Kraken van een gebouw: wat kan de eigenaar juridisch doen?

Gepubliceerd op 6 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 7 oktober 2026

Wordt uw leegstaande pand gekraakt, dan kunt u aangifte doen en kan het Openbaar Ministerie via de rechter-commissaris snel een machtiging tot ontruiming krijgen; daarnaast kunt u zelf in kort geding ontruiming vorderen. Wat u niet mag, is de krakers eigenhandig uit het pand zetten: eigenrichting is verboden, ook al is kraken sinds 1 oktober 2010 strafbaar.

Kraken staat in artikel 138a van het Wetboek van Strafrecht. Dat kraken strafbaar is, betekent niet dat de politie het pand direct mag ontruimen; daarvoor geldt een eigen procedure met een rechterlijke toets vooraf. Hieronder leest u welke routes er zijn, hoe snel ze werken en hoe u kraken voorkomt.

Wat verstaat de wet onder kraken?

Kraken is het wederrechtelijk binnendringen van of verblijven in een woning of gebouw waarvan het gebruik door de rechthebbende is beëindigd. Ook wie het pand niet zelf heeft opengebroken maar er wel verblijft, is strafbaar.

De omschrijving in artikel 138a van het Wetboek van Strafrecht heeft drie onderdelen. Het gaat om een woning of gebouw waarvan het gebruik door de rechthebbende is beëindigd. De dader dringt er wederrechtelijk binnen, of verblijft er wederrechtelijk. Dat verblijven is ook strafbaar als niet kan worden bewezen wie het pand heeft opengebroken.

De eis dat het gebruik is beëindigd, onderscheidt kraken van huisvredebreuk. Wie een bewoonde woning binnendringt, valt onder artikel 138 Sr. Wie een leegstaand kantoorpand, een gesloten fabriek of een woning waarvan de bewoning is gestaakt binnendringt, valt onder artikel 138a Sr.

Anders dan vaak wordt gedacht, kent de wet geen leegstandstermijn waarna kraken is toegestaan. De vroegere praktijk waarbij een pand na twaalf maanden leegstand gekraakt kon worden, is met de Wet kraken en leegstand per 1 oktober 2010 vervallen. Het verblijven in een gekraakt pand is een voortdurend delict. Daarom vallen ook bewoners van panden die al vóór 2010 werden gekraakt, onder de strafbaarstelling.

Welke straf staat er op kraken?

Op kraken staat een gevangenisstraf van ten hoogste een jaar of een geldboete van de derde categorie. Kraken is daarmee een misdrijf, met gevolgen voor de justitiële documentatie en een latere aanvraag van een Verklaring Omtrent het Gedrag.

Het strafmaximum is hoger bij bedreiging of bij middelen om vrees aan te jagen: dan ten hoogste twee jaar of een geldboete van de vierde categorie (artikel 138a lid 2 Sr). Plegen twee of meer personen het feit samen, dan kan de gevangenisstraf met een derde worden verhoogd (artikel 138a lid 3 Sr). In de praktijk komen zware straffen weinig voor. Bij een eerste kraakactie zonder geweld blijft het vaak bij een geldboete of een taakstraf, of ziet het Openbaar Ministerie af van vervolging. Het OM richt zich vooral op de ontruiming.

Daarnaast kunt u als eigenaar uw schade verhalen. Denk aan vernielingen, opengebroken deuren, verbruikte energie en de kosten van beveiliging en herstel. De grondslag is onrechtmatige daad, artikel 6:162 BW. U kunt zich als benadeelde partij voegen in de strafzaak of een aparte civiele procedure beginnen. Het praktische probleem is meestal niet de grondslag, maar de vraag of er bij de krakers iets te halen is.

Hoe verloopt de strafrechtelijke ontruiming?

Na uw aangifte vraagt de officier van justitie de rechter-commissaris om een machtiging tot ontruiming. De rechter-commissaris beslist binnen drie dagen en geeft de krakers zo mogelijk de gelegenheid om te worden gehoord.

De bevoegdheid tot ontruiming staat in artikel 551a van het Wetboek van Strafvordering. Die bepaling geeft opsporingsambtenaren bij verdenking van onder meer huisvredebreuk of kraken de bevoegdheid de plaats te betreden en te ontruimen. Het is dus een strafrechtelijke bevoegdheid.

Lange tijd verliep de ontruiming via een aankondiging van het Openbaar Ministerie. De Hoge Raad oordeelde op 28 oktober 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880) dat krakers vanwege hun huisrecht vooraf een rechter moesten kunnen laten oordelen over de ontruiming. In de praktijk betekende dat een schriftelijke aankondiging en een termijn van ten minste zeven dagen voor een kort geding. Een ontruiming kon daardoor weken duren.

