Gepubliceerd op 17 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 8 september 2026
Staat de woning op één naam terwijl u samen heeft betaald, dan bent u niet automatisch mede-eigenaar: eigendom van een huis volgt uit de notariële akte en de inschrijving in de openbare registers. Wat u wel kunt hebben, is een geldvordering. Bij gehuwden loopt die via het vergoedingsrecht van artikel 1:87 BW, bij samenwoners via de gemaakte afspraken of via ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW).
Inhoudsopgave
Wie is juridisch eigenaar en waarom ligt dat vast?
Een woning is een registergoed. Eigendom gaat pas over door een daartoe bestemde notariële akte die wordt ingeschreven in de openbare registers die het Kadaster bijhoudt. Wie in die registers staat vermeld, is eigenaar, en die vermelding is voor derden zoals de bank en de gemeente bepalend. Meebetalen aan de maandlasten, meefinancieren van een verbouwing of jarenlang onderhoud plegen verandert daar niets aan.
Dat klinkt hard, maar het is voor de rechtszekerheid noodzakelijk: een koper of een geldverstrekker moet op de registers kunnen afgaan. Het betekent alleen niet dat de meebetalende partner met lege handen staat. Het onderscheid dat u moet maken, is dat tussen goederenrechtelijke aanspraken, die over eigendom gaan, en verbintenisrechtelijke aanspraken, die over geld gaan. De meebetaler heeft in de regel geen eigendom, maar mogelijk wel een vordering.
Verwarrend is dat de hypotheek een eigen spoor volgt. Staat de woning op één naam maar tekenden beide partners voor de lening, dan zijn beiden hoofdelijk aansprakelijk voor de hele schuld, ook degene die geen eigenaar is. Eigendom en schuld lopen dus niet gelijk op, en dat verschil is precies waar bij een breuk de problemen ontstaan.
Wat verandert het huwelijksregime aan de eigendomsvraag?
Bent u gehuwd of geregistreerd partner zonder huwelijkse voorwaarden en is het huwelijk gesloten op of na 1 januari 2018, dan geldt de beperkte gemeenschap van goederen. Vermogen dat u voor het huwelijk had, blijft privé, en erfenissen en giften vallen buiten de gemeenschap. Wat u tijdens het huwelijk samen of ieder afzonderlijk verwerft, valt er wel in. Een woning die tijdens het huwelijk is gekocht, behoort dus tot de gemeenschap, ook als maar één naam op de akte staat.
Voor huwelijken die voor 2018 zijn gesloten, geldt in beginsel nog de algehele gemeenschap van goederen: daarin valt vrijwel alles, ook wat er voor het huwelijk al was. Het onderscheid is bij een woning van groot belang, want het bepaalt of het huis dat één van de partners al bezat, bij de scheiding moet worden gedeeld. De toelichting van de Rijksoverheid op de gemeenschap van goederen zet beide regimes naast elkaar. Wat dat in de praktijk betekent, werken wij uit bij de gemeenschap van goederen bij scheiding.
Valt de woning in de gemeenschap, dan hebben de echtgenoten een gelijk aandeel en wordt bij ontbinding bij helfte verdeeld (artikel 1:100 BW). De naam op de akte doet er dan niet meer toe voor de vraag wie waar recht op heeft; zij bepaalt alleen wie formeel moet leveren als het huis naar één van beiden gaat. Wie bij de verdeling een bestanddeel opzettelijk verzwijgt of verborgen houdt, verliest zijn aandeel daarin aan de ander (artikel 3:194 BW).
Heeft u huwelijkse voorwaarden, dan bepaalt de notariële akte wat privé is en wat gemeenschappelijk. Vaak staat daarin een verrekenbeding, dat pas bij het einde van het huwelijk wordt afgewikkeld en dat in de praktijk jarenlang onuitgevoerd blijft. Dat levert bij een scheiding een omvangrijke reconstructie op. Wat er in zo een akte kan staan, beschrijven wij bij huwelijkse voorwaarden bij scheiding en, voor het scenario van een kort huwelijk met een groot vermogen, bij de gevolgen van de beperkte gemeenschap.
