Roerende zaken: wat zijn het en wat zijn de juridische gevolgen?

Gepubliceerd op 13 augustus 2025 · Laatst bijgewerkt op 29 oktober 2026

Roerende zaken zijn alle zaken die niet onroerend zijn: alles wat verplaatsbaar is, van een auto en een voorraad tot een machine of een schilderij. De belangrijkste uitzondering: een zaak die duurzaam met de grond of met een gebouw is verenigd, wordt onroerend of bestanddeel van een onroerende zaak, en volgt dan een ander regime.

Het onderscheid bepaalt hoe u eigendom overdraagt, welk zekerheidsrecht u kunt vestigen, of een koper te goeder trouw wordt beschermd en hoe een schuldeiser zich kan verhalen. Hieronder leest u wat de wet zegt, waar de Hoge Raad de grens trekt en wat de gevolgen zijn voor particulieren en ondernemers.

Wat artikel 3:2 en 3:3 BW onder roerende zaken verstaan

Volgens artikel 3:3 BW is roerend alles wat niet onroerend is. De wet omschrijft dus eerst de onroerende zaak; de roerende zaak is de rest.

De wet begint bij het begrip zaak. Artikel 3:2 BW omschrijft zaken als voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten. Een fiets, kantoormeubilair, een vrachtwagen en een partij grondstoffen zijn zaken. Een merkrecht, een vordering op een klant en een aandeel in een bv zijn geen zaken, maar vermogensrechten. Zaken en vermogensrechten vallen samen onder het begrip goederen (artikel 3:1 BW).

Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen en de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, rechtstreeks of via andere gebouwen of werken. Omdat de roerende zaak negatief is omschreven, beantwoordt u altijd eerst de vraag of iets onroerend is.

Roerend, onroerend of registergoed: de gevolgen naast elkaar

Vooral teboekgestelde schepen en luchtvaartuigen zijn roerende zaken die toch registergoed zijn. Voor overdracht en hypotheek volgen zij de regels voor registergoederen. Wie dat over het hoofd ziet, levert een schip op de verkeerde manier en wordt geen eigenaar.

Wanneer een roerende zaak onroerend wordt

Een bouwwerk wordt onroerend als het duurzaam met de grond is verenigd. Beslissend is of het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Die bestemming moet naar buiten kenbaar zijn.

Het Portacabin-arrest: technische verplaatsbaarheid is niet beslissend

Op 31 oktober 1997 oordeelde de Hoge Raad over een portacabin waarover de Belastingdienst en de Rabobank twistten (ECLI:NL:HR:1997:ZC2478). Het hof had de portacabin onroerend geacht, en de Hoge Raad liet dat in stand. Dat een bouwwerk technisch te verplaatsen is, doet er niet toe. Het gaat erom of het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. De bedoeling van de bouwer of opdrachtgever telt alleen voor zover die voor derden kenbaar is. Verkeersopvattingen kunnen meewegen als twijfel bestaat, maar zijn geen zelfstandige toets.

In de praktijk wijzen een fundering, vaste aansluitingen op nutsvoorzieningen en een inrichting voor langdurig gebruik op onroerend. Een geheime bedoeling om het bouwwerk ooit te verplaatsen, doet er niet toe.

Een woonark is in beginsel roerend, maar niet altijd

In het arrest van 15 januari 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BK9136) ging het om de WOZ-waarde van een woonark in Almere. De Hoge Raad overwoog dat een schip in het algemeen een roerende zaak is. Dat de ark met palen in de bodem was verankerd en met het waterpeil kon meebewegen, maakte haar nog niet onroerend. Het hof moest wel onderzoeken of de ark op een andere manier met de oever was verenigd en of die vereniging duurzaam was.

Een stacaravan op een vakantiepark is doorgaans roerend. Hij kan onroerend worden als hij op een gemetselde fundering staat, een aanbouw heeft en vast is aangesloten. Bij een windturbine of zendmast hangt het af van de fundering en de bestemming om ter plaatse te blijven.

Bestanddeel en natrekking: als de zaak opgaat in een andere zaak

Artikel 3:4 BW bepaalt dat alles wat volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, bestanddeel van die zaak is. Hetzelfde geldt voor een zaak die niet van de hoofdzaak kan worden afgescheiden zonder beschadiging van betekenis. Een ingebouwde keuken, een cv-installatie en een vast gemonteerde lift worden zo bestanddeel van het gebouw. De eigenaar van de hoofdzaak wordt dan eigenaar van het bestanddeel: natrekking (artikel 5:3 en 5:20 BW).

