Huurovereenkomst bepaalde tijd: wanneer tijdelijke huur nog kan

Gepubliceerd op 3 augustus 2025 · Laatst bijgewerkt op 31 oktober 2026

Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van woonruimte eindigt sinds 1 juli 2024 niet meer vanzelf op de afgesproken einddatum. Alleen bij een huur van ten hoogste twee jaar aan een huurder uit een groep van het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst kan dat nog, en dan alleen als de verhuurder het einde op tijd schriftelijk aanzegt (artikel 7:271 BW). Ontbreekt die grondslag, dan houdt de huurder gewoon huurbescherming.

Een huurcontract voor bepaalde tijd is bij woonruimte dus de uitzondering geworden. Sinds de Wet vaste huurcontracten op 1 juli 2024 in werking trad, is het huurcontract voor onbepaalde tijd weer de norm. Voor bedrijfsruimte veranderde die wet niets.

Wat is het verschil tussen huur voor bepaalde en voor onbepaalde tijd?

Bij huur voor onbepaalde tijd is geen einddatum afgesproken. De overeenkomst loopt door totdat zij rechtsgeldig wordt beëindigd.

Bij woonruimte betekent dat: de verhuurder kan alleen opzeggen op een van de gronden die artikel 7:274 BW uitputtend opsomt. Hij moet daarbij de vormvoorschriften van artikel 7:271 BW volgen. Stemt de huurder niet in, dan loopt de huur door totdat de kantonrechter de beëindiging uitspreekt.

Bij huur voor bepaalde tijd staat wel een einddatum in het contract. De algemene regel van artikel 7:228 BW is dat zo’n overeenkomst eindigt als de afgesproken tijd voorbij is, zonder dat opzegging nodig is. Voor woonruimte geldt juist het omgekeerde. Volgens artikel 7:271 lid 1 BW eindigt de huur niet door het enkele verloop van de huurtijd, tenzij een wettelijke uitzondering van toepassing is.

Een einddatum in het contract zegt daarom op zichzelf weinig. Tekent u een tijdelijk contract zonder wettelijke grondslag voor de tijdelijkheid? Dan heeft u in werkelijkheid een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met volledige huurbescherming bij woonruimte. Dat raakt niet alleen de duur, maar ook de huurprijs. Op een contract dat doorloopt, zijn de regels van de Wet betaalbare huur volledig van toepassing.

Voor wie is tijdelijke verhuur van woonruimte nog mogelijk?

Tijdelijke verhuur kan alleen voor ten hoogste twee jaar, aan iemand uit een groep die de overheid daarvoor heeft aangewezen. Die groepen staan in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst, dat op 1 juli 2024 in werking trad.

De huurder moet bij het sluiten van de overeenkomst daadwerkelijk tot zo’n groep behoren. Achteraf een grondslag zoeken werkt niet. Leg daarom bij het sluiten vast op welke groep de tijdelijke huur berust, en bewaar het stuk waaruit dat blijkt.

Artikel 1 van het besluit wijst de volgende groepen aan:

• personen die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente willen wonen, of die uit het buitenland komen en in Nederland studeren
• huurders die wegens dringende werkzaamheden of renovatie hun woning moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte nodig hebben
• personen uit de maatschappelijke opvang of in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte
• huurders met wie de verhuurder een tweedekansovereenkomst sluit
• nabestaanden van een overleden huurder die de huur niet op grond van artikel 7:268 BW kunnen voortzetten
• ouders met minderjarige kinderen die niet meer met de andere ouder samenwonen en dicht bij hun kinderen willen wonen
• personen die voor hun werk tijdelijk woonruimte nodig hebben op Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel of Vlieland
• vergunninghouders die direct voor de huurovereenkomst in een opvangvoorziening verbleven en wachten op definitieve huisvesting

Valt de huurder buiten deze opsomming, of is een langere duur dan twee jaar afgesproken? Dan eindigt de huur niet door tijdsverloop.