Samenwonen zonder contract: wat blijft er over?
Ongehuwd samenwonen schept geen vermogensrechtelijke band. Er ontstaat geen gemeenschap van goederen, er is geen wettelijk recht op verdeling en de wet kent geen partneralimentatie voor samenwoners. De partner die niet in de registers staat, is dus geen eigenaar, hoe lang de relatie ook heeft geduurd. De vergelijking van de Rijksoverheid tussen huwelijk en samenlevingscontract maakt dat expliciet.
Wat overblijft, zijn drie routes. De eerste is de afspraak: staat in een samenlevingscontract of zelfs in een e-mailwisseling dat de bijdragen worden verrekend of dat de woning economisch van beiden is, dan is dat de grondslag. De tweede is onverschuldigde betaling (artikel 6:203 BW), bijvoorbeeld als u zonder enige verplichting de hypotheek van de ander heeft afgelost. De derde is ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW): de ander is verrijkt, u bent verarmd, en daarvoor ontbreekt een redelijke grond.
Die laatste route is geen automatisme. Rechters wegen mee dat partners tijdens een affectieve relatie kosten delen zonder dat daar een terugbetalingsverplichting tegenover staat, en dat een deel van de betalingen als bijdrage aan de gewone kosten van de huishouding heeft te gelden. Wie maandelijks meebetaalde aan de hypotheek en daarvoor woongenot terugkreeg, krijgt dat bedrag zelden volledig terug; wie een eigen erfdeel in een verbouwing stak, staat aanzienlijk sterker. Meer hierover leest u bij samenwonen zonder samenlevingscontract en bij samen een huis zonder huwelijk.
Hoe wordt een vergoedingsrecht tussen echtgenoten berekend?
Heeft een echtgenoot privévermogen gebruikt voor een goed dat aan de ander toebehoort, dan ontstaat een vergoedingsrecht op grond van artikel 1:87 BW. De kern van die regeling is de beleggingsleer: de vordering is niet beperkt tot het nominale bedrag dat destijds is ingelegd, maar deelt evenredig mee in de waardeontwikkeling van het goed. Financierde u een deel van de koopsom uit eigen middelen, dan groeit uw vordering mee als het huis in waarde stijgt, en daalt zij mee bij waardedaling.
De rekenwijze is dan ook een verhoudingssom en geen optelsom van betalingen. Bepalend is welk deel van de aanschafprijs met uw privémiddelen is voldaan; dat aandeel past u toe op de waarde op het moment van afrekening. Aflossingen die uit gemeenschappelijk vermogen zijn gedaan, leiden niet tot een vergoedingsrecht van de een op de ander, omdat het geld dan van beiden was. Echtgenoten kunnen bovendien schriftelijk afwijken van de beleggingsleer, bijvoorbeeld door een nominale vergoeding af te spreken.
Praktisch belangrijk is dat het vergoedingsrecht los staat van de vraag wie eigenaar is. U kunt dus tegelijk geen eigenaar zijn en toch een aanzienlijke vordering hebben. Andersom kan de eigenaar een vordering op de gemeenschap hebben als hij het huis met eigen geld heeft gekocht terwijl het in de gemeenschap viel.
Hoe bewijst u wat u heeft betaald?
Wie een vordering stelt, moet die onderbouwen. In de praktijk sneuvelen goede aanspraken op een gebrekkige administratie, en dat is de meest voorkomende oorzaak van een teleurstellende uitkomst. Verzamel daarom systematisch de stukken die de geldstroom laten zien: de nota van afrekening van de notaris bij de aankoop, de bankafschriften waaruit blijkt van welke rekening de eigen inbreng kwam, de hypotheekofferte en de aflossingsoverzichten, en de facturen en betalingen van verbouwingen.
