Scheiding met een koophuis: eigendom, hypotheek en verdeling

Gepubliceerd op 2 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 30 oktober 2026

Bij een scheiding met een koophuis draait alles om twee vragen die los van elkaar staan: wie is eigenaar van de woning, en wie is aansprakelijk voor de hypotheek. Behoort de woning tot een gemeenschap van goederen, dan heeft ieder op grond van artikel 1:100 BW recht op de helft van de waarde. Van de hypotheekschuld komt u alleen af als de geldverstrekker u uit de hoofdelijke aansprakelijkheid ontslaat; een afspraak in het convenant bindt de bank niet.

Wie is eigenaar van de woning bij een scheiding?

Wie in de openbare registers als eigenaar staat ingeschreven, is goederenrechtelijk eigenaar. Daaruit volgt niet dat die persoon ook recht heeft op de volledige waarde. Dat bepaalt uw huwelijksvermogensregime. Een woning die op naam van een van beiden staat, kan volledig tot de gemeenschap behoren; de ander deelt dan mee in de waarde.

Hoe die verdeling bij een gemeenschap verloopt, beschrijven wij in ons artikel over scheiden in gemeenschap van goederen. Bent u op huwelijkse voorwaarden getrouwd, dan bevat de akte vaak een verrekenbeding dat jarenlang niet is uitgevoerd. Is er niet verrekend, dan wordt vermoed dat het aanwezige vermogen uit overgespaard inkomen is gevormd (artikel 1:141 lid 3 BW). Ons artikel over huwelijkse voorwaarden bij scheiding gaat daar dieper op in.

Ook los daarvan kan een vergoedingsrecht bestaan. Heeft een van beiden privégeld gebruikt voor de aankoop of verbouwing van een woning in de gemeenschap, dan geeft artikel 1:87 BW recht op vergoeding. Die vergoeding deelt in beginsel mee in de waardestijging of -daling van de woning. Tot slot kan een echtgenoot de echtelijke woning niet zonder toestemming van de ander verkopen of met hypotheek bezwaren (artikel 1:88 BW), en wie opzettelijk een goed van de gemeenschap verzwijgt, verliest zijn aandeel daarin aan de ander (artikel 3:194 lid 2 BW).

Wat betekent hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheek?

Vrijwel alle hypotheekakten waarbij twee mensen tekenen, maken beiden hoofdelijk aansprakelijk voor de volledige schuld. De bank kan ieder van u voor het hele bedrag aanspreken, ongeacht wie in de woning woont, wie de maandlasten betaalt of wat u onderling hebt afgesproken. Een afspraak in het echtscheidingsconvenant regelt alleen uw onderlinge draagplicht.

Van die aansprakelijkheid komt u maar op één manier af: ontslag door de geldverstrekker. De bank verleent dat pas nadat zij heeft getoetst of de blijvende partner de lasten alleen kan dragen, op basis van inkomen, de hoogte van de schuld en de waarde van de woning. Blijkt dat niet haalbaar, dan resteert vrijwel altijd verkoop. Zolang het ontslag niet rond is, telt de schuld mee bij de vertrekkende partner, wat het lastig maakt zelf een woning te financieren.

De hypotheekvorm bepaalt hoe groot het probleem is. Bij een annuïteitenhypotheek loopt de schuld af en is de restschuld eenvoudig te bepalen. Bij een aflossingsvrije hypotheek blijft de schuld gelijk. Bij spaar- en beleggingshypotheken hoort er een opgebouwde waarde bij die apart moet worden verdeeld of afgekocht. Verzamel daarom vroeg de hypotheekakte, de laatste jaaropgave, de rentevaste periode en de polissen van gekoppelde verzekeringen.

Aan veel hypotheken hangt een overlijdensrisicoverzekering waarvan de begunstiging na de scheiding niet meer past. Laat die aanpassen op het moment dat de hypotheek wordt gewijzigd, en spreek af wie de premie draagt zolang beiden nog aansprakelijk zijn. Hetzelfde geldt voor een gekoppelde arbeidsongeschiktheidsdekking, die meestal is afgestemd op een gezamenlijk inkomen.

