Samen een huis, maar niet getrouwd: hoe verdeelt u wat van wie is? Praktische gids

Als u samen een huis koopt zonder te trouwen, regelt de wet niet vanzelf wie wat bezit of betaalt. Anders dan bij getrouwde stellen hebt u geen wettelijke gemeenschap van goederen. Daardoor is het vaak onduidelijk wie recht heeft op welk deel van het huis of andere spullen.

Hebt u geen duidelijke afspraken, dan krijgt de partner die meer geld heeft ingebracht alsnog maar de helft van de overwaarde bij verkoop of uit elkaar gaan. Dit geldt ook voor investeringen zoals verbouwingen, aflossingen en gezamenlijke aankopen.

De wet beschermt ongelijke bijdragen niet automatisch.

U kunt gelukkig op allerlei manieren eigendom en kosten eerlijk verdelen. Denk aan het aanpassen van de eigendomsverhouding bij aankoop of het opstellen van een samenlevingsovereenkomst. Het draait om keuzes die passen bij uw situatie en plannen.

Samen een huis kopen zonder te trouwen: zo zit het

Ongehuwde partners staan juridisch echt anders dan getrouwde stellen als ze samen een huis kopen. Eigendomsverdeling en bescherming werken nu eenmaal anders.

Juridische positie van ongehuwde partners

De wet ziet ongehuwde partners niet als elkaars erfgenamen. Dus als een van de twee overlijdt, gaat de helft van het huis niet automatisch naar de ander.

Zonder testament gebeurt dit:

• Wettelijke erfgenamen (ouders, broers, zussen) krijgen het deel
• De partner houdt alleen zijn of haar eigen helft
• Dit kan een gedwongen verkoop opleveren

U hebt als ongehuwde ook geen recht op partneralimentatie. Gaat u uit elkaar, dan moet ieder zichzelf redden.

De hypotheekschuld blijft voor beide partners bestaan. Zelfs als iemand vertrekt, blijft diegene aansprakelijk voor de hele hypotheek.

Belangrijke verschillen met gehuwden:

• Geen automatisch erfrecht
• Geen gemeenschap van goederen
• Ieder is zelf aansprakelijk voor schulden
• Geen recht op alimentatie

Eigendomsvormen en aandeel in de woning

Meestal worden beide partners voor 50% eigenaar van de koopwoning. Dat staat gewoon in de notariële akte.

Standaard eigendomsverdeling:

• Beide partners: 50% eigendom
• Beide partners: volledig aansprakelijk voor de hypotheek
• Gelijke verdeling bij verkoop

Sommige stellen kiezen voor een andere verdeling, bijvoorbeeld als één partner meer spaargeld inbrengt.

Mogelijke verdelingen:

• 60/40
• 70/30
• Of een andere verhouding die beter past

De notaris legt de gekozen verdeling vast in de koopakte. Die verdeling geldt voor zowel eigendom als winst bij verkoop.

Hebt u ongelijk ingebracht? Leg dat goed vast. Met een uitsluitingsclausule kunt u de partner die meer heeft ingebracht beschermen.

Rol van de notaris bij de aankoop

De notaris regelt de overdracht en adviseert over de juridische kant van eigendom. Zonder notaris komt u er niet.

Taken van de notaris:

• Opstellen van de koopakte met eigendomsverdelingen
• Regelen van de hypotheekakte
• Controleren van alle juridische documenten
• Inschrijven van het eigendom in het kadaster

De notaris kan ook een samenlevingscontract opstellen. Zo’n contract regelt wat er gebeurt als u uit elkaar gaat of als een van u overlijdt.

Samenlevingscontract regelt:

• Verdeling van kosten en inkomsten
• Wat te doen bij scheiding
• Eigendom van spullen en woning
• Afspraken over de hypotheek

Een testament is voor ongehuwde partners eigenlijk onmisbaar. Zonder testament erft uw partner gewoon niets.

De kosten voor de notaris liggen tussen de 400 en 900 euro. Dat hangt af van hoe ingewikkeld de afspraken zijn en welke notaris u kiest.

Verdelen van kosten en lasten tijdens samenwonen

Als u samenwoont zonder te trouwen, moet u echt duidelijke afspraken maken over wie wat betaalt. De hypotheek en vaste lasten kunnen best wat discussie opleveren, vooral als het inkomen niet gelijk is.