Let daarbij op de gezamenlijke rekening. Betalingen die daaruit zijn gedaan, worden geacht van beiden te zijn, ongeacht wie er stortte. Wilt u aantonen dat een bepaalde investering uit uw privévermogen kwam, dan moet u de lijn kunnen trekken van uw eigen rekening of van een geërfd of geschonken bedrag naar de betaling zelf. Een schenking die u ontving en direct op de gezamenlijke rekening liet bijschrijven, is achteraf vrijwel niet meer te herleiden.
Denk ten slotte aan de tijd. Een rechtsvordering tot nakoming verjaart in beginsel na vijf jaar nadat de vordering opeisbaar is geworden. Wie jaren na een breuk alsnog aanklopt, loopt tegen dat verweer aan. Leg een aanspraak daarom tijdig schriftelijk vast en stuit de verjaring als er nog geen oplossing is.
Hoe stelt u de waarde van de woning vast?
Voor de afrekening is de waarde van de woning de basis. Een taxatie door een gecertificeerde taxateur levert de meest bruikbare onderbouwing op, omdat die rekening houdt met de staat van onderhoud en met recente verkopen in de buurt, en omdat een geldverstrekker er doorgaans mee kan werken. Een waardebepaling door een makelaar is goedkoper, maar is een verkoopadvies en geen onafhankelijk rapport.
De WOZ-waarde is een fiscale waardering naar een peildatum die achterloopt op het moment waarop u verdeelt. Als beide partners het erover eens zijn, kan zij een praktisch vertrekpunt zijn, maar bij een geschil is zij zelden overtuigend. Wordt de zaak aan de rechter voorgelegd, dan kan die een deskundige benoemen; de kosten daarvan komen dan meestal voor rekening van beide partijen.
Minstens zo belangrijk als de methode is de peildatum. Spreek uitdrukkelijk af naar welk moment wordt gewaardeerd, en leg dat vast. Zonder afspraak is het uitgangspunt in beginsel het moment van de verdeling zelf, wat bij een lange procedure tot een heel andere uitkomst kan leiden dan de waarde op het moment van uiteengaan. Over de vervolgvraag wie het huis krijgt, gaat ons artikel over verkopen, overnemen of uitkopen bij een koopwoning.
Uitkopen: wat de bank moet goedkeuren
Wil één partner in de woning blijven, dan moeten er twee dingen gebeuren die vaak worden verward. Het eerste is de eigendomsoverdracht: het aandeel van de vertrekkende partner gaat over bij notariële akte van verdeling, die wordt ingeschreven in de openbare registers. Het tweede is het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheekschuld, en dat is een beslissing van de geldverstrekker.
Dat onderscheid is geen formaliteit. Zolang de bank u niet schriftelijk uit de hoofdelijke aansprakelijkheid heeft ontslagen, kan zij u voor de volledige schuld blijven aanspreken, ook als u geen eigenaar meer bent en er niet meer woont. De bank toetst daarvoor of de blijvende partner de lasten zelfstandig kan dragen. Kan dat niet, dan is verkoop vaak de enige uitkomst. Zorg er daarom voor dat het ontslag rond is voordat of op het moment dat de akte passeert. Hoe zo een uitkoop verloopt, staat in ons artikel over een partner uitkopen bij scheiding.
Bij een woning met een restschuld geldt hetzelfde spiegelbeeldig: de vertrekkende partner blijft aansprakelijk zolang de bank hem niet ontslaat, en de onderlinge afspraak dat de blijver de schuld draagt, geldt alleen tussen partners en niet tegenover de bank. Leg die draagplicht wel vast, want zij bepaalt of u het betaalde later kunt terugvorderen.
De akte van verdeling en de rol van de notaris
Gaat het aandeel in de woning van de een naar de ander, dan is een notariële akte van verdeling vereist, gevolgd door inschrijving in de openbare registers. De notaris stelt de akte op, controleert de titel, regelt de doorhaling of aanpassing van de hypotheek en zorgt voor de afrekening van de uitkoopsom. Pas met de inschrijving is de overdracht voltooid; een onderhandse afspraak is daarvoor niet genoeg.