Daarnaast bestaat de aparte uitzondering van artikel 7:232 BW voor gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. Denk aan een vakantiewoning of een wisselwoning. Rechters leggen die uitzondering beperkt uit. Niet het etiket dat partijen kiezen is beslissend, maar of objectief duidelijk is dat het gebruik maar kort zal duren.

Welke termijnen gelden bij tijdelijke huur van woonruimte?

De termijnen hieronder gelden voor huurovereenkomsten die op of na 1 juli 2024 zijn gesloten met een huurder uit een aangewezen groep. Ze volgen uit artikel 7:271 BW.

Hoe zegt u het einde van een tijdelijke huurovereenkomst correct aan?

Stuur de huurder een schriftelijke aanzegging, niet eerder dan drie maanden en uiterlijk een maand voor de einddatum. Alleen dan eindigt een toegestane tijdelijke huur op de afgesproken dag.

De verhuurder moet de huurder binnen dat venster schriftelijk laten weten op welke dag de huur eindigt. Het venster is dus twee maanden breed, en het heeft een begin en een eind.

Blijft de aanzegging achterwege of komt zij te laat? Dan wordt de huurovereenkomst na de einddatum voortgezet voor onbepaalde tijd. Vanaf dat moment gelden de gewone opzeggingsgronden van artikel 7:274 BW. De verhuurder kan de huur dan alleen nog via de kantonrechter beëindigen.

Ook een te vroege aanzegging is riskant. De wet noemt uitdrukkelijk “niet eerder dan drie maanden”. Een aanzegging daarvoor valt buiten het wettelijke venster. Ga er daarom niet van uit dat zo’n brief alsnog meetelt, en verstuur de aanzegging binnen het venster.

Zijn er meerdere contractuele huurders? Richt de aanzegging dan aan ieder van hen. Verstuur haar aantoonbaar en bewaar het verzendbewijs. De verhuurder moet bij een geschil kunnen bewijzen dat de huurder de brief op tijd heeft ontvangen. Zet zowel de dag waarop het venster opengaat als de dag waarop het sluit in uw agenda.

Wat is het verschil tussen aanzeggen en opzeggen?

Met een aanzegging bevestigt de verhuurder dat een toegestane tijdelijke huur op de afgesproken datum eindigt. Met een opzegging probeert een partij een overeenkomst te beëindigen die niet vanzelf afloopt.

Voor opzegging gelden andere termijnen, andere vormvoorschriften en de gronden van artikel 7:274 BW. Wie de verkeerde route kiest, zet zichzelf op achterstand.

Kan de huurder een tijdelijke huurovereenkomst tussentijds opzeggen?

Dat hangt af van de grondslag van de tijdelijke huur. Hier ontstaan in de praktijk veel misverstanden.

Valt de overeenkomst onder de regeling voor de aangewezen groepen? Dan kan de huurder tussentijds opzeggen tegen een dag waarop de huur moet worden betaald. De opzegtermijn is gelijk aan de periode tussen twee betaaldagen, met een minimum van een maand en een maximum van drie maanden (artikel 7:271 BW). Een beding dat tussentijdse opzegging door de huurder uitsluit, bijvoorbeeld een minimumduur, is bij dit wettelijke regime nietig.

Anders ligt het bij een huur voor bepaalde tijd met een diplomatenclausule (artikel 7:274 BW) of bij andere constructies met een overeengekomen minimumduur. Daar geeft de wet de huurder in beginsel geen recht om vóór de einddatum op te zeggen; dat kan alleen als het contract een tussentijdse opzegmogelijkheid bevat. In de gangbare modelcontracten staat zo’n bepaling vrijwel altijd, vaak na afloop van een afgesproken minimumperiode. Meer daarover leest u in ons artikel over de diplomatenclausule.