Verdeling van hypotheek en vaste woonlasten

De hypotheek is meestal de grootste kostenpost. U kunt kiezen hoe u de lasten verdeelt.

50/50 verdeling werkt prima als uw ongeveer evenveel verdienen. Elk betaalt dan de helft van de hypotheek, gas, water, licht en gemeentelijke belastingen.

Verdeling naar verhouding is eerlijker als het inkomen verschilt. Verdient iemand 60% van het gezamenlijke inkomen? Dan betaalt diegene ook 60% van de vaste lasten.

U moet ook afspreken wie op de hypotheek staat. Diegene is juridisch verantwoordelijk voor de betalingen.

Gemeenschappelijke en persoonlijke uitgaven

Sommige kosten deelt u samen, andere niet. Gemeenschappelijke uitgaven zijn dingen waar uw allebei gebruik van maken.

Voorbeelden:

• Boodschappen
• Internet en tv
• Schoonmaakmiddelen
• Gezamenlijk meubilair

Persoonlijke uitgaven betaalt u zelf. Denk aan kleding, hobby’s, persoonlijke verzekeringen en uitjes.

Soms is het niet zo zwart-wit. Hebt u een auto die uw allebei gebruiken? Dan kunt u die als gezamenlijk zien. Gebruikt maar één van u de auto, dan blijft het een persoonlijke uitgave.

Bespreek vooraf welke uitgaven u samen betaalt. Dat voorkomt gezeur achteraf.

Gezamenlijke rekening en financiële afspraken

Een gezamenlijke rekening is handig voor gedeelde kosten. Beide partners storten elke maand een vast bedrag op deze rekening.

Automatische incasso’s voor:

• Hypotheek
• Nutsvoorzieningen
• Verzekeringen
• Boodschappen

U houdt daarnaast uw eigen rekening voor persoonlijke uitgaven. Zo houdt u overzicht en vrijheid.

Belangrijke afspraken:

• Wie stort hoeveel op de gezamenlijke rekening?
• Welke uitgaven gaan van die rekening af?
• Hoe vaak checkt u samen de rekening?
• Wat doet u als de relatie stopt?

Wees open over inkomen, schulden en uitgaven. Dat voorkomt veel gedoe.

Eigendom en financiën vastleggen: belangrijke documenten

Ongetrouwde stellen leggen eigendom en financiële afspraken vast bij de notaris. Een samenlevingscontract en schulderkenning beschermen u bij een breuk.

Het belang van een samenlevingscontract

Een samenlevingscontract is niet verplicht, maar eigenlijk wel slim als u samen een huis koopt. Hiermee regelt u de rechtspositie van beide partners.

Zonder samenlevingscontract hebt u geen automatische rechten. Bij uit elkaar gaan kunt u flink in de problemen komen over wie wat krijgt.

De notaris stelt het contract op en zorgt dat alles juridisch klopt. De kosten beginnen rond de 320 euro.

U kunt het contract altijd aanpassen. Dat is handig als er iets verandert in uw situatie.

Wat legt u vast in een samenlevingsovereenkomst?

In een samenlevingsovereenkomst zet u een paar belangrijke dingen op papier:

Financiële verdeling:

• Wie betaalt welke kosten?
• Hoe verdelen u de hypotheeklasten?
• Wie betaalt de dagelijkse uitgaven?

Eigendomsrechten:

• Wie krijgt wat bij uit elkaar gaan?
• Hoe verdeelt u de woning?
• Wat doet u met gezamenlijke spullen?

Procedure bij scheiding:

• Verkoop van het huis
• Uitbetaling van eigen inbreng
• Vergoeding van verbouwingskosten

De notaris kan standaardclausules gebruiken, maar ook alles op maat maken. Een contract op maat kost meer, maar sluit beter aan bij wat u wilt.

Schulderkenning en vergoedingsrechten bij ongelijke inbreng

Brengt één partner meer geld in bij de aankoop van een huis? Dan ontstaat er een vordering op de andere partner. Die vordering moet u echt apart vastleggen.

Een schulderkenning is simpelweg een document waarin u erkent dat er geld is geleend. Vaak maken partners deze gewoon zelf, bijvoorbeeld in een onderhandse akte.