Die route is veranderd door de Wet handhaving kraakverbod, die op 1 juli 2022 in werking trad. De rechterlijke toets vindt nu vooraf plaats bij de rechter-commissaris. Verleent die de machtiging, dan kan de ontruiming snel volgen. Krakers kunnen tegen de machtiging in beroep gaan, maar de rechtbank oordeelt daar achteraf over. Het beroep houdt de ontruiming dus niet tegen.

Wat doet u als eigenaar?

Doe zo snel mogelijk aangifte en lever een volledig dossier aan. Het Openbaar Ministerie beslist zelf of en wanneer het optreedt.

Lever bij de aangifte uw eigendomsbewijs, een beschrijving van het gebruik en de reden van de leegstand, foto’s van de situatie voor en na de kraak, en uw concrete plannen met het pand. Hoe een aangifte werkt, leest u in ons artikel over aangifte doen bij de politie. Houd er rekening mee dat een aangifte het OM niet verplicht om op te treden. Bereid daarom zo nodig tegelijk de civiele route voor.

Wanneer kiest u voor een kort geding?

Een kort geding is zinvol als het Openbaar Ministerie niet of niet snel genoeg optreedt. U vordert dan zelf bij de voorzieningenrechter dat de krakers het pand verlaten.

De civiele route heeft één belangrijk voordeel: u houdt zelf de regie. De grondslag is uw eigendomsrecht. Volgens artikel 5:2 BW mag de eigenaar zijn zaak opeisen van iedereen die haar zonder recht houdt. Daarnaast is het bezetten van een pand een onrechtmatige daad in de zin van artikel 6:162 BW. Op die gronden vordert u ontruiming, eventueel met een dwangsom, en een veroordeling in de proceskosten.

Het spoedeisend belang is bij een bezet pand vrijwel altijd aanwezig. U kunt niet verkopen, niet verhuren en niet verbouwen, en het risico op schade loopt door. Hoe zo’n procedure verloopt, leest u in ons artikel over het kort geding en in onze vergelijking van kort geding en bodemprocedure.

Een praktisch punt: dagvaard ook de onbekende bewoners van het pand. Dan kan het vonnis tegen iedereen worden gebruikt die er op dat moment verblijft. De gerechtsdeurwaarder voert het vonnis daarna uit, zo nodig met hulp van de politie.

Welke route kiest u: strafrechtelijk of civiel?

De strafrechtelijke route is meestal sneller, maar het Openbaar Ministerie beslist of het optreedt. Met een kort geding houdt u zelf de regie.

U kunt beide routes tegelijk voorbereiden. Treedt het OM niet op, dan verliest u zo geen tijd.

Welke rechten hebben krakers?

Krakers hebben huisrecht zodra zij het pand feitelijk bewonen, ook al is hun verblijf onrechtmatig. Ze hebben geen huurrecht en dus geen huurbescherming.

Het huisrecht wordt beschermd door artikel 12 van de Grondwet en artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Een ontruiming is een inmenging in dat recht. Die moet een wettelijke basis hebben, een legitiem doel dienen en evenredig zijn. Daarom mag een ontruiming niet zonder rechterlijke toets.

Dat betekent niet dat krakers in een procedure vaak winnen. De rechter weegt het huisrecht af tegen het eigendomsrecht, en het eigendomsrecht wint meestal. Dat geldt zeker als de eigenaar concrete plannen kan aantonen, zoals een getekende koopovereenkomst, een omgevingsvergunning, een aannemingsovereenkomst of een verhuurtraject. Staat een pand al jaren doelloos leeg zonder enig plan, dan kan de afweging soms anders uitvallen, vooral bij de vraag hoeveel tijd de bewoners krijgen om te vertrekken.

Krakers hebben geen huurovereenkomst en dus geen huurbescherming, geen huurprijsbescherming en geen recht op vervangende woonruimte. Neem wel geen betalingen van hen aan. Wie structureel een vergoeding aanneemt voor het gebruik van woonruimte, loopt het risico dat de rechter oordeelt dat er toch een huur- of gebruiksrelatie is ontstaan.

Wat mag u als eigenaar zelf doen, en wat niet?

Eigenrichting is verboden. U mag de krakers niet zelf uit het pand zetten, ook niet als u eigenaar bent.