Dat heeft grote gevolgen voor leveranciers. Wie installaties levert onder eigendomsvoorbehoud en die installaties worden bestanddeel van een gebouw, verliest zijn eigendom. Het voorbehoud beschermt dan niet meer. Of bijvoorbeeld zonnepanelen bestanddeel van een dak worden, hangt af van de manier van bevestigen en van de verkeersopvatting. Richt de montage daarom zo in dat demontage zonder beschadiging van betekenis mogelijk blijft, en leg dat contractueel vast.

Eigendom van een roerende zaak overdragen

Een roerende zaak die geen registergoed is, levert u door haar in de macht van de koper te brengen (artikel 3:90 BW). Een akte of notaris is niet nodig.

Voor elke overdracht gelden de drie eisen van artikel 3:84 BW: een geldige titel, beschikkingsbevoegdheid van de vervreemder en een levering. De titel is meestal een koopovereenkomst. Beschikkingsbevoegd is in beginsel alleen de eigenaar.

Bij een roerende zaak volstaat bezitsverschaffing: de zaak afleveren, de sleutels overhandigen of de zeggenschap over een opslagruimte overdragen. Heeft de koper de zaak al onder zich, bijvoorbeeld als huurder, dan volstaat een verklaring van beide partijen (artikel 3:115 BW). Blijft de zaak na de verkoop bij de verkoper, dan werkt de levering tegenover een oudere gerechtigde pas als de zaak in handen van de koper is gekomen (artikel 3:90 lid 2 BW).

Een vordering op naam levert u met een akte en een mededeling aan de schuldenaar, of met een authentieke of geregistreerde akte zonder mededeling (artikel 3:94 BW). Voor de vestiging van pand en hypotheek gelden dezelfde regels als voor overdracht, voor zover de wet niets anders bepaalt (artikel 3:98 BW). Wat er in de onderliggende overeenkomst hoort te staan, leest u in ons artikel over de leveringsovereenkomst.

Bescherming van de koper te goeder trouw

Een koper te goeder trouw wordt eigenaar van een roerende zaak, ook als de verkoper niet bevoegd was, als hij er een tegenprestatie voor gaf (artikel 3:86 BW). Wie tegen een normale prijs koopt van iemand die de zaak onder zich heeft, en geen reden had aan diens bevoegdheid te twijfelen, wordt dus toch eigenaar.

Die bescherming heeft grenzen. De eigenaar van een gestolen zaak kan die tot drie jaar na de diefstal terugvorderen (artikel 3:86 lid 3 BW). Dat geldt niet als een consument de zaak kocht van een verkoper die zijn bedrijf maakt van de verkoop van soortgelijke zaken aan het publiek, in een gewone bedrijfsruimte en in de normale uitoefening van dat bedrijf.

Goede trouw wordt ook niet snel aangenomen als het gebruikelijk is documenten of registers te controleren (artikel 3:11 BW). Van de koper van een auto mag worden verwacht dat hij de kentekenpapieren en de tellerstand controleert. Een opvallend lage prijs ondermijnt de goede trouw vrijwel altijd.

Pandrecht op roerende zaken

Op roerende zaken vestigt u een pandrecht, op registergoederen een hypotheek. Beide geven de schuldeiser voorrang bij verhaal (artikel 3:227 BW).

Bij vuistpand brengt de pandgever de zaak in de macht van de pandhouder of van een derde (artikel 3:236 BW). De pandgever kan de zaak dan niet meer gebruiken; voor ondernemers is dat zelden werkbaar. Daarom bestaat het stille of bezitloze pandrecht van artikel 3:237 BW. Dat wordt gevestigd bij authentieke of geregistreerde onderhandse akte, zonder dat de zaak van plaats verandert. Zie onze artikelen over de vestiging van pandrecht onder artikel 3:236 BW en over het stille pandrecht.

Een hypotheek is voor iedereen te zien in de openbare registers, een stil pandrecht niet. Daardoor stapelen zekerheden zich snel op: dezelfde voorraad kan verpand zijn aan de bank én onder eigendomsvoorbehoud geleverd door een toeleverancier. Welke aanspraak voorgaat, hangt af van het moment van vestiging en van de vraag of de zaak toen al eigendom van de pandgever was. Zie of pandrecht of eigendomsvoorbehoud voorgaat en zekerheden bij financiering van uw BV.