Belangrijke punten bij ongelijke inbreng:

• Het bedrag van de vordering
• Of het bedrag meegroeit met de waarde van het huis
• Wanneer het geld wordt terugbetaald

Koopt u samen een huis van 500.000 euro en brengt één van u 100.000 euro extra in? Dan ontstaat er een vordering van 50.000 euro. De andere 50.000 euro is het eigendomsaandeel.

Ook extra aflossingen of verbouwingskosten kunt u in een schulderkenning zetten. Zo voorkomt u discussies bij verkoop.

Wat als één partner eigenaar is?

Is maar één partner eigenaar van de woning? Dan ligt de situatie scheef. De niet-eigenaar heeft geen juridische rechten op het huis, maar kan wel investeren in de woning van de partner. Denk ook aan overdrachtsbelasting als het eigendom ooit overgaat.

Juridische en financiële positie van de niet-eigenaar

De niet-eigenaar heeft geen rechten op de koopwoning. Hij of zij beslist dus niet mee over verkoop of verhuur.

Bij overlijden van de eigenaar gaat het huis naar de erfgenamen. Zonder speciale afspraken kan de niet-eigenaar het huis moeten verlaten.

De hypotheek staat volledig op naam van de eigenaar. De niet-eigenaar hoeft de maandlasten niet te betalen, ook al draagt hij of zij soms wel bij aan de kosten.

Risico’s voor de niet-eigenaar:

• Geen recht op waardestijging van de woning
• Kans op gedwongen vertrek bij overlijden of relatiebreuk
• Investeringen in het huis kunnen verloren gaan

Met een samenlevingscontract kunt u deze risico’s beperken door alles goed af te spreken over bewoning en investeringen.

Investeren in het huis van uw partner

Stopt u geld in een huis waarvan u geen eigenaar bent? Dat brengt financiële risico’s met zich mee. U kunt flink investeren in verbouwingen of onderhoud, zonder dat u daar later recht op hebt.

Belangrijke overwegingen bij investeringen:

• Leg afspraken vast over terugbetaling bij relatiebreuk
• Spreek af wie eigenaar wordt van de toegevoegde waarde
• Maak duidelijk welke kosten u samen deelt

Verbouwingen en grote reparaties maken het huis vaak meer waard. Zonder afspraken profiteert alleen de eigenaar daarvan.

Met een notariële akte kunt u investeringsafspraken vastleggen. Dat voorkomt gezeur achteraf over wie wat betaald heeft.

Voor kleinere uitgaven, zoals verf of apparaten, is terugvordering meestal niet realistisch. Zie deze gewoon als normale woonlasten.

Inkopen in de woning en overdrachtsbelasting

Wil de niet-eigenaar zich later inkopen in het huis? Dan draagt u eigendom over van één naar twee personen.

Koopt u zich in bij een bestaande koopwoning? Dan betaalt u overdrachtsbelasting. Dat is 2% van het overgedragen deel, ook als u partners bent.

Voorbeeld berekening overdrachtsbelasting:

• Huiswaarde: €400.000
• Inkoop voor 50%: €200.000
• Overdrachtsbelasting: €4.000 (2% van €200.000)

De notariskosten komen daar nog bij, meestal tussen €1.500 en €2.500.

Een taxatie bepaalt de actuele waarde van het huis. Die waarde gebruikt u voor de berekening van de overdrachtsbelasting en de hoogte van de inkoop.

De nieuwe eigendomsverhouding moet u bij het kadaster registreren. Zo wordt u beiden officieel eigenaar volgens het afgesproken percentage.

Einde van de relatie of overlijden: zo regelt u de verdeling

Gaat de relatie uit of overlijdt één van u? Dan kunnen ongehuwde stellen voor flinke juridische problemen komen te staan. Zonder afspraken bij de notaris gaan gemeenschappelijke bezittingen niet automatisch naar de langstlevende partner.

Verdeling bij uit elkaar gaan

Als ongehuwde partners uit elkaar gaan, moeten ze alle gemeenschappelijke goederen verdelen. Meestal gebeurt dat fifty-fifty.

Voor de verdeling van een woning hebt u altijd een akte van verdeling van de notaris nodig. Die akte regelt de overdracht.

Mogelijke opties bij woningverdeling:

• Verkoop van het huis en verdeling van de opbrengst
• Eén partner neemt de woning over en betaalt de ander uit
• Onderlinge afspraken over verrekening

Hebt u ongelijk ingelegd bij de aankoop? Dan kan het lastig zijn om uw extra inbreng terug te krijgen.