Onder het recht van voor 1 juli 2024 had de huurder bij een tijdelijk contract van twee jaar of korter ook een dwingend recht om tussentijds op te zeggen. Dat recht kon niet in het contract worden uitgesloten. Controleer dus eerst wanneer het contract is gesloten en op welke grondslag de tijdelijke duur berust.

Hoe beoordelen rechters tijdelijke huurcontracten?

Rechters kijken naar de inhoud van het contract en naar de wettelijke voorwaarden, niet naar het etiket “tijdelijk”. Twee uitspraken laten zien hoe dat uitpakt.

De kantonrechter in Zwolle oordeelde op 18 februari 2025 over een woning die in januari 2023 voor een jaar en elf maanden was verhuurd (ECLI:NL:RBOVE:2025:959). Het contract sloot tussentijdse opzegging door beide partijen uit. Dat paste niet bij de wettelijke regeling, die de huurder altijd een opzegrecht gaf. Volgens de kantonrechter was daarom geen sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. De aanzegging tegen 31 december 2024 beëindigde de huur niet, en de vordering tot ontruiming werd afgewezen.

De voorzieningenrechter in Rotterdam oordeelde op 27 januari 2021 over verhuur op grond van een leegstandsvergunning (ECLI:NL:RBROT:2021:883). De huur eindigde volgens het contract als de vergunning haar geldigheid verloor. Dat de verhuurder de vergunning niet elk jaar schriftelijk aan de huurder had bevestigd, veranderde daar voorshands niets aan. De huurder kreeg geen huurbescherming.

Wanneer ontstaat er toch een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd?

Dat gebeurt in drie situaties, die vaak door elkaar worden gehaald.

• Er is niet tijdig aangezegd. De huurovereenkomst wordt dan na de einddatum van rechtswege voortgezet voor onbepaalde tijd.
• Er wordt aansluitend een nieuw contract gesloten met dezelfde huurder. Volgens artikel 7:271 lid 1 BW geldt die tweede overeenkomst als verlenging voor onbepaalde tijd van de eerste. Een tweede tijdelijke periode is dus geen optie.
• De huurder blijft na de einddatum wonen en de verhuurder laat dat toe. Volgens artikel 7:230 BW wordt de overeenkomst dan in beginsel voor onbepaalde tijd verlengd, tenzij van een andere bedoeling blijkt.

Deze regels zien telkens op dezelfde woning en dezelfde partijen. Gaat het om een andere woning of een andere verhuurder, dan kan de beoordeling anders uitvallen.

Een onjuist opgesteld of niet-toegestaan tijdelijk huurcontract is achteraf niet zomaar te repareren. De rechter kijkt naar de tekst van de overeenkomst, de feitelijke uitvoering en het toepasselijke recht. Wil de verhuurder daarna toch van de huurder af, dan blijft alleen de gewone route over. Dat is opzegging op een grond van artikel 7:274 BW of, als de huurder tekortschiet, ontbinding van de huurovereenkomst door de kantonrechter.

Welke andere vormen van tijdelijke verhuur blijven mogelijk?

Naast de aangewezen groepen en gebruik van korte duur zijn er nog twee routes. Beide hebben eigen, strikte voorwaarden.

Wanneer mag u een woning tijdelijk verhuren met een leegstandsvergunning?

Staat een woning onder voorwaarden te koop, of is een huurwoning bestemd voor sloop of renovatie? Dan kan de eigenaar bij de gemeente een vergunning aanvragen op grond van de Leegstandwet. Met die vergunning mag hij de woning tijdelijk verhuren zonder de gewone huurbescherming.

De vergunning geldt voor een beperkte periode. De verhuurder zegt op met een termijn van ten minste drie maanden, de huurder met een termijn van een maand. Meer uitleg staat bij Volkshuisvesting Nederland.

Kunt u uw eigen woning verhuren als u tijdelijk afwezig bent?

