt daarbij onder meer:
- het inkomen van de partner die in de woning blijft, en de bestendigheid daarvan;
- vaste verplichtingen, waaronder partner- en kinderalimentatie, die de leenruimte drukken;
- andere leningen en kredieten die op naam staan;
- de gewenste hoogte van de lening na verhoging voor de uitkoopsom.
Alimentatie is hierbij de meest onderschatte factor. Een verplichting tot partneralimentatie verlaagt de leenruimte van de betaler, terwijl te ontvangen alimentatie vaak maar beperkt en tijdelijk meetelt. Reken de uitkoop dus door met de alimentatieafspraak erbij, en niet los daarvan; anders blijkt na maanden onderhandelen dat de opzet niet financierbaar is.
U kunt de bestaande lening verhogen bij dezelfde verstrekker of oversluiten naar een andere. Verhogen is doorgaans sneller en houdt bestaande voorwaarden in stand; oversluiten kan gunstiger uitpakken maar betekent een volledig nieuwe beoordeling. Wat in uw geval verstandig is, hangt af van rente, resterende looptijd en voorwaarden. Laat dat doorrekenen door een financieel adviseur voordat u een bedrag toezegt.
Neem in het convenant altijd een voorbehoud van financiering op, met een duidelijke termijn. Lukt het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid niet binnen die termijn, dan gaat u over tot verkoop. Zonder dat voorbehoud legt u zich vast op een uitkoop die u mogelijk niet kunt uitvoeren, terwijl uw ex-partner ondertussen aansprakelijk blijft.
Wat regelt de notaris en betaalt u overdrachtsbelasting?
De verdeling van een registergoed vraagt een notariele akte die wordt ingeschreven in de openbare registers. De notaris stelt de akte van verdeling op, controleert de gegevens in het Kadaster en zorgt dat de betaling van de uitkoopsom via zijn kwaliteitsrekening loopt. In die akte legt u ten minste vast:
- welke waarde aan de woning is toegekend en op welke peildatum;
- de hoogte van de hypotheekschuld en van de uitkoopsom;
- wie de woning krijgt toegedeeld en per wanneer;
- welke vergoedingsrechten zijn verrekend of juist uitdrukkelijk zijn afgewikkeld.
Is er een nieuwe of verhoogde lening nodig, dan passeert de notaris daarnaast een hypotheekakte. Het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid regelt de bank; de notaris legt het resultaat vast. Beide handelingen horen op dezelfde dag plaats te vinden, zodat er geen periode ontstaat waarin het eigendom al is overgegaan maar de aansprakelijkheid nog niet is beeindigd.
Over de overdrachtsbelasting bestaat veel verwarring. Bij de verdeling van een huwelijksgemeenschap wordt de verkrijging niet als verkrijging aangemerkt voor de overdrachtsbelasting. Dat volgt uit artikel 3, eerste lid, onderdeel b, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer. U koopt immers geen huis van een derde, maar krijgt toegedeeld waar u al gerechtigd toe was. Voor ongehuwde samenwoners geldt dit niet zonder meer.
Wordt de woning bewust onder de werkelijke waarde toegedeeld, dan kan de Belastingdienst daarin een schenking zien. Ook de behandeling van de eigenwoningschuld en de renteaftrek verandert door de scheiding. Dit artikel gaat over het civiele deel van de uitkoop; laat de fiscale gevolgen beoordelen door een fiscalist voordat u tekent.
Wat als uw ex-partner niet meewerkt?
Zolang de scheiding loopt, kan de rechter op verzoek een tijdelijke regeling treffen. Met voorlopige voorzieningen kunt u onder meer laten bepalen wie voorlopig in de echtelijke woning mag blijven en wie de lasten draagt. Die beslissing zegt niets over het uiteindelijke eigendom, maar voorkomt dat de situatie thuis onhoudbaar wordt terwijl de verdeling nog loopt. Ook na de echtscheiding kan de rechter op grond van artikel 1:165 BW bepalen dat een van beiden het gebruik van de woning voortzet.
Blijft de verdeling zelf klemzitten, dan is de gang naar de rechter op grond van artikel 3:185 BW de aangewezen route. De rechter kan de woning toedelen tegen een door hem vastgestelde waarde, verkoop bevelen of een deskundige inschakelen. Dat kost tijd, en die tijd loopt door terwijl u samen aansprakelijk blijft voor de hypotheek. Dat is de belangrijkste reden om ook een moeizaam gesprek nog even vol te houden.
Tussen praten en procederen zit mediation. Die route werkt goed als het conflict vooral over informatie en vertrouwen gaat, en veel minder goed als een van beiden structureel weigert stukken te overleggen of als er sprake is van een sterk ongelijke machtsverhouding. Kies dus bewust, en niet omdat mediation nu eenmaal de vriendelijke optie lijkt.