Het is slim om afspraken hierover vooraf vast te leggen in een samenlevingscontract.

Een notaris kan u helpen met de verdelingsakte. Dit is verplicht bij overdracht van onroerend goed.

Verblijvingsbeding en bescherming bij overlijden

Overlijdt een partner? Dan gaat diens aandeel in het huis naar de erfgenamen. De achterblijvende partner heeft daar geen recht op.

Een verblijvingsbeding biedt uitkomst. Dit is een clausule in het samenlevingscontract waardoor gezamenlijke bezittingen naar de langstlevende partner gaan.

De wet beschermt beperkt. De achterblijvende partner mag zes maanden in het huis blijven en de inboedel gebruiken.

Voordelen van een verblijvingsbeding:

• Gemeenschappelijke bezittingen gaan automatisch over
• Bescherming tegen erfgenamen van de overleden partner
• Zekerheid over woonrecht

Voor het partnerpensioen gelden aparte regels. U moet dit apart aanvragen bij het pensioenfonds. Een notarieel samenlevingscontract voldoet meestal aan de eisen van pensioenfondsen.

Testament en erfgenaamschap van partners

Ongehuwde partners zijn niet automatisch elkaars erfgenaam. Zonder testament gaat alles naar de familie van de overledene.

Met een testament kunt u elkaar tot erfgenaam benoemen. Dat doet u bij de notaris in een apart document.

Belangrijk bij testamenten:

• Beide partners stellen een eigen testament op
• Een samenlevingscontract regelt geen erfenis
• Testament en verblijvingsbeding vullen elkaar aan

Het testament regelt uw persoonlijke nalatenschap. Het verblijvingsbeding is voor gemeenschappelijke spullen zoals het huis.

Zonder deze documenten kunnen erfgenamen de achterblijvende partner uit huis zetten. Dat gebeurt vaker dan u denkt, vooral bij familieconflicten.

Een notaris kan adviseren over de beste combinatie van testament en samenlevingscontract.

Alternatieven: geregistreerd partnerschap of trouwen

Trouwen of een geregistreerd partnerschap geeft veel meer juridische zekerheid dan samenwonen zonder contract. De wet regelt dan automatisch eigendom, schulden en erfrecht.

Verschillen ten opzichte van samenwonen

Woont u samen zonder huwelijk? Dan bepaalt alleen het eigendomsrecht wie wat bezit. Staat het huis op één naam, dan is die persoon de enige eigenaar. Bij overlijden gaat het huis naar familie, niet naar de partner.

Geregistreerd partnerschap geeft u dezelfde rechten als getrouwde stellen. De wet regelt automatisch wat er gebeurt met bezittingen en schulden. Partners erven van elkaar, ook zonder testament.

Trouwen biedt dezelfde juridische bescherming als geregistreerd partnerschap. Het verschil zit ‘m vooral in de ceremonie en symboliek. Beide zorgen voor automatische erfrechten.

Een groot voordeel: de erfbelasting. Gehuwden en geregistreerde partners krijgen een hoge vrijstelling van €766.994 in 2025. Ongehuwde partners betalen veel meer belasting over erfenissen.

Gemeenschap van goederen en eigendomsverdeling

Gemeenschap van goederen betekent dat alles wat u tijdens het huwelijk koopt, automatisch van u samen is. Dit geldt bij trouwen of geregistreerd partnerschap, tenzij u iets anders afspreekt.

Alle bezittingen worden gemeenschappelijk eigendom:

• Het huis dat samen gekocht wordt
• Spullen en meubels
• Spaargeld en beleggingen
• Ook schulden worden gedeeld

Bij een scheiding verdeelt u alles gelijk. Beide partners krijgen 50% van de gezamenlijke bezittingen, inclusief schulden die tijdens het huwelijk zijn ontstaan.

De gemeenschap van goederen zorgt voor duidelijkheid. U hoeft niet te bewijzen wie wat heeft betaald. Alles is automatisch van u samen.

Beperkte gemeenschap van goederen en privébezit

Beperkte gemeenschap van goederen kun u afspreken in huwelijkse voorwaarden. Sommige bezittingen blijven dan privé, andere deelt u.

