Gepubliceerd op 2 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 8 september 2026
Bij een scheiding met een koophuis draait alles om twee vragen die los van elkaar staan: wie is eigenaar van de woning, en wie is aansprakelijk voor de hypotheek. Behoort de woning tot een gemeenschap van goederen, dan heeft ieder op grond van artikel 1:100 BW recht op de helft van de waarde. Van de hypotheekschuld komt u alleen af als de geldverstrekker u uit de hoofdelijke aansprakelijkheid ontslaat.
Inhoudsopgave
Wie is eigenaar van de woning bij een scheiding?
Wie in de openbare registers als eigenaar staat ingeschreven, is goederenrechtelijk eigenaar. Daaruit volgt echter niet dat die persoon ook recht heeft op de volledige waarde van de woning. Dat wordt bepaald door uw huwelijksvermogensregime, en juist op dat punt gaat het in de praktijk vaak mis. Een woning die op naam van een van beiden staat, kan volledig tot de gemeenschap behoren; de ander deelt dan gewoon mee in de waarde.
Bent u zonder huwelijkse voorwaarden getrouwd, dan geldt de wettelijke gemeenschap van goederen van artikel 1:94 BW. Voor huwelijken die zijn gesloten voor 1 januari 2018 is dat in beginsel de algehele gemeenschap: vrijwel alles is van u samen, ook wat een van beiden voor het huwelijk had. Voor huwelijken vanaf die datum geldt de beperkte gemeenschap, waarin voorhuwelijks vermogen en tijdens het huwelijk ontvangen schenkingen en erfenissen in beginsel prive blijven. Voor de woning maakt dat verschil: een huis dat een van beiden al voor het huwelijk bezat, valt onder het nieuwe regime niet zonder meer in de gemeenschap. Hoe die verdeling in de praktijk verloopt, beschrijven wij in ons artikel over scheiden in gemeenschap van goederen.
Bent u op huwelijkse voorwaarden getrouwd, dan bepaalt de notariele akte wat er gebeurt. Veel akten bevatten een verrekenbeding dat jarenlang niet is uitgevoerd; dat leidt bij een scheiding vaak tot de discussie of alsnog moet worden afgerekend alsof er een gemeenschap was. Ook los daarvan kan een vergoedingsrecht bestaan: heeft een van beiden prive geld gebruikt voor de aankoop of de verbouwing van de woning, dan geeft artikel 1:87 BW recht op vergoeding, waarbij die vergoeding in beginsel meedeelt in de waardestijging of waardedaling van de woning. Ons artikel over huwelijkse voorwaarden bij scheiding gaat daar dieper op in.
Woont u samen zonder huwelijk of geregistreerd partnerschap, dan is er geen huwelijksgemeenschap. Dan telt uitsluitend wat in de leveringsakte en in een eventueel samenlevingscontract staat: staat u ieder voor de helft op de akte, dan bent u eenvoudige mede-eigenaren en verdeelt u naar rato van die aandelen. Tot slot geldt in alle gevallen dat een echtgenoot de echtelijke woning niet zonder toestemming van de ander kan verkopen of bezwaren (artikel 1:88 BW), en dat het opzettelijk verzwijgen van een goed dat tot de gemeenschap behoort op grond van artikel 3:194 BW ertoe leidt dat het aandeel daarin volledig aan de ander toekomt.
Wat betekent hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheek?
De hypotheek volgt een eigen spoor. Vrijwel alle hypotheekakten waarbij twee mensen tekenen, maken beiden hoofdelijk aansprakelijk voor de volledige schuld. Dat betekent dat de bank ieder van u voor het hele bedrag kan aanspreken, ongeacht wie in de woning woont, wie de maandlasten betaalt of wat u onderling hebt afgesproken. Een afspraak in het echtscheidingsconvenant over wie de lasten draagt, regelt uw onderlinge draagplicht, maar de bank is daaraan niet gebonden.
