Gepubliceerd op 17 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 30 oktober 2026
Bij een scheiding heeft u drie keuzes voor de koopwoning: u verkoopt hem, één van u neemt hem over en koopt de ander uit, of u blijft tijdelijk samen eigenaar. Welke keuze kan, hangt vooral af van de bank: wie de woning wil houden, moet de hypotheek alleen kunnen dragen, en de vertrekkende partner moet door de bank worden ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid.
Op deze pagina leest u hoe elke keuze werkt, hoe u de uitkoopsom bij overwaarde en bij onderwaarde berekent en wat de rechter beslist als u het niet eens wordt. Fiscale gevolgen, zoals de hypotheekrenteaftrek, behandelen wij niet; die bespreekt u met een fiscaal adviseur of de Belastingdienst.
Inhoudsopgave
Welke drie keuzes heeft u voor de koopwoning?
U kunt verkopen aan een derde, de woning toedelen aan één van u tegen betaling van een uitkoopsom, of de verdeling uitstellen en samen eigenaar blijven. Alle drie legt u vast in het echtscheidingsconvenant of in een aparte verdelingsakte bij de notaris.
| Keuze | Wat er gebeurt | Voorwaarde |
|---|---|---|
| Verkopen | De opbrengst gaat eerst naar de bank; overwaarde of restschuld verdeelt u daarna | Beiden tekenen de koopovereenkomst, of de rechter beslist |
| Overnemen en uitkopen | Eén partner wordt alleen eigenaar en betaalt de ander uit, of ontvangt een bijdrage bij onderwaarde | De bank financiert op één inkomen en ontslaat de ander uit de hoofdelijke aansprakelijkheid |
| Tijdelijk samen eigenaar | U spreekt af wie er woont, wie de lasten betaalt en wanneer u alsnog verdeelt | Duidelijke afspraken in het convenant; beiden blijven aansprakelijk tegenover de bank |
Meer over de eigendomsvragen leest u in ons artikel over scheiden met een koophuis.
Wie is eigenaar van de woning en wie krijgt welk deel?
Dat hangt af van uw huwelijksstelsel en van wat er in het kadaster staat. Bent u in gemeenschap van goederen getrouwd, dan valt de woning meestal in de gemeenschap en heeft u ieder recht op de helft van de netto waarde (art. 1:100 Burgerlijk Wetboek, Boek 1).
Sinds 1 januari 2018 geldt voor nieuwe huwelijken de beperkte gemeenschap van goederen (art. 1:94 BW). Een woning die één van u vóór het huwelijk al alleen bezat, blijft dan in beginsel privé. Hoe dat in uw geval uitpakt, leest u in ons artikel over scheiden in gemeenschap van goederen.
Heeft u huwelijkse voorwaarden of woonde u ongehuwd samen, dan bent u eigenaar in de verhouding die in de akte van levering staat, vaak ieder de helft. Een verrekenbeding of een samenlevingscontract kan de verdeling van de overwaarde nog veranderen.
Welke peildatum geldt voor de waarde?
De omvang van de gemeenschap staat vast op de dag dat het verzoek tot echtscheiding bij de rechtbank is ingediend (art. 1:99 BW). Voor de waarde van de woning geldt in beginsel het moment van de feitelijke verdeling, tenzij u samen een andere datum afspreekt. De rechter kan op grond van redelijkheid en billijkheid ook een andere datum kiezen.
Dat deed het gerechtshof Den Haag op 22 maart 2023 (ECLI:NL:GHDHA:2023:532). De man had sinds het uiteengaan in 2019 alleen in de woning gewoond en alle lasten gedragen. Het hof deelde hem de woning toe tegen de waarde op de datum van uiteengaan. Voorwaarde was dat hij de vrouw binnen vijf maanden uit de hoofdelijke aansprakelijkheid liet ontslaan. Verkocht hij binnen vijf jaar, dan moest hij de vrouw de helft van de meeropbrengst betalen. Lukte de overname niet, dan volgde verkoop.
Hoe werkt verkopen aan een derde?
U kiest samen een makelaar, spreekt een vraagprijs af en ondertekent allebei de koopovereenkomst. De notaris lost bij de overdracht de hypotheek af uit de koopsom en verdeelt het restant volgens uw afspraken.
Wil één van u niet meewerken, dan kan de ander de rechter vragen de verdeling te bepalen (art. 3:185 Burgerlijk Wetboek, Boek 3). De rechter kan dan bijvoorbeeld bevelen dat de woning wordt verkocht. Tot de verkoop kan de rechter met een voorlopige voorziening bepalen wie in de woning mag blijven (art. 822 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Zie ook ons artikel over het huis verkopen bij scheiding.
Blijft er na verkoop een restschuld over, dan blijft u tegenover de bank allebei voor het hele bedrag aansprakelijk. Onderling draagt u de schuld bij een gemeenschap van goederen ieder voor de helft. Had u Nationale Hypotheek Garantie, dan kan het fonds onder voorwaarden een deel van de restschuld kwijtschelden; die voorwaarden staan in de NHG-normen van het jaar waarin u de hypotheek afsloot.