Ja, met een diplomatenclausule. Gaat u bijvoorbeeld voor werk of studie tijdelijk weg? Dan spreekt u in het huurcontract af dat u de woning na terugkomst zelf weer gaat bewonen.

De huur eindigt dan niet vanzelf. U moet opzeggen op grond van artikel 7:274 BW. Stemt de huurder niet in, dan beslist de kantonrechter.

Welk recht geldt voor contracten van voor 1 juli 2024?

Voor huurovereenkomsten die voor 1 juli 2024 zijn gesloten, blijft het oude recht gelden. Bepalend is de datum van ondertekening, niet de ingangsdatum van de huur.

De Wet vaste huurcontracten kent overgangsrecht. De bepalingen zoals die voor 1 juli 2024 luidden, blijven van toepassing op huurovereenkomsten die eerder zijn gesloten.

Een contract dat in mei 2024 is ondertekend maar pas in september 2024 inging, valt dus onder het oude recht. Voor die oudere contracten geldt onder meer dat een tijdelijke huur van zelfstandige woonruimte van twee jaar of korter door tijdsverloop kon eindigen, mits correct was aangezegd. De huurder had daarbij een dwingend recht op tussentijdse opzegging. De uitspraak van de kantonrechter in Zwolle hierboven laat zien wat er gebeurt als het contract dat recht toch uitsluit.

Wordt een tijdelijk huurcontract van voor 1 juli 2024 na afloop verlengd, dan krijgt de huurder een vast huurcontract. Een nieuw tijdelijk contract met dezelfde huurder is dan niet meer mogelijk.

Welke regels gelden voor bedrijfsruimte?

De wetswijziging van 1 juli 2024 gaat alleen over woonruimte. Pas die regels dus niet toe op bedrijfsruimte.

Binnen het huurrecht voor bedrijfsruimte bestaan bovendien twee regimes die sterk van elkaar verschillen. Beslissend zijn de wettelijke omschrijving en het feitelijke gebruik, niet de titel boven het contract. Twijfelt u, lees dan eerst welk huurregime op de bedrijfsruimte van toepassing is.

Wat geldt voor middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:290 BW)?

Middenstandsbedrijfsruimte wordt in beginsel voor vijf jaar verhuurd en daarna met vijf jaar verlengd. Voor een huur van twee jaar of korter geldt een aparte regeling.

Hieronder vallen onder meer winkels, horeca, afhaal- en besteldiensten, ambachtsbedrijven, hotels en kampeerbedrijven, voor zover aan de wettelijke omschrijving van artikel 7:290 BW is voldaan.

De hoofdregel van artikel 7:292 BW is dat de overeenkomst voor vijf jaar geldt en daarna van rechtswege met vijf jaar wordt verlengd. Is een duur van meer dan vijf maar minder dan tien jaar afgesproken? Dan volgt een tweede termijn die samen met de eerste op tien jaar uitkomt.

Opzegging tegen het einde van de eerste of tweede termijn vraagt volgens artikel 7:293 BW een opzegtermijn van ten minste een jaar. De opzegging moet bij deurwaardersexploot of aangetekende brief gebeuren.

Voor overeenkomsten van twee jaar of korter geldt de bijzondere regeling van artikel 7:301 BW. Duurt het gebruik langer dan twee jaar, dan ontstaat van rechtswege een overeenkomst voor vijf jaar, verminderd met de al verstreken twee jaar. Over de gronden en de termijnen leest u meer in ons artikel over het opzeggen van huur van bedrijfsruimte.

Wat geldt voor overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW)?

Bij overige bedrijfsruimte spreken partijen de duur vrij af. De huurder heeft geen huurbescherming, maar wel ontruimingsbescherming.

Denk aan kantoren, opslagruimten en loodsen: gebouwen die geen woonruimte en ook geen middenstandsbedrijfsruimte zijn. Hier eindigt de huur in beginsel na een rechtsgeldige opzegging.