Bij een echtscheiding worden de afspraken over de woning vastgelegd in het echtscheidingsconvenant, dat vervolgens de basis vormt voor de akte. Zorg dat het convenant en de akte op elkaar aansluiten, in het bijzonder over de peildatum van de waardering, de hoogte van de uitkoopsom, wie tot de leverdatum de lasten draagt en hoe eventuele vergoedingsrechten worden verrekend. Blijft één van beiden intussen in de woning wonen terwijl de ander mede-eigenaar is, spreek dan ook een gebruiksvergoeding af.
Wat als u er samen niet uitkomt?
Voordat u procedeert, loont het de moeite de zaak scherp te krijgen. Veel geschillen over een gezamenlijk betaalde woning lopen vast op een verschil van inzicht over de waarde of over de herkomst van een enkel bedrag, niet over het juridische kader. Een gerichte taxatie of een gezamenlijke reconstructie van de geldstromen neemt dan het grootste deel van het conflict weg, en wat overblijft laat zich meestal in een vaststellingsovereenkomst regelen. Loopt tijdens een echtscheiding het gebruik van de woning uit de hand, dan kan de rechter bij wijze van voorlopige voorziening bepalen wie er voorlopig mag blijven wonen.
Is er een gemeenschap, dan kan ieder van de deelgenoten te allen tijde verdeling vorderen (artikel 3:178 BW). Blokkeert de ander de verdeling, dan kan de rechter haar vaststellen (artikel 3:185 BW). Hij kan de woning aan één van beiden toedelen tegen een door hem bepaalde waarde, de verkoop bevelen of de wijze van verdeling zelf bepalen. Dat maakt de gang naar de rechter een reëel drukmiddel, ook als u die liever vermijdt.
Is er geen gemeenschap, bijvoorbeeld bij samenwoners waarbij de woning volledig op één naam staat, dan gaat het niet om verdeling maar om een geldvordering. U dagvaardt dan tot betaling op grond van de afspraak, onverschuldigde betaling of ongerechtvaardigde verrijking. De bewijslast ligt bij u, en dat maakt de kwaliteit van uw administratie doorslaggevend. Loopt het conflict over het gebruik of het beheer van een gezamenlijk goed, dan biedt ons artikel over mede-eigendom bij onenigheid aanknopingspunten.
Fiscale gevolgen: laat dit apart beoordelen
Een verdeling of uitkoop heeft fiscale gevolgen die per situatie sterk verschillen. Denk aan de overdrachtsbelasting bij de overgang van een aandeel, aan de gevolgen voor de aftrek van hypotheekrente wanneer de eigendomsverhouding wijzigt, en aan de vraag of een ongelijke verdeling door de Belastingdienst als schenking wordt aangemerkt. De bedragen en drempels die daarbij horen, wijzigen jaarlijks.
Law and More adviseert niet over fiscale structurering. Laat de fiscale kant daarom beoordelen door een fiscalist of belastingadviseur en raadpleeg de actuele informatie van de Belastingdienst, voordat u de akte laat passeren. Wat juridisch de nette oplossing is, kan fiscaal ongunstig uitpakken, en die volgorde is achteraf niet meer te herstellen.
Veelgestelde vragen
Krijg ik recht op de woning doordat ik heb meebetaald?
Niet automatisch. Eigendom van een woning gaat over door inschrijving van een notariële akte in de openbare registers; meebetalen aan de hypotheek of aan een verbouwing maakt u geen mede-eigenaar. Wel kunt u een geldvordering hebben op de eigenaar. Bent u gehuwd, dan loopt die vordering via het vergoedingsrecht van artikel 1:87 BW. Woont u samen zonder huwelijk, dan moet u zich baseren op wat u heeft afgesproken, op onverschuldigde betaling of op ongerechtvaardigde verrijking.