Hoe bepaalt u de waarde van de woning en welke peildatum geldt?

Voor de verdeling telt de waarde in het economisch verkeer, niet de WOZ-waarde. De WOZ-waarde stelt de gemeente vast voor belastingdoeleinden, met een peildatum die achterloopt op de markt. Als indicatie is zij bruikbaar, als grondslag voor een verdeling meestal niet. Voor een uitkoop eist de geldverstrekker bovendien een taxatierapport.

Belangrijker dan de methode is de peildatum. Voor de omvang van de gemeenschap geldt het moment waarop het verzoek tot echtscheiding is ingediend (artikel 1:99 BW). Voor de waardering van de woning houdt de rechter in beginsel het tijdstip van de verdeling aan, tenzij u samen iets anders afspreekt of de redelijkheid en billijkheid tot een andere datum leiden. Het gerechtshof Den Haag koos op 22 maart 2023 bijvoorbeeld de datum waarop partijen feitelijk uit elkaar gingen, vanwege het zwaarwegende belang van de man bij voortgezet woongenot (ECLI:NL:GHDHA:2023:532). Leg de peildatum daarom uitdrukkelijk vast.

Een voorbeeld ter illustratie: een woning in de gemeenschap is getaxeerd op € 400.000 en er staat nog € 250.000 hypotheek op. De overwaarde is dan € 150.000 en ieder heeft recht op € 75.000. Bij verkoop gaan daar nog makelaars- en andere kosten af. Is de schuld hoger dan de waarde, dan verdeelt u niet een opbrengst maar een tekort.

Verkopen, uitkopen of samen aanhouden?

Verkoop is de meest voorkomende uitkomst en vaak de schoonste. De hypotheek wordt uit de opbrengst afgelost, het restant verdeelt u volgens de eigendomsverhouding en u bent van elkaar los. Het nadeel is dat u allebei moet verhuizen, wat zwaar weegt als er kinderen zijn. Zie ons artikel over het huis verkopen bij scheiding.

Bij uitkoop neemt een van beiden het aandeel van de ander over. Het uitkoopbedrag wordt meestal gefinancierd door de hypotheek te verhogen, wat alleen kan binnen de leencapaciteit van de blijver. De afweging tussen beide routes werkten wij uit in ons artikel over verkopen, overnemen of uitkopen.

De woning voorlopig samen aanhouden, bijvoorbeeld tot de kinderen de basisschool uit zijn, kan ook. Het vraagt om harde afspraken: wie woont er, wie betaalt welke lasten, wie draagt het onderhoud, wanneer volgt verkoop en wat gebeurt er als een van beiden zich niet aan de afspraak houdt. Zonder die afspraken is gedeelde eigendom een bron van conflicten.

Wie mag er tijdens en na de scheiding in het huis blijven wonen?

Zolang de echtscheidingsprocedure loopt, kan de rechter met een voorlopige voorziening bepalen wie het uitsluitend gebruik van de echtelijke woning heeft (artikel 822 Rv). Die beslissing gaat over het wonen, niet over het eigendom. Ons artikel over voorlopige voorzieningen bij echtscheiding beschrijft hoe die procedure loopt.

Na de echtscheiding geldt artikel 1:165 BW. Op verzoek kan de rechter bepalen dat een echtgenoot het gebruik van de woning nog zes maanden na de inschrijving van de echtscheidingsbeschikking voortzet, ook als de ander eigenaar is, tegen een redelijke vergoeding. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde op 9 februari 2017 dat zo’n gebruiksvergoeding niet eerder kan ingaan dan na de inschrijving van de beschikking (ECLI:NL:GHARL:2017:960). Meer over die afweging leest u in ons artikel over wie in de echtelijke woning mag blijven.

Wat legt u over de woning vast in het echtscheidingsconvenant?

• welke waarde als uitgangspunt geldt en per welke peildatum;
• wie de woning krijgt toebedeeld of binnen welke termijn zij wordt verkocht;
• hoe de over- of onderwaarde wordt verdeeld en welke vergoedingsrechten voor privé ingebracht geld worden verrekend;
• wie tot de levering welke lasten draagt, en wie de kosten van taxatie en notaris betaalt;
• een ontbindende voorwaarde voor het geval de bank het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid weigert, met de afspraak dat de woning dan wordt verkocht.