U mag het slot niet vervangen terwijl de bewoners binnen zijn, hun spullen niet op straat zetten, water en elektriciteit niet afsluiten en geen beveiligers inzetten om mensen naar buiten te werken. Doet u dat toch, dan pleegt u mogelijk zelf een strafbaar feit en riskeert u een schadevergoedingsplicht. Uw positie in de ontruimingsprocedure wordt daardoor ook zwakker.

Wat u wel kunt doen, is snel handelen in de eerste uren. Zolang er nog geen feitelijke bewoning is, kan de politie vaak direct optreden. Leg de situatie met foto’s vast, waarschuw direct de politie en houd het pand in de gaten zonder er zelf binnen te gaan. Over de grenzen van wat u mag doen als iemand uw pand binnendringt, schreven wij in ons artikel over geweld bij het binnendringen van een woning.

Zorg daarnaast dat uw dossier vanaf de eerste dag klopt. Bewaar het eigendomsbewijs, correspondentie met de gemeente, facturen van beveiliging en herstel, en een tijdlijn van wat u wanneer hebt gedaan. Zowel de rechter-commissaris als de voorzieningenrechter beoordeelt de zaak op stukken en kijkt naar de snelheid waarmee u hebt gehandeld.

Hoe voorkomt u dat uw pand wordt gekraakt?

Leegstand is het grootste risico, en dat is meestal te beheersen. De gangbare oplossingen zijn leegstandsbeheer via bruikleen, tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet en goede fysieke beveiliging.

Bij leegstandsbeheer gebruikt een bewaker-bewoner het pand op basis van een bruikleenovereenkomst. Hij betaalt alleen een vergoeding voor de kosten, zodat er geen huurovereenkomst ontstaat. Dat werkt alleen als de constructie ook in de praktijk als bruikleen wordt uitgevoerd. Wordt er in feite huur betaald voor woongenot, dan kan de rechter alsnog huurbescherming aannemen. Een ontruiming wordt dan veel lastiger.

Een tweede route is tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet. Met een vergunning van burgemeester en wethouders kunt u een leegstaande woning of een leegstaand gebouw tijdelijk verhuren, waarbij een deel van de huurbescherming niet geldt. Dat maakt beëindiging aan het einde van de termijn eenvoudiger. De vergunning moet er zijn voordat de verhuur begint.

Blijft het pand onbewoond, dan resteren fysieke maatregelen: goed afsluiten, ramen op de begane grond dichtmaken, verlichting en alarmering, en vooral regelmatige controle. Een pand waar elke week iemand langsgaat, wordt zelden gekraakt. Meer over de juridische kant van beheer leest u in ons artikel over de juridische kant van vastgoedbeheer.

Welke rol speelt de gemeente bij leegstand?

Gemeenten kunnen op grond van de Leegstandwet een leegstandsverordening vaststellen. Daarin kan een meldplicht staan voor eigenaren van gebouwen die langer leegstaan, gevolgd door overleg over het gebruik.

Vaak geldt de meldplicht als een gebouw langer dan zes maanden leegstaat. De verordening bepaalt voor welke gebouwen en in welk gebied de plicht geldt. Duurt de leegstand langer, dan kan de gemeente een gebruiker voordragen. Wie niet meldt, riskeert een boete.

Niet elke gemeente heeft zo’n verordening; het beleid verschilt per plaats. Voor eigenaren is het vaak eerder een kans dan een last. Een gemelde leegstand met een vastgelegd herbestemmingstraject versterkt uw positie als u om ontruiming vraagt, omdat u kunt laten zien dat het pand niet doelloos leegstaat. Het ontbreken van elke activiteit is juist een argument dat krakers in een procedure zullen gebruiken.

Veel gemeenten stimuleren daarnaast de ombouw van kantoren en winkels tot woonruimte. Onder de Omgevingswet vraagt u daarvoor zo nodig een omgevingsvergunning aan voor het afwijken van het omgevingsplan. Loopt zo’n aanvraag, dan hebt u een concreet en aantoonbaar plan. In een ontruimingsprocedure is dat het sterkste argument dat u hebt.

Wat is het verschil met de ontruiming van een huurder?

Met krakers hebt u geen overeenkomst, dus u hoeft niets te beëindigen: u vordert direct ontruiming op grond van uw eigendom. Bij een huurder moet eerst de huurovereenkomst eindigen.

Bij woonruimte kan een verhuurder de huurovereenkomst in de regel niet zelf ontbinden; de rechter moet dat doen, wegens een tekortkoming die ernstig genoeg is. Die route beschrijven wij in ons artikel over ontbinding en ontruiming van woonruimte. Bij bedrijfsruimte gelden eigen regels en termijnen, zoals wij toelichten in ons artikel over ontruiming van bedrijfsruimte.