Van die aansprakelijkheid komt u maar op een manier af: ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid door de geldverstrekker. De bank verleent dat pas nadat zij heeft getoetst of de blijvende partner de lasten alleen kan dragen, op basis van inkomen, de hoogte van de schuld en de waarde van de woning. Blijkt dat niet haalbaar, dan resteert vrijwel altijd verkoop. Zolang het ontslag niet rond is, blijft de vertrekkende partner meelopen in de kredietregistratie, wat het lastig maakt zelf iets te kopen of te huren.
De hypotheekvorm bepaalt hoe groot het probleem is. Bij een annuiteitenhypotheek loopt de schuld af en is de restschuld eenvoudig te bepalen. Bij een aflossingsvrije hypotheek blijft de schuld gelijk, zodat u afspraken moet maken over de aflossing op de langere termijn. Bij spaar- en beleggingshypotheken hoort er een opgebouwde waarde bij die apart moet worden verdeeld of afgekocht, en die opbouw kan aanzienlijk zijn. Verzamel daarom vroeg in het traject de hypotheekakte, de laatste jaaropgave, de rentevaste periode en de polissen van gekoppelde verzekeringen.
Een punt dat vaak wordt overgeslagen: de gekoppelde verzekeringen. Aan veel hypotheken hangt een overlijdensrisicoverzekering waarvan de begunstiging na de scheiding niet meer past bij de nieuwe situatie. Laat die begunstiging aanpassen op het moment dat de hypotheek wordt gewijzigd, en spreek af wie de premie draagt zolang beiden nog aansprakelijk zijn. Hetzelfde geldt voor een aan de hypotheek gekoppelde arbeidsongeschiktheidsdekking: die is doorgaans afgestemd op een gezamenlijk inkomen dat na de scheiding wegvalt.
Hoe bepaalt u de waarde van de woning?
Voor de verdeling telt de waarde in het economisch verkeer, niet de WOZ-waarde. De WOZ-waarde stelt de gemeente vast voor belastingdoeleinden, met een peildatum die achterloopt op de markt; als indicatie is zij bruikbaar, als grondslag voor een verdeling niet. Voor een uitkoop eist de geldverstrekker bovendien een taxatierapport van een erkend taxateur.
Belangrijker dan de methode is de peildatum. Voor de omvang van een huwelijksgemeenschap geldt in beginsel het moment waarop het verzoek tot echtscheiding is ingediend, maar voor de waardering van de woning wordt doorgaans het tijdstip van de verdeling aangehouden, tenzij u samen iets anders afspreekt of de redelijkheid en billijkheid tot een andere datum dwingen. Omdat de woningmarkt beweegt, kan dat verschil in de tienduizenden euro lopen. Leg de peildatum daarom uitdrukkelijk vast.
De overwaarde is de getaxeerde waarde min de restschuld van de hypotheek. Is een woning bijvoorbeeld getaxeerd op vier ton en staat er nog tweeenhalve ton hypotheek op, dan bedraagt de overwaarde anderhalve ton en heeft ieder bij een gemeenschap recht op vijfenzeventigduizend euro. Bij verkoop gaan daar nog de makelaars- en overdrachtskosten af. Is de schuld hoger dan de waarde, dan is er onderwaarde en verdeelt u niet een opbrengst maar een tekort.
Verkopen, uitkopen of samen aanhouden?
Verkoop is de meest voorkomende uitkomst en vaak de schoonste. De hypotheek wordt uit de opbrengst afgelost, het restant verdeelt u volgens de eigendomsverhouding en beide partijen zijn van elkaar los. Het nadeel is dat u allebei moet verhuizen, wat zwaar weegt als er kinderen zijn. Wat er praktisch bij komt kijken, staat in ons artikel over het huis verkopen bij scheiding.
Uitkopen betekent dat een van beiden het aandeel van de ander overneemt en daarna alleen eigenaar is. Daarvoor zijn twee dingen nodig: een notariele akte van verdeling waarmee het aandeel wordt geleverd, en instemming van de geldverstrekker met de nieuwe hypotheeksituatie plus het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid van de vertrekker. Het uitkoopbedrag wordt meestal gefinancierd door de hypotheek te verhogen, wat alleen kan binnen de leencapaciteit van de blijver. De afweging tussen beide routes werkten wij uit in ons artikel over verkopen, overnemen of uitkopen.