Wie later met een vergoedingsrecht komt dat niet is vastgelegd, staat zwak. Bij onenigheid over het koophuis komt de scheiding soms helemaal stil te liggen. Ons artikel over het echtscheidingsconvenant beschrijft de andere onderdelen die daarin thuishoren.

Welke fiscale gevolgen heeft een scheiding met een koophuis?

De hypotheekrenteaftrek is gekoppeld aan de eigen woning. De partner die vertrekt, verliest dat recht na verloop van tijd; de Wet inkomstenbelasting 2001 kent daarvoor een overgangsregeling met een begrensde duur. Ook de behandeling van een restschuld en van de opgebouwde waarde in een spaar- of beleggingshypotheek vraagt aandacht. De verdeling van een huwelijksgemeenschap is wel vrijgesteld van overdrachtsbelasting (artikel 3 lid 1 onderdeel b Wet op belastingen van rechtsverkeer).

Law & More adviseert niet over de fiscale uitwerking van uw scheiding. Laat die door een fiscalist doorrekenen voordat u het convenant tekent, en gebruik de uitkomst als bouwsteen voor de juridische afspraken. Het verschil tussen twee scenario’s kan de haalbaarheid van een uitkoop bepalen. Een scheidingsadvocaat bij een koophuis stemt de juridische afspraken af op de fiscale en hypothecaire uitkomst.

Wat als u er samen niet uitkomt?

Lukt het niet, dan zijn er twee routes. De eerste is mediation, waarbij een neutrale derde u helpt tot een regeling te komen; zie ons artikel over mediation bij scheiding. De tweede is de rechter. Op grond van artikel 3:185 BW kan hij de wijze van verdeling gelasten of de verdeling zelf vaststellen. In de genoemde zaak van het hof Den Haag deelde het hof de woning aan de man toe, op voorwaarde dat de vrouw binnen vijf maanden uit de hoofdelijke aansprakelijkheid werd ontslagen; lukte dat niet, dan moest de woning worden verkocht.

Weigert een van beiden daarna mee te werken aan verkoop of levering, dan kan de rechter bepalen dat zijn uitspraak in de plaats treedt van die medewerking (artikel 3:300 BW). Bij spoed kan dat ook in kort geding. Een opgelegde oplossing kost wel tijd en geld, en die tijd loopt door terwijl u samen aansprakelijk blijft voor de hypotheek. De verdeling van de woning bij scheiding is daarom vaak een kwestie van onderhandelen met een duidelijke terugvaloptie.

Wat wij doen bij een scheiding met een koophuis

Als scheidingsadvocaat zorgen wij dat de afspraken over de woning juridisch kloppen en uitvoerbaar zijn bij de bank en de notaris. Wij kunnen onder meer:

• vaststellen welk huwelijksvermogensregime geldt en of u een vergoedingsrecht hebt (artikelen 1:94 en 1:87 BW);
• de waarde, de peildatum, de toedeling en een ontbindende voorwaarde voor het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid in het convenant vastleggen;
• tijdens de procedure een voorlopige voorziening vragen over het gebruik van de woning;
• de rechter vragen de verdeling vast te stellen of verkoop te bevelen (artikel 3:185 BW).

Scheiden met een koophuis in vijf punten

• De tenaamstelling in het Kadaster zegt niet wie in de waarde deelt; het huwelijksvermogensregime doet dat.
• Bij huwelijken vanaf 2018 blijft een voorhuwelijkse woning van één van beiden in beginsel privé.
• De omvang van de gemeenschap ligt vast bij de indiening van het verzoek, de waarde in beginsel bij de verdeling.
• Een gebruiksvergoeding op grond van artikel 1:165 BW gaat niet eerder in dan na de inschrijving.
• Zonder ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid blijft de vertrekkende partner voor de hele schuld aansprakelijk.

Veelgestelde vragen

Wettelijke bepalingen: Boek 1 BW (huwelijksvermogensrecht) en Boek 3 BW (verdeling). Stand: oktober 2026.