Wat u nu kunt doen
Begin met het verzamelen van stukken voordat u over bedragen praat: de leveringsakte, de hypotheekakte en het meest recente overzicht van de restschuld, de polisgegevens van een gekoppelde levensverzekering en het bewijs van eigen inbreng. Wie zich beroept op een vergoedingsrecht, moet dat onderbouwen; zonder papieren blijft het bij een stelling.
Vraag daarna een oriënterend gesprek aan bij de geldverstrekker of een financieel adviseur over het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Weet u dat de financiering haalbaar is, dan onderhandelt u over een uitkoop die ook uitvoerbaar is. Blijkt het niet haalbaar, dan bespaart u zichzelf maanden.
Leg de uitkomst vervolgens vast in een echtscheidingsconvenant: de waarderingsmethode en peildatum, de uitkoopsom, het financieringsvoorbehoud met termijn, de datum waarop de akte passeert en wie tot dat moment welke lasten betaalt. Vergeet niet vast te leggen wat er gebeurt als de financiering niet rondkomt. Houd daarbij de zesmaandentermijn voor inschrijving van de echtscheidingsbeschikking in het oog (artikel 1:163 BW). De volledige regeling van het huwelijksvermogensrecht vindt u in Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek.
Veelgestelde vragen
Kan ik mijn ex-partner verplichten mee te werken aan de uitkoop?
U kunt niemand dwingen de woning over te nemen of af te staan tegen een bedrag dat u zelf bepaalt. Komt u er samen niet uit, dan kunt u de rechter vragen de verdeling vast te stellen op grond van artikel 3:185 BW.
De rechter kan de woning aan een van beiden toedelen tegen een vastgestelde waarde, maar weegt daarbij mee of die partner de financiering rond krijgt. Blijkt dat niet haalbaar, dan volgt in de regel verkoop en verdeling van de opbrengst.
Welke waarde geldt bij de uitkoop: de WOZ-waarde of een taxatie?
De wet schrijft geen waarderingsmethode voor. U mag samen kiezen voor de WOZ-waarde, een taxatie of het gemiddelde van twee taxaties, mits u die keuze vastlegt.
In de praktijk verlangt de geldverstrekker een recent taxatierapport voordat zij een hogere lening verstrekt. Kiest u toch voor de WOZ-waarde, houd er dan rekening mee dat die op een eerdere peildatum is vastgesteld en dus kan afwijken van de actuele waarde.
Betaal ik overdrachtsbelasting als ik mijn partner uitkoop?
Bij de verdeling van een huwelijksgemeenschap wordt de verkrijging niet als verkrijging voor de overdrachtsbelasting aangemerkt (artikel 3, eerste lid, onderdeel b, Wet op belastingen van rechtsverkeer). Over dat deel is dan geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
Woonde u ongehuwd samen, dan ligt dit anders en gelden aparte voorwaarden. Laat de fiscale gevolgen van de uitkoop, ook een mogelijke schenking, vooraf beoordelen door een fiscalist.
Wat gebeurt er als de bank het ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid weigert?
Dan kunt u de uitkoop niet uitvoeren zoals bedoeld. De vertrekkende partner blijft aansprakelijk voor de volledige hypotheekschuld, ook als hij of zij allang elders woont.
Verstandig is om de afspraak over de uitkoop afhankelijk te maken van het verkrijgen van de financiering. Lukt dat niet binnen de afgesproken termijn, dan gaat u over tot verkoop zonder dat een van beiden in een onmogelijke positie belandt.
Wat als de woning minder waard is dan de hypotheekschuld?
Bij onderwaarde verdeelt u een tekort in plaats van een overwaarde. Ieder draagt in beginsel de helft van de restschuld, tenzij u iets anders afspreekt of uw huwelijkse voorwaarden een andere verdeling voorschrijven.
Neemt u de woning over, dan neemt u ook de restschuld over en heeft de vertrekkende partner in beginsel een bijdrage te voldoen. Leg dat bedrag en het betaalmoment vast in het convenant, zodat er later geen discussie ontstaat.
Geldt dit ook als wij niet getrouwd waren, maar samenwoonden?
Dan is er geen huwelijksgemeenschap, maar een eenvoudige gemeenschap: de woning is van u samen in de verhouding die uit de leveringsakte blijkt. Ieder van u kan op grond van artikel 3:178 BW verdeling vorderen.
De uitkoop verloopt technisch hetzelfde, met een akte van verdeling en medewerking van de bank. De fiscale behandeling wijkt af, dus laat die apart beoordelen.
Juridisch advies bij het uitkopen van uw partner
Een uitkoop lijkt een rekensom, maar valt of staat bij de juridische afspraken eromheen: het waarderingsmoment, de vergoedingsrechten, het financieringsvoorbehoud en de vraag wat er gebeurt als de bank niet meewerkt. Wordt dat niet goed vastgelegd, dan komt het jaren later alsnog terug.
De advocaten van Law & More in Eindhoven begeleiden verdelingen van de echtelijke woning, stellen convenanten op en procederen waar dat nodig is. Wilt u weten waar u in uw situatie aan toe bent, neem dan contact met ons op voor een eerste beoordeling van uw zaak.
