Koopwoning bij scheiding: verkopen, overnemen of uitkopen?

Gepubliceerd op 17 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 9 oktober 2026

Bij een scheiding heeft u drie keuzes voor de koopwoning: u verkoopt hem, één van u neemt hem over en koopt de ander uit, of u blijft tijdelijk samen eigenaar. Welke keuze kan, hangt vooral af van de bank: wie de woning wil houden, moet de hypotheek alleen kunnen dragen en de vertrekkende partner moet door de bank worden ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid.

Op deze pagina leest u hoe elke keuze werkt, hoe u de uitkoopsom bij overwaarde en bij onderwaarde berekent en wat er gebeurt als u het niet eens wordt. Fiscale gevolgen, zoals de hypotheekrenteaftrek, behandelen wij niet; die bespreekt u met een fiscaal adviseur of de Belastingdienst.

Welke drie keuzes heeft u voor de koopwoning?

U kunt verkopen aan een derde, de woning toedelen aan één van u tegen betaling van een uitkoopsom, of de verdeling uitstellen en samen eigenaar blijven. Alle drie leggen u vast in het echtscheidingsconvenant of in een aparte verdelingsakte bij de notaris.

• Verkopen: de opbrengst gaat eerst naar de bank; de overwaarde of de restschuld verdeelt u daarna.
• Overnemen en uitkopen: één partner wordt alleen eigenaar en betaalt de ander zijn aandeel uit, of ontvangt juist een bijdrage als er onderwaarde is.
• Samen eigenaar blijven: u spreekt af wie er woont, wie de lasten betaalt en wanneer u alsnog verkoopt of verdeelt.

Meer over de eigendomsvragen leest u in ons artikel over scheiden met een koophuis.

Wie is eigenaar van de woning en wie krijgt welk deel?

Dat hangt af van uw huwelijksstelsel en van wat er in het kadaster staat. Bent u in gemeenschap van goederen getrouwd, dan valt de woning meestal in de gemeenschap en heeft u ieder recht op de helft van de netto waarde (artikel 1:100 Burgerlijk Wetboek, Boek 1).

Sinds 1 januari 2018 geldt voor nieuwe huwelijken de beperkte gemeenschap van goederen (artikel 1:94 BW). Een woning die één van u vóór het huwelijk al bezat, blijft dan in beginsel privé. Hoe dat in uw geval uitpakt, leest u in ons artikel over scheiden in gemeenschap van goederen.

Heeft u huwelijkse voorwaarden of woonde u ongehuwd samen, dan bent u eigenaar in de verhouding die in de akte van levering staat, vaak ieder de helft. Een verrekenbeding of een samenlevingscontract kan de verdeling van de overwaarde nog veranderen.

Welk moment telt? De omvang van de gemeenschap staat vast op de dag dat het verzoek tot echtscheiding bij de rechtbank is ingediend (artikel 1:99 BW). Voor de waarde van de woning geldt in beginsel het moment van de feitelijke verdeling, tenzij u samen een andere datum afspreekt.

Hoe werkt verkopen aan een derde?

U kiest samen een makelaar, spreekt een vraagprijs af en ondertekent allebei de koopovereenkomst. De notaris lost bij de overdracht de hypotheek af uit de koopsom en verdeelt het restant volgens uw afspraken.

Wil één van u niet meewerken, dan kan de ander de rechter vragen de verdeling te bepalen (artikel 3:185 Burgerlijk Wetboek, Boek 3). De rechter kan dan bijvoorbeeld bevelen dat de woning wordt verkocht. Tot de verkoop kan de rechter met een voorlopige voorziening bepalen wie in de woning mag blijven (artikel 822 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Zie ook ons artikel over het huis verkopen bij scheiding.

Blijft er na verkoop een restschuld over, dan blijft u tegenover de bank allebei voor het hele bedrag aansprakelijk. Onderling draagt u de schuld bij een gemeenschap van goederen ieder voor de helft. Had u Nationale Hypotheek Garantie, dan kan het fonds onder voorwaarden een deel van de restschuld kwijtschelden; die voorwaarden staan in de NHG-normen van het jaar waarin u de hypotheek afsloot.

Hoe berekent u de uitkoopsom bij overwaarde?

De uitkoopsom is het aandeel van de vertrekkende partner in de netto waarde: marktwaarde min hypotheekschuld, gedeeld door twee bij gelijke eigendom. Gebruik een recent taxatierapport van een gecertificeerd taxateur; de WOZ-waarde loopt vaak achter op de marktwaarde.

Een voorbeeld ter illustratie: de woning is getaxeerd op € 450.000 en de hypotheekschuld is € 300.000.

De partner die blijft, moet in dit voorbeeld dus € 375.000 financieren: de bestaande schuld plus de uitkoopsom, vermeerderd met kosten voor taxatie, notaris en advies. Twee correcties komen vaak voor:

• Een spaar- of beleggingsrekening die aan de hypotheek is gekoppeld, telt mee als bezit en verlaagt in feite de schuld.
• Heeft één van u privégeld in de woning gestoken, bijvoorbeeld uit een erfenis, dan kan die partner een vergoedingsrecht hebben (artikel 1:87 BW). Dat bedrag gaat af van de overwaarde voordat u deze verdeelt.