Vermenging en zaaksvorming

Bij vermenging gaan gelijksoortige zaken van verschillende eigenaren zo in elkaar op dat zij niet meer te onderscheiden zijn, zoals graan of brandstof in één silo. Er ontstaat dan mede-eigendom naar verhouding van de waarde (artikel 5:15 BW).

Bij zaaksvorming maakt iemand uit een of meer roerende zaken een nieuwe zaak, zoals een timmerbedrijf dat uit gekocht hout kozijnen maakt. Eigenaar wordt in beginsel degene die de nieuwe zaak voor zichzelf vormt of laat vormen (artikel 5:16 BW). Het eigendomsvoorbehoud van de houtleverancier gaat dan verloren. Een bij voorbaat gevestigd stil pandrecht op de nieuwe zaak kan dat risico opvangen.

Beslag op roerende zaken

Een schuldeiser kan zich verhalen op alle goederen van zijn schuldenaar (artikel 3:276 BW), dus ook op roerende zaken. De deurwaarder legt beslag op de zaken die hij bij de schuldenaar aantreft, maakt daarvan een proces-verbaal en kan ze daarna openbaar laten verkopen.

Voor executoriaal beslag is een executoriale titel nodig, zoals een vonnis. Voor conservatoir beslag, vóór of tijdens een procedure, heeft de schuldeiser verlof van de voorzieningenrechter nodig. Die bepaalt binnen welke termijn de eis in de hoofdzaak moet worden ingesteld; die termijn is ten minste acht dagen (artikel 700 lid 3 Rv).

Bepaalde zaken zijn niet vatbaar voor beslag, zoals bed en beddengoed, kleding, levensmiddelen voor de eerste levensbehoeften en gereedschap dat onmisbaar is voor het werk van de schuldenaar (artikel 448 Rv).

De deurwaarder mag ervan uitgaan dat wat hij bij de schuldenaar aantreft, van die schuldenaar is. Wie zaken heeft uitgeleend, verleased of onder eigendomsvoorbehoud heeft geleverd, moet zijn eigendom aantonen. Bewaar daarom facturen, leasecontracten en leveringsvoorwaarden. Beslag geeft geen voorrang boven andere schuldeisers en vervalt als de schuldenaar failliet gaat (artikel 33 Faillissementswet). Zie ook executierecht en beslagprocedures.

Eigendomsvoorbehoud en lease in de onderneming

Voor veel ondernemers vormen voorraden, machines, wagenpark en inventaris een groot deel van het vermogen. Juist die zaken dienen als onderpand bij financiering, en juist daar spelen eigendomsvoorbehoud en lease.

Bij een eigendomsvoorbehoud levert de verkoper de zaak, maar blijft hij eigenaar totdat de koopprijs is betaald (artikel 3:92 BW). Juridisch is dat een levering onder opschortende voorwaarde. Het beding moet vóór of bij de levering zijn afgesproken, meestal via algemene voorwaarden die tijdig ter hand zijn gesteld. Het voorbehoud werkt niet meer na natrekking, vermenging of zaaksvorming. Zie ons artikel over eigendomsvoorbehoud.

Bij operational lease blijft de leasemaatschappij eigenaar. Bij financial lease draagt de gebruiker de economische risico’s, maar blijft de juridische eigendom meestal bij de leasemaatschappij totdat alle termijnen zijn betaald. Bij een faillissement van de gebruiker kan zij de zaak in beginsel terugvorderen. De rechter-commissaris kan dat op verzoek tijdelijk blokkeren met een afkoelingsperiode van ten hoogste twee maanden, eenmaal te verlengen met twee maanden (artikel 63a Faillissementswet).

Koop van een roerende zaak: conformiteit en klachttermijn

De zaak moet beantwoorden aan de overeenkomst (artikel 7:17 BW): zij moet de eigenschappen hebben die de koper mocht verwachten. Voldoet zij daaraan niet, dan kan de koper herstel, vervanging, prijsvermindering of ontbinding vragen, en zijn schade verhalen.

Ontdekt u een gebrek, dan moet u binnen bekwame tijd klagen (artikel 7:23 lid 1 BW). Bij een consumentenkoop van een roerende zaak is klagen binnen twee maanden na ontdekking in elk geval op tijd. Tussen ondernemers kan bekwame tijd korter uitvallen. Een rechtsvordering wegens non-conformiteit verjaart twee jaar na de kennisgeving van het gebrek (artikel 7:23 lid 2 BW).