De derde route is de woning voorlopig samen aanhouden, bijvoorbeeld tot de kinderen de basisschool uit zijn of tot de markt aantrekt. Dat kan, maar het vraagt om harde afspraken: wie woont er, wie betaalt welke lasten, wie draagt het onderhoud, op welk moment volgt verkoop en wat gebeurt er als een van beiden zich niet aan de afspraak houdt. Zonder die afspraken is een gedeelde eigendom een bron van conflicten, en blijven beiden aansprakelijk jegens de bank.
Wie mag er tijdens en na de scheiding in het huis blijven wonen?
Zolang de echtscheidingsprocedure loopt, kan de rechter bij wijze van voorlopige voorziening bepalen wie het uitsluitend gebruik van de echtelijke woning heeft. Die beslissing gaat over het wonen, niet over het eigendom, en zegt dus niets over de uiteindelijke verdeling. Ons artikel over voorlopige voorzieningen bij echtscheiding beschrijft hoe die procedure loopt.
Na de echtscheiding geldt artikel 1:165 BW. De echtgenoot die ten tijde van de inschrijving van de echtscheidingsbeschikking de woning bewoont, kan het gebruik daarvan nog zes maanden voortzetten, ook als de ander eigenaar is. De rechter kan daaraan een gebruiksvergoeding verbinden ten gunste van de ander; die vergoeding kan niet ingaan voor de inschrijving van de beschikking, zoals het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft bevestigd (ECLI:NL:GHARL:2017:960). Meer over die afweging leest u in ons artikel over wie in de echtelijke woning mag blijven.
Wat legt u vast in het echtscheidingsconvenant?
Het convenant is de plaats waar de afspraken over de woning juridisch dichtgetimmerd worden. Daarin hoort te staan welke waarde als uitgangspunt geldt en per welke peildatum, wie de woning krijgt toebedeeld of binnen welke termijn zij wordt verkocht, hoe de over- of onderwaarde wordt verdeeld, en wie tot de levering welke lasten draagt. Ook eventuele vergoedingsrechten voor prive ingebracht geld horen daar uitdrukkelijk in te worden benoemd, want wie er later mee komt zonder dat het is vastgelegd, staat zwak.
Neem daarnaast een ontbindende voorwaarde op voor het geval de geldverstrekker het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid weigert. Zonder die clausule zit de vertrekkende partner vast aan een afspraak die de bank niet accepteert. Leg tot slot vast wat er gebeurt als de blijver de lasten niet betaalt, en wie de kosten van taxatie en notaris draagt. Ons artikel over het echtscheidingsconvenant beschrijft de andere onderdelen die daarin thuishoren.
Fiscale gevolgen: waar u op moet letten
Een scheiding met een koophuis heeft fiscale gevolgen die het financiele plaatje sterk kunnen beinvloeden. De hypotheekrenteaftrek is gekoppeld aan de eigen woning en aan degene die de rente daadwerkelijk betaalt; de partner die vertrekt, verliest dat recht na verloop van tijd. De Wet inkomstenbelasting 2001 kent daarvoor een overgangsregeling met een begrensde duur, en de uitwerking verschilt per situatie. Ook de behandeling van een eventuele restschuld en van de opgebouwde waarde in een spaar- of beleggingshypotheek vraagt aandacht.
Law & More adviseert niet over de fiscale uitwerking van uw scheiding. Laat die door een fiscalist of belastingadviseur doorrekenen voordat u het convenant tekent, en gebruik de uitkomst als bouwsteen voor de juridische afspraken. Reken nooit met aannames over aftrekbaarheid: het verschil tussen twee scenario s kan de haalbaarheid van een uitkoop bepalen.
Wat als u er samen niet uitkomt?
Lukt het niet om tot afspraken te komen, dan zijn er twee routes. De eerste is mediation, waarbij een neutrale derde u helpt de belangen scherp te krijgen en tot een regeling te komen. Dat is doorgaans sneller en goedkoper dan een procedure en het levert afspraken op die beide partijen dragen; ons artikel over mediation bij scheiding beschrijft hoe zo een traject verloopt.