De huurder kan binnen twee maanden na de aangezegde ontruimingsdatum de kantonrechter vragen de ontruimingstermijn te verlengen (artikel 7:230a BW). Is dat verzoek op tijd ingediend, dan hoeft hij tijdens de procedure niet te ontruimen.

De rechter wijst het verzoek alleen toe als de belangen van de huurder of een bevoegde onderhuurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortgezet gebruik. De eerste verlenging is maximaal een jaar. Daarna kan nog tweemaal met maximaal een jaar worden verlengd, tot in totaal drie jaar.

Het verzoek wordt onder meer afgewezen bij onbehoorlijk gebruik, ernstige overlast of wanbetaling. Het gaat dus om tijdelijk uitstel van de ontruiming en niet om bescherming tegen de opzegging zelf.

Wat legt u als verhuurder vast bij een tijdelijk huurcontract?

Verhuurders gaan vaak op dezelfde punten de mist in. Controleer daarom voor ondertekening en voor de einddatum:

• onder welke groep van het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst de huurder valt, met het bewijsstuk erbij
• dat de afgesproken duur ten hoogste twee jaar is
• dat het contract de huurder het wettelijke recht op tussentijdse opzegging laat
• dat de aanzegging schriftelijk naar iedere contractuele huurder gaat, niet eerder dan drie maanden en uiterlijk een maand voor de einddatum
• dat u na afloop geen nieuw tijdelijk contract met dezelfde huurder sluit, omdat dat geldt als verlenging voor onbepaalde tijd

Bewaar alles wat de aanzegging aantoonbaar maakt. Moet u in een procedure bij de kantonrechter stellen dat tijdig is aangezegd, dan heeft u een verzendbewijs of ontvangstbevestiging nodig.

Wat controleert u als huurder met een tijdelijk contract?

Huurders gaan er vaak ten onrechte van uit dat een einddatum altijd bindend is, of dat een tweede tijdelijk contract normaal is. Ga daarom na:

• de datum van ondertekening: ligt die voor 1 juli 2024, dan geldt het oude recht
• of u bij het sluiten onder een aangewezen groep viel; zo niet, dan heeft u een huur voor onbepaalde tijd
• of u de aanzegging binnen het venster van drie maanden tot een maand voor de einddatum heeft ontvangen
• welke opzegtermijn voor u geldt als u zelf eerder wilt vertrekken

De wettekst staat in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Een overzicht van de andere onderwerpen binnen het huurrecht vindt u op onze pagina advocaat huurrecht.

Wat kunnen wij voor u doen bij tijdelijke huur?

Wij adviseren verhuurders en huurders over tijdelijke huur van woonruimte en bedrijfsruimte.

• Wij toetsen of een tijdelijk huurcontract past binnen artikel 7:271 BW en het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst.
• Wij stellen aan de hand van de datum van sluiten vast of het oude of het nieuwe recht geldt.
• Wij stellen de aanzegging op en bewaken het venster van drie maanden tot een maand voor de einddatum.
• Wij beoordelen of een huur na afloop is voortgezet voor onbepaalde tijd (artikel 7:230 en 7:271 BW).

Tijdelijke huur in vijf punten

• Sinds 1 juli 2024 eindigt een huur van woonruimte voor bepaalde tijd niet vanzelf op de einddatum (artikel 7:271 BW).
• Tijdelijke verhuur kan alleen nog voor maximaal twee jaar aan een huurder uit een groep van het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst.
• Een contract dat het opzegrecht van de huurder uitsluit, kan zijn tijdelijke karakter verliezen, zoals de kantonrechter in Zwolle in 2025 oordeelde.
• Een nieuw contract met dezelfde huurder na afloop geldt als verlenging voor onbepaalde tijd.
• Voor contracten die voor 1 juli 2024 zijn gesloten, geldt het oude recht. Voor bedrijfsruimte gelden eigen regels.

Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina huurrecht advocaat.