Fiscale verschillen en de rol van een fiscalist

Bij de verkrijging van een onroerende zaak is in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd, bij een roerende zaak niet; daar kan wel omzetbelasting spelen. Gemeenten mogen volgens artikel 221 Gemeentewet ook belasting heffen op roerende woon- en bedrijfsruimten die duurzaam aan een plaats zijn gebonden, zoals een vast afgemeerde woonark. Het woonarkarrest van 2010 ging precies over zo’n heffing. Law & More adviseert niet over fiscale posities; laat de fiscale gevolgen beoordelen door een fiscalist.

Domeinen Roerende Zaken

Domeinen Roerende Zaken (DRZ) is een dienst van het ministerie van Financiën. DRZ is de wettelijke bewaarder van in strafzaken in beslag genomen goederen en verwerkt overtollige roerende zaken van de Rijksoverheid. Besluit het Openbaar Ministerie dat een in beslag genomen zaak verkocht mag worden, dan organiseert DRZ die verkoop, meestal via een online veiling. Dat strafrechtelijke beslag is iets anders dan het civiele beslag door een deurwaarder. Lees vooraf de veilingvoorwaarden op domeinenrz.nl.

Waar het in de praktijk misgaat

Geschillen over roerende zaken ontstaan meestal pas als er geld op het spel staat: na een faillissement, bij een beslag of als een zekerheid niet blijkt te bestaan.

Een voorbeeld ter illustratie. Een leverancier levert een koelinstallatie onder eigendomsvoorbehoud en ontdekt na het faillissement van de afnemer dat de installatie in het gebouw is ingebouwd. De vraag is dan of de installatie bestanddeel is geworden (artikel 3:4 BW). Een koper van een gebruikte machine hoort dat die al aan de bank was verpand; dan is de vraag of hij te goeder trouw was. In beide gevallen beslissen de feiten en de stukken: foto’s van de montage, facturen, voorwaarden en correspondentie. Leg die vast op het moment van levering.

Wat controleert u als koper van een roerende zaak?

• Is de verkoper eigenaar en beschikkingsbevoegd (artikel 3:84 BW)?
• Kloppen bij een auto de kentekenpapieren en de tellerstand, en is bij een dure machine de herkomst bekend?
• Is de zaak verpand? Een stil pandrecht staat niet in een openbaar register; vraag ernaar en leg het antwoord vast.
• Gaat het om een woonark, stacaravan of portacabin? Laat dan eerst vaststellen of de zaak roerend of onroerend is, want dat bepaalt of de notaris nodig is.

Wat regelt u als leverancier van roerende zaken?

• Een eigendomsvoorbehoud in algemene voorwaarden die u vóór of bij het sluiten ter hand stelt.
• Een montagewijze waarbij demontage zonder beschadiging van betekenis mogelijk blijft.
• Aanvullende zekerheid, zoals een stil pandrecht, als de afnemer de zaak gaat verwerken of vermengen.
• Een dossier met facturen, leveringsbonnen en foto’s van de montage, zodat u bij beslag of faillissement uw eigendom kunt aantonen.

Onze rol bij eigendom, levering en zekerheden

• Wij beoordelen of een zaak roerend, onroerend of bestanddeel is geworden (artikel 3:3 en 3:4 BW).
• Wij stellen een eigendomsvoorbehoud, algemene voorwaarden en pandakten op (artikel 3:92 en 3:237 BW).
• Wij roepen bij een faillissement van de afnemer uw eigendomsvoorbehoud of pandrecht in tegenover de curator.
• Wij vragen verlof voor conservatoir beslag en stellen de eis in de hoofdzaak tijdig in.
• Wij komen op tegen beslag op zaken die niet van de schuldenaar zijn.

Roerende zaken in vijf punten

• Roerend is alles wat niet onroerend is (artikel 3:3 BW); technische verplaatsbaarheid alleen maakt een bouwwerk niet roerend (Portacabin, HR 1997).
• Een woonark is in beginsel roerend, tenzij zij duurzaam met de oever is verenigd (HR 15 januari 2010).
• Een roerende zaak levert u door bezitsverschaffing; een koper te goeder trouw die betaalt, is beschermd, behalve bij gestolen zaken binnen drie jaar.
• Op roerende zaken vestigt u een pandrecht, op registergoederen een hypotheek; beslag geeft geen voorrang.
• Natrekking, vermenging en zaaksvorming kunnen een eigendomsvoorbehoud tenietdoen.

Law & More adviseert over leveringen, zekerheden en beslag, stelt de bijbehorende documenten op en procedeert als eigendom of voorrang wordt betwist. Meer over onze aanpak leest u op de pagina over civiel recht.

Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina civiel recht advocaat.