Hoe berekent u de uitkoopsom bij overwaarde?
De uitkoopsom is het aandeel van de vertrekkende partner in de netto waarde: marktwaarde min hypotheekschuld, gedeeld door twee bij gelijke eigendom. Gebruik een recent taxatierapport van een gecertificeerd taxateur; de WOZ-waarde loopt vaak achter op de marktwaarde.
Een voorbeeld ter illustratie: de woning is getaxeerd op € 450.000 en de hypotheekschuld is € 300.000.
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Marktwaarde volgens taxatie | € 450.000 |
| Hypotheekschuld | € 300.000 |
| Overwaarde | € 150.000 |
| Uitkoopsom bij 50/50 | € 75.000 |
De partner die blijft, moet in dit voorbeeld dus € 375.000 financieren: de bestaande schuld plus de uitkoopsom, vermeerderd met kosten voor taxatie, notaris en advies. Twee correcties komen vaak voor:
- Een spaar- of beleggingsrekening die aan de hypotheek is gekoppeld, telt mee als bezit en verlaagt in feite de schuld.
- Heeft één van u privégeld in de woning gestoken, bijvoorbeeld uit een erfenis, dan kan die partner een vergoedingsrecht hebben (art. 1:87 BW). Dat bedrag gaat af van de overwaarde voordat u deze verdeelt.
Een uitgebreide uitleg met alle rekenstappen vindt u in ons artikel over het uitkopen van uw partner.
Hoe werkt uitkopen bij onderwaarde?
Bij onderwaarde is de woning minder waard dan de hypotheekschuld. De vertrekkende partner betaalt dan in beginsel juist mee: de partner die blijft, neemt de volledige schuld over en ontvangt van de ander de helft van het tekort.
Een voorbeeld ter illustratie: de woning is € 280.000 waard en de hypotheekschuld is € 320.000. De onderwaarde is dan € 40.000. Bij gelijke delen draagt ieder € 20.000, dus de vertrekkende partner betaalt € 20.000 aan de partner die de woning en de volledige schuld overneemt. U kunt ook afspreken dat dit bedrag wordt verrekend met andere bezittingen, zoals spaargeld of een auto.
Wat moet u regelen met de bank en de notaris?
De bank beoordeelt de overname als een nieuwe aanvraag op één inkomen. Pas als de bank akkoord geeft, wordt de vertrekkende partner ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Zonder dat ontslag blijft hij tegenover de bank aansprakelijk, ook als u onderling iets anders afspreekt.
De overdracht van het aandeel gebeurt bij een notariële akte die in het kadaster wordt ingeschreven (art. 3:89 BW). Bij de verdeling van een huwelijksgemeenschap en in een aantal vergelijkbare situaties geldt een vrijstelling van overdrachtsbelasting (art. 3 lid 1 onderdeel b Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970); de notaris toetst of die in uw situatie van toepassing is.
Wanneer kiest u voor tijdelijk samen eigenaar blijven?
Dat is een optie als niemand de hypotheek alleen kan dragen en verkopen nu niet gunstig uitkomt, bijvoorbeeld omdat de kinderen nog een schooljaar moeten afmaken. U blijft dan allebei aansprakelijk tegenover de bank, dus maak duidelijke afspraken.
- Wie woont er en betaalt die partner een gebruiksvergoeding aan de ander?
- Wie betaalt de hypotheekrente, de aflossing, de verzekeringen en het onderhoud?
- Op welke datum verkoopt u uiterlijk, en wie kiest dan de makelaar?
- Wat gebeurt er als één van u de afspraken niet nakomt?
Leg deze afspraken vast in het echtscheidingsconvenant, zodat u ze later kunt afdwingen.
Hoe helpen wij bij de koopwoning in uw scheiding?
Onze scheidingsadvocaten kunnen:
- vaststellen wie eigenaar is en welk deel ieder toekomt, op basis van uw huwelijksstelsel en de akte van levering;
- de uitkoopsom narekenen, inclusief gekoppelde spaarrekeningen en vergoedingsrechten;
- de afspraken over verkoop, overname of tijdelijk mede-eigendom vastleggen in het convenant;
- bij de rechter een voorlopige voorziening over het gebruik van de woning of een beslissing over de verdeling vragen.
Veelgestelde vragen
Kan ik mijn ex dwingen de woning te verkopen?
Via de rechter wel. Iedere deelgenoot kan verdeling vorderen (art. 3:178 BW), en de rechter kan bepalen dat de woning wordt verkocht en hoe de opbrengst wordt verdeeld (art. 3:185 BW).
Wat als mijn ex de woning overneemt en kort daarna met winst verkoopt?
Spreek in het convenant een nabetalingsregeling af: verkoopt de overnemende partner binnen een vaste termijn, dan deelt hij de meeropbrengst. Het gerechtshof Den Haag legde in de zaak hierboven zelf zo’n regeling van vijf jaar op.