Een uitgebreide uitleg met alle rekenstappen vindt u in ons artikel over het uitkopen van uw partner.

Hoe werkt uitkopen bij onderwaarde?

Bij onderwaarde is de woning minder waard dan de hypotheekschuld, en dan betaalt de vertrekkende partner in beginsel juist mee. De partner die blijft, neemt de volledige schuld over en ontvangt van de ander de helft van het tekort.

Stel de woning is € 280.000 waard en de hypotheekschuld is € 320.000. De onderwaarde is dan € 40.000. Bij gelijke delen draagt ieder € 20.000, dus de vertrekkende partner betaalt € 20.000 aan de partner die de woning en de volledige schuld overneemt. U kunt ook afspreken dat dit bedrag wordt verrekend met andere bezittingen, zoals spaargeld of een auto.

Wat moet u regelen met de bank en de notaris?

De bank beoordeelt de overname als een nieuwe aanvraag op één inkomen. Pas als de bank akkoord geeft, wordt de vertrekkende partner ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid; zonder dat ontslag blijft hij tegenover de bank aansprakelijk, ook als u onderling iets anders afspreekt.

De overdracht van het aandeel gebeurt bij een notariële akte die in het kadaster wordt ingeschreven (artikel 3:89 BW). Bij de verdeling van een huwelijksgemeenschap en in een aantal vergelijkbare situaties geldt een vrijstelling van overdrachtsbelasting (artikel 3, eerste lid, onderdeel b, Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970); de notaris toetst of die in uw situatie van toepassing is.

Wanneer kiest u voor tijdelijk samen eigenaar blijven?

Dat is een optie als niemand de hypotheek alleen kan dragen en verkopen nu niet gunstig uitkomt, bijvoorbeeld omdat de kinderen nog een schooljaar moeten afmaken. U blijft dan allebei aansprakelijk tegenover de bank, dus maak duidelijke afspraken.

• Wie woont er en betaalt die partner een gebruiksvergoeding aan de ander?
• Wie betaalt de hypotheekrente, de aflossing, de verzekeringen en het onderhoud?
• Op welke datum verkoopt u uiterlijk, en wie kiest dan de makelaar?
• Wat gebeurt er als één van u de afspraken niet nakomt?

Leg deze afspraken vast in het echtscheidingsconvenant, zodat u ze later kunt afdwingen.

Wat kunnen wij voor u doen bij de koopwoning in uw scheiding?

Onze scheidingsadvocaten helpen u de verdeling van de woning juridisch goed te regelen.

• Wij stellen vast wie eigenaar is en welk deel de woning ieder toekomt, op basis van uw huwelijksstelsel, de akte van levering en artikel 1:94 BW.
• Wij rekenen de uitkoopsom na, inclusief gekoppelde spaarrekeningen en vergoedingsrechten op grond van artikel 1:87 BW.
• Wij leggen de afspraken over verkoop, overname of tijdelijk mede-eigendom vast in het echtscheidingsconvenant.
• Wij vragen bij de rechter een voorlopige voorziening aan over het gebruik van de woning (artikel 822 Rv) als u daar samen niet uitkomt.
• Wij voeren de procedure over de verdeling op grond van artikel 3:185 BW als één van u niet meewerkt.

Samengevat

• U kunt de woning verkopen, één van u kan hem overnemen, of u blijft tijdelijk samen eigenaar.
• Uitkoopsom bij overwaarde: marktwaarde min hypotheekschuld, gedeeld door twee bij gelijke eigendom.
• Bij onderwaarde betaalt de vertrekkende partner in beginsel de helft van het tekort aan de partner die blijft.
• Zonder akkoord van de bank blijft de vertrekkende partner aansprakelijk voor de hypotheek.
• Komt u er niet uit, dan kan de rechter de verdeling bepalen (artikel 3:185 BW).

Veelgestelde vragen

Mag ik in de woning blijven tot de scheiding rond is?

Dat spreekt u samen af. Lukt dat niet, dan kan de rechter met een voorlopige voorziening bepalen wie de woning tijdelijk mag gebruiken (artikel 822 Rv).

Welke waarde geldt bij uitkopen: de WOZ-waarde of een taxatie?

U mag samen elke waarde afspreken. Bent u het niet eens, dan is een recent taxatierapport van een onafhankelijke taxateur de gebruikelijke basis, omdat de WOZ-waarde vaak afwijkt van de marktwaarde.

Moet mijn ex meebetalen als het huis minder waard is dan de hypotheek?

Bij een gemeenschap van goederen draagt u een restschuld in beginsel ieder voor de helft. Bij uitkopen betaalt de vertrekkende partner dan de helft van de onderwaarde aan de partner die de schuld overneemt.

Kan ik mijn ex dwingen de woning te verkopen?

Ja, via de rechter. Iedere mede-eigenaar kan verdeling vorderen, en de rechter kan bepalen dat de woning wordt verkocht en hoe de opbrengst wordt verdeeld (artikel 3:178 en 3:185 BW).

Ben ik van de hypotheek af als mijn ex de woning overneemt?

Alleen als de bank u schriftelijk ontslaat uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Een afspraak in het convenant geldt alleen tussen u en uw ex, niet tegenover de bank.