Privébezit blijft van de oorspronkelijke eigenaar:

• Bezittingen van voor het huwelijk
• Erfenissen en schenkingen
• Persoonlijke spullen

Gemeenschappelijke bezittingen in beperkte gemeenschap:

• Gezamenlijk gekochte woning
• Huishoudelijke spullen
• Inkomsten tijdens het huwelijk

Met deze constructie beschermt u individuele bezittingen. Vooral handig als u een eigen bedrijf hebt of veel vermogen voor de relatie.

U moet huwelijkse voorwaarden altijd bij de notaris vastleggen. Doet u dat niet, dan geldt automatisch volledige gemeenschap van goederen.

Veelgestelde Vragen

Samenwonende partners zonder huwelijk hebben geen wettelijke gemeenschap van goederen. Er is juridisch dus weinig geregeld over eigendom en verdeling van spullen.

Hoe kunnen we eigendommen verdelen als we samenwonen zonder gehuwd te zijn?

Ongehuwde samenwoners houden elk hun eigen vermogen. Gezamenlijke bezittingen, zoals een huis, verdelen ze volgens de eigendomsverhouding die ze bij aankoop hebben afgesproken.

Heeft u niets vastgelegd? Dan kijkt men naar wie hoeveel heeft bijgedragen. Dat kan bij een scheiding of verkoop nog wel eens tot discussie leiden.

Een samenlevingsovereenkomst bij de notaris biedt duidelijkheid over de verdeling van eigendommen. Hierin spreken partners af wie welk deel van de gezamenlijke bezittingen krijgt.

Wat zijn de rechten en plichten van samenwonende partners bij de verdeling van bezittingen?

Samenwoners zonder huwelijk krijgen niet automatisch rechten op elkaars spullen. U blijft eigenaar van wat op uw naam staat.

Koopt u samen iets, dan bepaalt de eigendomsverhouding wie welk deel bezit. Dat kan 50/50 zijn, of juist anders als dat beter past bij de financiële inbreng.

U hoeft de schulden van uw partner niet over te nemen. Maar als uw allebei op de hypotheek staan, bent u daar samen verantwoordelijk voor.

Welke wettelijke regelingen bestaan er voor de verdeling van een huis na het einde van een samenwoning?

De wet regelt weinig voor ongehuwde samenwoners. Heeft u geen afspraken gemaakt, dan verdeelt u het huis volgens ieders aandeel.

Bij verkoop ontvangt elke partner het deel dat bij zijn of haar eigendomsverhouding hoort. Ook een eventuele waardestijging wordt zo verdeeld.

Komt een van u te overlijden en is er geen testament? Dan erft de partner niet automatisch. Het deel van de overledene gaat naar diens wettelijke erfgenamen.

Hoe leggen we afspraken vast over de eigendomverdeling als we niet getrouwd zijn?

Met een samenlevingsovereenkomst bij de notaris kunt u afspraken over eigendom en verdeling vastleggen. Dat voorkomt gezeur achteraf.

U kunt daarin ook de eigendomsverhouding aanpassen. Handig als de één meer eigen geld heeft ingebracht.

Wilt u dat de achterblijvende partner in het huis kan blijven wonen? Dan kunt u een verblijvensbeding opnemen. Dat moet u wel expliciet in de overeenkomst zetten.

Op welke manier kunnen we ons samen gekochte huis het beste op onze beider namen zetten?

U kunt kiezen voor gelijke eigendom, of een verhouding die past bij uw financiële bijdragen. Veel mensen gaan voor een 50/50 verdeling.

Brengt één van u meer geld in, dan kunt u bijvoorbeeld voor 60/40 kiezen. Dat legt u vast bij de notaris.

Soms kiezen mensen voor een schuldigerkenning. De eigendom blijft dan gelijk, maar het extra geld wordt bij verkoop eerst terugbetaald.

Wat is het verschil in vermogensverdeling tussen getrouwd zijn en samenwonen zonder huwelijk?

Getrouwde stellen krijgen automatisch gemeenschap van goederen voor alles wat ze tijdens het huwelijk opbouwen. Ongehuwden houden gewoon hun eigen vermogen.

Bij een echtscheiding delen getrouwde mensen de gemeenschap eerlijk. Samenwoners zonder huwelijk verdelen alleen wat ze samen hebben gekocht, en dan nog alleen als ze daar afspraken over hebben gemaakt.

Fiscaal gezien kunnen samenwoners soms als fiscale partners tellen. Dat biedt voordelen bij de belastingaangifte en zorgt voor hogere vrijstellingen bij schenk- en erfbelasting.