Valt een woning die op één naam staat in de huwelijksgemeenschap?
Dat hangt af van het moment van aankoop en van het huwelijksregime. Bent u na 1 januari 2018 getrouwd zonder huwelijkse voorwaarden, dan geldt de beperkte gemeenschap: wat u voor het huwelijk had, blijft privé, en erfenissen en giften vallen erbuiten. Een woning die tijdens het huwelijk is gekocht, valt in de gemeenschap, ook als maar één naam op de akte staat. Bij huwelijken van voor 2018 geldt in beginsel nog de algehele gemeenschap.
Hoe groot is mijn vergoedingsrecht als echtgenoot?
Heeft u met privévermogen bijgedragen aan een goed van de ander, dan geldt in beginsel de beleggingsleer: uw vordering deelt evenredig mee in de waardeontwikkeling van de woning (artikel 1:87 BW). Financierde u een kwart van de aankoopprijs uit eigen middelen, dan bedraagt uw vergoedingsrecht in beginsel een kwart van de latere waarde. Aflossingen uit gemeenschappelijk vermogen tellen daar niet in mee, en partijen kunnen schriftelijk iets anders afspreken.
Wat heb ik nodig om mijn bijdrage te bewijzen?
Een sluitend spoor van bankafschriften. Bewaar de overboekingen van uw rekening naar de gezamenlijke rekening of rechtstreeks naar de hypotheekverstrekker, de facturen van verbouwingen met de bijbehorende betalingen, en de nota van afrekening van de notaris bij de aankoop. Wie jarenlang een vast bedrag naar een gezamenlijke rekening overmaakte waaruit ook boodschappen werden betaald, moet er rekening mee houden dat een deel als bijdrage in de kosten van de huishouding wordt aangemerkt en niet terugkomt.
Ben ik van de hypotheek af als het huis op naam van mijn ex komt?
Nee. De overdracht van het eigendom bij de notaris regelt de eigendom, niet de schuld. Zolang de bank u niet schriftelijk heeft ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid, kan zij u voor de volledige hypotheekschuld blijven aanspreken, ook als u er niet meer woont. Dat ontslag is een aparte beslissing van de geldverstrekker, die daarvoor toetst of de blijvende partner de lasten alleen kan dragen. Regel het ontslag daarom gelijktijdig met de levering.
Wat als wij het niet eens worden over de waarde of de verdeling?
Bij een gemeenschap kan ieder van de deelgenoten te allen tijde verdeling vorderen (artikel 3:178 BW). Komt u er samen niet uit, dan kan de rechter de verdeling vaststellen (artikel 3:185 BW) en daarbij een waardering aanhouden, bijvoorbeeld op basis van een taxatie door een door hem benoemde deskundige. Over de waarderingspeildatum kunnen partijen afspraken maken; ontbreken die, dan is het uitgangspunt in beginsel het moment van verdeling.
Kan ik een vergoeding vragen als mijn ex in de woning blijft?
Als u mede-eigenaar bent en de ander heeft het exclusieve gebruik van de woning, kunt u aanspraak maken op een gebruiksvergoeding. De grondslag ligt in de regeling voor gemeenschappelijke goederen en, tijdens een echtscheidingsprocedure, in de voorlopige voorzieningen. De hoogte wordt naar redelijkheid bepaald en houdt rekening met wie de hypotheeklasten, het onderhoud en de vaste lasten draagt. Het is geen huur, maar een vergoeding voor gemist gebruiksgenot.
Uw situatie laten beoordelen
Of u aanspraak heeft en hoe groot die is, hangt af van uw relatievorm, het moment van aankoop, de herkomst van het geld en de vraag wat u kunt bewijzen. De familierechtadvocaten van Law and More in Eindhoven brengen die punten in kaart, berekenen het vergoedingsrecht of het aandeel in de gemeenschap en onderhandelen over een verdeling die stand houdt. Neem gerust contact op voordat u een convenant of akte tekent. De wettelijke basis vindt u in Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek.