Dit verschil verklaart waarom het zo belangrijk is hoe de bewoners worden aangemerkt. Stellen zij dat zij een gebruiks- of huurovereenkomst hebben met een vorige eigenaar of een beheerder, dan verschuift de zaak naar het huurrecht en wordt ontruiming veel bewerkelijker. Ga daarom bij een kraakmelding direct na of er ergens een contract in omloop is, en leg vast dat u geen gebruiksafspraak met de bewoners hebt gemaakt.

Veelgestelde vragen

Mag ik krakers zelf uit mijn pand zetten?

Nee. Eigenrichting is niet toegestaan en kan u zelf strafbaar maken. Volg de strafrechtelijke route via aangifte en artikel 551a Sv, of vorder civiel een ontruimingsvonnis dat een gerechtsdeurwaarder uitvoert.

Geldt er nog een leegstandstermijn van twaalf maanden?

Nee. Die termijn stamt uit de tijd vóór 1 oktober 2010 en is met de Wet kraken en leegstand vervallen. Kraken is strafbaar zodra het gebruik door de rechthebbende is beëindigd, ongeacht hoe lang het pand al leegstaat.

Hoe snel kan een gekraakt pand worden ontruimd?

Dat hangt af van de route. Bij de strafrechtelijke route beslist de rechter-commissaris binnen drie dagen op de vordering van de officier van justitie, waarna de politie kan ontruimen. Bij de civiele route bepaalt de agenda van de voorzieningenrechter het tempo, meestal enkele weken tot de zitting, waarna de deurwaarder het vonnis uitvoert.

Worden krakers huurder als zij een vergoeding betalen?

Niet automatisch, maar u loopt wel risico. Wordt structureel een vergoeding betaald voor het gebruik van woonruimte, dan kan de rechter oordelen dat er feitelijk een huurovereenkomst is ontstaan. Neem daarom geen betalingen aan van bewoners die u wilt laten ontruimen.

Kan ik mijn schade op krakers verhalen?

Juridisch wel, op grond van artikel 6:162 BW, via voeging in de strafzaak of een eigen procedure. In de praktijk is verhaal vaak lastig, omdat de krakers moeilijk te identificeren zijn en zelden vermogen hebben. Leg de schade toch volledig vast; zij weegt ook mee in de belangenafweging over de ontruiming.

Wat kunnen wij voor u doen bij een gekraakt pand?

Wij helpen eigenaren om de strafrechtelijke en de civiele route tegelijk open te houden.

• Wij stellen met u het aangiftedossier samen: eigendomsbewijs, foto’s, de reden van de leegstand en uw concrete plannen met het pand.
• Wij houden contact met het Openbaar Ministerie over een vordering tot ontruiming op grond van artikel 551a Sv.
• Wij bereiden het kort geding voor en dagvaarden ook de onbekende bewoners, met een vordering tot ontruiming op grond van artikel 5:2 BW en artikel 6:162 BW.
• Wij gaan na of er een huur-, bruikleen- of gebruiksovereenkomst in omloop is die de zaak naar het huurrecht kan verschuiven.
• Wij begeleiden de uitvoering van het vonnis met de gerechtsdeurwaarder en leggen uw schade vast voor verhaal.
• Wij beoordelen uw leegstandsbeheer, zoals een bruikleenovereenkomst of een vergunning op grond van de Leegstandwet.

Samengevat

• Kraken is sinds 1 oktober 2010 strafbaar volgens artikel 138a Sr; er bestaat geen leegstandstermijn meer waarna kraken is toegestaan.
• Sinds 1 juli 2022 beslist de rechter-commissaris binnen drie dagen op een vordering tot ontruiming van de officier van justitie.
• Treedt het OM niet snel genoeg op, dan kunt u zelf in kort geding ontruiming vorderen op grond van uw eigendomsrecht.
• Eigenrichting is verboden: vervang geen sloten, sluit geen nutsvoorzieningen af en zet geen spullen op straat.
• Leegstandsbeheer via bruikleen, tijdelijke verhuur met een vergunning en regelmatige controle verkleinen het risico op kraken.

Bij een gekraakt pand telt snelheid. Wie tegelijk aangifte doet en een civiele ontruiming voorbereidt, houdt beide routes open. Law & More begeleidt eigenaren bij de aangifte, het kort geding en de uitvoering van het ontruimingsvonnis, en adviseert over leegstandsbeheer. Meer over onze werkzaamheden leest u op de pagina van onze vastgoedrechtadvocaten en in ons artikel over de rol van een advocaat bij vastgoedgeschillen.

Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina vastgoedrecht advocaat.