De tweede route is de rechter. Op grond van artikel 3:185 BW kan hij de wijze van verdeling gelasten of de verdeling zelf vaststellen. Hij kan de woning aan een van beiden toedelen tegen een door hem vastgestelde waarde, of bevelen dat zij wordt verkocht en de opbrengst wordt verdeeld. In een kort geding kan bovendien medewerking aan de verkoop worden afgedwongen wanneer een van beiden blijft dwarsliggen. De praktijk leert dat een opgelegde oplossing vrijwel altijd duurder uitvalt dan een regeling die u zelf maakt.
Veelgestelde vragen
Wie krijgt het huis als het alleen op naam van mijn ex staat?
De tenaamstelling in de openbare registers bepaalt wie juridisch eigenaar is, maar niet wie recht heeft op de waarde. Valt de woning in de wettelijke gemeenschap van goederen, dan deelt u op grond van artikel 1:100 BW mee in de waarde, ongeacht wiens naam op de akte staat. Bent u op huwelijkse voorwaarden getrouwd, dan bepaalt de akte de uitkomst en kan daarnaast een vergoedingsrecht bestaan.
Hoe wordt de overwaarde verdeeld?
Eerst wordt de waarde van de woning vastgesteld, meestal door een taxateur. Daarvan gaat de restschuld van de hypotheek af; wat overblijft is de overwaarde. Behoort de woning tot een gemeenschap, dan heeft ieder recht op de helft (artikel 1:100 BW). Heeft een van u eigen geld in de woning gestoken, dan kan daarvoor eerst een vergoedingsrecht op grond van artikel 1:87 BW worden verrekend.
Kom ik van de hypotheek af als mijn ex het huis overneemt?
Alleen als de geldverstrekker u ontslaat uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Afspraken die u onderling of in het convenant maakt, binden de bank niet. De bank toetst of de blijvende partner de lasten alleen kan dragen en beslist daarna pas over het ontslag. Zolang dat ontslag er niet is, kan de bank u voor de hele schuld aanspreken.
Mag ik tijdens de procedure in het huis blijven wonen?
De rechter kan bij wijze van voorlopige voorziening bepalen wie gedurende de echtscheidingsprocedure het uitsluitend gebruik van de echtelijke woning heeft. Na de echtscheiding geeft artikel 1:165 BW de echtgenoot die ten tijde van de inschrijving van de beschikking in de woning woont, het recht het gebruik nog zes maanden voort te zetten. De rechter kan aan dat gebruik een gebruiksvergoeding verbinden.
Wat gebeurt er met een restschuld na verkoop?
Bent u beiden hoofdelijk verbonden, dan blijft u dat na de verkoop ook voor de restschuld. De bank mag ieder van u voor het geheel aanspreken. Onderling kunt u een andere draagplicht afspreken, maar die afspraak werkt alleen tussen u beiden. Is de hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie afgesloten en is aan de voorwaarden voldaan, dan kan de restschuld worden kwijtgescholden.
Wat als wij er samen niet uitkomen?
Dan legt u de verdeling aan de rechter voor. Op grond van artikel 3:185 BW kan de rechter de wijze van verdeling gelasten of de verdeling zelf vaststellen. Hij kan de woning aan een van beiden toedelen tegen een vastgestelde waarde, of verkoop bevelen. Dat kost tijd en geld, waardoor een regeling in onderling overleg vrijwel altijd de voorkeur verdient.
Hulp bij een scheiding met een koophuis
Een koophuis maakt een scheiding ingewikkeld omdat eigendom, hypotheek, waardering en fiscaliteit allemaal op elkaar ingrijpen. De volgorde is daarbij belangrijk: eerst vaststellen wat het regime is en wie waar recht op heeft, dan pas rekenen. Law & More begeleidt scheidingen vanuit Eindhoven en Amsterdam en zorgt ervoor dat de afspraken over de woning uitvoerbaar zijn en niet stranden bij de bank of de notaris. De bepalingen uit Boek 1 BW en de verdelingsregels uit Boek 3 BW vormen daarbij het kader. Legt u uw situatie gerust aan ons voor.
